房屋认购书的法律效力及违约责任.doc

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房屋认购书的法律效力及违约责任

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘要]我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前，大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。

然而，目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。

本人认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词]认购书预约本约违约责任缔约过失责任定金

  在我国近些年的房屋交易实务，特别是商品房买卖以及二手房买卖中，多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。

但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

一、房屋认购书的性质

司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：

一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。

如某些认购书具备了买卖合同的相关条款（诸如坐落、面积、金额、付款方式等），即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。

另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。

首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同；最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。

二、房屋认购书的效力

按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。

因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。

现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。

第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。

本人认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。

从大多书认购书的内容来看，认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。

并且，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其约束，以确保本约的订立。

”认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终立约。

鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款。

这就要求当事人在履行认购书（订立本约）的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。

这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。

三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任

上文已经讲道，认购书是独立的、与房屋买卖合同并存且附有债权性质的一种契约形态，“预约既为契约之一种，除有特别规定时，自应适用关于一般契约之规定”。

因此，违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同，当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

另外，从本约角度考虑，在本约订立的过程中，义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为，本身违反了诚实信用原则，符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件，权利人可以要求对损害进行赔偿。

因此，违反认购书约定将同时满足认购书的（预约）违约责任和房屋买卖合同的（本约）缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。

权利人可选择其一要求义务人承担责任。

需要特别说明的是，承担违约责任之一的“继续履行”，应当是指认购书权利人仅能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同，对于双方事前未约定的条件，任何一方不得强迫对方接受。

在通常情况下，认购书内容一般仅包括：

（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（３）房屋价款计算及支付；（４）定金；（５）签署正式买卖合同的期限。

有人认为，在认购书内容不具备房屋买卖合同的主要条款（如交付期限和条件）且双方又不能就其他未约定条款达成一致的情况下，如主张权利人有要求义务人按照认购书约定订立房屋买卖合同的权利，则即使在该权利的“强迫”下订立的房屋买卖合同也将不具备可履行性。

本人认为，认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同，其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。

那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致，其所造成房屋买卖合同缺失的内容，也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的，这样便不会妨碍本约的顺利履行。

而且只有这样，才有利于教育预约义务人恪守诚信，积极履行订立本约的义务，否则，认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同，将极大的扰乱房屋交易秩序，也违背订立认购书之初衷。

四、房屋认购书中定金条款的适用

认购书中有定金条款的，该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢？

本人认为，定金条款的主合同是认购书。

因为，定金作为一种担保方式，是以某种债权作为其担保对象的。

如视其为房屋买卖合同的担保，则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。

很明显，房屋买卖合同尚未订立，主合同尚未形成，作为从属的定金担保权也是不可能存在的。

而将认购书认定为定金条款的主合同，既符合当事人的真实意思表示，也完全符合担保法的原理，其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。

基于以上论述，如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判，或出卖人在约定的正式签约时间截止之前，擅自将房屋另售他人，对违约方处以定金处罚自是不会有任何争议。

但如果在约定的正式签约时间，双方进行了签约谈判，但最终没有签订房屋买卖合同，如何判断这其中是否有违约行为，定金条款又该如何适用呢？

在此，一种观点认为，认购书以将来签订合同为标的，只要买受人最后不签订房屋买卖合同就不能收回定金，另一种认为，只要没有违反认购书中已经约定的房屋坐落、价款、付款方式等，最终因为双方其他条款没能协商一致而未订立房屋买卖合同的，双方就可以互不承担违约责任，定金应当返还。

本人认为，上述两种观点均不可取。

第一种观点在实质剥夺了买受人的谈判权，不公平；第二种导致双方可以用任何一个条款达不成一致意见为由而拒绝签约，且不承担责任，使得定金条款形同虚设，不利于交易安全。

因此，本人认为，判断是否有违约行为，应当看双方的谈判及缔约是否建立在平等自愿、公平诚信的原则上，具体问题具体分析。

当然至少应当做到以下几点：

1、双方均应按照认购书约定的时间和地点进行协商；

2、双方均应完全接受认购书中已经确认的房屋买卖关系的主要条款；

3、双方均应接受符合公平原则的条款，如双方违约责任大小等同，选择同一比例的违约金计算方式；

4、双方均应接受符合交易惯例的条款，如城市房地产管理部门定制的统一文本中的非选择条款（对面积差异处理方式、办证的时间、争议处理方式等）；

5、双方均应接受符合客观条件的条款或者双方在签订认购书时已经明确的条款，如本楼盘统一的交房时间，绿化条件、周边规划等。

   如一方违反上述公平诚信之原则，导致房屋买卖合同最终无法订立的，本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。

当然，前边第三点也已经谈到，守约人还可以选择要求违约方继续履行（按照认购书已达成的主要条款签订合同），同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来执行。

五、关于房屋认购书的其他常见问题

（一）内部认购书的法律效力分析。

在房产销售过程中，有的开发商为了能够迅速回笼资金，减轻投资风险，在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动，与客户签订商品房认购书，这种认购书是否具有法律效力呢？

有人认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。

《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。

因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。

另有人认为，认购书不等于预售商品房，开发商虽然不具备预售商品房的资格，但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。

本人同意第二个观点，首先，前边已经反复谈到，认购以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的，并不是以“商品房”为标的，直接追求交易成功，不需要行政管理部门授予特殊的资格。

其次，承认内部认购的法律效力，符合契约自由的法律原则，且即便开发商无法及时取得预售许可，或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约，其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果，认购人的权利有办法得到充分保护，预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。

（二）    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：

“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

”从该条规定可以看出，认购书“认定为”预售合同应具备两个条件：

其一，具备商品房销售合同的主要内容。

哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。

现行法律中，只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容：

（1）当事人基本情况；

（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）产权登记有关事宜；（11）争议的方法；（12）违约责任；（13）约定的其他事项。

审判实践中，一般认为，十六条的

（1）至（10）是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款，原则上不能缺失。

其二，出卖人已经按照约定收取了购房款。

这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。

那么，《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同，是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关系呢？

按照《解释》的说法，认购人不是一样可以依据认购书要求开发商交付房屋吗？

本人认为，该条款将符合条件的认购书“认定为商品房买卖合同”的表述大大不妥。

在现实的交易过程中，有的当事人怠于履行认购书约定，没有及时签订书面的商品房买卖合同，但由于主要条款已经在认购书中协商确定，商品房买卖合同关系随时可以成立。

在此，出卖人按照约定的付款方式收取购房款的行为即应当被视为双方对商品房买卖合同的确定以及履行。

因此，商品房买卖合同虽然没有被书面签订，但事实已经存在了。

这样看来，“预约”是认购书，“本约”是双方虽未书面签订，但已经着手履行的商品房买卖合同。

两个合同标的不同，性质不同，相互独立。

因此，显然不能因为买卖合同的主要内容与认购书的部分内容一致，就简单的将认购书“认定为”商品房买卖合同。

综上，认购书是为了达到订立房屋买卖合同目的的预约合同，其本身独立存在，适用合同法的一般规定。

在大量的交易实践中，我们仅需区分导致订立买卖合同失败的原因是否违反诚实公平原则，即可确定当事人是否具有履行认购书的违约责任和订立房屋买卖合同的缔约过失责任，从而选择主张权利的方向和救济方式。

认购书是否具有法律效力？

新华网（2003-05-2814:

51:

23）

来源：

北京现代商报

   ■具备商品房销售条件的房屋开发公司可以和买房人签订房屋认购书，但它不是商品房买卖中的必经程序。

   ■在一般情况下，房屋认购书不是商品房买卖合同，但是它具备法律效力。

   ■如果房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该房屋认购书应认定为商品房买卖合同。

案例

   钱女士和乙房地产开发公司签订了一份房屋认购书，认购开发公司的一套房屋，支付了３万元定金。

可是当钱女士在房屋认购书约定的时间内到售楼处准备签订《商品房买卖合同》时才得知，钱女士原定的那套房屋已被乙公司卖给了他人，为此，双方发生了争执。

   钱女士认为，双方签订的房屋认购书是一种合同，具有法律效力，双方应本着诚实信用的原则遵守合同的约定，开发公司不履行合同应当双倍返还定金，并承担违约责任。

   开发公司认为，在其将自己开发的房屋卖给他人并为他人办妥房产证之前，开发公司始终是该房屋的所有权人，它有选择将房屋卖给谁的权利。

况且签订房屋认购书，仅仅表明钱女士认购该套房屋的意向，并不能说明钱女士已经取得该房屋所有权的凭证。

因此，开发公司可以将钱女士的定金返还，但必须解除双方签订的房屋认购书。

   钱女士和乙房地产开发公司签订的房屋认购书究竟是不是合同？

房屋认购书有没有法律效力？

专家坐堂

   有些买房人都会遇到这样的情况，在和房地产开发公司正式签订商品房买卖合同之前，开发公司要求买房人和他们先签一份房屋认购书。

不签吧，开发公司不卖给你，看好的楼盘买不到。

签吧，不了解全部情况又怕陷入被动。

对认购书的法律效力别说刚刚接触房屋买卖的买房人，就连有些房地产开发商也是说不清楚的。

钱女士遇到的事情就涉及到了认购书的法律效力问题。

   我们结合上述例子，从四个方面谈这个问题。

   认购书并不是房屋买卖中的必经程序

   在我国过去相关的法律中并没有“房屋认购书”的名词，也没有类似的法律概念；相关法律也没有规定房屋买卖双方在买房之前，或者说在签订商品房买卖合同之前必须签订房屋认购书。

因此，签订房屋认购书并不是房屋买卖中的必经程序，不是在签订商品房买卖合同之前必须签订一份房屋认购书。

最高人民法院的最新《解释》也没有规定签订房屋认购书是房屋买卖中的必经程序。

   双方当事人意思表示真实、一致的认购书具有法律效力

   房屋认购书是有些房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法，它是合同的一种类型，但它不是法律规定的商品房买卖合同。

在司法实践上，只要是双方当事人的意思表示真实、一致，不违反法律的规定，司法部门对房屋认购书还是认可的。

人民法院的判例中，有许多判决都是认定了房屋认购书中双方的约定，并以此为根据作出判决。

所以，房屋认购书虽然不是商品房买卖合同，但它还是具有法律效力的，对双方当事人的相关行为具有约束力，当事人双方应该认真履行。

在最高人民法院的最新《解释》中，对认购协议中双方约定的做为订立商品房买卖合同担保的定金应如何处理的规定，就是对司法实践中处理房屋认购书做法的肯定。

   具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等法律效力

   根据《解释》的规定，如果房屋认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该房屋认购书应认定为商品房买卖合同。

在这种情况下，该房屋认购书的法律效力就等同于商品房买卖合同的法律效力了。

   认购书具有法律效力的前提是开发商取得《商品房销售许可证》

   房屋认购书具有法律效力是有前提的，那就是房地产开发公司必须具备销售商品房的条件，如开发公司取得了《商品房销售许可证》，说明它具备了商品房销售的条件。

不符合商品房销售条件的，开发公司不得销售商品房，和房屋买受人签订的房屋认购书也是无效的，开发公司更不得依此向房屋买受人收取任何费用。

   从上述例子看，乙开发公司和钱女士签订的房屋认购书是有法律效力的，乙公司没有按房屋认购书的约定履行，是严重的违约行为，因此，钱女士要求乙公司双倍返还定金和赔偿损失的要求是合理的。