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（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

EG:

a.下列选项中那些能成为民法上的物：

商标、空气、镶在人嘴里的假牙、地

上的假牙

b.网络游戏中的帐号被黑客盗窃，虚拟财产被窃取，网民要求网络商归未果，

还后起诉要求赔偿。

1、我国不承认虚拟财产，不是物权法上所说的物。

2、救济途径：

玩家应该对网络商主张违约责任没有尽到保护义务。

3、我国也保护第三人侵害法定财产权之外的合法利益。

4、法理角度：

社会进步与法律稳定性之间矛盾的解决。

（二）物的分类

1、主物与从物

单独为一物；

对主物发挥辅助效用；

为同一主体所有

2、原物与孳息

第二部分物权效力

一、排他效力

物权的排他效力是指同一个物上不能成立两个所有权，或成立两个在内容上存在矛盾的权利。

（1）不相容之排他

A、所有权VS所有权

B、以占有为内容的用益物权VS以占有为内容的用益物权

（2）相容性排他

A、所有权VS他物权

B、担保物权VS担保物权

二、优先效力

1、物权之间的优先效力——相容之排他

例外：

法定抵押权、留置权优先于意定抵押权

2、物权优先于债权的效力

（1）破除债权

（2）优先受偿

（3）例外：

买卖不破租赁、海商法上的优先权、工资债权。

三、追及效力

（一）含义：

物在召唤主人

（二）限制：

善意取得

四、物上请求权的效力

必考：

物权的保护

物权的民法保护方法：

确认产权、返还原物、恢复原状、排除妨碍、损失赔偿。

。

（一）物权的确认：

本质上是一种确认的诉权。

（二）物权请求权：

返还原物、排除妨碍、消除危险。

（三）债权请求权：

损害赔偿、恢复原状。

物上请求权与债权之债请求权的区别

a.过错：

有过错才有责任。

物请权不要求妨害人有过错；

债请权要求加害人主

观有过错。

b.损害：

物请权不要求实际损害；

债权之债需要有损害才赔偿。

c.时效：

物请权不适用诉讼时效；

债权之债适用诉讼时效。

第三部分物权变动

李建伟语:

"

登记"

是权利登记,非合同登记

一、基于法律行为的物权变动（必须公示）

公式：

合同＋公示＝物权变动

★注意：

两种不同的物权变动模式

1、公示作为物权变动的要件

EG:

不动产买卖中的登记、不动产抵押合同中的登记

登记和交付是权利生效的要件不是合同生效要件。

登记、交付对合同效力无影响，因此不登记不代表合同无效仅影响物权变动效力。

【物权法】第十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、公示作为对抗第三人要件

动产抵押权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、机动交通工具

——登记只是作为对抗第三人的要件，即使不登记也发生物权变动效力。

答案修正：

03年卷三/8

二、非基于法律行为的物权变动（无须公示，公示只是处分的要件）

（一）类型：

1、判决、裁决：

2、征收

【物权法】第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

3、继承

【物权法】第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

4、建造

【物权法】第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

（二）后果：

事实完成则物权变动，未登记前不得处分。

【物权法】第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

（合同本身是有效的）

三、物权变动的公示原则

公示原则：

物权变动必须以一定外部可查知的方式表现出来。

背景知识：

物权变动模式的理论基础

直接支配即可享有的利益请求他人协助方可享有得利益

↓↓

支配权：

对世权：

物权请求权：

对人权：

债权

物权法定：

使一切人得了解自己负何种义务合同债权意定

物权公示：

使一切人得了解自己对谁负义务债权不公示

物权变动须公示债权变动不公示

（一）不动产的公示：

登记（实质审核）

1、登记机关的统一

【物权法】第十条

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

2、登记机关的责任

【物权法】第二十一条

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

3、异议登记

【物权法】 

第十九条

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

4、预告登记（防止一物两卖，保护的使买受人的债权）

【物权法】第二十条

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

——登记后了，仍然一物二卖的，物权不发生变动，合同仍然有效，赔偿违约责任。

EG：

甲出售房屋与乙，订立合同。

邻居丙想扩大店面，于是向甲高价购买，并办理了过户登记手续。

问：

a.甲丙合同是否有效？

——合同有效

b.乙向谁主张权利？

——不得向丙主张返还，债权不得对抗物权。

只能向甲主张违约责任。

c.如果房屋已经交付给乙占有，丙可否请求乙返还？

可以，房屋应以登记为准。

（二）动产的公示：

交付（具体内容看教材！

）

交付——现实交付：

交付标的物

——观念交付：

简易交付、占有改定、指示交付

——拟制交付：

交付权利凭证（提单）

四、物权公示的公信原则——善意取得

公信原则：

交易中的第三人善意无过失地信赖公示，即使公示权利状态与真实权利状态不符，第三人仍能取得物权。

公信力的体现——善意取得

1、善意取得的要件

（1）动产和不动产（两者都可以）

注意：

动产必须是占有委托物——自愿（基于合同、共有关系而丧失占有）

占有脱离物——遗失物、盗窃物——非自愿

遗失物：

权利人有回复权，但应补偿通过拍卖和公开市场购买的受让人。

【物权法】第一百零七条

所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。

该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

盗窃物：

原则上不适用善意取得。

（2）占有人、名义登记人实施无权处分行为

（3）第三人为善意

（4）第三人支付对价

（5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记

考点：

善意取得的扩张适用：

抵押权、质权、留置权、用益物权均可适用。

2、善意取得的后果

（1）所有权人VS处分人——违约、侵权、不当得利竞合

无权处分人甲把原价5000元的乙电脑卖了8000元，乙可就不当得利请求返还8000元价金。

（2）所有权人VS取得人——物权排他性

（3）取得人VS处分人——合同有效（不是效力待定，不得对抗善意第三人）、支

付价金

只有合同有效这个前提存在，才能适用善意取得。

法律所以强行规定合同是有效的。

善意取得与无权处分的关系

总结归纳：

民法中的善意第三人保护规则

1、善意取得（物权法＃106）

【物权法】第一百零六条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；

除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2、表见代理（合同法＃49）

【合同法】第四十九条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

3、表见代表（合同法＃50）

【合同法】第五十条

法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。

第四部分所有权

一、所有权（政治敏感问题考的可能性不大）

（一）国家所有权

（二）集体所有权（三）私人所有权

二、共有

（一）按份共有

1、外部关系——对于第三人的权利：

连带债权，可以单独行使物权请求权或者

债权请求权。

——对于第三人的义务：

连带债务，例如：

饲养动物侵权；

内部具

有求偿权

2、内部关系

a.所有权：

数人分份额的所有

b.使用收益：

按照份额行使——抽象份额而非具体份额（针对所有权的份额）

╱应有部分：

法律上处分——可以自由行使（担保法解释＃54）

c.处分

╲共有物之整体：

2/3份额以上的共有人同意

╱保存行为：

公有人皆可行使

d.管理

╲改良行为：

2/3份额以上的公有人同意

e.管理费用：

按份额分担

f.分割：

按比例分割，互负瑕疵担保责任

考点1：

按份共有的内部关系：

保存行为、改良行为、处分行为（不是按照人头）

考点2：

按份共有中的份额

（1）份额的性质：

所有权的份额

（2）份额的处分：

设定担保、抛弃、移转

（3）优先购买权：

优先购买权冲突时的处理——共有人>

典权人>

承租人

（4）分割请求权：

实物分割、变价分割、作价分割

（二）共同共有

1、情形：

夫妻共同财产、家庭共有财产、继承发生后财产分割前的遗产、合伙

财产、推定共同共有

2、内部关系——所有权：

不分份额地共有

使用收益：

共有人之间享有平等的权利和义务

处分：

须经全体共有人同意

管理：

保存行为和改良行为皆须全体共有人同意

3、外部关系——连带债权和连带债务

第五部分动产的取得

一、先占无主物（具体内容看传统民法）

二、拾得遗失物

1、遗失物的界定

2、拾得的后果

（1）妥善保管——无因管理——必要费用可求偿，但无报酬请求权（悬赏除外）

无失主送交政府——公告6个月——收归国有

【物权法】第一百一十一条

拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。

因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的应当承担民事责任。

（2）未予返还——主动：

不能取得所有权；

所得利益，属于不当得利

——被动：

拒不返还——侵权赔偿责任（返还＋赔偿损失）

三、发现埋藏物、隐藏物

——比照遗失物处理

四、添附（物权法没有规定）

原则：

两物合成新物，价高者得物，价低者有权补偿。

1、附合：

动产VS不动产：

归属不动产权利人

动产VS动产：

归属价高的物之权利人；

按价值成立共有。

2、混合

3、加工

所有权取得综合考察

第六部分不动产的两项制度

一、建筑物的区分所有权

建筑物区分所有权——专有权：

单元空间

——共有权：

地基、电梯、管线、走廊等公摊面积

——管理权：

业主自治的权利

小区绿地、道路。

公用设施。

露台与会所

【物权法】第七十三条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

地下停车场的归属：

合同约定，但先要满足业主需要。

【物权法】第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

考点3：

业主的表决权

【物权法】第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

考点4：

业主委员会与物业管理公司的关系

【物权法】第八十一条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

考点5：

居民住宅商用的，遵循规约，并经利害关系的业主同意

【物权法】第七十七条

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

二、不动产相邻关系

主体：

相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之间

客体：

相邻关系的客体并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权时所引起的

和邻人有关的经济利益和其他利益。

内容：

相互提供便利，接受限制。

相邻关系是无偿的，但造成损害应予以赔偿。

【物权法】第八十五条

法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；

法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

（一）用水排水

（二）邻地使用：

袋地通行、管线通过、营建利用

（三）风光关系：

通风、采光、日照

（四）侵害防免

1、开掘危险、建筑物危险

侵害防免，依据物上请求权与侵害所有权

第九十一条

不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

2、不可量物侵入

【物权法】第九十条

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第七部分用益物权

不动产被征收征用的，用益物权人也可以获得补偿金

【物权法】第一百二十一条

因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

一、建设用地使用权

（一）取得

1、划拨：

补交出让款才能转让（土地管理法第54条），否则只能无偿使用。

2、出让：

国家作为出让人的地位

3、转让：

房随地走、地随房走，一并处分。

（二）权利范围

地表、地表的上下空间权

【物权法】第一百三十六条

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

（三）权利期限

1、民住用地70年

2、工业用地、教育、科技。

文化、卫生、体育用地综合或者其他用地50年

3、商业、旅游、娱乐用地40年

（四）消灭

住宅：

70年后自动续期

非住宅：

依法办理。

地上物的处理，有约定从约定，无约定依法定。

二、土地承包经营权

（一）期限

1、耕地30年

2、草地30－50年

3、林地30—70年，特殊林木的林地承包期，经国务院相关部门批准可以延长。

（二）处分

1、限制流转：

一般耕地

【物权法】第一百二十八条

土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。

流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

2、允许流转：

四荒用地

【物权法】第一百三十三条

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

登记对抗主义

【物权法】第一百二十七条

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

【物权法】第一百二十九条

土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；

未经登记，不得对抗善意第三人。

三、宅基地使用权

取得：

一户一地，无偿取得，灭失可补

处分：

无须登记，不得转让、抵押

四、地役权

（一）地役权的概念和特征

概念：

需役地——供役地之间的提供方便关系

【物权法】第一百五十六条

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

特征：

从属性和不可分性

地役权依赖于需役地的所有权和使用权，需役地转让所有权则地役权也随之转让。

供役地即使分成不同所有人的，地役权也从属于整体。

地役权与相邻权的区别

1、性质：

独立的用益物权VS不动产的相邻关系（不是一种独立的权利，而是

两个不动产之间的关系。

2、设定：

意定VS法定

3、登记：

须登记VS无须登记

4、内容：

超越相邻关系限度的限制VS最低限度内的必要限制

5、相邻与否：

无须相邻VS必须毗邻

五、典权（大纲已删除）

第八部分抵押权

一、抵押权的成立：

抵押合同＋登记

（一）抵押财产

1、不可抵押的财产

【物权法】第一百八十四条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（例外：

四荒用地、乡镇企业用地<

随厂房>

）

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

非公益财产为自身债务）

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（先抵押后查封的可以）

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（违法、违章建筑－－担保法解释＃48）

2、可抵押的财产中注意的问题:

（1）建造中的房屋、船舶、航空器，可办理登记的

（2）未登记的财产，补办登记的，未登记前不得对抗第三人

【担保法解释】第49条

以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。

　　当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

（3）土地使用权与地上房屋的关系

【物权法】第一百八十二条

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

（4）土地使用权与地上农作物的关系

担保法解释第52条

当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

★（5）财团抵押（物权法第180条末款：

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

★（6）动产浮动抵押：

【物权法】第一百八十一条

经当事人书面协议，企业