新区商业中心项目可行性研究及商业策划案Word格式.docx
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此外，由于目前**新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在一定高度以上，它将为“旗舰级的商业中心”，未来以此为核心形成商圈。
项目将引入**乃至山西稀缺的“奥特莱斯”品牌折扣概念商业模式。
这种业态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车一族。
本项目不但是**新区的商业中心，同时可以做到立足**、辐射**及周边城市。
1.4.2商业主题定位
根据**新区商业中心项目“旗舰级中心社区商圈”的项目定位，再结合**新区的实际情况，将本项目的主题定位为“一站式消费商业中心”，是一个集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性、规模化的商业场所，即社区“销品茂”。
第二章**概况及宏观经济环境
2.1**市概况
2.1.1区位及行政区
**位于山西省北部，介于内外长城之间，是**盆地的中心。
**为山西省第二大城市，晋、冀、蒙三省（区）和**各县的交通枢纽，**地区的政治、经济、文化中心。
全市辖区面积14176平方千米，城区2080平方千米，辖左云、**、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县，城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区，计5镇22乡29个街道办事处。
2.1.2人文概况
**市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，有2400多年历史，曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。
境内古建筑、古遗址300多处，其中列入《世界文化遗产名录》的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处，古建文化、佛教文化非常发达。
**现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处，各级文物保护单位346处，其中全国重点文物保护单位20处，省级文保单位22处，市县级文保单位更是多达304处。
北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯一辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山……
**市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。
古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值；
应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔，是世界建筑中的一件珍品；
位于**西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之一；
此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑；
**市东南方，有中国五岳之一的北岳恒山，风光极佳；
恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。
2.1.3交通概况
**北邻内蒙，东望河北、距北京380公里，南离太原市352公里，实为首都之屏障、全晋北方之门户，且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。
在历史上**曾为三代京华、两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为“北方锁钥”。
今日的**，是京包、同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点。
公路通车里程达到11969.4公里。
其中，高速公路达到230.3公里。
全市通油路的乡镇98个，通公路的行政村1948个；
通油路的行政村1939个，本年新增1个。
全市公路密度84.88公里/百平方公里。
2.1.4资源概况
**市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。
**可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。
煤炭――“**煤田”含煤面积926平方公里，探测总储量718亿吨，其中：
侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世，是优质动力煤和化工原料煤。
得天独厚的煤炭资源优势，使**市成为国家重要的能源基地，被誉为中国“煤都”。
**市年产原煤8000万吨，煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。
**煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业，有力地支援了全国的经济建设，并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。
**市的本地水资源总量为1.42亿平方米，人均水资源量仅为111立方米，为全国人均占有量的9%左右，水资源十分贫乏。
现在的用水状况是：
工业与生活用水占80%，农业用水占20%。
虽然水资源开发利用率已达67.5%，但年缺水量仍为2000多万立方米。
2.1.5**新区概况
**新区位于山西省北部**市矿区，**新区就是**矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。
据不完全统计，目前是亚洲最大的居民居住区，施工工程分三期，2006年是第一期。
2007-2008是第二期。
2010年6月份开的三期和地煤棚户区，预计2011年10月份前交付使用。
由于**新区是山西**矿区棚户区居民拆迁后的居住地，且前期未正式命名为“**新区”，当地居民便将其称作“棚户区”，久而久之就习惯了这样称呼。
遂所谓的“棚户区”即是“**新区”。
**实施的煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资60多亿元，规划5年建成600多万平方米员工住宅，使近十三万户、近40万矿工及家属居住条件得到彻底改善。
名称：
**新区（别名：
棚户区）
距**市区：
约20公里
所属地区：
山西省**市
火车站：
**火车站
所属管辖：
**市同煤集团
公交线路：
7.32.46.9路
小区建筑面积：
超过600万平米，约13万户
附近公路：
大运路口
楼层数：
1--7层
电话区号：
0352
居住人口：
三期建成后四十万人左右
邮政编码：
037004
居住人群：
矿工家庭及部分外来人口
车牌代码：
晋B
小区代码:
A.B.C.D.E.F.G.H.I.J.K.L.M.N,O
2.2经济发展概况
2.2.1国民经济分析
2.2.1.1国民经济平稳健康发展
经初步核算，2010年全市实现地区生产总值（ＧＤＰ）694.3亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。
从上图可以看出，**经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外，一直处于高速发展状态。
根据国民经济运行规律，国民经济的稳定快速发展，必定会带动房地产的发展，提高房地产的投资量，房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展，两者相辅相成。
GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产的发展。
2.2.1.2固定资产投资平稳增长
2010年全市全社会固定资产投资完成576.7亿元，比上年增长21.4%。
其中，国有经济单位投资完成392.0亿元，增长33.1%；
非国有经济单位投资完成184.7亿元，增长2.3%。
2.2.1.3社会消费品零售总额增长较快
消费品零售总额：
2010年全市实现社会消费品零售总额303.02亿元，比上年增长18.44%。
其中，城镇消费品零售额246.66亿元，增长17.3%；
乡村消费品零售额56.36亿元，增长23.72%。
分行业看，全年全市批发业实现零售额47.79亿元，增长17.84%；
零售业实现零售额215.75亿元，增长19.49%；
住宿和餐饮业实现零售额39.48亿元，增长13.69%。
消费结构：
2010年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽、针、纺织品类增长24.7%；
石油及制品类增长57.37%；
书报杂志类增长1.04%；
汽车类增长22.81%。
2.2.1.4城乡居民收入稳步增长
人民生活：
2010年全市城镇居民人均可支配收入16103元，比上年增长10.4%。
城镇居民人均消费性支出10133元，比上年增长8.01%。
全年农民人均纯收入4063元，比上年增长13.2%；
农民人均生活消费支出2472元，比上年增长21.92%。
指
标
金额（元）
比上年增长（%）
城镇居民人均可支配收入
16103
10.4
农村居民人均纯收入
4063
13.2
城镇居民人均消费支出
10133
8.01
农村居民人均生活消费支出
2472
21.9
从上述数据可以看出，目前**市的整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，**市社会消费品零售总额近年保持平均12%以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。
**市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出。
在**市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。
2.2.2产业结构分析
2.2.2.1电力资源优势
**是华北地区重要的电力生产基地，**三角区的神头一、二电厂、**一、二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运的用电，又保证了向京津唐地区供电。
**具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源。
2.2.2.2旅游资源优势
**以其丰富的旅游资源驰名中外，享有“佛国龙城”之美誉。
境内古建筑、古遗址3000余处，现有国家级文物保护单位13处、省级文物保护单位23处。
2000年，**被评为中国优秀旅游城市。
2.2.2.3工业基础优势
**市作为国家重要的能源基地，工业基础势力雄厚。
早在“一五”时期，**就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大的机车厂——**机车工厂；
我国最大的军用动力机械厂——山西柴油机厂；
当时国内最大的水泥厂——**水泥厂；
最大的合成橡胶厂——山西化工厂。
经过50年的建设发展，**已初步形成以煤炭、电力为支柱产业，冶金、机械、建材、化工、轻纺、制药、食品等工业门类比较完整的工业体系。
2.2.2.4农业基础优势
**地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。
具有宜林、宜农的多种类型的土地资源和生物资源优势。
因此，**有望成为京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和杂粮基地。
2.2.3**市投资环境分析
2.2.3.1交通便捷
**市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。
按铁路里程东望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙边界二连浩特460公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。
京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错，沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系，京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达，飞机可直达北京、上海、广州等城市，**已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。
2.2.3.2资源丰富
2.2.3.3环境优美
**市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为2670小时，**市建成绿化覆盖面积2131平方公里，绿化覆盖率15.1%。
城市人均公共绿地面积由1.9平方米提高到4.6平方米。
大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到220天。
2.2.3.4设施完善
**建成了以光纤传输为主，辅以数字微波、卫星传输等方式的通讯网络，固定电话网、移动通讯网、数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人20.03部。
邮电邮路总长度4329公里，可传输国际国内特快专递邮件。
2.2.3.5金融体系
**是晋、冀、蒙交界处的金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体、地方商业银行为补充的金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。
中国人民保险公司、太平洋保险公司的分支机构可办理国际上通行的保险业务。
2.3本章小结
**市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要的资源性城市，重要的煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面的工业体系和丰富的旅游资源，总体经济发展良好，与“大北京城市带”有着密切联系。
在近几年的发展过程中，**市不断加大城市拆迁、改造建设力度，加大固定资产投资，在**城市面貌焕然一新的基础上，也不断改善着城市的投资环境。
城市配套设施的完善、人民生活水平的提高，直接催化着房地产需求的旺盛，也带动着商业地产投资的发展。
第三章城市发展规划
3.1城市结构及发展规划
3.1.1城市总体规划
限制大车进市区的红线
**市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。
坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好**御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。
抓紧**机场的建设。
中部2008年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌；
东部御东新区是**市今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副”区域；
南部依靠**市经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。
3.1.2古城改造范围
2008年2月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌；
**市东、西、南、北建设四大安置新区，分别位于御河西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居；
拆迁办法：
拆一平还一平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积的结算。
3.2**新区规划
**实施的煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资60多亿元，规划5年建成600多万平方米员工住宅，使近十三万户、40万矿工及家属居住条件得到彻底改善。
（**新区规划图附后）
第四章商业市场调查分析
4.1**市商业环境分析
4.1.1市区商业布局分布
大庆商圈
东关商圈
西南环路商圈
**市商业现状：
由于2008年2月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆。
现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化设施商务区。
东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成。
西南环路商圈以蓝天山鹰、华宇购物、万家灯饰、振华蔬果批发、和平五金等组成。
大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成。
4.1.2市区商业竞争格局
板块
位
置
万寿路及御河桥对岸延伸
大庆东路及向十里店延伸
西环路及南环路
项
目
名
称
海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场10个
现代装饰大世界、通用汽配城、通用物资商贸市场、九洲钢材市场、九洲商贸城（经营汽配）、九洲建材市场、翔龙建材市场、十里店果品蔬菜综合市场、中鸿粮油交易市场等
西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）和振华蔬菜批发市场；
南环路上的云中装饰材料大世界、金中市场、金牛市场；
新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。
经
营
业
态
以零售为主，档次较低。
服装、烟酒、食品、电器、建材等31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米。
以批发为主。
建材、家装、灯饰家具、汽配、钢材、果品蔬菜为主。
个体规模也较大型，一般都在一、二百亩占地规划以上。
西环路以批发为主，南环以零售为主。
经营以五金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主。
近
况
由于**新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整。
经营情况非常良好但较杂乱，特别是**出了相关限制大车及畜力车进入市区的规定后，交通混乱情况较为明显。
振华是市区范围是比较成功的专业市场。
规模较大的，经营品种多，货流量大。
但要搬至大塘路段。
特
点
传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。
也是传统的批发集中区域，有部份市场需要按政府规划调整需要拆除，如现代大世界的旧场。
新场正在招商，
较为规范，规模适中，也有物流利。
但因规划的有待政府明确，所以存在不稳定因素。
4.2**新区商情调查
4.2.1商家暗访调查
对与本项目有可对比性的家禄福购物新天地、兴达电脑电器城、家佳玛购物广场、银鑫购物中心、**商厦、佳家玛商厦等六个商业项目进行了重点暗访调查。
家禄福购物新天地兴达电脑电器城
家佳玛购物广场银鑫购物中心
**商厦佳家玛商厦
暗访调查结果体现出如下特点：
1、多数正在运营的商业项目均为住宅楼底商式商业布置，只有**商厦和佳家玛商厦为沿街低层商场结构。
2、**新区正在运营的商业项目的商业业态缺少有意识的规划和管理，均为自然发展，几乎和社区没有互动。
3、各商业业态较落后，缺少满足品牌连锁店、专卖店的商业条件，包括品牌餐饮业的入驻（底商已经不适应现代城市大型社区商业规划的规定）。
4、整个**新区几乎没有发现完整、具规模的农贸市场或较好的农贸超市，显然**新区的居民生活极不方便。
5、在被调查的六个商业项目中，总体感觉比较好一点的是**商厦和佳家玛商厦，这两家商厦为完整的零售商业规划和设计。
但它们也没有摆脱缺乏统一合理的商业主题规划和商业业态的准确定位。
6、被调查的六个商业项目，均缺乏有效地商业管理和服务培训，没有统一的服务规范，均由租赁商户自行管理，服务水平较差。
7、整个**新区的商业大多分布在南北中轴主干路上，业态杂乱无章，相同业态较为分散，不能形成积聚效应。
8、全部商业店铺均没有设置停车场，导致交通堵塞，消费者购物极为不便。
通过调查证明，目前**新区商业现状，不能满足社区商业部分的合理性位置、商业业态的预见性配置。
调查证明尊重入住居民和商业设计覆盖区域居民入住量和商业业态入住的规律尤为重要。
**新区呼唤大规模旗舰商业、一站式购物主力商圈的出现。
佳家玛商厦**商厦
4.2.2访谈式问卷调查
为便于深入了解**新区商业情况，调查人员设计了社区商业消费者访问式问卷，采取了访谈式问卷调查。
调查统计与分析如下：
1.消费者在社区附近购物或消费的频度？
选择
频度
比例
一天一次
10
10﹪
三天一次
14
14﹪
一周一次
17
17﹪
二周一次
8
8﹪
随时
52
51﹪
分析：
消费者的消费频度将影响社区商业的规模和服务模式，通过调查了解到：
随时到社区商业购物是社区商业消费的主流，由于**新区相对的集中居住并远离**市区决定了消费者选择在社区商场去购物是必然趋势。
2、社区商业配套那种规划选择？
小区各楼的底楼
13
13﹪
小区周围底楼
19
19﹪
集中在小区
某一区域
58
60﹪
不需要
5
5﹪
关于目前社区商业的规划形式，在征求社区消费者意见时，60%以上认为应该集中在社区的某一区域，19%人为应布置在社区周围的底楼，而认为应该布置在每一幢楼的底楼的不到13%；
可见消费人群希望集中在社区的某一区域为主要选择。
目前**新区的楼盘社区商业的布置显然并不符合居民的意愿。
3、社区那些商业配套的选择？
小型超市
57
11﹪
24小时便利店
49
9﹪
杂货店
18
3﹪
餐厅
36
7﹪
茶室、咖啡厅
20
4﹪
药品店
37
医疗点
41
洗衣店
21
服装店
农贸市场
55
美容美发
25
健身
22
休闲
32
6﹪
娱乐
24
文化用品
银行
48
五金建材
4
其它
2
关于社区商业配套，作为以消费者为主导的发展性社区商业，消费者的认同与否非常重要，调查表明**新区商业90%以上集中在以上17种商业服务业态上。
这些会便于我们规划当地商业业态时作为顾及因素。
4、关于社区配套商业业态的最重要程度？
业态
回答
人数
28
27﹪
超市
1
1﹪
3
6
23﹪
2﹪
24小时
便利店
商业业态的选择，显示出居民在选择时的利用频度和重视程度，根据所调查居民的受教育程度和家庭重视度，我们从以上三种选择得出满足三种不同需要的的业态规划区域。
●强需求业态，主要体现在：
日常居民生活必需品的经营业态、种类，24小时便利店、农贸超市、烟酒副食、报刊杂志、药品等。
●次强需求业态，主要表现在：
居民生活中的保健、银行、超市的选择上。
●较弱需求业态，主要表现在：
娱乐、休闲、医疗等。
调查显示，居民的需求频度和业态规划的规律与逻辑关系。
给我们在本案规划中提供了重要启迪。
5、顾客对**新区商业配套总体感觉？
次数
非常好
满意
一般
72
72﹪
不满意
7
回答者对商业配套满意度的集中反映，回答一般的超过了72%，说明周边居民对社区商业的期望值很高，并且希望有真正令人满意的社区商业核心商圈出现。
6、消费频率？
升级会员 