产权式酒店定位分析报告.doc

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一、**市酒店、宾馆现状分析

（一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店（在建）。

（二）主要分布状况：

**路三家，***路四家，*****两家。

（三）各酒店详细情况（见附表）：

（四）上各酒店调查情况分析：

        ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。

②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33宾馆，平日的入

住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。

除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。

也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。

    ③ ****?

*?

*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。

（五）**市在售产权酒店分析

1.保利大楼：

去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：

①与**酒店合作；

②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。

③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。

2.**大酒店：

位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。

已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。

与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：

①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；

②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；

③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。

二、目标客户分析

（一）.销售目标客户：

1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。

（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同）

2.中小企业、公司

（二）.酒店客源：

企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员

三、成本分析及定价依据

1.面积计算：

①大厅面积200平方米    ②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米

 2.建议销售均价在3100元/㎡。

定价依据：

采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：

一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：

3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：

管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：

单位销售价格=每年可回报业主金额÷（0.08×40）]。

例如：

假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；

则平均每一间40㎡的客房年收入为180×0.6×365=39420元；

按照7：

3分摊，酒店管理公司毛收益为：

39420×0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×0.3=11826元；

按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：

11826÷0.08=147825元

单位销售价格为：

147825÷40=3696元。

根据项目周边情况和**市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积40㎡和50㎡做两种分析。

具体见下页的  酒店经营状况与定价分析推算表

 酒店经营状况与定价分析推算表

（一）

建筑

面积

收     益

收益分摊

可销售价格

计算

方式

（经营状况）

房间

牌价

折扣

（折后价）

住房率

毛收益

管理公司毛收益

（占70%）

回报

业主

（占30%）

总额

单位售价

40㎡

基本

状态

250

0.8

（200）

65%

47450

33215

14235

177937.5

4448.44

50%

36500

25550

10950

136875

3421.88

中间

状态

250

0.7

（180）

60%

39420

27594

11826

147825

3696

52%

34133.33

23893.33

10240

128000

3200

保守

状态

250

0.65

（160）

60%

35040

24528

10512

131400

3285

35%

20761.2

14533

6228

77850

1946.25

注：

本表为保守计算。

如果建筑面积为35㎡，则单位售价更高，均价可定位在3500元/㎡左右。

酒店经营状况与定价分析推算表

（二）

建筑

面积

收     益

收益分摊

可销售价格

计算

方式

（经营状况）

房间

牌价

折扣

（折后价）

住房率

毛收益

管理公司毛收益

（占70%）

回报

业主

（占30%）

总额

单位售价

50㎡

基本

状态

250

0.8

（200）

65%

47450

33215

14235

177937.5

3559

50%

36500

25550

10950

136875

2738

中间

状态

250

0.7

（180）

70%

45990

32193

13797

172462.5

3449.25

60%

39420

27594

11826

147825

2956.5

保守

状态

 根据对周边酒店的调查，50㎡的客房（套间）在**市房价定位在180元/天，已属于震撼价。

因此，保守状态（160元/天）本表不再分析。

上述六种状态的平均单位销售价格为：

3333元/㎡；按160元/天、开房率60%计算，则单位销售价格为：

3285元/㎡；按180元/天，开房率52%计算，则销售单价为：

3200元/㎡。

根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间（6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用）。

我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。

这

样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见销售方式中的投资收益例表）。

3.成本与收益分析：

 1）.面积：

每层800㎡，6~30层共计20000㎡

 2）.成本预计：

①建安成本：

1500元/㎡；

②精装修：

300元/㎡；

③广告推广成本：

50元/㎡（总计500万元÷10万㎡）；

④管理成本：

100元/㎡；

⑤税   收：

155元/㎡（销售单价×5%，即3100×5%=155）；

⑥不可预见费用：

100元/㎡；

             以上共计为：

2205元/㎡。

3）.预计利润为：

（销售单价－成本单价）×总建筑面积

（3100－2205）×20000=17900000元

四、酒店定位分析

1.根据**市的酒店业现状和项目周边情况（服装行业商务人士集中），建议定位为三星级。

2.主力户型：

40平方米的占90%，既符合国家规定标准（《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定四星级以上客房最小面积为20平方米），又有利于产品的销售（投资总额低）。

套间60平方米，占10%。

3.通道宽度在2.1米左右。

4.精装修后出售（将装修成本计算在销售价格，预计为300元/平方米）。

5.大厅设在市场一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，饮食在群楼五楼与市场共用，建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套。

五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）

目前产权式酒店的经营模式主要有：

1.省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：

☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。

☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。

住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

例：

本项目的操作方式：

（见投资收益例表）

投资收益例表

面积

楼层

单价

总房价

年收入

实际收入

固定回报率

实际回报率

固定回报

住房卡

40㎡

20

3100

124000

10540

4960

15500

8.5%

12.5%

12

2960

118400

10064

4736

14800

注：

因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。

2.利润共享型：

☆获得年度客房利润分红。

☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。

即：

业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用  元/天，其中包含易耗品等   元/日.套（分户型、面积收取）。

3.完全自用型

☆   目标客户：

企业（中、小型为主）

☆   酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。

☆   业主须按月交纳物业管理费。

物来管理费按5元/㎡·月计收（水、电耗费按量计收）。

六、销售推出的时机分析：

纯产权式酒店在**市的操作应该说还不是很成熟，造势相对有难度，因此，在推广策略上我们应该有所讲究，尽量在群楼销售时就应用口碑宣传，扩大影响力。

加上本项目的超市业态在目标客户、操作手法上都与产权式酒店基本相同，相对而言，产权式酒店的吸引力没有超市大。

因此，产权式酒店的应避免与超市同期推出。

七、结论

（一）酒店定位为三星级，符合市场现状，有良好的经营前景。

（二）对于产权式酒店销售的目标客户而言，有稳定、可观投资回报率是他们关心的核心因素，也就是产权式酒店应该更注重后续经营管理。

因而，建议从以下几个方面增强产权式酒店的销售力和经营力：

1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。

而且，此项工作介入得越早越好。

2、建议与一信托投资公司合作，为收益做担保。

3、建议加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统（天津泰达度假交换公司）。

4.建议产权式酒店的销售在群楼销售之后、超市销售之前以及上述3项完成后推出。

5、因利润分享型操作比较复杂，难以形成对目标客户的吸引力，建议本项目采取省心汇报型和完全自用型两种相结合的模式操作。

.

6、建议投资回报率定为：

8.5%（通用标准）。

同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。