单身公寓项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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随着经济高速发展，二线城市在圈钱（招商引资）、圈人（引进人才）、圈地（建城扩城）、圈政策（城市定位）、圈都市圈（区域资源整合）等各个方面照着大都市的规格迈进。
同时，二线城市在因一线城市的辐射性和产业关联性而受惠时，自身的独特优势并不会夺走：
名胜古迹，优质水土和空气，港口，城市自然遗产、文化遗产和非物质遗产，传统产业，相对便宜的投资和安居成本，地方创新等。
（盘点放弃大都市的10个理由:
二线城更有归属感2010年4月15日09:
37新周刊）
而**，就是这样一个位居二线但势头强劲的发展城市。
在更多的发展机会和强大潜力前，工作生活在**的人们更需要一个相对独立但又不乏交际机会的空间。
**（以下简称CENTER）的消费目标为年薪在60000以上的单身白领、部门主管以及SOHO工作人群，是一座集成了酒吧、书吧、健身房、电影院、单身公寓、顶层空中花园的综合性生活中心。
（2）项目发展及可行性研究工作概念
首先，CENTER不同与现在遍迹于一线城市的普通商品性住房，也不单单是商品市场和住房的简单结合。
完全杜绝食品行业的进入，一方面维持中心的整洁和规范，另一方面也为使用者提供某个与外界生活产生联系的渠道，避免个人完全的沉迷独居生活、造成自闭等多种心理疾病。
酒吧、书吧、电影院是大部分高素质人群的理想娱乐场所，同等层次的人的聚集不仅有利于个人的交际圈的扩大，也有利于个人生活品质的提高。
其次，CENTER将地址定于**市**区，靠近清水塘、雨花台、**河，就地理位置来说相较于新街口（**市中心）和夫子庙（另一较繁华的商业区）更适合居住和生活。
远离夜夜笙歌的繁华和星光熠熠的黑夜，单身人群更适于在疲惫工作结束后获得黑夜的安慰和舒适。
最后，CENTER是只为独居人群提供服务的场所，维持中层以及高层阶级人群的独立生活形式，避免双方构成家庭带来的生存负担和困扰，实现个人“大隐隐于市”的理想。
任何居住在CENER内的人一旦与他人确认爱人和家人的关系，就会被CENTER管理会除名。
独居的生活理念是为了保护这个吵闹城市中的精神信仰，CENTER也要成为独居人群的庇护所和港湾。
1.2可行性研究结论
在以下对于**的可行性研究中，我就着重市场预测和项目规模两方面对于该项目的可行性进行分析。
1.2.1市场预测和项目规模
市场需求量简要分析。
尽管在国内尚无**市单身人数的具体统计，但在2010年据国内最大的严肃婚恋交友网站最新发布的《2010年单身男女城市指数》显示，全国单身人士中，25岁以上的 “剩客”占据六成以上。
其中，北京、上海、比例明显高于全国平均水平，且上海北京的总单身人数超过200万。
由此按照二线城市所占比例，**市单身人数不会低于77万。
同时据相关统计，**楼市2010年下半年共有119家楼盘计划推出房源，总套数达到34000套。
而其中60%左右将于9、10月上市。
据365地产家居网统计，江宁下半年将陆续推出2500多套60平米以下的小户型房源。
按时间先后，合家春天（社区）将于8月15日前后加推青春渡第二批房源，主力户型为30~40平米的单身公寓；
之后是江宁地铁楼盘广博苑（社区），该楼盘将于8月16日推出300多套小户型房源，主力面积为48、65平米；
位于东山老城的蚂蚁工坊（社区）最快将于8月下旬推出2栋300多套房源，48、55平米为销售主力面积；
位于大学城的XX空间（社区）项目8、9月份将推出260套48-50平米的小户型；
10月10日，武夷水岸家园（社区）二期项目启动，438套房源中60平米以下小户型占到3成，约140套。
由此可见，**市区小户型以及单身公寓已成房地产开发的趋势。
具体原因暂不清楚，但可由**房地产商对于小户型的大手笔看出，居于二线城市的**实际上蕴含了单身公寓流行的巨大潜力。
（2）计划销售量、销售方向。
计划销售量：
100户
销售方向：
年薪60000以上的独居人群
（3）产品定价及销售收入预测。
产品定价：
单身公寓74m²
*10000元./m²
=740000元
酒吧、书吧、电影院等娱乐设施由公司独立运营，不单独招商。
单项中消费单在具体的产品定价中列出。
销售收入预测：
未知
（4）项目拟建规模。
单身公寓：
100套
酒吧：
1套
书吧：
健身房：
保健室：
小型电影院：
4套
空中花园：
（5）主要产品及副产品品种和产量。
主要产品：
单身公寓
产量：
1.2.2原材料、燃料和动力供应
电力，水力
1.2.3厂址
地理位置、占地面积及必要性
**省**市**区，占地面积200m²
**区地处**城东南，因**河贯穿全境而得名。
区域总面积23平方公里，历史古老悠久，文化底蕴深厚，名胜古迹斑斓，古典瑰丽动人。
取址于**区背靠**河，能够为独居人群提供良好的生活环境，亦能在相对繁华的都市中找到一片清净之地。
（2）水源及取水条件。
水源：
长江
取水条件：
从临江的城南水厂、北河口水厂、浦口水厂、上元门水厂以及城北水厂中直接供应水资源，取水条件良好。
（3）废水、废渣排放堆置条件。
废水将通过**市城市下水道系统排放，废渣会交由城市生活垃圾处置中心处理。
1.2.4项目工程技术方案
项目范围
基础生活设施，基本家电家具配置。
冰箱、冰柜（立式和卧式）、制冰机、沙冰机、酒吧枪、苏打水枪等（吧台设备）
音响、话筒、显示屏、效果灯、灯箱、配电箱（舞台设备）
冷藏柜、冰冻柜、收银系统、监视系统、桌椅、酒杯
立式拉伸式书柜多组、室内控温设备
台式液晶电脑组、桌椅
咖啡厅（与书吧配套）：
专用咖啡磨、单品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁机、搅拌机、制冰机、CUNO滤水系统、专用软水系统
收银系统、监视系统、玻璃杯、咖啡杯
电影院：
配套电影放映设备、座椅
跑步机、登山机、固定自行车、椭圆仪、划船器等（有氧运动器械）
坐姿推胸器、腹肌训练器、肩部推举器、高拉背训练器、卧式屈腿训练器、哑铃组、杠铃组等（力量器械）
踏板、瑜伽垫、健身球、沙袋、手靶等（活动区）
洗浴卫具、桑拿房等配套设施
设备要求符合国家规定一级医院的标准。
1.2.5环境保护
项目会分别对策划、实施、使用三个封面的污染问题进行特别设定。
具体参见以下内容。
1.2.6集团组织及劳动定员：
（1）集团组织形式和劳动制度。
集团组织形式：
见附表
另外在总经理下直接设置酒吧、书吧、咖啡厅、电影院、健身房、保健室共6个子单位。
劳动制度：
参考多个企业劳动规章制度，制定出制度大纲，细则会在未来的准备工作中完成。
一总则
二、员工招聘与录用管理
三、劳动报酬及保险福利
四、工作时间与休息休假
五、劳动安全卫生与劳动保护
六、员工培训
七、劳动定额管理
八、劳动用工（合同）管理
九、劳动纪律
十、奖惩
十一、附则
附表：
（2）公司总定员及各类人员需要量。
总定员：
150名左右
各类人员（普通工作人员和管理人员）：
董事会：
5—10人（兼任财务委员会和薪酬委员会组成）
总经理、副总经理、总经理助理、总工程师、副总工程师：
各1人
以下九个分部门：
部门主管：
1人
部门总监：
部门干事：
3—5人
以下六个子单位：
部门经理（主管财务和内部管理）：
技术经理（主管专业技术）：
工作人员（咖啡师、调酒师、图书管理员、健身教练、医生护士等）：
5—10人
杂务人员（整理、协助、清洁、安保工作）：
3人
（3）劳动力来源。
本科学历以上、年龄在20—40间的青年人，未婚，户口不限。
1.2.7投资估算和资金筹措
（1）项目所需总投资额。
根据2007年**社会科学院发布的《2007年房地产蓝皮书》，**地价为2318.9元/平方米。
同时**市范围的纯住宅地块楼板价从2007年的2991元/㎡到2008年的2129元/㎡，再到2009年的4233元/㎡，（转自:
育路房地产经纪人考试网）故未来若拍的地价不会低于5亿元。
项目建成（地价和建筑费用）：
估算7亿元
项目完成（子项目装修和设备）：
估算3亿
（2）资金来源。
资金主要来源：
银行贷款、董事会成员个人融资。
1.3项目综合评价结论
由于自己对于建筑成本、地价、公司组建成本估计不足，无法对项目的经济综合成本做出准确判定。
但就理想化的市场环境而言，该项目的建成和收益是可观的。
首先，位于CENTER的酒吧等系列娱乐场所对外开放经营，聘请优秀专业的技术人员，搭配以独特的装饰风格和商品定位，能够在娱乐泛滥的城市中获得一席之地。
其次，居住在CENTER的独居人群将成为吸引消费和推动**COMPANY宣传的有效力量。
单身人士为交际场所提供了最好的消费理由，并且公司的独特视角也会促使更多的商家将关注力投放在CENTER的商业性上，使其获得更好的广告宣传效果。
总的来说，该项目的综合评估状况良好，能够为投资人士带来一定盈利，也能够在一定程度上满足独身主义者的理想追求，是一个具有一定发展潜力的城建项目。
同时本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。
1.4存在问题及建议
1.选址：
定位在二线城市**，因**区的良好环境而将CENTER落户，无法确定准确的街道或商业中心，无法对于建成区域的周边地带的土地情况有具体认识，而决定所建地点的关键因素——客流量和绿化环境也是无法确定的。
建议：
实地考察。
2.投资：
目前**地价尚不明确，亦不清楚未来**地价的走向，
只能大致的估计一定数额。
另外，对于建筑耗材、人工花费以及装修用费均不能详尽的列出，因而无法确定哪些商家能够成为投资对象，在个人融资上存在很大的困难。
对于娱乐场所的设备费用，能够从相关的资料上查得。
前期投入资金无法预算，对于项目的经济指标一无所知。
自学专业的建筑法规和经济学知识，在此基础上咨询专业的建筑规划公司，以此来补充完善自己的可行性计划，并为该项目的投资和融资做好最具说服力的数据说明。
依据目前房地产和商品住宅现状，CENTER的生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。
为促进CENTER建设健康有序的发展，建议如下：
1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。
2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。
加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。
积极推行招投标建设方式，降低建房成本。
3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：
即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；
并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。
4、项目建设资金需要个人融资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要将建设资金数额妥善落实。
第二章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1国家或行业发展规划
近年来，房地产业被作为拉动GDP增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出一派欣欣向荣的发展势头。
根据十六大提出的要求，我国经济总量要在21世纪前20年中要翻两番。
为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业。
在《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求：
“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。
2.1.2项目发起人和发起缘由
项目发起人：
发起缘由：
个人兴趣与商业结合
投资意向：
个人爱好，综合性商品住宅区已成为城市化、区域化的明显趋势。
2.2项目发展概况
项目尚在策划阶段，暂无任何实质性进展。
2.3投资的必要性
目前，**市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至2005年城市化率将达到75％。
这为**市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。
但目前，**市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。
据测算，**市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。
因此，**房地产业的发展需要广泛吸引各类资金。
同时有数据显示市场需求呈现出多元化和两极化。
随着基础设施建设力度的加大，使**近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；
近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。
基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。
有市场调查报告显示**市房地产市场发展具有以下趋势：
1、根据消费市场调查结论，**在一定时期内，小高层的购买趋向明显上升。
面积在80m2～120m2最受欢迎。
2、对大环境的配套及社区服务的要求已是**购房者的首选要素。
3、排除市政建设等外界因素，目前**购房市场仍有相当大的潜力。
在调查中近37%的人在1～2年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。
说明现已有51%强的人有购房意向。
第四章市场分析与建设规模
3.1市场调查
3.1.1拟建项目产出物用途调查
**是面向青年的独居人群的综合性住宅区域。
用途包括：
住宿、书吧、咖啡厅、酒吧、电影院、保健室、健身房。
3．1.2产品现有生产能力调查
未作调查，也未查有充分数据说明国内综合性住宅数量。
3．1.3产品产量及销售量调查
产品产量：
销售量调查：
3.1.4替代产品调查
未作调查
同类项目可能包括：
集成大型购物市场、医院、娱乐场所、餐饮业等为一体的综合性住宅；
为特殊人群（老年人、白领、外来务工人员等）建成的便利型住宅区；
小户型商品房区与周围环境（购物、交通、医疗、教育等）形成的综合住宅区。
但无法作为替代产品。
3．1.5产品价格调查
产品的定价管理办法：
地价、建筑施工费用、装修费用以及售价均由市场定价。
产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间、原因。
未知。
3.1.6国外市场调查
3.2市场预测
3.2.1国内市场需求预测
本产品的消耗对象：
年薪60000以上的青年独居人群，
本产品的消费条件：
参考文献：
《消费条件模型和各地区消费条件指数》**改革基金会国民经济研究所10038
本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。
本项目有效经济寿命在于房产使用年限。
可能出现的替代产品，即代用品。
见上文，不会出现完全替代产品。
本产品使用中可能产生的新用途：
未知，有待开发。
根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距：
无法预测。
3.2.2产品出口或进口替代分析
暂无
3.2.3价格预测
目前只能对小户型住宅预测，一户约为740000元。
3.3市场推销战略
3.3.1推销方式
企业自销
3.3.2推销措施
（1）销售和经销机构的建立：
以ALONE小组内部成员关系网成立销售部门，聘请专业销售人员。
（2）销售网点规划：
销售网点集中在**市三大商业圈，靠近写字楼和事务所周围。
（3）广告及宣传计划：
无明确计划。
（4）咨询服务和售后维修措施：
聘请销售员、话务员、销售员做咨询服务。
依据目前一般的商品房建设实际来看，售价与建造成本并无一定的关系。
价格的确定更与物业的区位、地段的品质、楼盘的定位以及市场的接受程度有关。
为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销售的不同阶段，选择不同的价位。
期房和现房采用不同的售价，其中期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格可适当上调。
既符合项目单位的利益需求，同时也能被客户接受的。
采用不同价格的销售策略一方面是考虑到从市场发展规律看，市场启动困难总要大一些，另一方面，进行分期销售时，开盘的低价可以使造成客户的一种抢购心理，有利于营造良好的市场氛围。
参照周边地区商品房的开发经验，项目住宅平均售价定位在11000元/平方米左右。
在项目初期，以优惠的价格打开市场，确定期房销售基价为：
10000元/平方米。
在项目后期，逐步达到现房销售价格为：
10000-11000元/平方米。
第四章建设条件与地址选择
4.1资源和原材料
4.1.1资源评述
项目需用的资源名称：
水力资源、电力资源、人力资源、建材等。
资源开采方式：
市场供应
本项目年最大需用量、资源的可能供应量及生产发展所需资源扩大供应的可能性：
在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时：
会以增加进口，增加投资等方式保持项目进场，但不会调整建设规模或分期建设等。
4.1.2原材料及主要辅助材料供应（未知）
原材料、主要辅助材料需用量及供应。
按项目的生产要求，分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称、品种、规格、成分、质量以及年需用量，并分别编制：
①原材料及主要辅助材料需用量表。
②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。
③需进口的原材料表。
说明进口原材料的理由和一旦来源有变化时的应变措施，分析预测原材料国产化前景及分年度国产化的提高幅度。
对季节性生产的原料，如农、林、水产品等，需说明短期进货数量。
燃料动力及其它公用设施的供应。
燃料、动力及其它公用设施是指生产需用的煤、电、水、汽、气、油等，在可行性研究报告中，需说明生产所需燃料、动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料、动力数量。
主要原材料、燃料动力费用估算。
将主要原材料、零配件和外购燃料动力分别计算费用，其它材料可合并估算。
4.2建设地区的选择
4.2.1自然条件
**市自然资源和区位条件概述如下（**市国土资源局网页资料）:
1.地形地貌
**市依其地貌特征属**省宁镇扬丘陵地区，长江自西南至东北流经市境中部。
全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的3.5%;
丘陵占土地总面积的4.3%;
岗位占土地总面积的53%;
平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的39.2%。
地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性、多宜性。
2.气候条件
**属北亚热带湿润性气候。
由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。
温、光、水资源较丰富，年平均气温15.3摄氏度，年均无霜期227.4一239.7天，大于O摄氏度的活动积温5528一5831摄氏度;
太阳总辐射量115千卡/平方厘米·
年;
年降水量979一1113毫米，年降水量相对变率大，达17%，年降水日数116.8天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。
主要气象灾害有台风、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝。
丘陵岗地的干旱缺水和平原圩区的洪涝灾害时有发生。
另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。
3.土壤条件
**地区的土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。
在北、中部广大地区为黄棕壤（地带性土壤），南部与安徽省接壤处有小面积的红壤。
土壤分布随地形地起伏呈现一定规律。
黄土岗地上分布着经旱耕有所熟化而形成的黄棕壤，平原、低洼杆区则为大面积的水稻土，在城镇附近有部分菜园土，沿江冲积平原分布着灰潮土。
4．自然、人文景观
**是著名的古都，历史文化名城。
众多的风景名胜与文物古迹相交融，形成山、水、林、城结合的独特风貌。
全市列大全国重点文物保护单位有9处，省级文物保护单位76处，市级文物保护单位36处，县级保护单位407处。
主要有18片景观保护区:
钟山风景区、石城风景区、大江风貌区、**风光带、明城墙风光带、雨花台风景区、栖霞山和牛首祖堂风景区、汤山温泉一阳山碑材风景区、老山风景区、桂子山一金牛水库风景区、天生桥一元想寺风景区、固城湖风景区。
4.2.2基础设施
供电、电源情况；
近远期可能的供电量及电压；
费用及计费方式；
供电部门的要求。
**市区供电情况良好，220V交流电压。
分时计费：
早上8点到晚上9点0.558,其他时段0.358。
如果没装分时电表费用按0.538计费
供水、水源情况；
近远期可能的供水量及水质；
费用及计算方式；
供水部门的要求。
**市本地区的水资源不够丰富，供水情况良好。
居民生活用水价格2.8元/立方.
排水。
排水条件；
容污水能力；
当地环保部门对污水排放的要求等。
**的排水条件较差，荣污水能力不强：
排水设施能力低、体系不完善、养护手段落后（2004年**市市政公用局召开的治理主城水系污染会议记录）
对于污水排放要求见《**市城市排水管理条例》
电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等。
施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；
施工劳动力来源；
施工运输条件；
施工用动力来源等。
市政建设及生活设施。
包括当地的卫生、邮电、文化教育。
4.2.3社会经济条件
根据**市统计局于2010年3月4日公布的《**全国第二次经济普查分析系列》以及2010年5月26日公布的《**区2
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