房地产开发前期法律事务.docx

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1、做好目标地块的现状调查，摸清目标地块的情况

地块的自然情况。

地块上的树林、青苗、河流、湖泊、土地利用的种类（是否为耕地、林地或者其他用地）。

对地块的初步利用意向做出判断，对可能要建设的土地基础设施的投入做出造价预测。

地块的地质情况。

地块的地质情况对项目日后的规划设计有重大的影响，也对土地平整、建筑基础的投入有重大的影响。

比如，有些地块由于地基缺乏足够的持力层，并不适合用于建高楼，有些地块是沼泽地，需要前期投入大量的清淤费用等。

笔者曾在凭祥做过一个项目，由于地块下全部是岩石，平整土地需要做大量的岩石爆破，成本非常的高。

如果政府出让前做过地质勘察的，想办法拿到地块的地质勘察报告，如果没有，则尽可能拿到附近或者相邻地块的地质勘察报告作为参考。

需要拆迁安置的情况。

对土地上的拆迁户的具体情况，包括居民户数、家庭构成情况（从当地派出所、政府获得）、当地的民俗民风、需要进行拆迁的楼宇状况、拆迁面积、居民对拆迁补偿的期望值和要求等进行深入调查了解，尽量取得比较精确的数据。

对土地的拆迁安置成本、征地补偿、青苗补偿、基础设施建设费用做出详尽的分析预测报告。

2、做好目标地块周边的总体规划利用情况调查

目标地块周边的总体规划对地块的价值和项目的销售前景有非常大的影响。

比如，周边规划为中心商业区、金融服务区的地价一般来说就会非常高，而规划为普通住宅区，地价可能会相对较低。

所以，了解目标地块周边的规划情况对地价的预测有重要的作用。

主要了解以下几个方面的资料：

土地利用总体规划：

土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。

现在中国每个城市一般都会有经过合法程序审批的土地利用总体规划。

出让的土地必须符合土地利用总体规划。

当然，土地利用总体规划一般不作为开发商审查的特点，政府作为出让的土地一般都会履行了规划相应的审批层序，都是在符合土地利用总体规划的前提下进行出让的。

控制性详细规划：

是以城市总体规划分区规划为依据，以落实总体规划意图分区规划为目的，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，规定各类用地适建情况，强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接，将总体规划的宏观控制要求，转化为微观控制的转折性规划编制层次。

　　控制性详细规划的主要任务是：

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

　　控制性详细规划包括下列内容：

（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件允许建设的建筑类型。

（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

　　（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；　

　　（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。

　　（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线的位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求。

（6）制定相应的土地使用及建筑管理规定。

周边项目的具体规划：

周边项目的具体规划对房地产项目的影响是巨大的。

比如南宁的东盟商务区，由于华润万象城的规划建设，对周边项目特别是商铺的价值起到了巨大的推动作用，使得这一带的商铺在区域商业还没有成型时价格都已经很高，投资者非常看好区域的商业前景。

所以，详细了解周边相邻项目和区域内项目的规划设计情况、建设进展情况，就能够很好的指导开发商做好项目的前期初步规划，对目标地块的价格作出合乎市场的评估。

三、加强与政府的沟通，了解政府的意向和当地报建的主要收费标准。

主要包括当地政府的国土资源部门、建设部门、规划部门。

及时了解政府对目标地块的利用意图和要求，政府有无政策扶持和税费优惠，土地出让金有无返回的可能等。

根据政府的要求及时修正开发商的竞买方案。

如果有可能，积极争取让开放商成为政府的目标地块供应对象，设置有利于己方的土地出让规划条件和竞买资格条件。

与政府初步达成土地款付款的方案，尽量延长土地款的支付时间。

当地报建的主要收费标准一般都有公示，如果没有公示的，必须到报建审批部门一个一个去了解。

四、做好项目的可行性研究分析。

项目的可行性研究报告是公司决策的最重要文件。

项目可行性研究报告主要包括以下内容：

目标地块的基本情况；政府设定目标地块的控制性指标；目标地块的周边规划发展状况和发展前景分析；项目的初步规划设想；项目的投资成本分析、项目的销售收益预测；项目开发资金的筹措方案和投入方案；项目的风险情况分析；本公司经营开发能力分析等。

报告必须形成结论性建议，并指出风险所在。

五、认真做好竞拍阶段的具体工作

必须注意几个主要的工作节点：

1、尽快拿到并研究政府的土地出让文件。

认真研读文件要求，严格按文件准备和提交竞买材料、保证金等，按时报价，按要求开展其他竞买活动。

2、注意与土地部门明确竞买的主体的有关问题。

一般的出让公告都会说明“参加竞买的主体可以是自然人、公司、企业或者联合体”。

用自然人身份参加竞买的要特别注意，有些地方政府允许自然人竞买成功后将土地使用权证办理到竞买人指定的公司名下，有些地方则不允许或者有诸多的限制。

所以，在报名之前，必须咨询清楚这些问题，否则用自然人的身份取得出土地后，又面临着如何将自然人名下的土地过户到公司名下的问题。

所以，一般我们现实中处理的办法有三种：

一种是与出让的国土部门约好，用自然人的身份参与，获得土地后国土部门直接将土地使用权证办理到指定的公司名下；第二种是先办好公司注册，用注册好的公司参加，但是这种方式一旦未能成功获取土地，注册公司可能就是白忙一场，费时又费钱；第三种是在获得出让部门的许可下，用已经通过预先注册审核的公司名称参与竞买，竞买成功后快速注册公司，将土地使用权证直接办理

3、熟悉挂牌、拍卖或者招标出让的规则，按规则办事。

尽量陪同开发商参加土地竞买，及时提醒开发商注意竞买现场风险。

在拍卖现场，拍卖师喊出拍卖价格后，竞买人举牌即是应价，一经应价，买家不得反悔和撤回，否则将面临没收保证金的风险。

一定要避免在拍卖现场冲动而乱出价、乱举牌、赌气举牌。

4、土地成交后，按照规定应立即与拍卖公司现场签订土地成交确认书。

土地成交确认书虽然不是正式的土地成交合同，但是它的条款非常重要，是签订土地出让合同的基础，土地成交确认书确定的条款一般来说就是土地出让合同的主要核心条款。

律师必须非常重视土地成交确认书的签订。

律师必须陪同开发商一起签订土地成交确认书，积极争取有利于开发商的付款条件，包括土地款的支付时间、分期付款的期数以及每期付款数额的设定、违约责任等。

5、指导开发商签订好土地出让合同。

土地出让合同一般由国土资源部门预先拟定好，合同的内容一般都可以商议。

律师必须严格审核合同的每一个条款，对不利于开发商的条款积极提出修改意见，为当事人争取最宽松的土地款支付方式和开发建设条件。

具体来说，律师应该重点审核土地出让合同的以下内容：

土地款的支付方式和时间要求；土地利用规划指标设定；土地动工建设的起止时间要求；土地转让的条件设定；政府向开发商交付土地的时间要求；如果涉及拆迁安置的，必须明确政府在拆迁安置中的责任；政府承诺的的优惠政策及具体落实方式；如果政府承诺有土地出让金返还的，明确土地出让金返还的条件、政府审批时限、政府返还的支付方式、政府违约的责任设定。

有些条款在正式的土地出让合同是不能写入的，律师必须极力建议开发商与政府签订补充协议，逐一明确有关事项。

律师必须注意以下两个合同风险：

一是合同规定的开发建设的时间过短，比如一个100万平米的开发项目。

要求开发商在3年内开发建设完毕，这显然存在开发商不能履行合同的风险；二是政府承诺的优惠政策和税费返还条件过于苛刻、返还手续过于繁杂，存在难以落实的风险；三是政府土地交付的风险。

实践中，由于多方面的原因，政府让土地后不能按时向开发商交付的情况是非常常见的，一旦逾期交付，开发商是非常被动的，可能遭受的损失也较大，所以对这种情况律师必须提前预见，并在合同中做出严格的规定，确保开发商的利益。