石家庄市城乡规划局城市土地使用与建设管理技术规定.docx

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石家庄市城乡规划局城市土地使用与建设管理技术规定

石家庄市城乡规划局

城市土地使用与建筑管理技术规定

（试行）

第一章总则

第一条为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市居住区规划设计规范》等有关法律、法规、规范，制定本规定。

第二条本规定适用于石家庄市城市总体规划确定的都市区范围。

都市区以外各县市参照执行。

第三条编制城市规划、从事城市规划管理，应遵守本规定。

批准的控制性详细规划和《石家庄市城市建设节约用地标准》中有特殊规定的，应按控制性详细规划和《石家庄市城市建设节约用地标准》执行。

第二章建设用地分类与适建范围

第四条城市建设用地按其主要用途进行分类，各类用地分类需符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）。

经批准的城市控制性详细规划另有规定的，按控制性详细规划执行。

第五条城市建设用地细分应遵循以下原则：

居住用地中绿地应控制到小类；公益性公共服务设施应控制到小小类；其他控制到中类；

公共服务设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、特殊用地应控制到中类；

市政公用设施用地、城市绿地应控制到小类。

非城市建设用地中村庄建设用地控制到小类，其它控制到大类。

第六条城市建设用地根据其受保护的重要程度按下表进行分类。

各类建设用地按其主导性质可以进行25%—30%的正向兼容。

各类用地之间的正向兼容应符合以下原则：

生活居住区范围：

A1>A2>A3>B1>B22>B31>B32>B34；

工业生产区范围：

A1>A2>A3>B31>B32>B33>B34>B2>B1；

城市中心、副中心等特殊区域范围：

A1>A2>A31>A32>A34>A33>B21>B12>B3。

建设用地分类管理代码表

类别

A类

B类

用地性质

特殊保护用地A1

严格控制用地A2

指定用途用地A3

居住用地B1

商业用地B2

工业、仓储用地B3

文物保护用地A11

公共绿地

A21

生产防护绿地A22

道路广场用地A23

对外交通用地A24

市政共用设施A25

行政中心用地A31

文教体用地A32

卫生福利用地A33

特殊用地A34

一类居住用地B11

二类居住用地B12

三四类居住用地B13

市中心商业用地B21

社区商业中心B22

一类工业B31

二类工业B32

三类工业B33

仓储用地B34

第七条各类建设应遵循土地使用与建筑性质的相容性原则，并按《主要建设用地适建范围表》的规定执行。

城市“四线”用地还应符合“四线”管理规定中有关相容性规定。

各类建设用地适建范围表

序

号

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

市政公用设施用地

绿地

第一类

第二类

第三类

商贸办公

C1C2

教科文卫

C3～C6

第一类

第二类

第三类

普通

危险品

低层独立式住宅（含别墅）

√

○

其他低层居住建筑

√

○

多层居住建筑

√

○

高层居住建筑

○

√

○

单身宿舍

√

○

居住小区教育设施（中小学、幼托机构）

√

○

居住小区商业服务设施

○

√

○

居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）

○

√

○

居住小区体育设施

√

○

居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）

√

○

居住小区市政公用设施（含出租汽车站）

√

○

√

○

√

○

居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）

√

○

√

○

居住小区日用品修理、加工场

√

○

√

○

小型农贸市场

√

○

√

○

小商品市场

√

○

√

○

居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公建筑

√

○

居住区级以上商业服务设施

√

○

居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）

○

√

居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会）

√

○

居住区级以上体育设施

○

√

○

居住区级以上医疗卫生设施

○

√

○

特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

一般旅馆

○

√

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

职业学校、技工学校、成人学校和业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

√

○

对环境有轻度干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境有严重干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

√

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

○

√

社会停车场、库

○

√

○

√

○

√

○

加油站

○

√

○

汽车修理、专业保养场和机动车训练场

√

客、货运公司站场

√

施工维修设施及废品场

√

○

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

√

○

√

○

其他市政公用设施

√

○

√

○

√

○

注：

√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由城乡规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

第三章插建住宅规划管理规定

第八条旧城改造坚持统一规划、成片开发，原则上以红线宽度25米以上道路围合的区域规模为最小开发单元，严格控制插建。

第九条插建住宅是指在已按规划建设的居住片区内部建设户数小于500户或建筑面积小于3万平方米或用地规模小于2公顷的住宅项目（不包括危险住房改造项目）。

居住小区内部用地规模小于1公顷的非居住小区配套的商业办公等经营性项目以及在多层居住小区内建设的高层住宅组团项目，也适用于本规定。

第十条严禁在居住用地中的规划公建、道路和公共绿地内插建住宅。

第十一条居住街坊内现状规划指标达不到国家规范中强制性标准要求以及城市规划确定为非居住用地的，禁止插建住宅。

第十二条现状多层居住小区内禁止插建组团以下规模的高层住宅。

第十三条插建住宅项目应符合城市规划要求，建设后小区内各项强制性指标应符合国家规范规定且不低于现状水平。

插建住宅应以现有居住小区、组团为依托，或其建成后能与现有住宅组合成相对完整的小区或组团。

插建商业办公项目应位于居住小区边缘，且建设用地至少一条边界与城市支路以上级别的道路相邻。

插建项目应综合考虑基础设施与配套设施的承载能力，考虑建筑间距、空间环境及天际轮廓线的连贯与过渡。

第十四条现状多层居住小区内部建设一个高层住宅组团的，其建筑高度不应超过12层（36米）。

建设两个及两个以上高层住宅组团的，在保证有高度为7-12层的住宅组团过渡的前提下，可安排一部分13-18层住宅。

依此类推，直至18层（54米）以上的高层住宅。

第十五条插建项目以及多层居住小区内部建设高层组团项目，报批前需落实下列要求：

一、土地权属明晰。

二、符合控制性详细规划。

三、建设单位应征求其所依托的物业管理区域内的业主大会的意见，并提供由业主大会按照《石家庄市住宅区业主大会规则》出具的同意建设的书面决定，并由公证处或律师事务所出具公证或见证。

四、符合现行规划审批程序的其他要求。

第十六条批准的控制性详细规划中有特殊规定的，按控制性详细规划执行。

第四章建设用地容积率规划管理规定

第十七条居住用地容积率限定上限指标，并按《居住用地容积率高限指标表》执行。

居住类用地容积率高限指标表

用

地

容

积

率

高

度层

10公顷及以下

10公顷以上

多层（4-6）

≤1.3

≤1.2

中高层（7-9）

≤1.5

≤1.4

高层（10层及以上）

≤2.5

≤2.3

第十八条公共设施用地容积率规定指导指标，并按《公共设施用地容积率指导指标表》执行。

公共设施用地容积率指导指标表

用地规模

2公顷及以下

2公顷以上

容积率指导指标

≤4.5

≤3.5

第十九条公共设施与居住混合用地的容积率指标按不同类别用地分别计算；工业用地等其它用地的容积率指标按《石家庄市城市建设节约用地标准》或按批准的详细规划及有关专业规定执行。

第二十条超高层建筑容积率指标根据具体情况另行确定。

第二十一条容积率指标只计算地上建筑面积；地下建筑容积率指标根据具体情况另行确定。

第二十二条建筑物层高超出标准层高规定的，容积率指标按建筑面积的2倍计算。

第二十三条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道，符合下列规定的，人行廊道的建筑面积不计入容积率。

廊道净宽度不大于6米，廊道下净空高度不小于5.5米（穿越15米及以下城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.6米），且廊道内不设置商业设施。

第二十四条在建筑自身功能需要以外为社会提供公共开放空间，在符合有关规划、满足有关要求的前提下，可采用容积率奖励办法，允许增加建筑面积。

增加的建筑面积不得高于所提供公共开放空间场地面积和容积率乘积的一半，同时不得超过原核定总建筑面积的20％。

第二十五条建设项目代拆、代征城市道路、城市绿地等公益设施用地比例超出项目净用地面积20%的，可采用容积率补偿办法，超出面积参与容积率指标计算，但增加的建筑面积不得超过原核定总建筑面积的30％。

第二十六条原有建筑的容积率指标已超出规定值的，不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。

第五章建筑间距和退地界规划管理规定

第二十七条多层居住建筑间距按间距系数确定。

（一）南北朝向的正面间距不小于南侧建筑高度的1.55倍，其它方向间距系数按《多层居住建筑间距控制标准一览表》执行。

多层居住建筑间距控制标准一览表

方向角

0°—15°

15°-30°

30°-45°

45°-60°

60°-90°

间距系数

1.55

1.40

1.24

1.40

1.47

注：

表中方向角为正南向（0°）偏东或偏西；

（二）侧面间距不应小于8米，主居室侧面开窗相对时，不宜小于20米。

（三）垂直布置的建筑间距按各自相应间距标准的1/2之和计算，但不得小于9米。

第二十八条中、高层居住建筑间距按日照分析、最小间距双因子控制，且满足下列要求：

（一）依据《石家庄市城乡规划局日照分析技术规定》进行日照分析。

日照标准应满足大寒日日照不低于2小时的标准，旧区改建的项目内新建住宅可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准，有效日照时间带为8时—16时。

（二）平行布置时，最小正面间距按《中、高层住宅建筑间距控制标准一览表》执行。

中、高层住宅建筑间距控制标准一览表

建筑

高度

21-30米

（含21米）

30-75米

（含30米）

75-100米

（含75米）

100米

及以上

最小正面间距

项目内部

30米

36米

45米

根据情况

具体确定

项目外部

1.55倍间距

50米

（三）平行布置时，最小侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时，不得小于20米。

（四）垂直布置时，最小间距按各自最小间距标准的1/2之和计算，但不得小于20米。

第二十九条不同高度的居住建筑最小间距按以下规定执行：

（一）正面间距：

遮挡建筑物高度高于被遮挡建筑的，按遮挡建筑物的最小间距标准执行；遮挡建筑物高度低于被遮挡建筑的，按各自最小间距标准的1/2之和执行。

（二）侧面和垂直布置间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。

垂直布置时不应小于20米，侧面间距不应小于13米，主居室侧面开窗相对时，不应小于20米。

第三十条被遮挡的居住建筑底部为非居住用房时，间距计算可扣除相应高度，但不应超过两层。

第三十一条非居住建筑的最小间距应符合下列规定：

（一）多层平行布置时，其正面间距不小于较高建筑高度的1.0倍，并不小于6米。

垂直布置时，其间距不小于9米。

侧面间距不宜小于6米。

（二）高层平行布置时，其正面最小间距按《高层非居住建筑间距控制标准一览表》执行。

垂直布置时，按各自最小间距标准的1/2之和计算，且不小于18米。

侧面间距不宜小于13米。

高层非居住建筑间距控制标准一览表

建筑高度

24-54米

（含24米）

54-100米

（含54米）

100米及以上

最小正面间距

30米

40米

根据情况具体确定

（三）不同高度等级的建筑平行布置时，其正面最小间距按照各自最小间距标准的1/2之和计算。

垂直布置时，其间距不小于13米。

侧面间距不宜小于9米。

第三十二条居住建筑与非居住建筑间距应符合下列规定：

（一）被遮挡建筑为居住建筑，按居住建筑间距规定执行。

（二）被遮挡建筑为非居住建筑，按各自对应间距的1/2之和计算，同时考虑视觉卫生因素。

（三）多层建筑侧面间距不宜小于8米，高层建筑侧面间距不宜小于13米，多层与高层侧面间距不宜小于9米。

主居室侧面开窗相对时，侧面间距不应小于20米。

第三十三条居住建筑进深大于16米以及非居住建筑进深大于20米的，其侧面间距按正面间距标准计算。

第三十四条特殊建筑的最小间距应符合下列规定：

托儿所、幼儿园的生活用房，应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；

医院的病房、疗养院的疗养室、中小学的教学楼以及老年建筑的主要居室应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时；

新建建筑与上述建筑之间的最小间距不得低于与住宅建筑之间的最小间距标准。

第三十五条建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。

第三十六条建筑退让地界的距离应符合下列规定：

（一）多层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界。

（二）高层建筑应按照最小间距标准的1/2退让正面地界，且标准日照遮挡线不得突破北地界13.5米或北侧道路的北红线外5米。

（三）多层建筑退侧面地界不小于4米；高层退侧面地界不小于6.5米。

主居室侧面开窗时，退侧面地界不小于10米。

第三十七条建筑沿城市道路以及城市绿线、蓝线、紫线建设时，在符合退让道路红线和相邻建筑间距、城市紫线保护等要求的前提下，退城市绿线、蓝线、紫线的距离，多层不小于5米，高层不小于8米。

第三十八条建筑间距和建筑退地界应符合消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、地下空间、人防疏散、建筑保护、施工安全等要求。

第三十九条因现状建筑自身退地界不足，新规划的相邻建筑在满足日照、退地界等相关要求的前提下，与该建筑之间的最小间距可适当减小,但不应低于正常间距的0.7倍。

第四十条遇有特殊、复杂情况时，建筑间距和退地界参照相应规范另行确定。

第四十一条多、高层建筑物的面宽按以下规定执行：

（一）建筑高度小于或等于24米时，其最大面宽不宜超过80米；

（二）建筑高度大于24米时，其最大面宽不宜超过60米；

（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大面宽按最高建筑执行；

（四）临城市道路平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加侧面间距及正面退道路红线距离；临地界平行布置的建筑物增加面宽时，应按面宽增加长度的1倍增加正面退地界距离。

第四十二条地下建筑物的退界距离，在满足相关技术要求的前提下，原则上不小于地下建筑物深度的0.7倍，其最小值为3米。

第六章建筑退道路红线规划管理规定

第四十三条红线宽度15米以上的城市道路两侧新建建筑退红线距离应符合《建筑后退道路红线距离控制一览表》规定。

建筑后退道路红线距离控制一览表

建

筑

高

度

退

红

线

距

离

布

置

方

式

红

线

宽

度

<24米

24米--54米（含24米）

54米--75米（含54米）

75米--100米（含75米）

≥100米

≤30米

平行红线布置

≥8米

≥12米

≥15米

≥20米

根据情况确定,不低于前款要求

垂直红线布置

≥5米

≥8米

≥12米

≥15米

﹥30米

平行红线布置

≥10米

≥15米

≥30米

≥35米

垂直红线布置

≥8米

≥10米

≥12米

≥15米

注：

1、建筑退红线均从地上建筑物的主墙体外沿算起。

2、沿道路交叉口布置的建筑，退三角视距按红线宽的道路执行。

第四十四条红线宽度小于等于15米的城市支路两侧，新建建筑退红线距离不应小于5米。

第四十五条地下建筑退让道路红线距离不得小于3米。

第四十六条不同建筑高度组成的连续建筑，退红线距离应按最高建筑的标准执行。

第四十七条道路桥梁、道路交叉口周围或特殊地段（包括大型商业建筑，步行街、商业街、特色街、景观道路、主要出市口）的建设项目，可根据专业技术要求或城市设计要求调整退让距离，具体由城乡规划主管部门确定。

第四十八条退红线少于8米（含8米）的新建建筑，沿路设置阳台、雨棚等地上附属设施，平行红线布置时不得突出建筑主体2米；垂直红线布置时不得突出建筑主体1米。

第四十九条建筑退红线距离还应满足项目本身配套管线及其设施布置的要求。

第五十条沿街围墙退道路红线应大于0.5米；建筑外设下沉式广场等设施，退道路红线不宜小于10米。

第七章建筑高度规划管理规定

第五十一条建筑高度均应满足日照、建筑间距、消防安全等相关要求，并按建筑高度分区进行控制。

第五十二条住宅建筑高度控制还应综合考虑节地、节能及居住的舒适性要求，中心城区高层住宅以9至18层为主。

第五十三条在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和微波通讯等设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第五十四条在文物保护单位保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合对文物保护单位和保护建筑实施保护的有关规定。

第五十五条总体城市设计确定的重要区域、主要干道、重要节点等特殊景观区域和视线控制走廊，均应编制详细城市设计，进行建筑高度控制。

第八章附属绿地和配套停车规划管理规定

第五十六条各类建设用地内的绿地面积占建设用地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《石家庄市绿化管理条例》的规定。

第五十七条计算绿地率的绿地面积，包括建设用地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

建设用地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。

居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有四分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

第五十八条同一街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，综合平衡。

在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可以不平均分布，并鼓励沿城市道路布局。

第五十九条位于城市二环以内的建设用地，确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。

其折算公式：

F=M×N式中：

F—地面绿地面积，M—屋面地栽绿化面积，N—有效系数（见下表）。

屋面地栽绿化必须符合绿化种植的覆土要求，并保证绿化的休憩功能。

屋面标高与基地地面的高差

（单位：

米）

有效系数（N）

小于、等于1.5

0.70

大于1.5，小于、等于5.0

0.50

大于5.0，小于、等于12.0

0.30

大于12.0

第六十条新建住宅用地的停车配置应以地下为主，地面停车位率不宜超过10％。

停车位数量应结合户型面积及比例具体确定，并符合下列规定：

一般商品房（含村民回迁房）：

自行车2辆/户，居民汽车场库0.5～1.

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