吉林大学珠海学院本科论文封面Word下载.doc
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从2005年开始的房地产业宏观调控，国八条，国六条，今年是八部委检查房地产市场，对近几年出台的房地产调控政策进行回头望，组织房地产政策调研。
从去年年底以来，关于物业税的开征，关于银行贷款的提息，关于房地产领域的反腐败，关于土地增值税的清算。
总体来说做了许多，成绩不小，但房价没有下来。
房地产的问题太复杂，牵动荷花带动藕。
因为房地产政策出台要考虑多种因素，所以大家说法不一，政策出台也有多种因素干扰。
大家很着急，心情可以理解。
关于房地产问题的成因，公说公有理，婆说婆有理。
唯其复杂，所以众说纷纭，莫衷一是。
今天我要为大家来解读房地产问题，是个高难度的智力活。
虽然我是充满信心，但也不知道大家能不能听明白。
好在有互动环节，大家可以提问。
我将尽我所能来回答。
因为房地产业的情况涉及面太广，牵动的因素太多，题目太大，讲半天也讲不完。
所以挑大家最关心的若干话题来讲。
以便听得明白，听得真切。
我的演讲时间为一个半小时，一共讲十个问题，此后为互动时间。
（一）为什么说中国的房地产业有问题，有多大问题？
我想应当从以下8个方面来理解。
第一是房地产业过快发展，甚至疯狂发展，直接导致国民经济的三大产业严失衡。
经济不平衡是个大问题。
建国初期的大跃进就是典型的不平衡。
在日本的丰田汽车公司，有一个管理上的理念，就是某一流程的超产是最大的浪费。
这个道理对国家非常重要。
为什么呢？
我们知道，国民经济是一个整体，整体就意味着任何发展都应该和其它产业发展相协调。
什么叫协调？
协调就是处在一个良好的平衡点上，与其它经济元素搭配很好。
比方说一个人，你的五官的位置不能偏，你的四肢必须成比例。
你不能头比水桶大，腿比腰还粗。
脖子也不能粗。
我们知道，如果脖子太粗了是甲亢症，头太大了是大头症，总之不是生命不能持久，就是形同残疾，反正是不健康的状态，这种状态是不能持续的，也是危险的。
你现在建筑业高速发展，大规模扩张，投资不断加码，与其它产业不匹配，最终必然停下来，导致资产闲置浪费，导致产业下马。
我们现在实际是搞一场房地产大跃进。
一旦建筑业市场出现什么大问题，就要停下来，可能是数千万人下岗。
原来大量增资扩容的相关工厂也要下马，比如吸收了大量投资进行扩容的砖瓦厂，水泥厂，建材企业，扩大规模，结果钱投下去了，资产却闲置在那里。
第二，非房地产行业将长期遭遇挤出之苦，难以顺利发展。
近些年来，由于许多地区不顾城市经济均衡发展的需要，大量发展房地产，所有的政策均向房地产倾斜，以致房地产业占用的银行资金太多。
在一线城市，房地产业占用的商业银行资金有多达50%—60%的，甚至更多的；
在二线城市，房地产业占用的银行资金达40%以上数量相当多；
当然，房地产业占用的银行资金占30%以上就太多了。
房地产业占有过多的资金资源，那么原来其它产业的流动资金必然大量压缩，这样必然导致许多产业受到严重挤压。
贷款困难，企业流动资金严重不足。
没有做过企业的人感受不深，一个企业原来一亿元流动资金，后来减少了2000万，就会导致各个环节周转不灵，一环套一环，影响整个企业的正常运转。
举个例，一个企业如果欠一个客户两千万资金，结果告上法庭，媒体报道，法庭查封企业资产，这个影响有多大？
弄不好就能使企业陷入困境，甚至关停倒闭，职工下岗。
其它众多产业在资金配置上受到极大的挤压，必然出现大问题。
比如，宏观院体制研究中心高梁研究员认为，在28个产业中，有21个产业的龙头企业被外资收购，但也有人不同意这种说法。
不过在近几年，大量产业被外资收购是不争的事实。
比如，徐工集团在收购中的热议，另有洛轴集团，苏泊尔（
36.30,0.00,0.00%）集团等等。
另外，有媒体报道，近六年每年个体工商房减少130万户。
虽然造成这个问题折因素虽然有多种，但是一定与房地产过快发展导致其它产业流动资金严重不足有关。
在我国，除了大型垄断国有企业有着丰富的贷款资源外，其它企业得到银行贷款都非常不容易。
机械、化工、轻工、电子、食品等等都是如此。
许多中小科技企业贷款来源少，一些有很好发展前景的民营企业因为贷款陷入困境。
河北孙大午事件显示，由于贷款问题得不到充分解决，采取了民间社会集资的办法，但目前这种方式违反了国家金融政策规定，最后法人代表孙大午坐了班房。
第三个是房地产业过快发展导致比重过大导致国民经济竞争力弱化。
房地产规模过大，使得国民经济的结构低级化，产业链条与产业结构同质化，产业技术构成越来越低。
从房地产拉动的产业链条来看，全是国民经济中没有竞争力的部分。
砖瓦水泥，玻璃，涂料，当然还有家用电器。
但占比例90%的不就是砖瓦水泥吗？
什么是国民经济的竞争力？
肯定是技术含量高、能够带动产业升级与换代的东西，比如，材料治金，数控机床，化学工业，材料化学，生物工程，集成电路，软件产业等。
美国、日本、德国的强大就体现在这方面。
前不久，我去考察一家国内名列前茅的中外合资汽车企业，企业领导人介绍，生产的主要钢材来自母国，未国产的部分是整个汽车中技术含量最高的部分。
那一部分的利润最多，都转移到母国公司去了。
象房地产业所拉动的行业，砖瓦，水泥，玻璃，塑料建材，建筑用罗纹钢，都是技术含量极低的，因此，房地产业的高速发展，比例过重，必然导致国民经济竞争能力必然的全面下滑。
第四个是房地产业的功能异化，价格背离价值,产生大量经济泡沫。
住房从居住的功能向投资的功能转化，资金闲置，资产闲置，导致经济泡沫程度加大。
我们知道，房地产有一定的投资功能，但是它一定是一个补充，决不能占居重要地位。
近两年来，房地产一方面发展特别迅猛，一方面异化问题相当严重。
商品房买的不住，真正想住的买不起，这个问题比较突出。
房地产在在开发开发商广告中叫投资，叫置业，叫增值，不是居住。
有钱人买房子是干什么的？
有钱人早在2002年前就解决住房问题了，当然也有极少部分是用来自住的，但是近两年投资购置的商品房，用来自住的部分很少，不信我们晚上去近两年的新完工的小区，所谓高档社区看一看，灯光寥若晨星。
而且绝大部分也不用来出租，为什么不出租？
出租就要装修，将来就变成二手房了，抵押贷款要有很大折扣，销售时也有问题，不如不出租等涨价。
什么叫泡沫？
虽然说法不一，但投资功能多了，泡沫就很重。
它的住宅功能虚化了，用来居住根本不划算。
这样的房子对改善人民生活质量没有一点意义，它纯粹是富人投资增值的工具。
房子已经不叫房子，它是与黄金、珠宝一样的。
炒作能带来国民经济的发展吗？
不能。
国家发改委的经济专家王小广说得好，从来没有一个国家靠房地产强大起来的。
房地产的发展到了很大批量是炒作增值的性质，就是严重泡沫。
注意很大批量这个概念，数量很少，我们也可以不认为是泡沫。
第五，房地产的超高速发展促成中国金融市场风险不断放大，危机愈来愈深。
近两年一个股市一个房市大家非常关注。
但股市与房市是不同的。
股市是用自己的资金去赌博，房市却是用银行的资金去赌博。
因此房市的风险更深远，更大。
房地产业畸高的利润使得大量的金融资金向房地产贷款方面转移，房地产行业的投资在社会基本建设投资中的比例，1986年到2005年已经增加了7倍多。
而房地产行业是靠金融业支撑起来的，压在房地产上的资金占了金融业的较大部分。
有资料显示，房地产开发贷款，购房户贷款，60%以上靠银行支撑，特别是购房者所用贷款资金一压就是十五年二十年。
一些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金压在了房地产上，这种情况是非常有风险。
如果不抓紧降温退烧，一旦出现信贷危机，整个贷款链条就不能持续，金融资产的缩水就会到来。
现在房地产在整个金融系统占了多少比例？
在总的贷款量18万亿元中，房地产贷款中，土地贷款，开发贷款，工程贷款，加上个人按揭贷款，总量已经大于6万亿元，还有其它贷款从不同管道来炒作房地产的部分难以统计。
另外，我们的整个贷款中，有相当一部分的资产质量不佳，这样一来，房地产占用的银行贷款比重就太大了。
一旦房价崩盘，银行贷款就会大幅度萎缩，整个金融系统的风险极大。
类似香港与东京那样的经济危机就有可能产生，经济低迷、失业大幅度增加，大量的企业关门歇业也有可能。
第六，房地产业的高速增长削弱企业创新能力。
高价的房地产是以透支消费能力为基础的。
由于房地产贷款的期限通常是15到20年，那么，已经放出的贷款需要缓慢的回笼。
房地产业套牢的除了少数一加二即一对年轻夫妻加双方父母共同购房的群体外，一个重要的消费群体就是白领阶层。
从美国硅谷创业与中关村类似的科技企业创新情况看，过去的20多年中，我国的科技类企业发展最快，效果最好，它们主要由中高级知识白领创办。
在中关村的大多数科技企业，都是从注册资金30万元到50万元起家的，许多办成了大公司。
但是，由于高房价的销售客户主要就是白领阶层，房价把白领阶层的主要积累夺走了，那么，由于资金积累的不足，大批的白领不能完成这样一个创业的原始积累，许多创新企业将胎死腹中。
房价的高涨使其中一大批人成了房奴，资金投向了房子，独立研发新产品、投资创办新企业的动力就会大大地下降。
一套高价房消灭一个创新企业，这个话有一定的现实性。
创业者数量的大量减少或退出，必然带来产品创新的大量减少，这是创新危机的实质所在。
第七，房价持续走高导致贫富悬殊愈来愈突出，增加了社会各阶层不和谐的因素。
社会和谐发展的目标是，富人回报社会，带动整个社会共同富裕。
社会中低收入阶层分享改革与开发带来的经济成果。
这是建设社会主义和谐社会的总体目标。
近几年来，由于房价的超高速上涨，富人通过资本运作，投资房地产业，获得了更突出的暴利，中低收入阶层购房，用一生的辛苦劳动，养活一套房子，财富从中低收入人群向富裕阶层倒流。
中低收入阶层距拥有一套房子的目者标愈来愈远。
以北京市为例，1996年北京市人均年收入是7753亿元，2006年北京市年人均收入19978元，这是总和的平均数。
有一家机构研究，最低的20%的人群的收入之和是最高的20%人群的4。
7%。
把整个人群分成一个阶梯，最高的20%大约占年收入总量的比例是非常大的。
例如有的房地产企业董事长年薪为7000万元，也有700万元的。
当然这是极少数。
有的售楼小姐年薪50万元。
剩余的80%人共同分割另外的总量。
这样大约人均年收入为13750元。
按照北京市户均⒉7人来计算，家庭平均年收入只有37125元，开支各项生活费用，如果能积余40%的话，一年仅存15000元。
而房价疯狂的超速的高涨，使中低收入人买房的目标相差越来越远。
研究1996年以来北京市近10年的家庭积余情况，1996年北京市人均收入7753元，累计到今天，全部积蓄也就在11万元左右。
而且有个前提，是无子女上大学开销，无家庭成员或赡养老人的大病或其它非常规的大额支出。
北京是全国城市的一个代表。
这里说的是平均水平，不是指北京的低收入阶层。
象这样的水平，能购什么样的房，首付不能超过8万元，月供不能超过2000。
连远郊区的小产权的房子也购不起。
比如，小汤山的房子，90平方，要36万元，可那是一次性付款。
有人说，没有钱应当住城外去，想要市区居民到小汤山或通州大兴等远郊区购农民房，价钱虽然便宜，但一次性付款难办，而且即使能东拼西凑买了，每天在路上拥挤奔波4到5个小时，人们也会不堪其苦。
不过，这种事情以后也不成了。
因为，最近相关主管部门正在叫停小产房。
开发商的商品房涨价的理由更多了一条。
一般的老百姓买不起房，一般的白领也买不起房，这样一个庞大的中低收入人群心理落差特别大，必然导致社会各阶层的和谐受到损害。
第八，城市化进程中会出现严重的障碍。
城市化是经济发展的必然结果，是人们生活水平提高的结果，也是城市经济效率提高带来的人口流动的结果。
目前我国城市化水平依然很低，总体上只有35%左右，而发达国家城市化水平占百分之七十、百分之八十，甚至百分之九十。
现在中国在大规模走向城市化，但房价高涨导致城市化进程受阻。
大量的农村人口成为城市的弱势群体，收入普遍较低，居住情况也很差，不能在城市里面扎根。
这些人回到农村改善生活状况的可能性也比较小。
这样的一大群人在城市里生存状况不好，回农村又缺少发展的空间，成了前不巴村、后不进城的两漂人群。
这个群体大约每年有1500万人。
他们既不是城市人，也不算是农村人，成了边缘人。
由于生计问题，外来人口、流动人口找不到足够的工作或收入很低，租住在城市与农村的边缘区，这些平房区棚户区环境脏乱差，卖淫嫖娼、坑蒙拐骗等案件也会增加。
与此同时，农村的社会问题也会愈来愈多，大量的青壮年劳动力进入城市，老弱病残以及妇女儿童在农村，农村的种田收入在减少，农民工给农村带来的回报也不能增加，农村中的社会问题也越来越多：
生老病死、子女教育、社会保障、留守儿童的成长问题等等，这些情况说明，房价暴涨使城市化进程无法推进。
综上所述，我们认为房地产业发展出现了严重的问题。
（二）、为什么房地产业超高速发展，并且价格连续攀升？
其实说一千，道一万，最核心的问题就是暴利！
房地产暴利究竟有多高？
⑴、统计是7-9%；
⑵、自报是12%；
⑶、财政部抽查是26.79%；
⑷、从温州自建房与周边商品房价格对比看：
商品房利润率高达80%；
⑸、从2005年10月福州审计局公布数据来看，平均有50%；
⑹、从专家考察来看，100-200%的也有。
⑺、从笔者的判断来看，房地产业的实际利润率至少可达50%以上。
目前的开发的房地产，多数是2004年大限以前的获得的土地，当地协议批地的价格是，北京的也就是1000多元到2000多元/平方米，实际形成销售在2005年以后，有些楼盘的每平米实际成本不足4000元，售价却超过万元，甚至最高达到15000元。
以北京为例：
2002年，北京四环内三环外多个楼盘平均价为6500元，到2006年12月，四环内三环外楼盘均价达到15650元，4年房价上涨140。
8%，每年上涨24。
2%
2006年4月26号新京报报道，北京西南三环楼盘万年花城，三个月内房价从开盘时5300元，涨价7000元，三个月涨价22%。
2007年3月26日，报纸报道，朝阳区现房均价13133元/平方米，比上年同期9235元上涨了3908元，上涨幅度42%；
笔者认为，如果用科学的风险投资回报率来计算，房地产业的投资回报率比想象的还要多。
用实际投入成本来计算回报，会把我们大家吓昏了。
现在所有的计算方法是按照全部成本计算的，这不科学，不承担风险的成本不是成本。
比方说，国有企业承包人当初投资一个项目花了一个亿，如果失败，那么国家埋单，如果成功，你说他是个人努力的回报，就不客观。
从这个意义上来看房地产开发商承担的风险是多少,投资回报率就是多少倍甚至更多了。
辅助证明法：
富豪榜的选项，（连续三年的富豪榜说明）一半以上的富豪涉足房地产业。
一个产业如果利润率低，就会导致大量的企业退出，转入利润率较高的行业。
近年来多数大企业虽然有自己的主业，甚至强调过不在主业之外投资，但近些年依然携带雄厚资金进入房地产业，其势头挡也挡不住；
比如，物美，联想，海尔，中央企业中许多垄断型企业集团近期也在大张旗鼓地进入房地产市场；
腐败链条动辄拉出一批人，有报道说，天津市前检察院院长李宝金在办公室批条子，拿到条子购房，每平米便宜1000元，而批条子时主要时间是2004年与2005年，没有巨大利润空间能批条子达这么大的数额吗？
2007年4月23号中央电视台新闻调查公布了上海某房地产公司把每平方米6000元成本抬高到12000元的事实，最终售价达18000元/平方米。
暴利导致大量的企业进入房地产领域，大量的资金从其它产业流入房地产业，暴利导致炒作与虚假按揭及腐败大量产生。
没有暴利你请他也不来.
（三）、为什么说房地产业超高速发展是无法持续的？
第一是房地产业疯狂发展导致其它产业资金短缺，整个国民经济失衡，后继发展面临严重困难。
笔者做过调研，许多大城市的主要银行有50%甚至60%的贷款与房地产有关。
这个问题十分严重。
另外，许多城市的固定资产总投资中有50%是房地产，有半数以上的新增贷款是房地产有关项目，半数新增GDP也来自房地产，有的城市有40%甚至更多的财政收入来自房地产。
这种情况说明房地产成了这些地区经济发展的唯一支柱与动力引擎。
按照世界上经济发达国家的统计数字参照，房地产这种投资通常不能超过总投资的10%。
中国的房地产投资在许多城市，特别是大中城市，有的甚至已经超过了50%。
从理论判断上，或者是截断了40%的企业的生存希望，或者是其它80%的企业都因为缺少足够资金困难重重；
当然，由于有不受银行监控的大量地下资金流动，帮助企业解决生存问题，但是通过高利贷（就是如浙江东阳富姐吴英的生存办法）的融资途径无疑也为企业套上了绞索，其经济模式不可持续。
第二是房地产业本身不能提供持续的经济元素。
举个例，有200万元，有两种投入，一是投资房产，买了一幢房子用来出租（用来居住就更不合算了），每年租金6万元，按10%的税收算，每年上缴财政只有6000元税金，坦率地说目前基本收不上来。
再看用200万元来办个工厂的结果。
比如IT业，招了20个工人，每年200万产值，第一次上缴税收按6%算，有12万元，第二次是企业所得，如果你的所得有20万利润，要上缴约6万元，按将来要出台的新税率，也是25%，要交5万元，总计是直接税收收入达18万元之多，是房地产对公共财政的贡献的30倍。
这还没完，由于有就业的20个人，按每人年收入3万元算，为社会提供消费资金是60万元，而这些资金中可能有50万元投入了即期消费，按消费拉动的比例1：
2来算，还能拉动社会总消费100万元，这里面还会产生第二次第三次就业与消费，还有税收延伸。
年年如此。
从这个角度看来，房地产业除了建设完成当年的时候对公共财政有点贡献，过了那一个年头，事实上是可以忽略不计的。
（四）、中央政府对房地产的政策是“调控”不是“打压”。
今年两会期间，因为有一位著名学者提出政府不要“打压”房地产引起了广泛质疑。
我非常不赞成用“打压”来形容中央政府的房地产政策。
因为“打压”与“宏观调控”两个词的意义与语境是完全不同的。
“打压”体现了单方面的行政手段，其基本的做法不仅粗暴而且也可能违背市场规律，“打压”是个贬义词，那是开发商与站在开发商立场上的学者把这个帽子扣给政府的。
其唯一的理由是房地产已经是市场经济。
他们赖以忽悠广大百姓的就是所谓“市场经济理论”，我们称之为“伪市场经济理论”。
让我们来看一看房地产业是市场经济吗？
从土地出让的过程来看，整个过程存在大量的猫腻，一个是土地协议转让过程中有大量问题，这个大家都清楚了，凭关系，与官员的关系如何决定成本如何。
近些年来政府反腐败过程中此类案例很多。
另一个是土地招拍挂之后依然存在大量问题。
因为，所谓市场经济，就是市场的各方都是理性经济人，按市场的牌理出牌。
那么，政府会把出让的土地尽量切割得很小，让能参加拍卖的单位很多，这样，价格也会上升，而且会干净利落的获得全部出让资金。
但是我们大家看到，许多地方的拍卖不是这样。
他要把土地地块做得很大，以至于一笔成交额达几十亿。
让能参加招投标的企业越少越好。
另外，它要限定，在极为有限的时间要达到一个资格审查的硬性标准，比如，你在某个帐户上有数千万甚至于数亿元现金在趴着，或者得交数千万现金才能有参加招拍挂的资格。
然后还要敲定评分标准。
什么标准？
就是审查资格中设定的得分的标准。
中国的房地产企业数十万家，你限制了只能有几家来举牌是什么意思？
肯定是有鬼。
你把地块做得那么大，只能有几家来竞拍，你什么意思？
不用说，是水太深了。
而且，多半时候，拍卖成功后，多数只拿到少量资金，奇怪不奇怪。
然后，在开发商的开发过程中，先支付少量的土地出让金，获得土地使用权证，土地抵押获得银行贷款，并且再用建筑企业垫资的办法,用售楼花的办法，用购房者的资金来参与建设。
在开发商获得银行贷款过程中，包括在销售楼花过程中，虚假按揭的问题非常普遍。
一些神通广大的炒房人一天能办好数十套住房的银行贷款，而且全部到帐。
这里有多大猫腻不言而喻。
相关事例请看中央电视台的《新闻调查》。
近几年来，房地产业纠纷不断，骗钱、骗贷花招迭出。
上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一个人按揭91套豪宅，92笔贷款全部涉嫌借用他人身份证造假，其中一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元；
中国工商银行（
5.08,0.02,0.40%）上海外高桥（
10.60,0.12,1.15%）保税区支行向姚康达一人发放住房贷款7141万元，用于购买128套住房炒作房地产。
北京森豪公寓案，开发商骗贷199笔，涉及公寓房273套，资金6.5亿元；
在重庆，有开发商勾结市房地产交易所受理员采取伪造证件的办法，将房屋多次重复出售按揭贷款，有的一套房子最多卖了九次。
北京东华金座案。
今年6月20号,《第一财经日报》报道,东华金座的亿元假按揭贷款也逐渐浮出水面。
有一位先生无意查个人信贷记录，没想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此无缘无故借了建行朝阳支行358万按揭贷款，还有325万没还！
“假按揭”当然不是真买房，通常是开发商请人冒充客户购房，通过虚假销售方式以套取银行贷款。
上世纪90年代末，在银行个人消费贷款高涨和房地产升温的背景下，“假按揭”出现，几年之后开发商资金吃紧时才逐渐暴露。
媒体报道，有的被参与虚假按揭的证实，“办这个贷款的有好几批，我去银行看到的那一批就有50人左右。
当时帮助办假按揭的人很多都是困难户，给了他们些劳务费，2000至5000元不等。
”诸如此类,不胜枚举。
全国各地，到处存在。
在房地产销售过程中损害业
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