签订购房合同时注意事项Word下载.docx
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款，避免出现其他的麻烦。
八、卖售人预期付款的违约责任。
也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，
对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，
有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变
更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
十、房屋的交接：
开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实
测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使
用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发
商承担。
十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水
通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。
再有就是有关于天然气以及燃气管道的
开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并
没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作
协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。
对于您购买园区项目
内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议
在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。
在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承
诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到
使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以
根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。
按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商
应将登记资料提供给产权办理部门备案。
如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报
产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，
对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。
也可以选择
不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在
入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家
在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以
及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问
题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。
十三、其它：
比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其
中二份是正本，二份是副本。
现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有
一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。
在整个的合同最
后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房
产所在区的房产管理局和房管局做登记。
附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意
这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；
第二要标注面积，或者是面积的标尺。
签订购房合同需要注意啥
第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与
价位，是按揭付款还是工程期分期付款。
如是分期付款，每
期款的缴款时间应注明。
第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到
某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为
这里涉及到逾期交房的违约问题。
第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的
公用面积）是多少。
如面积误码率差超过约定范围，客户有
权要求退房或追缴利息损失。
目前，有些城市如上海，甚至
规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面
积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。
第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。
因煤气公
司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。
因此，
虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带
来诸多不便。
所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或
注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。
第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时
间。
目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有
合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。
第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为
了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充
合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交
房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪
些情况下的免赔责任。
一般情况下，发展商签此合同，主要
是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规
避风险的一种方式。
但客户也应多加注意，仔细研读补充条
款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。
一般而言，签约
时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商
处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购
房人。
识别对购房人不利的合同条款
一、合同约定：
暂测面积与实测面积的允许误差在5％，
如误差超过5％，按实际情况多退少补。
从目前了解的情况看，
购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结
算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的
不利是十分明显的。
二、合同约定：
购房者不按合同约定时间付款，则应按
中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，
而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。
律师说法：
这是一条明显不公平的内容，许多购房者却
忽略了。
现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者
却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚
措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房
者有权解除合同等。
这样，出现问题购房者才有计可施，有
权可维护。
三、合同约定：
若因施工问题造成延期交房，属不可抗
力，与开发商无关，开发商不负违约责任。
这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不
可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约
责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：
发展商交房后三个月内负责办理产权证。
这里面有两个问题，交房以什么为标准，很
多人没有意识到。
甚至出现这样的事：
发展商交房时通知购
房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先
交一笔钱才能给钥匙，否则不给。
到头来购房者还是住不进
新房。
因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规
定为：
交房屋钥匙。
否则，应为发展商违约。
还有一个问题
就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合
同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。
同样建议应
明确为：
若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，
要求退房。
这样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。
在张先生
的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道
煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时
是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。
这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者
的注意。
慎签购房合同
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是
否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方
牵着鼻子走，违心签订合同。
这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无
穷。
山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：
“五证”要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：
《建设工程规划许
可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、
《商品房销售（预售）许可证》。
在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销
售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。
如果房屋已验收还应查看是否具有质检
站核发的《房屋质量合格证明》原件。
开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用
说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购
协议》，并交纳一定数额的定金。
由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购
房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订
合同。
这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。
如
果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到
开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等
此类条款。
购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但
因其他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公
共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。
合同附件是主合同组
成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。
合同附件与主合同具有同等的法律效力。
购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。
购房者绝不能轻信开发商的口头承
诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同
中。
如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违
约责任并赔偿损失。
心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同
看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，
然后再签正式合同。
这里面的问题就更多了。
陷阱一：
在认购书里没有注明
因何种原因退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。
但有时购房
者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房
款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：
律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返
还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：
合同主体认定不明
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。
有时代表发展商签约的人并
不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A
公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持
有“授权委托书”。
否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避
免发展商推卸责任。
陷阱三：
不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要。
但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一
定要看清楚。
现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的
在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪
些情况下能免赔。
这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险
的一种方式。
善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
陷阱四：
“最短时间”与“最好”
合同是双方意思一致的表达。
但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生
问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱
人但没有实际意义的承诺。
最短是多长时间，什么样的才算最好的？
不知道。
合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官
司。
购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头
承诺落实在合同里。
陷阱五：
约定提前交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。
开发商面临资金压
力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。
而在合同或是补充协
议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平
的。
比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家
在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。
对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管
理的费用标准。
陷阱六：
卖方解除合同
在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：
“买方无故逾期付
款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。
”
这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发
展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。
况且，没收实际上是个行政处罚或
刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。
当然，还有其他一些类
似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
陷阱七：
处理结果不明确
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于×
×
日前如何如何”，但是并没有约定如果
没有在“×
日前如何如何”后该怎样处理。
这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很
难制裁他，最多是调解了事。
购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸
施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。
陷阱八：
以偏盖全
这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。
有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承
诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通
玻璃等等。
对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。
不给开发商一
点空隙。
当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
陷阱九：
拒签补充协议
前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以
出具一份对自己有利的补充协议。
最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、
物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。
举个简单的例子，你买的塔楼（或板楼）
里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？
不要小看这个问题，为了出面
积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为
不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？
但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协
议。
这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。
不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。
实在不行，又觉得没有把
握，那就只好放弃了购房合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面图。
一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比
例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。
对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图
中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和
装修的平面图。
这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。
这里购房者需要注意
的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。
分摊面
积的计算应按京国土房管权字（2000）第369号文件执行。
双方应约定，出卖人违背该分摊
原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。
3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。
对于购房人而言，此约定的关键是
要把装修标准具体化。
要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”
之类的模糊性标准。
应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。
4、附件四是双方自由约定的补充协议。
有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房
人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房
人的义务。
其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议
中做出详细约定。
例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理
公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，
购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出
具体约定。
5、附件五是关于计价方式与价款的约定。
目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法
支付房款。
一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都
能如期取得贷款。
但这并不排除由于种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。
一旦
这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。
有鉴
于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：
“如果购房
人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方
式支付房款或者选择退房。
买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受
人。
”
签补充协议抓住八大要点
在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。
但如何签订补充
协议才更为有效呢？
补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；
但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非
易事，其实际可操作性很小。
其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很
少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是
购房者明智的选择。
从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八
个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵
害：
第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范
围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这
种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除
购房者的定金或追究违约金。
第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，
购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装
修等问题而被动。
第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提
高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"
进口"
、"
高级"
优质"
等不
明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方
向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料
的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目
的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、
宣传材料作为相关内容的依据。
置业指南：
合同附件陷阱逐个提
合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利
益。
但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。
同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒
得读。
实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。
即买
卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。
因此，建议买家签合同附件时最好慎之又
慎。
下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。
在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×
日内，将办理权属登记需由出卖人
提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在房
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