房地产估价案例与分析真题2002年.doc
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房地产估价案例与分析真题2002年
一、问答题
1、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/m2。
甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
2、某企业购得一个已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
3、有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请问根据上述资料你能否决定购买?
为什么?
二、单项选择题
（每小题的备选答案中只有一个最符合题意。
）
1、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：
甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（ ）。
A．因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高
B．因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低
C．该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值
D．该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价
卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。
交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确答案。
2、估价时点应是（ ）。
A．2002年4月25日 B．2002年5月25日
C．2002年7月25日 D．2002年7月25日以后的某一天
3、估价的价值范围应是（ ）。
A．合同中规定的购房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定全部装修费
某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。
2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。
问：
4、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（ ）。
A．1200万元加100万元 B．1280万元加100万元
C．1200万元 D．1280万元
5、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）。
A．P
B．P加上商场的土地使用权价格
C．P减去商场的土地使用权价格
D．P加上商场应补交的土地使用权出让金
某工厂有一处临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。
根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。
2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。
如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
问：
6、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为（ ）万元。
A．315.0 B．216.0
C．295.2 D．333.0
7、假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（ ）万元。
A．603 B．522 C．450 D．549
回答下列选择题：
8、下列说法中错误的是（ ）。
A．在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B．在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C．假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D．在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
9、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。
在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是（ ）。
A．是否靠近楼梯 B．是否靠近拐角
C．营业额的大小 D．临街面宽窄
10、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是（ ）。
A．房地产转让价格评估
B．房地产资产入股价格评估
C．房地产抵押价格评估
D．房地产拍卖底价评估
三、指错题
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处。
1、 封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：
××有限公司（法定代表人、住所略）
二、估价方：
××房地产估价事务所（法定代表人、住所略）
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为一综合性百货商场。
其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001～3009号）经营男女装，业主分别与“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点
2002年6月20日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元（大写人民币肆佰贰拾陆万元整）（港币：
人民币=1:
1.07）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。
具体估价测算过程如下：
1．交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3．个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。
4．区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例C。
市场比较法估价计算表
物业名称：
××商业城3层商铺 估价时点：
2002年6月20日
5．求取比准价格
平均比准价格单价=（7282+7197+7402）/3=7294（港元/m2）
故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15m2×7294港元/m2=3990912（港元）
取整为399万港元。
（二）运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：
资本化率取9%。
（1）估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/m2建筑面积·月（该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：
85元/m2·月×12月=1020元/m2。
（2）计算年出租费用
维修费：
按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2×3%=30.6元/m2
房产税：
建筑物购建价格×70%×1.2%=65.1（元/m2）
保险费：
建筑物投保时的购建价格×2.5%=19.4（元/m2）
营业税金等：
根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/m2×16.576%=169.1元/m2
收年总费用=30.6+65.1+19.4+169.1=284（元/m2）
（3）估算年净收益
1020-284=736（元/m2）
（4）求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价
（港元：
人民币=1:
1.07）
故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
7235港元/m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：
最终估价值=（399+396）/2=398（万港元）
综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1、甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。
该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。
该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。
该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2。
同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。
下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000（元）=1800万元
酒店客房年总收益=250×280×365×（1-6%）=10220000（元）=1022万元
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000（元）=24（万元）
酒店年总费用=1022×40%=409（万元）
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637（万元）
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6005（万元）
酒店办公室价格=300×10000=3000000（元）=300（万元）
该酒店总价格=1800+6007+300=8107（万元）
答案:
一、问答题
1、1．首先应明确估价目的，不是因为转让而估价，而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
2．房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
3．房地产价格主要是由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供大于求时，应该下调评估价值，这是必需的。
4．尽管该宗房地产2002年1月竣工，还是比较新的，物质折旧可能不大，但不排除其功能折旧和经济折旧可能比较大，故而使房地产整体价值较大下降也是完全可能的。
2、1．题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5～8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2．具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。
无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数；如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3．除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：
土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等。
3、根据题意将转让时间确定为租期2年届满，即2003年10月12日，以此作为估价时点，用收益法来计算此临街商铺的收益价格。
又假设今后商铺出租的月租金均为50000元（此假设有不尽合理之处，怎么可能在今后长达37年的时间中，租金会一直不变呢?
），同时也假设当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%保持不变，即每月的租金净收入为50000×（1-10%）=4.5（万元），n=（40-3）年=37×12=444（月）折现率取期望收益率10%同样假定为37年不变，在上述前提下可以直接计算此商铺在未来37年的收益价格为：
由计算的收益价格526.443万元来看，即如果每月的毛租金5万元不变，综合税率10%不变，期望收益率10%不变，则510万元的转让价还是值得的，作为长期投资可以接受（实际上还应考虑商铺每隔3～5年的装修费用）。
二、单项选择题
1、C 2、B 3、A 4、D 5、C 6、B 7、D 8、B 9、D 10、D
三、指错题
1、本估价报告有如下之错误及不足：
1．估价结果报告中，估价对象××商业城土地权益状况未有介绍，土地使用权何时出让，使用年限起止时间、土地级别等均应详细说明。
2．在估价技术报告中适用的可比实例A为××酒店，虽属商业类物业，但为旅店，与估价对象商铺小类不相同，故而不甚适当。
3．可比实例C为××大厦，不知是百货大楼还是写字楼，如是办公大厦，则亦不恰当。
4．区域因素修正中，可比实例A的描述性语言：
“估价对象所处之××商业城的区域条件略优于可比实例”，与表格中的繁华程度（高）、修正系数为并不符合，应是“可比实例A所处之区域条件略优于估价对象所处之××商业城”，故作减价调整。
5．与上同理，可比实例B所处之区域条件略劣于估价对象所处之××商业城，应作增价调整，调整系数为。
6．与上同理，可比实例C所处之区域条件略优于估价对象所处之××商业城，应做减价调整，调整系数为。
7．收益法中，资本化率为什么取9%的理由未见说明。
8．计算年出租费用中，建筑物购建价格是多少，未有说明。
从题意分析，应是7750元/m2，但没有出处。
9．建筑物投保时的购建价格与上相同，应为7750元/m2，未有出处。
10．求取收益价格中，剩余使用年限为34年，从何处来，未有说明。
11．今后34年中（2002年6月20日～2036年6月19日），年净收益736元/m2始终保持不变未有说明，是否可能。
12．资本化率在34中也一直保持不变，亦未说明。
13．收益法公开市场价7235×547.15=3958630.25港元，略有误差。
14．最后的估价结果确定中，也要用人民币表示为426万元。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1、本估价报告片断中有如下错处：
1．客房年总收益应为：
250×280×365×60%=1533万元，非为1022万元。
2．会议室年总收益应为：
1000×20×12×5=120万元，非为24万元。
由于客房年总收益出错，酒店年总费用应为：
1533×40%=613.2万元，此项可以不算错误。
相应的客房及会议室年净收益应为：
1533+120-613.2=1039.8万元，此项也可以不算错误。
接着的客房及会议室价格应为：
=9802.11万元，自然也可以不算作错误。
最后的酒店总价格应为：
1800+9802.11+300=11902.11万元，由于是在前面的错误计算结果所导致的错误，故而也可以不再算作错误。
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