资产评估练习题Word格式文档下载.doc
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续用价值＝166.12×
50％－5.08＝77.98（万元）
5．被评估设备为l995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。
2001年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口设备，价格为CIF30万英镑。
被评估设备所在企业，以及与之发生将近的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不需另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10％，评估时英镑与美元的汇率为1．4：
1，人民币与美元的汇率为8：
1。
注：
CIF为到岸价，FＯB为离岸价。
被评估设备重显成本＝（设备CIF价格十银行手续费）×
（1＋国内运杂率）要求：
根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。
替代设备的ＣＩＦ价＝30×
1.4×
8＝336重置成本＝（336＋336×
0.8％）×
（1＋3％）＝348.85
设备已使用６年成新率＝5÷
（5＋6）＝45.45％
（１－３３％）×
设备评估值＝348.85×
45.45％－5.08＝153.47（万元）
6．甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系5年前从外部购入，账面成本80万元，5年间物价累计上升10％，该专利法律保护期20年，已过6年，尚可保护14年。
经专业人员测算，该专利成本利润率为400％，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12．5％，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10％
要求：
（1）根据约当投资量计算利润分成率；
（2）根据上述资料确定该专利评估价值（不考虑商品劳务税因素）；
无形资产的重置成本＝80×
（1＋10％）＝88无形资产的约当投资量＝88×
（1＋400％）＝440
购买方投入的总资产的重置成本＝4000购买方的约当投资量＝4000（1＋12.5％）＝4500
无形资产的利润分成率＝440÷
（4500＋440）＝8.91％未来各年的税后利润折现值计算
年度
税后利润
折现系数［（1＋r）-n］
折现值
1
（500－400）×
20＝1340
0.909
1218.06
2
0.8264
1107.38
3
（450－400）×
20＝670
0.7513
503.37
4
0.6830
457.61
5
（430－400）×
20＝402
0.6209
249.6
合计
3536.02
无形资产评估值＝3536.02×
8.91％＝315.06（万元）
7．甲自行车厂将“飞云牌”自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙厂使用，使用时间为5年。
双方约定由乙厂每年按使用该商标新增利润的27％支付给甲厂为商标使用费。
评估资料如下：
（1）预测使用期限内新增利润总额取决于每辆车可新增利润和预计生产车辆数。
根据评估人员预测：
预计每辆车可新增净利润5元，第一年生产自行车40万辆，第二年将生产45万辆，第三年将生产55万辆，第四年将生产60万辆，第五年将生产65万辆。
（2）分成率。
按许可合同中确定的按新增利润的27％分成。
（3）假设确定折现率为14％。
（1）确定每年新增净利润；
（2）评估该注册商标使用权价值。
各年新增净利润折现值计算
年度 新增净利润 折现系数［（1＋r）-n］ 折现值
1 5×
40＝2000.8772175.44
245×
5＝2250.7695 173.14
355×
5＝2750.6750 185.63
460×
5＝3000.5920 177.6
565×
5＝3250.5194168.81
合计880.62
该注册商标使用权价值为880.62×
27％＝237.77（万元）
8．A企业将一种已经使用50年的注册商标转让给B企业。
根据历史资料，该项注册商标账面摊余价值为150万，该厂近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0．7元，该厂每年生产100万件。
该商标目前在市场上趋势较好，生产产品基本上供不应求。
根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0．5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。
前5年保持目前超额利润水平，后5年每年可获取的超额利润为32万元。
折现率为10％。
评估这项商标权的价值。
前５年每年的超额利润＝150×
0.5＝75折现率为10％
商标权价值＝75×
（Ｐ/Ａ，10％，5）＋32×
（Ｐ/Ａ，10％，5）×
（Ｐ/Ｓ，10％，5）＝75×
3.7907＋32×
3.7907×
0.6209＝359.62（万元）
9．企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算已知下列资料：
（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为800万箱和200万箱；
（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格为400万元，已使用2年，尚可使用9年，2年累计通货膨胀率为10%；
（3）该技术转让对企业生产经营有较大的影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按折现值计算为70万元，增加开发以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。
试评估该无形资产转让的最低收费额标准。
转让成本分摊率＝200/（200＋800）＝20％重置成本净值＝400×
（1＋１０％）×
9/（９＋２）＝360
机会成本＝70＋30＝100转让最低收费评估值＝360×
20％＋100＝172（万元）
五、案例计算分析题
1．某企业原为国有中型企业，现进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益如下：
单位：
万元
项目年份
2003
2004
2005
2006
2007
销售收入
4437．6
4705．8
5213．8
5473．9
5730．9
销售税金
670．8
704．9
746．6
775．1
813．5
销售成本
2350
2500
2700
2900
3100
其中：
折旧
385
410
442
475
508
其他费用
200．9
211．7
222．4
233
223．7
营业利润
1215．9
1289．2
1544．8
1565．8
1593．6
营业外收入
8
营业外支出
90
95
100
105
110
利润总额
1133．9
1202．2
1452．8
1468．8
1491．6
所得税
374．2
396．7
479．4
484．7
492．2
净利润
759．7
805．5
973．4
984．1
999．4
追加投资
655．2
425．4
454．1
521
541
从未来第6年起，预计以后各年现金净流量均为1000万元。
根据该企业具体情况，确定折现率及资本比率均为9％。
评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估，合计为3000万元。
提示：
净现金流量＝净利润＋折旧－追加投资。
（1）从净现金流量的角度计算该企业的评估价值；
（2）计算该企业改组形成的商誉；
各年的净现金流量及评估值计算如下：
年度净现金流量折现系数［（1＋r）-n］评估值
2003年759.7＋385－655.2＝489.5 0.9194450.05
2004年805.5＋410－425.4＝790.10.8417665.03
2005年973.4＋442－454.1＝961.30.7722742.32
2006年984.1＋475－521＝938.10.7084664.55
2007年999.4＋508－541＝966.40.6499628.06
2008年和以后年度10000.6499（1000/0.9×
0.6499）＝722.11
该企业的评估价值＝450.05＋665.03＋742.32＋664.55＋628.06＋722.11＝3872.12（万元）
商誉价值＝3872.12－3000＝872.12（万元）
2．某企业因原有的设备陈旧，生产率低，欲重新购置一台新设备，要求对原有的设备进行评估。
有关资料如下：
（评估基准日为2001年8月1日）
（1）
项目
原有设备
拟购置设备
月产量
单件工资
资产剩余使用年限
10000件
1．20元
5年
0．8元
10年
（2）该原有设备购建于1993年，原值500000元，1995年和1998年进行了两次更新改造，当年投资分别为50000元和30000元。
若1993年至2001年每年物价上升率为8％。
（3）该原有设备至评估日已提折旧200000元。
（4）该企业所得税率为33％，折现率为10％。
（1）根据上述资料，提出应采用的评估方法及依据；
（2）计算被评估设备的成新率；
（3）计算被评估设备的功能性贬值；
（4）计算被评估设备的评估价值;
（5）会计能否根据评估结果登记入账？
为什么？
（１）根据可利用的历史数据，设备的各种损耗是已知而且必要，所以可用成本法对该旧设备进行评估。
（２）成新率＝尚可使用的年限/（加权投资年限＋尚可使用的年限）
现行重置成本＝50×
（Ｓ/Ｐ，8％，８）＋5×
（Ｓ/Ｐ，8％，6）＋3×
（Ｓ/Ｐ，8％，3）＝92.50＋7.95＋3.78＝104.23
加权投资年限＝（92.5×
8＋7.95×
6＋3.78×
3）/104.23＝799.04/104.23＝7.67
成新率＝5/（5＋7.67）＝39.66％
（３）设备的功能性贬值＝（1.2－0.8）×
10000×
（Ｐ/Ａ，10％，5）/10000＝1.02
（４）设备的评估值＝104.23×
39.66％－1.02＝40.32（万元）
（５）会计记账为历史成本记账原则，会计上一般不能按评估价值入账。
3．待评估地产为一商业空地,面积为200平方米,要求评估2001年5月的公平市场价。
评估人员搜集有关资料选出的三个参照物有关情况如下：
参照物情况表
参
照
物
项
目
A
B
C
待评对象
单价（元/平方米）
1200
1100
1250
交易日期
2000年11月
2000年5月
2000年8月
2001年5月
剩余使用年限
35
30
交易因素
正常
区域因素打分值
89
86
85
容积率因素相关系数
1.12
1.25
1.20
1.1
根据调查,2000年5月至2001年5月,土地价格平均每月上涨1%，除上表列示的个别因素外，其他个别因素相同。
求待评估地产的地价。
该题土地的资本化率为10％，待评估对象区域因素分值为100
对各个交易案例进行因素修正
评估值＝参照物成交价×
（待评估土地时间指数/参照物土地时间指数）×
（待评估土地交易情况/参照物土地交易情况）×
（待评估土地容积率/参照物土地容积率）×
（待评估土地区域因素/参照物士地区域因素）×
（待评估土地的使用年限因素）/参照物土地的使用年限因素
土地交易情况均正常无需修正。
与参照物Ａ比评估值为：
1200×
（1.12/1.06）×
（1.1/1.12）×
（100/89）×
[（1-1.1-30）/（1-1.1-35）]=1367.68
与参照物B比评估值为：
1100×
（1.12/1）×
（1.1/1.25）×
（100/86）×
[（1-1.1-30）/（1-1.1-30）]=1260.65
与参照物C比评估值为：
1250×
（1.12/1.03）×
（1.1/1.20）×
（100/85）×
[（1-1.1-30）/（1-1.1-35）]=1432.79
评估值为（1367.67＋1260.65＋1432.79）/3＝1353.70（元/m2）总价值＝200×
1353.70＝270740元
1、某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。
委托人要求评估该房地产的现时交换价值。
评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。
该房地产的现时价值大约是多少？
答
（1）该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×
4＝3600（万元）（5分）
（2）依据和理由：
上述评估结果是依据了房地产评估中的最佳使用原则。
因为，该房地产的现时用途是很不合理的。
其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；
其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。
按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产评估应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。
故评估值大约为3600万元人民币。
确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后的价值。
（5分）
2、某城市有一种住宅用地500m2需要评估,评估基准日为1994年10月31日,现根据该地条件选择了与之类似的已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
项目
待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
成交日期
评估基准日
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8
成交价格
1000元/m2
1200元/m2
1400元/m2
容积率
区域条件
位置
-2%
+3%
-3%
基础
设施
-1%
交通
+2%
个别条件
地势
+1%
形状
其他
以1993年1月的城市地价指数为100％,以后每月上涨数均为1%.容积率修正系数如下表:
修正系数
1.8
2.1
2.3
2.4
几块宗地的剩余使用年限均为40年.
要求:
根据以上资料估算该住宅用地的单位地价和总地价.
1、确定地价指数
待估宗地：
100＋21＝121案例A：
100＋9＝109案例B：
100＋11＝111案例C：
100＋3＝103案例D：
100＋19＝119
2、PA=102316PB=1116PC=1214.522PD=1060.90
3、运用算术平均法确定待估地块价格（1023.16+1116+1214.52+1060.90）/4=1103.64
总地价＝5000×
1103.64=551822元
例1已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%，仍有10年使用寿命。
该设备目前的重置成本为90万元。
但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。
假设不考虑经济性贬值因素。
（所得税率为33%，其中折现率15%，年限为5年的复利现值系数为0.4972，年金现值系数为3.3522，折现率为15%，年限为10年的年金现值系数为5.0188）
成新率=10÷
（10+5）×
100%=66.67%功能性贬值的计算：
先计算年超额运营成本：
前五年：
每年200000÷
100×
2×
20=8（万元）后五年：
20×
（1+20%）=9.6（万元）
再计算年净超额运营成本：
每年8×
（1－33%）=5.36（万元）后五年：
每年9.6×
（1－33%）=6.43（万元）
最后折现处理得功能性贬值额：
5.36×
3.3522＋6.43×
3.3522×
0.4972=28.69（万元）
评估价值=90×
66.67%－28.69=31.31万元，
例2某企业的一条生产线购于1996年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2001年10月。
经调查得知，该类设备的定基价格指数在1996年和2001年分别为100%和140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0。
6元计算。
（所得税率为33%，折现率为10%，年限为五年，折现率为10%的年金现值系数为3。
7908）要求：
（1）计算该设备的重置成本
（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）
1）重置成本＝750×
140％／100％＝1050万元
2）实体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×
50％＝525万元
3）功能性贬值额＝40000×
0。
6×
3。
7908×
67＝60956。
06元3
4）评估价值＝10500000－5250000－60956。
06＝5189043。
94元
例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为500件，被评估设备的产量为400件。
该设备已经使用6年，设备的利用率为100％，仍有9年的使用寿命。
但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元／公斤，从第六年起上涨20％，（该企业适用的所得税率为33%，假定折现率为10%。
年限为5年，折现率为10%的年金现值系数为3.791，复利现值系数为0.621，年限为4年，折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：
1）计算资产重置成本2）计算实体性贬值额3）计算功能性贬值4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）
1）资产的重置成本＝500×
400÷
500＝400万元
2）确定实体性贬值率=6÷
15＝40％实体性贬值额＝400×
40％＝160万元
3）功能性贬值=400×
200×
3.791＋400×
240×
3.170×
0.621659632.0448元
4）评估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元
例4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。
该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。
按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。
经专业人员勘察
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