某国际汽车超市城建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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7.4排水57
7.5通讯57
7.6天然气57
第八章环境保护、绿化及节能58
8.1污染物及来源58
8.2治理措施59
8.3绿化60
8.4节能60
第九章劳动定员64
9.1组织机构64
9.2劳动定员64
第十章项目管理和实施进度65
10.1项目招投标65
10.2实施进度65
第十一章投资估算与资金筹措68
11.1投资估算68
11.2资金筹措69
第十二章财务评价70
12.1财务评价基础条件70
12.2财务评价70
第十三章项目风险评价75
13.1宏观政策风险75
13.2招商运作风险76
第十四章结论77
14.1结论77
14.2建议77
第一章总论
1.1项目概况及承办单位
1.1.1项目概况
1、项目名称：
XX国际汽车超市城项目。
2、项目地点：
XX县XX镇。
3、建设目标：
本项目将建设成为一个“一站式选购，一条龙服务“的专业汽车超市城。
4、建设内容：
⑴建设集汽车超市、汽车4S店、汽车配件、汽车用品、汽车文化、汽车服务为一体的“一站式“专业汽车市场。
⑵建设商业、居住、休闲等相关配套设施。
⑶规划总建筑面积约253000平方米，规划占地面积约528亩。
5、建设周期：
2年。
6、投资预算及资金筹措：
项目预计总投资额5.5亿元，其中：
项目建设费用5亿元，不可预见费用0.2亿元，开发间接费用0.3亿元。
资金筹措：
企业自有资金1亿元，4S店招商实现1.2亿元投资，金融贷款5000万元。
1.1.2项目建设单位
XX建设投资有限公司
1.2可行性研究工作的依据和范围
1.2.1可行性研究编制的依据
（1）《促进中部地区崛起规划》（2009）
（2）国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》
（3）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
（4）《国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
（5）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等
（6）《某市城市总体规划》（2005-2020）
（7）《XX县总体规划》（2009-2020）
（8）《某市国民经济和社会发展第十二个五年计划》
（9）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年计划》
（10）委托方提供的其他资料
1.2.2可行性研究的工作范围
该可研报告编制范围包括：
项目建设背景及必要性、市场现状及前景分析、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项目方案设计、环保、消防、节能及安全、招投标方案、项目的组织机构设置、项目营销策划、项目实施进度、投资估算及资金筹措、经济效益评价、结论及建设。
1.3研究结论
1.3.1项目建设的必要性
近年来，在经济持续增长、车价降低等多种利好因素的影响下，某地区的汽车交易额呈“井喷”式增长。
但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车流通和交易的需要。
本项目的建设将为某市提供一处集汽配市场、汽车用品市场、汽车４Ｓ店、汽车快修区、维修检测、二手车交易市场、汽车2Ｓ店、展示中心、研发中心、物流配送、酒店、住宿、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的汽车主题综合体，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强某这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进某汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。
本项目的建设还将大大提升某市汽车产业实力、强化汽车消费理念、提升汽车品牌文化，以及城市竞争力；
进而推动区域特色产业经济发展和繁荣。
项目的建设是非常必要的。
1.3.2市场分析
我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，皖北地区汽车保有量多，销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。
1.3.3工程建设方案
本项目总占地面积351996.48M2，约合528亩。
总建筑面积253000.00M2。
建筑密度28.25%，绿地率37.70%，容积率0.72。
本项目分两部分建设，商业及商业配套项目，主要建设以汽车文化为主题的汽车贸易市场及商业配套设施，建设内容包括汽车商贸区、汽车商务区和汽车文化区三部分；
配套生活设施项目，主要建设某汽车文化园配套生活及基础设施。
项目
数量
单位
备注
规划总用地面积
253000.00
㎡
约528亩
1、酒店
8000.00
2、办公
5600
3、综合商业体
25000
4、住宅
111650
5、汽车超市
51440
6、4S店
31165
7、汽车配件
12839
8、汽车用品
11980
9、汽车文化
11224
10、汽车服务
11635
建筑密度
28.25
%
容积率
0.72
绿化率
37.70
停车位
1000
个
1.3.4公用工程
项目用水用电落实，交通便利。
1.3.6财务评价结论
全部投资内部收益率：
（所得税前）10.59%，（所得税后）8.01%。
投资回收期（静态）：
（所得税前）5.71年，（所得税后）6.20年。
全投资财务净现值（ic=8%）：
（所得税前）7466.41万元，（所得税后）65.76万元。
自有资金财务内部收益率8.53%，财务净现值3285.95万元。
投资利润率（平均）：
5.19%。
项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。
财务评价项目可行。
1.3.7项目主要经济技术指标
详见表1-1
1.3.8结论、存在问题与建议
汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。
某缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，某有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。
本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。
项目预计有较好的财务效益及社会效益。
综合评价，项目可行。
项目的建设资金需有关银行给予支持。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标
1
总占地面计
M2
253000
规划控制528亩
2
总投资
万元
55000
3
项目定员总计
人
280
4
全年生产天数
天
350
5
原材料、辅料、燃料需用量
5．1
水
万吨/年
65.62
5．2
电
万度/年
1048.99
6
营业收入（经营期平均）
15732.63
达产年，下同
7
营业税金及附加（经营期平均）
1082.69
税后
8
土地增值税
57887.13
所得税后
9
利润总额（经营期平均）
2854.5
10
投资利润率
5.19
11
财务内部收益率
10.59
I=8%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1某市城市发展概况
⑴区位交通优势明显：
某位于安徽北部，处苏、鲁、豫、皖四省交界处，交通发达，铁路、公路、水路、航空四位一体。
下辖三区一县，总人口220万。
⑵经济持续高速增长，居民消费水平较高：
2011年，某市实现生产总值560亿元，比上年增长12.5%；
财政收入90亿元，比上年增长28.6%；
固定资产投资445亿元，增长30%以上；
社会消费品零售总额148亿元，增长18%；
城镇居民人均可支配收入17600元，增长16%；
农民人均纯收入6380元，增长19.5%。
⑶城市化快速发展：
2008年某市人口城市率达54.8%，规划到2020年人口达到266万人，城镇化率提高到65％。
⑷产业结构优化，经济发展潜力巨大：
2011年规模以上工业增加值420亿元，增长15.5%；
新增规模以上工业企业125家，总数达524家；
新增销售收入亿元以上企业123家，增长1.5倍。
以煤电、煤化工、食品、机械制造、纺织服装、陶瓷建材为主导，以新能源、生物医药、精细化工、新材料等为补充的多元化工业产业体系，形成了城市经济潜在的发展基础和未来的竞争优势。
2.1.2XX县城市发展概况
1区位交通优势：
XX县是某市唯一市辖县，全县辖11个
乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口109万。
XX县地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，区位优越显著，交通便捷。
⑵经济发展势头强劲：
2011年全县完成生产总值143亿元，增长19%；
财政收入达20.06亿元，增长33.6%；
新增规模以上工业企业34家，总数达165家，规模工业总产值达280亿元，增长75%；
城镇在岗工平均工资及农民人均纯收入同步增长16%。
⑶经济开发区日益成熟：
园区总规划面积45平方公里，基础设施完善，配套服务齐全。
目前入驻工业企业116家，其中规模企业61家，经形成了以机械制造、新型建材和家用电器等为主导方向的产业格局，并荣获“中国最佳投资开发区”、“中国百佳科学发展示范园区”称号。
⑷城市规划为XX县西部迎来大好发展机遇
城区西部将成为近期城区发展主方向：
城区北部无发展用地，东部基础设施薄弱，南部为未开发农田区，而西部具有地势开阔、交通便利、路网结构完善等明显优势成为某城市发展的主要轴向。
完善综合交通体系，提升某区位优势：
高速公路与一级公路的建设进一步加强某与周边城市的联系，利于商贸、流通业发展。
城市规模扩大，城区人口增加：
到2016年，建成县城面积50平方公里，县城人口达30万，并结合城乡一体化及扩权强镇工作，加快XX镇融入县城的步伐。
⑸繁荣XX将进入发展快车道
XX镇2011年全镇固定资产投资8.2亿元，财政收入6000万元，农民纯收入达6211元，作为省级综合改革试点镇、副县级建制镇，以工业为主导的镇域经济快速发展。
随着融入县城的步伐加快，XX镇即将迎来一个经济快速发展期。
2.1.3项目的提出
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
尤其是某这样一个能源城市，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全省前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。
经济的发展，带旺了消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，某汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，某的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；
二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；
三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
随着某汽车消费市场呈“井喷”的扩大，某汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。
某需要建设一个规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
本项目的主办方XX建设投资有限公司敏锐地观察到了这一机会。
该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。
该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，某市和XX县政府的领导对项目的发展十分关心和支持。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场。
近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在某却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、展示、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了某这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2.2.2项目的建设对推动某发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化城市有重要作用
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点，某应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“某价格”，更好地发挥某现代化中心城市的对外辐射功能。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表某市形象的汽车流通市场。
项目建设的这一指导思想与某发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快某现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升某市场的总体水平方面做出突出贡献。
物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。
某将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。
由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。
而且随着某汽车消费市场的发展和某在淮海经济区中心城市地位的进一步加强，某汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。
因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。
2.2.3项目的建设将有利于某及XX县国民经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对某及XX县地方经济的发展带来积极的影响。
一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；
另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。
2.2.4项目的建设有利于整合某汽车市场，改善某汽车市场的形象
当前某市汽车市场主要集中分布在相山区相阳路寇湾村、相山区渠沟路、XX县城三堤口及XX县城五里郢。
市场分布各有特色，但缺乏资源整合，相山区相阳路寇湾村汽车一条街主要以汽车销售为主，相山区渠沟路汽车市场主要以汽车维修及配件经营为主，XX县城三堤口汽车市场主要以汽车美容及配件销售为主，XX县城五里郢汽车市场主要是以货车、农业装备、工程机械为主。
可以看出，某的汽车市场小而多且乱，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。
这种状况对整个某汽车销售都带来不利影响，甚至影响了某汽车市场的整体形象。
本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合某汽车市场的作用。
因为，一方面将以其示范作用，使某汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；
另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变某汽车市场散而乱的局面，形成某汽车市场的“航空母舰”，以增强某汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。
2.2.5项目的建设将进一步扩大某汽车市场的辐射范围
目前，某汽车市场的辐射范围主要是某市及周边地区，辐射范围并不大。
其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。
汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。
本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强某汽车市场的影响力。
2.3项目建设的可行性
1、市、县政府对汽车文化综合体项目的建设都十分重视。
在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。
2、本项目的主办企业XX建设投资有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。
公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
本项目采用“大3S”的经营发展方式。
“大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。
这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在某市各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。
4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇、区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。
5、项目的区位、交通条件很好。
项目区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。
6、项目有着良好的经济效益。
第三章市场分析与预测及项目开发策略
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势
3.1.1国内汽车市场发展现状
⑴我国汽车工业从1994年开始进入市场发展期，当时汽车保有量820万辆，到2003年汽车销售快速增长，汽车保有量达到2100万辆，9年间保有量增长2.5倍。
2002年我国汽车产销量325万辆，2009年我国汽车产销量1360万辆，是2002年的4.2倍，首次成为世界汽车产销第一大国。
2011年，我国汽车产销量双超1840万辆，我国汽车保有量首次超过1亿辆（达1.06亿辆），私人汽车保有量7872万辆，其中私人轿车保有量4322万辆。
中国汽车保有量超过日本7500万辆，成为仅次于美国2.85亿辆的世界第二大汽车保有量的国家。
⑵我国汽车按用途分为乘用车和商用车，乘用车主要指轿车、MPV、SUV和微客。
商用车主要指客车、货车。
我国2009年乘用车销量达1020万辆，是2003年197万辆的5.2倍，乘用车增速迅猛。
商用车增速相对缓慢，销量从2003年的235万辆到2009年的340万辆。
2011年乘用车销量超1447万辆，中国连续三年成为世界第一大汽车国产销国。
根据专家预测，3年后的2015年，中国汽车年销量将达到2550万辆，超过美国、日本、德国三国2490万辆汽车年销量的总和。
⑶2011年乘用车销量占总销量的78.6%。
轿车在乘用车的销量占比约为75%左右。
价格区间在9-12万元的家庭轿车在各级市场中均占据主导份额。
家庭用车增长是影响汽车快速增长的主要因素，随着居民生活水平的逐步提高，汽车将会走进越来越多家庭，汽车市场已从商用车向家用车转型，中国即将进入汽车社会。
根据国家统计局发布的报告显示，我国城镇居民家庭平均每百户家用汽车拥有量由2002年底的0.9辆，增加到2011年底的18.6辆。
⑷目前，中国千人汽车保有量为52辆，不到世界平均水平（128辆）的一半。
而在发达国家，一般都超过千人500辆。
如果达到世界平均水平，中国汽车保有量应该是1.66亿辆。
汽车业内专家预测，2020年我国汽车保有量将突破2亿辆。
⑸2011年中国二手车累计交易量达433万辆，是2009年320万辆的1.35倍，年均增长17.6%，预计今年交易量超过500万辆。
北京亚运村汽车交易市场的统计数据显示，2009年一手车和二手车销量比约为1：
0.8，2011年新旧车销量比为1：
1.2。
根据发达国家标准，二手车交易量规模应是汽车保有量的1/5,中国二手车年交易量将达到2000万辆。
⑹2011年安徽省机动车保有量已达1036.2万辆，比2008年统计数据增长250.5万辆，平均每年增加83.5万辆。
全省汽车年产销量突破120万辆。
我省奇瑞、江淮汽车集团汽车产销量位居全国第七位和第十位。
在2009年《安徽省汽车产业调整和振兴规划》中，明确我省振兴目标为：
到2011年，安徽汽车产业实现工业增加值250亿元，产量达到100万辆，在全国的位次上升1—2位。
到2020年，实现工业增加值1000亿元，产量达300万辆，确保自主品牌车全国第1的位次，力争进入世界前10位。
汽车产品结构以节能环保和新能源汽车为重点，实现产品技术升级，自主研发节能环保汽车产品占80%以上，并实现产业化。
大力提高动力、底盘、车身电子控制系统的产能，推进汽车电子产业化发展。
⑺2010年合肥市机动车保有量55万辆，2008年保有量37万辆，两年间保有量增加18万辆，年均增量约9万辆。
合肥2012年上半年保有量为93万辆（因行政区划增量包括巢湖、庐江）。
2008年合肥市汽车销量为5万辆，2009年汽车销量7.9万辆，2012年上半年汽车销量7万辆。
⑻2011年某市机动车保有量22.1万辆，2010年机动车保有量16.6万辆，增量为5.5万辆（含摩托车增加量）。
2011年汽车保有量约10万辆，全市私人拥有的小型载客车为50177辆，全市汽车年交易量约15000辆。
（9）汽车销售渠道的变革
在汽车行业进入快速发展的阶段，传统的4S店（整车销售、零配件、售后服务、信息反馈）经营和盈利模式已不能应对竞争及市场的需要，汽车营销渠道面临变革，正在向汽车服务营销转变。
在很长一段时间，汽车销售渠道变革为4S店和2S店（整车销售、信息反馈）的双轨制模式。
汽车专业市场变革为5S的销售服务模式，在4S的基础上增加汽车上牌办证服务。
3.1.2我国汽车市场的现状特点
一、我国汽车市场处在大发展阶段
我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量
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