合同范本之新民居房屋买卖合同.docx

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合同范本之新民居房屋买卖合同

新民居房屋买卖合同

【篇一：

新民居二层简单实用房屋设计平面图】

开间：

11.4米，进深：

10.5米，占地面积：

104.41平方米，建筑面积：

211.65平方米；

建筑高度：

10.5米（含屋顶）坡屋顶。

结构形式：

框架结构；

一层：

主卧、客厅、厨房、餐厅、贮藏室、卫生间、农机储存房；

二层：

主卧（附阳台）、书房（附2阳台）、2客卧、卫生间。

图纸目录：

建筑：

建筑设计说明、门窗表、装修做法表、一层平面图、二层平面图、屋顶平面图、正立面图、背立面图、左立面图、右立面图、1-1剖面图、2-2剖面图、楼梯详图、墙身详图、装饰柱详图。

结构：

结构设计说明、结构构造详图、基础平面图、基础大样图、柱平面图、一层结构梁平面图、二层结构梁平面图、二层顶板结构梁平面图、屋顶结构平面图、二层结构板配筋图、二层顶板结构板配筋图、楼梯结构图。

电气图：

强电说明、等电位联结示意图、一层强电平面图、二层强电平面图、屋顶层强电平面图。

给排水图：

给排水实例及系统图、一层给排水平面图、二层给排水平面图。

工程概况：

1、本工程的占地面积为104.41平方米，总建筑面积为211.65平方米，层数为两层。

2、本工程建筑工程等级为二级，耐火年限为50年，防火设计耐火等级二级，防水等级为屋面Ⅱ级，抗震设防烈度是7.5度。

【篇二：

深圳小产权房】

小产权房定义

”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通常所谓的

“小产权房”，也称

是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。

2011

年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

2012年2

月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3.\

根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》内，可以按标准价出售。

职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人和单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。

部分产权和全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。

小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。

对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。

第一类小产权房：

占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：

在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：

在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

性质明确

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。

“小产权房”、“乡产权房”有两种：

一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。

说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。

差不多以集资的形式把自己的房子建起来。

虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。

既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

城

产生原因

市房价过高

小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催

生小产权房的重要原因之一。

2006年和2007布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%

房价上涨最快的城市，分别达到北京10.4%、深圳10.0%。

截至2007年6

10280元/平方米，比5

月上涨了20.4%。

虽然年后稍有回落，据预测200711.74%。

由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上

住房需求。

小产权房存在着大量现实的购买群。

擦边球的空间

“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山

”。

在宪法的第十条中也清楚的写着：

“属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

”

而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

”第六十二条规定”根据以上法

律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

国土资源部的一位副总督察曾突出说明：

“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：

一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。

除此以外，都是现行法律不允许的。

”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。

这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。

正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设

农地制度不合理

农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。

定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行

再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。

同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。

这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。

根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到

30%

占40%到50%。

而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设

支付的征地费用）

、应缴纳的1/3。

这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。

而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。

编辑本段产权认可

化为合法的产权房。

那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？

从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。

短期内我国还不会放开集体土地的流转。

因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。

同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，

如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就和购

小产权房违法,绝对不允许再建设。

对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

编辑本段购买风险

法律风险

乡产权房的流通转让存在很多的限制，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。

所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

同时，由于购买乡产权房

的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。

但是根据

要求赔偿损失的请求。

而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。

由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

最典型的案子就是1994

面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。

2007年7月，

一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。

李玉兰遂向市二中院上诉。

2007年12月，二中院终审首次认定

农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人和开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿和产权补偿相比是微乎其微的。

监管缺位

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。

而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。

如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

转让风险

业建设。

农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到

体成员的第三人转让或出售的。

但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

编辑本段解决方法

开发建设的小产权房项目要坚决地予以取缔。

要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。

但是对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。

[1]承认现实，平衡利益许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。

这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。

这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。

很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。

因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。

为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。

有效配置土地资源现在国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。

这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。

首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。

如果能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。

其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。

如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。

深化土地产权变革农村的集体建设用地（包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话），应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。

城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。

应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。

同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。

编辑本段政策出台

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。

2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确

指出，小产权房不得登记发证。

目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。

确权登记完成逾70%-80%国土部地籍管理司司长朱留华说，目前农村集体土地确权登记发证工作正加紧进行，去年颁布的中央一号文件明确规定，力争用三年时间（即2012年）完成农村集体土地确权登记发证的工作。

朱留华表示，“截至目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%，到2011年年底应该会有一个更好的结果”。

朱留华在会上透露，自2011年5月6日国土部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》以来，在目前的农村集体土地确权登记发证遭遇了一部分政策问题，确权登记发证进展较为缓慢，为推动确权登记发证顺利进行，近日又下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》。

小产权房不得发证[2]《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过?

村改居?

等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或?

小产权房?

等违法用地，不得登记发证。

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，朱留华称，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。

朱留华称，目前在全国范围来看，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好，将为农民合法维权提供依据。

《意见》规定，对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。

调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。

国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在发布会上表示，小产权房不受法律保护，今年，全国将选择部分城市开展小产权房试点清理工作。

小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。

城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。

目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。

编辑本段试点清理[3]

2012年2月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。

国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，2012年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展2011年住房用地情况

“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。

对于试点清理工作，王宗亚说，目前正在稳妥有序地推进启动试点工作。

目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。

批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。

“国土部要求试点封闭运营，结果可控。

我们目前正在制订试点方案，完成以后要经过国土部的审批。

”据了解，北京此前申报试点包括海淀区唐家岭、昌平区北七家等项目。

[4]

编辑本段清理原则

国土部部长徐绍史于2012年3月11日表示，2012将为下一步大规模的清理做准备。

徐绍史坦言，小产权房由来已久，在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区、休闲度假区都有，情况比较复杂。

对于2012年小产权房的工作，他表示将在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。

对于清理的原则，徐绍史透露，清理会严格保护农民的正当权益，但要依法依规行政。

[5]

编辑本段社会问题

“小产权房”主要是四个问题，一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。

从法上讲，国家法律土地制第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让？

城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买？

其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。

再就是权益问题和利益问题。

农民的问题，就是城乡差别，两元结构的问题，以及农民保障问题，在没有解决和建立起来的情况下，最主要是保护农民利益的问题。

农

村的宅基地是有限的，如果把大批农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现他们的居住、生活问题。

小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，

根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。

根据小产权房最新政策，小产权房不得发证

《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处

理就登记发证。

《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过?

村改居?

等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或?

小产权房?

等违法用地，不得登记发证。

对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有

关人员责任”。

据5月31日《重庆晚报》报道，深圳近日通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，规定违法建筑除未申报的外，符合确认条件的依法核发房产证。

这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。

业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击。

深圳不愧是一个依靠改革起家的城市，仍保持着向改革要和谐、要公平的探索精神，他们出台的这个决定，将为全国解决令人头疼的“小产权房现象”走出正确的途径。

“小产权房现象”为何会产生？

执法部门为何不能理直气壮地进行取缔？

答案并不复杂，因为农民在自己的土地上建造商品房并不违反我国宪法，而依据下位法进行的任何取缔行为都缺乏底气。

我国宪法规定，农村的土地归集体所有；农村实行村民自治。

可见，农民有权自主经营自己的土地。

现实中，在同一块不违反当地城市规划的土地上，村民们把它开发成商品房出售是违法的，可政府把它们低价征收后高价卖给开发商建造商品房却成了合法的，这明显是不合理的，再说，政府是行政机关，自己独揽土地经营大权、直接插手房地产经营的做法本来就不应该，这既是和民争利，又导致房价攀升。

可见，深圳的做法就是回归常识，回归公平，就是尊重宪法赋予农民们的村民自治权，就是要限制政府的手不能伸得太长，就是让农民们在不违反城市规划、照章纳税的前提下，用自己的资源为自己谋取利益和幸福。

报道中说，“业内人士估计，这将对商品房形成灾难性冲击”，其悲观心态非常明显。

其实，“对商品房形成灾难性冲击”有什么可怕的呢？

我们不是一再认为房价过高吗？

价格低得多的“小产权房”合法地大举进入市场进行竞争，导致“大产权房”价格的下降，这不是公众和中央一直希望看到的局面吗？

其实，“小产权房”合法化产生的真正问题还在别处，比如引发小产权房建造热、导致违反城市规划的违章建筑出现、建筑质量不高、村级集体财务混乱、分配不公等。

这些，都需要国家尽快出台相关法律法规给予及时的规范，即不但要“准生”，而且要“优育”，让允许农民自己经营商品房这一改革，成为国家获税、农民致富的又一个新途径。

部分违法建筑符合条件可获房产证深圳“放行”小产权房

记者1日从深圳市人大证实，深圳市人大常委会日前通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对