限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究.docx
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限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
毕业论文
题目：
限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
学号：
姓名：
年级：
2015级
学院：
专业：
行政管理
指导教师：
完成日期：
年月日
摘要
随着人们生活水平的不断改善，房地产行业取得了突飞猛进的发展，一方面是为了自住，另一方面是为了投资，从而导致房价的一路飙升，然而过快的发展总是会出现一系列社会问题，威胁社会的和谐稳定，因此为了改善目前的状况，我国开始全面推广限购政策。
2018年海南省实施“全域限购”政策，通过户籍、社保、年限、贷款等多种手段对海南楼市进行调控，导致购房需求减少，全省房地产经济增速放缓。
而随着自由贸易港的建设，以及旅游业的进一步发展，海南省流动人口不断增多，房屋租赁市场的需求将会进一步增加。
三亚市作为海南省最重要的旅游城市之一，其房屋租赁市场的发展具有重要的现实意义。
基于以上认识，本文以限购政策为背景，通过文献分析、实地调研等研究方式，全面了解三亚市房屋租赁市场的现状，寻找出存在的主要问题，通过市场供求理论和实际情况相结合的方式分析原因，结合国内外研究现状，从中总结先进经验，从平衡市场供需状况、完善市场长效机制和健全市场管理理制度等三个方面提出相应的对策，适应三亚房屋租赁市场的发展，丰富三亚市房屋租赁市场相关研究内容。
当然，由于条件限制，到截稿时期所收集的数据仍不全面，加之本人学识水平有限，对城市房屋租赁管理中新出现的问题的认识有待深化，这些都是今后需要提高的地方。
其实房屋租赁和汽车租赁由此相似之处，我们可以在对比中进行更深一步的研究。
关键词：
限购政策；三亚市；房屋租赁市场
Abstract
Astheceaselessimprovementofpeople'slivingstandard,thedevelopmentoftherealestateindustryachievedbyleapsandbounds,ontheonehandistotheliving,ontheotherhandisforthesakeofinvestment,whichleadstothesoaringhouseprices,buttoofastwillalwaysappearaseriesofsocialproblems,thedevelopmentofthreattosocialharmonyandstability,soinordertoimprovethecurrentsituation,ourcountrybegantocomprehensivepromotionrestrictions.
In2018,hainanprovinceimplementedthe"region-widepurchaserestriction"policyandregulatedthepropertymarketofhainanthroughhouseholdregistration,socialsecurity,fixednumberofyears,loansandothermeans,resultinginreduceddemandforhousepurchaseandslowingdownthegrowthrateoftherealestateeconomyintheprovince.Withtheconstructionofthefreetradeportandthefurtherdevelopmentoftourism,thefloatingpopulationinhainanprovincekeepsincreasing,andthedemandforhousingrentalmarketwillfurtherincrease.Asoneofthemostimportanttouristcitiesinhainanprovince,thedevelopmentofthehousingrentalmarketinsanyaisofgreatpracticalsignificance.
Basedontheaboveunderstanding,thisarticletorestrictionsasthebackground,throughresearchapproachessuchasliteratureanalysis,fieldinvestigation,acomprehensiveunderstandingofthepresentsituationofthehousingrentalmarket,sanya,findoutthemainproblems,throughacombinationofmarketsupplyanddemandtheoryandactualsituationanalysis,combiningwiththestatusquoathomeandabroad,summarizestheadvancedexperience,fromthemarketsupplyanddemandbalance,improvethemarketlong-termmechanismandthemarketmanagementsystemandsoonthreeaspectsputforwardthecorrespondingcountermeasure,adapttothedevelopmentofsanya,housingrentalmarket,housingrentalmarket,sanyarichrelatedresearchcontent.Ofcourse,duetothelimitationsofconditions,thedatacollectedbythedeadlineisstillnotcomprehensive,andmyknowledgelevelislimited,andmyunderstandingofthenewproblemsinurbanhousingrentalmanagementneedstobedeepened.Alltheseareareasthatneedtobeimprovedinthefuture.Infact,thesimilaritiesbetweenhouserentalandcarrentalcanbefurtherstudiedinthecomparison.
Keywords:
limitedpurchasepolicy;Sanya;housingrentalmarket
限购政策下三亚市房屋租赁市场的发展研究
一、绪论
（一）研究背景
1、限购政策的提出与实施
由于房价居高不下，引发了一系列的社会问题，比如年轻人没有住房结婚难，在高房贷的压力下，一个家庭基本上所有的钱都用在了还贷上，根本无力去进行其他的消费，这样一来对于其他行业的发展来说是非常不利的，其次很多地方出现了“炒房热”的现象，即很多人通过买卖房屋盈利而不是出于自住的需求，这使得很多无房居住的年轻人更加买不起房，2018年，海南省政府针对目前的房地产问题出台了全域限购的政策，随着政策的良好落实，使得三亚在短期内抑制了投机性的购房行为，无论是新房还是二手房，房价在短期内都会有所下降。
从房产需求方面上来看，限购令的推出在户籍、社保、贷款、年限等方面都有了一定的限制，造成房屋供给量的减少，短期内海南房地产市场的房屋主要是已建成正在出售以及在建的预售房屋。
但是住房属于刚性需求，并且它是我们居住中的一种必需品，所以当购房者的购买力以及投资力被限制之后，房屋租赁市场的需求将会随之变得更大。
因此，为了更好地促进房屋租赁市场的快速健康发展，对房屋租赁市场的研究具有深远的现实意义。
2、三亚房屋租赁市场的发展背景
（1）政策背景
2015年，三亚市政府出台规定，明确三亚市已建成的公共租赁住房和廉租住房以及在建公共租赁住房和廉租住房统一列入公共租赁住房管理，并轨后的公共租赁住房和廉租住房，统称为公共租赁住房，并在房源筹集、配租管理、租金管理、租赁管理、监督管理、法律责任六个方面作了具体的规定，为三亚市公共租赁住房的管理提供了政策依据。
同时，当今时代对于人才的竞争越来越激烈，三亚市政府为了留住人才，解决人才落户问题，保障人才住房的权益，出台了一系列的相关政策，在遵从《海南省财政厅海南省人力资源和社会保障厅关于实施引进人才住房保障有关问题的通知》等文件的前提下，三亚市政府对于具体的步骤进行了细化落实，从而使其更加具有可行性，能够给予人才更好的保障，比如针对所需要的各种材料都进行了明确，同时对于监督管理做了详细的指导说明，以此指导三亚市人才住房租赁补贴和购房补贴申请发放工作。
（2）旅游行业背景
如今随着收入水平的提高，人们更加倾向于选择旅行来满足精神上的享受。
借助改革开放的春风，三亚的旅游业迅速发展。
根据三亚市2018年统计年鉴来看，2017年三亚接待过夜旅游者人数达到1830.97万人次，相比2016年同期增幅为10.86%。
旅游业的快速发展为三亚带来巨大的流动人口，其中短期游客占比较大，为满足居住需求，这部分人往往会选择租房而居，这就为房屋租赁市场带来了充足的客源。
因此，旅游业的发展为三亚房屋租赁市场提供了重要的需求支撑。
而为了实现对流动人口的管理，房屋租赁管理成为流动人口管理的重要抓手。
由此看来，三亚市旅游业和房屋租赁市场的发展相互促进，相辅相成，具有密不可分的关系。
（二）理论基础
1、基本概念
（1）房屋租赁
房屋租赁顾名思义即将自己拥有的房屋出租出去，获得租金的行为。
通常情况下按照房屋种类的不同可以分为两种，首先是住宅租赁，即住宅的主人将自己房子的使用权让渡出去，从而获得利益的过程，其次是商铺、写字楼、仓库等的租赁行为。
本文所探讨的房屋租赁市场涵盖的出租屋范围仅包括所有权为个人的私有住宅和所有权为国家的保障性住宅。
（2）房屋租赁市场
一般情况下，房屋租赁要进行具体的划分，会因为房屋性质的不同房屋租赁的过程也会相应的有差别，比如正常情况下我们租赁房屋需要跟房屋的所有权人进行联系，如果房屋共有，那么需要征得共有人的同意，承租人与出租人达成合意就可以进行房屋的租赁活动，但是公有房屋的租赁却不是如此，我们都知道公有即国家所有，但是在进行房屋租赁的时候我们不可能直接联系国家，于是国家出台了授权的措施，将自己的权利授予相应的单位进行履行，公有房屋的租赁可以分为以下两种，首先是直管公房，主要管理主体是房地产行政主管部门，因此想要租赁直管公房需要与相关的授权主体进行接洽，其次还有自管公房，对于自管公房没有直管公房那么严格，正常情况下是由授权的单位行使相应的权利。
[2]
2、相关理论明晰
在房屋租赁市场中首先需要遵从的就是供求理论，在马克思看来，供需实际上都取决于生产力水平。
同时在《西方经济学》中，有一个明确的供需定义。
对于供给我们可以将其理解为如果在其他所有要素一致的情况下，生产者能够生产出来的商品量。
对于需求也很好理解，同样在其他要素保持一致的前提下，主要看的是顾客能够实现购买的商品量，供给与需求是相互对应的，我必须根据供求关系的不同对于市场上的变化进行相应的调整，这样才能够减少自身的风险，实现利益的增长，供求关系应用非常的广泛，在房屋租赁市场也同样发挥作用。
[3]房屋租赁的供应意味着在一定时间内，房屋所有人愿意并且能够提供出租的房屋数量。
房屋租赁需求是指承租人愿意并且能够在一定时间内承租房屋数量。
市场上的价格波动基本上都受到供求关系的影响，因此我们可以通过调整供求关系来规制房地产行业的价格虚高，同样我们也可以通过调控价格来平衡供求关系，从而解决目前住房难的问题，因此我们首先需要对于供求理论进行详细的分析。
通过供求理论我们可以知道，如果市场上有很多的人因为买不起房子或者限购措施的影响想要租赁住宅，但是住宅出租的数量并没有增加，毫无疑问会引起住宅租赁价格的上涨，从而影响住宅租赁的供求关系，越来越多的人加入出租住宅的行列，但是市场的需求量却并没有那么多，那么住宅租赁的价格肯定会下降，因此我们从中可以看出供求会影响商品的价格，如果商品的价格非常高，那么就说明需求量很大，但是供应不足，此时就会形成卖方市场，引发买方之间的竞争，反之则会形成买方市场，引起卖方之间的竞争。
同时商品的供应者会根据市场的需求进行相应的调节商品的供应量，同时国家在市场调控的基础上也会实行宏观调控，从而将市场的价格维持在一定的标准。
当供求关系均衡时，说明是最理想的情况。
（三）研究方法
1、文献分析法
本文在写作之前查阅了大量的参考文献。
不仅从图书馆中搜集了大量的文献，同时也在知网中下载了大量的资料，除此之外还对专家学者的文献进行了分析，笔者在知网中查询了关于“限购和房屋租赁”和“国内外房屋租赁研究”方面的期刊和论文同时对收集的有关期刊和论文进行分析研究并且提取了有效信息并整理总结，为这篇文章的创作积累了丰富的素材，提供了坚实的基础，从而总结出自己的文章结构以及新的构思。
2、实地调研
本研究采用实地调研中的访谈法进行实地考察。
通过对三亚市人口最集中的吉阳区和天涯区的15家中介机构、30名出租房业主以及30名承租人的访问，系统真实地收集到三亚市房屋租赁市场的现状和特点、居民租房意愿、租房偏好等第一手资料。
（四）研究综述
1、国外研究现状
在人们解决了温饱问题之后就越来越注重生活的质量，房屋与每个人的生活都息息相关，涉及到每个人的切身利益，因此才会引发广泛的关注，房屋问题与很多的因素相关，比如人口的数量，在战争时代，国家为了拥有更多的士兵鼓励生育，导致人口的迅速增长，同时也会增加住房的需求，因此会引发一系列的问题，同时随着经济的发展，房屋的种类越来越多，每种房屋都有各自的优缺点，怎样进行针对性的管控又是一个需要解决的问题，同时房屋作为国家经济的支柱，如何调控价格也是急需解决的问题。
纵观房屋租赁的历史，我们发现可以将其分为三个部分，首先由于当时的法制不健全，也没有统一的公权力机关，大家都处于平等的地位，人少地稀，因此房屋租赁是自由的，不受管控，当房屋租赁发展到了一定的阶段，矛盾越来越多，就有了公权力的介入，形成了公共租赁的市场。
但是这种境况并没有维持很长的时间，由于房屋所有权人很多都是私人，因此公共租赁并不能够完全管控到，因此逐渐演变为自由租赁结合公共租赁的市场状况。
相比国内，国外的房屋租赁市场起步更早，发展也更加的完善，因此对其进行研究能够更好的给予我们相应的指导。
（1）TonyTanKengJoo4和Tai-CheeWong（2008）在上个世纪首先提出，新加坡建造了一些高密度，超高层公共住房来解决住房问题，现在面临着巨大的营运资金和可持续发展的需要。
（2）TonyCrook（1998）指出，加拿大的住房政策以市场体系为基础。
加拿大租赁住宅约占所有住宅数量的1/3，主要由私人房东提供用于营利性租赁，而政府和其他机构提供的非营利性租赁房屋仅占总房屋的6％。
在过去的20年里，新建私人房屋出租的比例一直在下降，这主要是由于现有房屋占有权的增加、占有期的转移，以及私营公司型房东的减少，以及个体房东的增加。
租赁房屋供应者结构的改变，主要有以下三个原因：
第一，由于联邦政府的税制改革和直接的供应刺激政策，公司型房东的积极性已经降低，但个体业主的积极性有所提高；第二，租户数量的下降，这是由于中等收入家庭和高收入家庭的人口和税收的变化，降低了新房租赁的盈利能力，减少了新建房屋用于出租的获利空间；第三，包括省政府指导的租金管制、地方政府制定的住房标准及租金限制等公共政策都影响了私人出租房的供应。
加拿大私人租赁市场的一个重要特征是其地理特征以及不同省份和地区的地方政策和需求的差异所造成。
（3）DuncanMaclennan（1998）指出，美国私人住宅租赁市场经历了战后经济增长和经济衰退，政策性租赁住宅使用权的重要性超出了经济增长和提供公共住房的重要性，房屋补贴以及通货膨胀都已成为管制房租的重要途径。
现在各部门都有明确的细分市场和利基，单位提供的房屋和房屋的所有权与占有权也有明确的规定，这都是针对普通老百姓的住房保障。
稳定的宏观环境，增加的工作流动性以及全球竞争导致财政紧缩的后果都有助于扩大住房需求。
MichaelD.Eriksen，StuartS.Rosenthal和July（2010）介绍，自1987年以来，低收入住房税收抵免政策（LIHTC：
LowIncomeHousingTaxCredit）已扩大为美国有史以来最大规模的低收入住房补贴项目，减免项目覆盖了1/3新建设的多户家庭租住的公寓。
文章运用系统分析方法分析了距离市中心10英里范围内的县城和城市等不同地理位置对LIHTC建设的影响。
结果表明，由于LIHTC项目提供的优惠条件，鼓励开发商建造新建筑物，加速了新建筑周边地区的成熟。
与此同时，由于LIHTC的发展，导致一些无补贴的出租房屋的建设有所减少，但对自有房屋的建设影响并不大。
（4）PeterA.Kemp（1998）介绍了英国的私有住宅租赁市场。
文章首先将英国与其它先进工业国家进行比较，并指出了英国住宅租赁市场的一些特征。
文章指出了近年来英国房屋租赁市场萎缩的原因。
主要是由于租户的收入以及他们愿意支付的租金减少，从而减少了需求；而住宅租赁市场供应减少则是由于金融形势严峻、租金回报率降低等原因。
最后，文章从租金控制和租赁立法安全保障政策着手，探讨了私人住宅租赁市场的未来。
2、国内研究综述
国内关于住房租赁的研究则比较少，目前的研究主要集中在以下几方面：
城市住宅的租赁管理；城市住宅的供应系统；介绍国外住房政策的先进经验；讨论如何通过住宅租赁市场解决中低收入群体、“夹心层”群体的住房问题。
（1）在城市住宅租赁管理方面，尹振军（2005）在文章中分析了天津市住房租赁市场的发展、现状、存在的问题及产生这些问题的原因，与此同时还介绍了国内外住房租赁模式的概况，并提出了改善住宅租赁市场管理的相关建议。
（2）在城市住宅供应体系方面，刘毅（2009），杜佳飞、陈晨（2008）指出，我国住宅租赁市场非常不发达，住房市场的信息完整度欠佳，租金水平偏高且租房质量不理想，整个住房市场的天平向商品房买卖市场倾斜严重，导致房价过高。
政府应大力发展租赁市场，为中低层收入人群提供可承担的租金价格，以此来减轻储蓄压力、刺激消费；同时租赁市场的活跃可以大大提高住宅市场上中小户型的比例，对优化我国住宅的户型结构，稳定房价，调整投资结构，促进缩小贫富差距具有重要意义。
（3）其次还有一些文献介绍了外国政府在房屋租赁市场采取的一些管制措施，希望我国的住房政策能够有所借鉴。
傅家荣（2000）指出，控制住房租金是西方国家最常见，运用最普遍的住房政策。
由于经济发展状况不一致，住房条件改善程度不同，因此各个国家制定的控租办法也不尽相同。
（五）研究意义
（1）理论意义
从搜索文献和参考文献来看，国外房屋租赁管理时间较长，法律法规和相关制度较为完备，相关文献研究较多，国内因为解放后至改革开放前，房屋租赁管理基本处于空白阶段，起步时间较短，因此法律法规和相关制度还有不少空缺，国内学者对国外管理模式研究较多，国内研究以一线城市管理模式研究为主，地域特征较强。
而三亚学者对房屋租赁市场的研究文献基本没有。
有鉴于此，本文在实地调研的基础上，结合国内外相关研究经验，摸清三亚房屋租赁市场的现状，丰富了三亚房屋租赁市场的研究内容，填补了相关研究的空白。
（2）现实意义
根据三亚市统计年鉴数据表明，2011年三亚市流动人口数量已达千万人次，游客和城市中低收入人群主要依靠租房来解决居住问题。
来三亚的商务人士、住在办公楼附近的白领、以及方便孩子上学的家庭等都会选择租房居住。
随着房价的居高不下，甚至还有继续增长的趋势，未来租房一族将会越来越多，因此对于租房问题进行研究，不仅能够解决现下住房难的问题，同时也能够规范租房市场的运行，促进租房业务的开展，更好的完善租房体系。
二、三亚市房屋租赁市场供求现状
根据调查显示，近十年来三亚市迁入人口接近6万人次，并呈逐年递增趋势。
新增的人口在就业后的相当一段时间内，都将成为租房消费群体。
据三亚统计年鉴表明，2017年三亚市接待过夜旅游人数为1830.97万人次，三亚流动人口的加速与密集，将会进一步促进租房市场的发展，一方面三亚过高的房价让很多刚刚进入社会的年轻人望而却步，另一方面三亚的限购政策让很多有能力购买的人无法购买，然而住房是非常现实的问题，因此越来越多的人会选择租房。
三亚统计年鉴中《历年按用途分房地产施工及销售面积》和《历年保障性住房情况》显示，2017年三亚市新建商品房销售面积高达194.73万平方米，而全市公共租赁住房的房源总供应量仅9846套，租购比例失衡的现象非常严重。
三亚的住房租售比仅约5%，而西方发达国家的这一数值都已达到25%以上，美国与英国更是高达35%和37%。
此外，就房地产市场结构而言，我国的租赁市场仅占房地产市场的6%，远低于美国的50%和日本的72%。
从中不难看出，三亚的房屋租赁市场具有极大的发展潜力以及发展空间。
（一）市场需求现状
从户籍方面来看租房主体主要有外来人口和本地人口两大类。
由于限购政策的实施，外地户籍人口无法享受与本地户籍居民同等的购房政策，因此外来人口对房屋租赁的需求远远高于本地人口。
从需求目的和用途来看，其基本构成为：
①游客群体。
根据三亚市统计局统计年鉴显示，三亚从2011年开始接待过夜旅游人数均超过1000万且逐年递增。
旅游者来三亚都是以游玩为目的，并无购房需求，所以租房是游客们解决住房问题的首要选择，因此游客是三亚租赁市场需求方的最主要群体。
②商务人士。
由于国家政策的支持，三亚的外贸发展的越来越好。
因此很多从事贸易行业的公司纷纷把三亚作为外拓城市，派遣工作人员来三亚部署。
很多来三亚工作或出差的商务人士并没有稳定下来，这一部分人主要是靠公司财务拨款租房来解决居住问题。
③陪读家庭。
由于教育资源的分布不均衡，在三亚市各重点中小学附近，部分家长为了给孩子创造更良好的学习环境，选择租房陪读，待孩子完成学业后再迁离此地。
④大学应届毕业生群体。
大学应届毕业生由于刚毕业走上工作岗位，收入水平较低，工作不够稳定等原因，往往会选择租房而居。
由于可供选择的小户型房源较少，而大户型房源租金又贵，所以这部分群体往往选择合租的方式。
⑤其他租房群体。
有些没有被公租房、廉租房覆盖的低收入家庭也会选择租房；进城务工的农民工由于公司不提供住宿，在经济条件限制下往往会选择几个人一起进行合租。
从需求期限来看，根据三亚热带气候环境和实际调查结果显示，每年的10月份到次年的3月份为三亚旅游旺季，无购房需求的游客都会选择短期租房居住，因此，三亚市房租赁市场的需求期限表现为季节性和短期性。
从需求偏好来看，三亚的游客群体
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