房地产估价报告书Word文档下载推荐.docx
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•容积率5
•建筑高度32米
•绿化面积占总用地的30％
二.评估目的及基准日
•测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据
•评估基准日为2011年12月06日
建筑功能分布表
功能
建筑面积（平方米）
百分比
办公写字
12000
40
旅馆
6000
20
公寓
商服
3000
10
健身娱乐
合计
30000
100
可比实例价格修正表
时间
编号
地点
售价
时间修正
区位修正
用途修正
个别因素修正
比准价格
2月6日
1
北海路
4300.00
1.06
0.98
1.01
1.08
4859.30
4月6日
2
五一街
4200.00
1.02
1.05
4896.05
3
兴东路南
1.00
4858.06
9月6日
4
北二路
4500.00
1.03
0.99
0.97
4441.39
10月6日
5
永安街
4100.00
4427.31
平均值
4696.42
评估物的出租收益
•据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为690美元／平方米，公寓为650美元／平方米。
•1.计算销售收益。
取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为：
•办公写字楼收益=690*6.8*12000*（1-0.1）=50673600（元）
•公寓收益=650*6.8*6000*（1-0.1）=23868000（元）
•已知该物业出租收益率每年增长5%，收益还原利率12%，综合使用年限50年，则开发价值为：
•3955184.64/（12%-5%）*{1-[（1+5%）/（1+12%）]^50}=54260653.54元
•项目开发总价值=74541600+54260653.54=128802253.54元
•开发总成本：
（1）建安工程费。
•直接费：
结构+装修=1500（元／平方米）
•间接费：
取直接费的20％1500*20%=300（元／平方米）
•不可预见费：
取前两项和的10％（1500+300）*0.1=180（元／平方米）
•则建安工程总投资=（1500+300+180）×
30000=59400000（元）
（2）投资利息。
年利率取10％，建设周期为两年，第一年资金投入60％，第二年资金投入40％。
59400000*[（1+10%）^1.5-1]*60%+59400000*[（1+10%）^0.5-1]*40%+地价*[（1+10%）^2-1]
（3）开发商利润（利润率取25％）：
（59400000+地价）×
25％
（4）各种税费（取开发总价值的5％）：
128802253.54×
5％=6440112.68（元）
（5）推销广告费（取开发总价值的2％）：
2％=2576054.07（元）
（6）总开发成本=
（1）+
（2）+（3）+（4）+（5）
计算开发余值
1.开发余值=开发总价值－开发总成本=128802253.54-（6）
2.合并同类项得地价=72034974.96元
计算熟地地价
•熟地地价。
购地期望回报率为30％算的总地价=55411519.2元
•土地单价=55411519.2/6000=9235.25元/平方米
•楼面地价=55411519.2/30000=1847元/平方米
二.依据基准地价修正法求取评估对象地价
1.评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为5，取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元／平方米，容积率修正系数取2，则单位面积出让金为：
2000×
2=4000（元／平方米）
2.基础设施配套建设费：
评估对象的市政及四源费为500元／平方米，小区建设配套费为300／平方米，容积率为5，则每平方米土地的基础设施配套费为：
（500+300）×
5=4000（元）
3.土地开发及其他费用。
此项标准取值定为1100元／平方米
4.单位地价=4000+4000+1100=9100（元／平方米）
总地价=9100*6000=54600000（元）
楼面地价=54600000/30000=1820（元／平方米）
三、土地价值评估计算表
方法
总地价（元）
单位地价（元/平方米）
楼面地价（元/平方米）
假设开发法
55411519.2
9235.25
1847
基准地价修正法
54600000
9100
1820
平均
55007559.6
9167.63
1833.5
四、计算生地地价
1.确定拆迁费。
根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：
地上建筑拆除补偿费450000元；
地上建筑拆除清运费（100000）元；
设备报废搬运费、安装调试费（550000）元；
职工停产期间工资补偿（3200000）元；
地上管线、道路等附属的补偿（100000）元；
富余人员安置费（650000）元；
托、幼园搬家安置费（转园费）（50000）元；
办公场地周转费（650000）元；
拆迁管理费（50000）元；
拥有土地方无偿返还（40）％的物业建安成本23760000元，合计（29560000）元。
•土地单价=28403559.6/6000=4733.93元/平方米
•楼面地价=28403559.6/30000=946.79元/平方米
交易实例情况表
交易实例编号
交易实例地点
交易日期
土地用途
使用年限
容积率
土地区类
楼面毛地价（元/平方米）
三义街
5月6日
综合
50
2.5
三类
900
7月6日
920
东大桥
950
可比实例修正表
交易情况修正
日期修正
区域修正
容积率修正
修正地价（元/平方米）
100/100
102/100
105/100
96/100
943.85
927.81
104/100
95/100
908.96
98/100
930.63
•楼面地价=927.81元/平方米
•总地价=927.81x30000=27834300元
•单位地价=27834.3/6000=4639元/平方米
地价计算表
评估方法
熟地
生地
28403559.6
4733.93
946.79
市场法
27834300
4639
28118929.8
4686.47
937.3
2.6土地使用权评估模拟练习
——兴业大厦土地使用权评估
一、评估对象概况
评估对象位于×
×
市×
区×
路×
号，市商务中心用地内。
该地块南邻×
路，西邻
步行街，北邻规划路，东邻×
街，规划用地（）平方米。
规划建设为集办公、旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的兴业大厦。
评估对象所处地区，是×
市涉外建筑最为集中的地方。
其周边已开发建设成为×
市主要的涉外商贸活动中心。
该地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路，距火车站（）公里，距机场（）公里。
该地块内的市政基础设施完善，供城市生产和居民生活使用的上下水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
其具体规划设计条件见下表：
用地规划表
内容
指标
总占地面积
（）平方米
红线用地面积
市政代征地面积
集中绿地代征地
总建筑面积
（）
建筑高度
（）米
绿化面积
占总用地的（）%
停车数
（）辆/万平方米
二、评估目的
测算待开发土地资产的实际价值，为进行招商引资提供客观的地价依据。
三、评估基准日
评估基准日为（）年（）月（）日。
四、评估采用的基本方法和步骤
评估对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际地价评估惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。
考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为评估对象地价评估以假设开发为主，以基准地价修正法和市场法为辅较为合理。
具体测算步骤如下：
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发的功能分布。
2.运用专家调查法确定评估对象特殊条件下的地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地
价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正评估对象的宗地地价，进而求取评估对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与评估对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场法求取楼面生地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
五、评估计算过程
（一）运用假设开发法测算评估对象地价
1.确定地块整体开发的功能分布。
项目总建筑面积（）平方米，具体功能分布见下表
建筑面积
平方米
2.开发总价值。
本项目开发收益的来源有：
办公、写字楼和公寓的销售收益，旅馆、
商服、健身娱乐用房的出租收益。
下面分项计算本项目的开发收益。
（1）销售收益。
评估对象开发完成后物业售价的确定。
由于评估对象预期建设为
高级综合性商用楼，而目前×
市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场法可确定评估地块的物业售价。
具体比较测算过程见下表
可比实例价格修正表单位：
美元/平方米
根据以上比准价格的测算，我们取该评估对象的预期市场价值，办公、写字楼为（）美元/平方米，公寓为（）美元/平方米。
评估基准日美元与人民币比价为（）：
计算销售收益。
取销售费用率为（），则该物业的销售收益为：
办公写字楼收益=
公寓收益=
（2）出租收益。
根据目前的市场水平，预测未来物业的租金为（）美元/平方米/月。
取出租费用率为（），使用面积比为（），公共流通比为（），平均空置率为（），则
评估物业的出租收益=
已知该物业出租收益年递增率为（）%，收益还原利率为（）%，综合使用年限为（）年则开发价值=
（2）项目开发总价值
3.开发总成本。
直接费：
结构+装修=（）（元/平方米）
间接费：
取直接费的（）%
不可预见费：
取前两项和的（）%
则建安工程总投资=
年利率取（）%，建设周期为两年，第一年投入总资金的（）%，第二年资金投入（）%。
（3）开发商利润（利润率取（）%）
（4）各种税费（取开发总价值的（）%）
（5）推销广告费（取开发总价值的（）%）
（6）总开发成本
4.开发余值。
开发余值=开发总价值-开发总成本
5.熟地地价。
购地期望回报率为（）%，设总地价为X，则X=
土地单价=
楼面地价=
（二）依据基准地价修正法求取评估对象地价
根据×
市人民政府1998年7月6日下发的《×
市出让国有土地使用权基准地价表》
（×
政发[1998]34号）及其使用说明，求取评估对象的地价。
该基准地价是在调查各类用地的基础上根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格，因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出评估对象土地的地价。
具体测算过程如下：
1.土地使用权出让金计算。
市地价区类划分标准，评估对象属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率为（），取评估对象每平方米土地使用权出让金标准为（）元/平方米，容积率修正系数取（），则单位面积出让金为：
2.基础设施配套建设费。
评估对象的市政及四源费为（）元/平方米，小区建设配套费为（）元/平方米，容积率为（），则每平方米土地的基础设施配套费为：
此项标准取值定为（）元/平方米。
4.评估对象基准地价：
单位地价=
总地价=
（一）对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的土地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表
土地价值评估计算表
（二）计算生地地价
地上建筑拆除补偿
费（）万元；
地上建筑拆除清运费（）万元；
设备报废搬运费、安装调试费（）万元；
职工停产期间工资补偿（）万元；
地上管线、道路等附属的补偿（）万元；
富余人员安置费（）万元；
托、幼园搬家安置费（转园费）（）万元；
办公场地周转费（）万元；
拆迁管理费（）万元；
拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本（）万元，合计（）万元。
综上所述，拆迁安置补偿费用合计为（）万元，则单位土地面积拆迁安置补偿费用为：
2.计算生地地价。
将拆迁费用从熟地地价中扣除，即得到土地的生地地价。
评估对象承担市政代征地（）平方米，集中绿地代征地（）平方米，合计（）平方米，占规划用地的（）%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的（）倍后的剩余。
生地总价=
土地单价=
楼面地价=
（三）运用市场法进行土地评估
1.交易实例资料的收集
二类
2.计算修正过程
区类修正
以上三个比较案例与评估对象位于同一地区，且交易日期比较接近，故取三个结果的算术平均值作为评估对象的比准价格，即：
评估值=
一、评估结论
选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和用市场法测算的生地地价比较
接近。
两者只是从不同侧面反映了评估对象的地价水平，并无实质差异。
为稳妥起见，我们取两者的算术平均值作为评估对象的最终地价
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