新疆房地产估价师《相关知识》建设项目施工阶段工程造价的计价与控制试题Word文档格式.doc

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收益法

成本法

路线价法

工业用地的监测点评估价格

5、路线价法主要适用于__。

A．城市市区房地产估价

B．城市商业街道两侧土地的估价

C．区片土地的估价

D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估

6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

30％

45％

65％

75％

7、《中华人民共和国商业银行法》规定：

要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。

8％

10％

25％

执行层的组织协调

8、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

9、防范估价风险的最后一道防线是__。

A．撰写估价报告

B．审核估价报告

C．出具估价报告

D．估价资料归档

10、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同

拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》

拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定

补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容

房地产估价机构必须加盖公章

11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

12、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计

13、是物业管理社会化的必要前提。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合

现代化大生产的社会专业分工

14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

15、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。

375

450

500

600

16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A．0.060

B．0.940

C．1.060

D．1.064

18、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。

建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。

1700

2000

2100

2400

19、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人

20、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地

21、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段

22、房屋登记费按收取。

房屋面积

件

房屋体积

房屋价值

23、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。

（2009年试题）

面积

套

成交价格

24、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

土地使用权出让合同生效

使用土地

土地使用权出让金缴纳

土地使用权证取得

25、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、居住用地的使用权出让最高年限为__年。

A．85

B．30

C．50

D．70

2、房地产市场结构包括__。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构

3、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩

4、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；

乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。

A．700

B．600

C．500

D．200

5、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流

6、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。

其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．3033

7、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

建设单位或工程监理单位

建设单位

工程监理单位

建设单位和工程监理单位

8、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。

A．45

B．50

C．52

D．55

9、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。

A．负债

B．收入

C．费用

D．资产

E．所有者权益

10、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。

甲工厂缴纳

乙公司缴纳

甲工厂与乙公司各缴纳一半

甲工厂与乙公司协商缴纳

11、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分

12、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。

1

2

3

5

13、下列市盈率的表达式中，正确的是__。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流

14、以下不属于非市场价值的价值是__。

A．清算价值

B．投资价值

C．谨慎价值

D．交换价值

15、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定价法

16、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。

A．类似写字楼的客观收益

B．市场比较法

C．该写字楼的实际收益

D．无法估算

17、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

人工式拍卖

电子式拍卖

无声拍卖

有声拍卖

现场拍卖

18、下列费用中属于运营费用的有。

房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

房地产税、人员工资、维修费、所得税

保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。

估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见

20、下列不属于投资特性的是__。

A．投资是一种有目的的经济行为

B．投资具有时间性

C．投资的目的在于得到报酬

D．投资具有稳定性

21、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。

A．以资产为基础

B．以企业为基础

C．以交易为基础

D．以价值为基础

22、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；

2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；

重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；

则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

23、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

应采用客观成本而不是实际成本

应采用实际成本而不是客观成本

应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

24、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。

市级购物中心

地区购物商场

居住区商场

邻里服务性商店

批发市场

25、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为__。

A．15.0%

B．15.7%

C．12.6%

D．11.6%