福清市火车站周边地区控制性详细规划说明书.docx
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福清市火车站周边地区控制性详细规划说明书
1、分析篇
1.1项目编制的目的和意义
1.1.1福清城市实现“东进”的“新篇章”
依照“沿江、向海、环湾”的发展思路，为实现福清市成为“东南沿海新产业明星城市”目标，市区将继续向东扩展，并于元洪组合形成福清主城区。
火车站周边地区是城市东向发展的开始，火车站周边地区的开发建设代表福清市进入了一个新的发展时期，是福清城市实现“东进”的新篇章
1.1.2福清市社会经济跨越演进的“新平台”
福厦快速铁路的建设为城市发展增添了新的“动脉”，将促进城市和火车站周边地区社会经济快速发展，火车站周边地区将为实现福清市社会经济跨越演进提供“新平台”。
1.1.3福清市走向21世纪的“新通道”
随着福厦高速铁路的建成，将进一步加强了福清与沿海和内陆城市的联系，是城市发展的重要支撑体系，是福清市走向21世纪的“新通道”。
1.1.4“福厦”铁路福清站城市的“新坐标”
城市火车站站前区历来都是反映城市风貌，展示城市形象的重要窗口，精心编制福清市火车站周边地区控制性详细规划，可以科学合理指导火车站周边地区的建设,创造良好的城市“东南大门”形象，打造城市的“新坐标”，实现车站新区与城市的健康协调发展。
1.2技术路线与控制要点
1.2.1技术路线
本次控制性详细规划以划定规划管理单元为基础，以单元为规划区（片区）与地块的中间层次进行规划编制。
规划主要由分析、定位、控制、引导四大部分构成，具体规划由现状及存在问题分析、相关规划要求解读、规划区外部环境分析、规划区发展条件分析入手，首先明确规划区功能定位、功能片区划分与发展策略；以此为指导，规划按照用地整体性、控制单元与地块三个层次，明确相应的控制要求；完成控制内容后，对重点地段进行城市设计引导，并对规划单元综合经济效益进行分析，对近期公益性设施项目进行计划安排，最后提出实施规划的措施和建议。
1.2.2控制要点
按照总体（片区）——单元——地块三级划分体系，各层次明确不同的控制要点。
1.2.2.1总体（片区）控制
总体层面控制要点为：
对规划用地提出整体性的控制要求，科学合理地安排功能结构和各类用地的布局，对道路系统、绿地系统、景观系统进行总体控制，土地开发强度进行分区控制，另增加片区内的政府主导公益型设施用地的预留控制。
成果图则：
土地利用图、功能结构图、土地开发强度分区图、道路系统规划图、绿地系统规划图、景观系统规划图、各市政专项规划图等。
1.2.2.2单元控制
本层面控制要点为：
重点强调单元主导属性与开发容量总体控制，整合已编各相关规划，明确非经营性公共设施的分类控制，单元“四线”控制，对单元内各类用地进行用地相容性控制与容量浮动控制。
成果图则：
单元控制图则。
图则内主要明确单元的开发总容量，各类非经营性公共设施的位置、规模，“四线”控制范围，用地相容性与容量浮动控制等。
1.2.2.3地块控制
本层面控制要点为：
主要对各地块进行建设开发强度控制，确定地块基准容积率、建筑密度、绿地率、出入口位置、停车泊位、建筑退让红线、人口容量等控制指标。
成果图则：
地块控制分图则。
图则内主要明确各类相关控制指标，道路控制点坐标与标高，道路断面及管线位置，禁止开口路段等。
1.3规划区现状及存在问题分析
1.3.1区位及范围
规划区地处主城区东南部，紧邻城关组团，北至大真线以北100-200M，东临长高山，西临五马山，南临寨山，规划用地总面积为602.27公顷。
1.3.2自然条件
福清市地势由西北向东南倾斜，长乐——南澳大断裂带大致经融城至渔溪斜贯中部。
西北部属戴云山脉东向支脉，多低山丘陵，山间谷地有洪积——冲积平原，全市最高峰古崖山尾海拔1000米：
东南部以台地、低丘为主，融城——海口，及江镜、渔溪为冲积——海积平原；南部龙高半岛楔入福清湾、兴化湾中。
海岸为具有沙泥滩的回升侵蚀漏斗型低丘、台地岩岸，岛屿100多个，港湾众多。
福清城市市区所辖范围，主要为低山丘陵，适宜建设用地集中于谷内洪积冲积平原。
规划区为濒海低丘地貌，地势起伏较大，呈南高北低，周边高中部低的态势，高程在3.6—61.2米之间，相对高差较大。
规划区多为第四系地层覆盖，局部坡面见基岩出露，无不良地质，工程地质条件较好。
根据1/4百万《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001），基地内地震动峰值加速度为0.10g，地震动反应谱特征周期为0.45S，基地无地质灾害。
福清市年平均气温19.6℃；1月平均气温10.8℃，7月平均气温28.2℃；极端最高气温38.7℃，极端最低气温－1.2℃；≥10℃积温6532℃。
年降水量1326毫米，无霜期346天。
规划区北临福清境内主要河流有龙江：
干流62千米，流域538平方千米。
1.3.3基地现状
1.3.3.1铁路
基地西侧福厦铁路全长273公里，自省会福州市引出，途经福清、莆田、泉州至厦门是一条以客运为主，客货兼顾的快速路网性干线铁路。
铁路等级为国家Ⅰ级，设计一次修建双线电气化铁路，设计区段列客时速200公里，全线规划新建8个火车站，计划于2009年建成。
福厦铁路福清段全长约40公里，福清客货站设在苍霞村。
根据《福州市综合交通规划（纲要）》，沿海铁路货运专线、福厦城际轨道与福厦铁路位于同一通道内，沿海铁路货运专线先期建设，当福厦城际客流达到一定规模后，再建设福厦城际轨道。
1.3.3.2道路交通
规划区范围内只有一条大真线城市道路，路面宽26米，路面质量较好。
其余道路为4～8米的乡村道路。
1.3.3.3居住用地
规划区范围内的居住用地以农村居民点为主，其中苍霞村位于基地西部，东南村位于基地东部。
农村居民点建筑主要为多层独户式住宅楼，建筑质量普遍较好，人均居住水平高；农村居民点内建筑密度较大，公共服务设施和市政基础设施缺乏。
用地现状图
规划范围现有苍霞小学、东南小学2所小学，规模小、设施较差。
现状居住用地规模146.73公顷。
1.3.3.4公共设施用地
现状公共设施用地主要沿大真线两侧分布，主要有融康医院，龙江街道办事处（规划）和少量沿街商店。
公共设施用地规模为2.89公顷。
1.3.3.5工业用地
现状工业用地主要集中分布在大真线两侧，有（祥兴（福建）箱包集团公司、康成实业、音西工业区标准厂房、福意皮具有限公司、华万水产食品有限公司、福清富盛电脑绣花厂、汉特东辉箱包有限公司等。
现状工业用地规模24.45公顷。
1.3.3.6河流水系
规划范围内水系、河塘较多，其水质、自然植被良好。
1.3.3.7其它
规划范围内以农田菜地为主，在福厦铁路福清货运站规划用地内还有福清特殊学校，城南110KV变电所在规划区东侧。
现状土地开发动态图
福清市火车站周边地区现状建设用地构成表
序号
用地代码
用地名称
用地面积
（ha）
占建设用地
比例（%）
大类
中、小类
1
R
居住用地
5.64
0.95
R2
二类居住用地
3.90
R22
中小学校用地
1.74
2
C
公共服务设施
2.89
0.49
C11
行政办公用地
1.01
C51
医疗用地
0.90
C64
特殊学校
0.98
3
M
工业用地
24.45
4.10
M1
一类工业用地
24.45
4
U
市政公用设施用地
0.96
0.16
U3
邮电设施用地
0.96
5
T
对外交通用地
20.30
3.41
T1
铁路用地
20.30
5
S
道路广场用地
12.19
2.05
S1
道路
12.19
7
E
水域和其它用地
528.82
88.84
E1
水域
34.93
E2
耕地
352.8
E61
村镇居住用地
141.09
合计
595.25
100
1.3.4人口分布现状
规划范围内现状总人口10287人，集中分布在苍霞村、东南村两个行政村。
现状人口一览表
名称
总户数（户）
人口（人）
东南村
1355
4771
苍霞村
1772
5516
合计
3127
10287
1.3.5现状建筑质量评价
本次规划对基地内现状建筑质量作调查，将建筑分成一、二、三类，一类建筑是指建筑质量较好，3层以上1990年以后所建；二类建筑是指建筑质量一般，2～3层1980～1990年期间所建；三类建筑是指建筑质量较差，一层1980年以前所建。
现状建筑分布
一类建筑主要分布在大真路两侧和农村居民点内，二、三类建筑主要分布在农村居民点内。
现状建筑质量评价图
1.3.6用地适宜性评价
1.3.6.1评价标准
一类用地
是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。
二类用地
是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。
它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。
三类用地
是指不适于修建的用地。
现代工程技术几无绝对难以修建的用地，所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。
用地适宜性评价图
1.3.7现状分析
1.3.7.1有利条件分析
1、福清市位于我国东南沿海，福建闽东南地区，是福建省经济最发达地区，与长江三角洲和珠江三角洲构成东南沿海强劲的经济增长带。
福清市又是我国距台湾最近的地区，是构筑闽台经济圈的重要区域，是实现两岸“三通”的前沿阵地，福清市的区位优势明显。
2、福清是全国重点侨乡之一，现遍布世界112多个国家和地区的华侨、侨裔、港澳台同胞有78.14万之众，侨乡优势显著。
3、福清市海岸线长而曲折，全长348公里，拥有福清湾、兴化湾等海湾，具有优良大型深化水港的建港条件。
同时港口区位适中，位居中国海岸中点，又紧邻台湾海峡与台湾仅有一水之隔，具有发展海运的优势，随着福厦铁路的开通，水铁联运的优势将会逐渐显现出来，将会极大地促进规划区社会经济快速发展。
4、基地位于城市中心区东南部，地处中心城区至龙高半岛经济走廊的重要联结部，区位优势独特。
5、基地内有较多的河流水塘并与龙江相连，且三面环山，环境资源条件优越。
6、基地有省道大真线和正在建设的福厦铁路福清站以及规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道，综合交通优势明显。
7、基地内以农田为主，现状建筑较少，拆迁成本较低，适宜开发建设。
1.3.7.2不利条件分析
1、福厦铁路以及规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道从基地西侧南北向穿越，对东西向交通影响较大。
2、基地内市政公用设施严重不足。
3、基地内公共服务设施严重缺乏。
4、基地内道路交通只有一条省道大真路，城市路网和交通设施基本没有形成。
5、基地内居住与工业混杂。
6、基地内自然水系随自然地形任意走向，河道较窄，随着基地由农田转为城市建设用地，将不能满足未来城市防洪排涝的需要。
7、城中村现象突出，城中村加重了城市更新改造的负担，造成城市土地利用的混乱、无序和低效率，成为城市发展建设的“伴脚石”。
1.4主要关注点
1.4.1地形的整理利用
规划区为濒海低丘地貌，地势起伏较大，在进行土地整理时，需对山地、坡地进行护坡防洪处理，防止水土流失，实施水体、植被的生态保护。
1.4.2山水环境的利用
规划区周边三面环山，普遍植被较好，内有多条自然水系等，自然景观优美。
因此规划应充分利用山水环境，具体对景观控制点、景观视廊、地标建筑、天际轮廓线做出统一安排。
1.4.3交通的综合协调
规划区有火车站、货运站，长途客运站、货运站，规划的福厦城际轨道、沿海货运专线，公交首末站省道等多种交通设施，为市域重要的综合交通枢纽。
规划应综合统筹考虑枢纽内部的各类交通设施，打造高效便捷的交通系统。
1.4.4公建的配套发展
规划区内有市级站前商贸区、市场区、片区级公建中心以及与居住区级公建服务中心，以上各类公建均需统一规划，协调发展。
1.4.5物流的协调发展
规划区内有火车货运站、汽车货运站等，仓储物流用地如何利用铁路、公路的交通优势，变交通优势为贸易优势。
准确定位市场，健全贸易机制，提升仓储服务设施，使城市车站新区成为区域商品的集散之地。
1.4.6城中村的控制与建设
规划区内有两个人口密集的农村居民点，规划通过完善市政基础设施和公建设施配套，切实改善“城中村”人居环境，提高居民生活质量。
1.5相关规划要求解读
1.5.1上层面规划相关要求
本规划的上层面规划主要有《福清市城市总体规划（修编）（2004～2020年））》。
《福清市城市近期建设规划（2006～2010年）》、《福清市城市发展规划》（中间成果）。
1.5.1.1城市总体规划和城市发展规划（中间成果）
该区将利用紧邻城市中心的区位优势，充分发挥火车站点的交通枢纽作用，打造以运输业、仓储物流业、商贸流通业、房地产业为主要功能的，公共配套服务设施齐全的现代化综合城市新区。
1.5.2城市近期建设规划
未来福厦铁路福清客货运站周边用地，大部分处于2004修编版总体规划城市建设区范围之外。
建议近期使用与当开发，主要布局运输业、仓储物流业、商贸流通业用地。
2、定位篇
2.1规划理念
2.1.1以客运交通集散为先导的基地开发理念
铁路站场的首要功能是内外交通集散，规划创建现代化的综合交通体系，满足各种换乘方式的人流、车流便捷快速的集散。
2.1.2以提升城市综合能力为出发点的区域分工理念
利用福厦铁路带来的人流、物流，直接带动站场周边地域的用地开发。
吸收周边城市的信息、技术和资金等要素扩散为出发点，以挖掘和提高自身经济潜力和外向度为前提，增强福清城市的对外吸引力。
2.1.3以展现城市自然和人文精神为特征的地域名片理念
加强规划区外部自然环境的保护和利用，显山露水，构筑多功能的绿色网络系统。
铁路站前区的服务项目和空间形象以展现福清城市固有的经济、社会、人文和生态环境为特征，创造良好的城市窗口形象，便于外来及过境人员了解福清，并引导其深入福清城市的经济、社会、文化等各项活动。
2.2规划依据
2.2.1《中华人民共和国城乡规划法》；
2.2.2《城市规划编制办法》（建设部2006）；
2.2.3《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
2.2.4《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
2.2.5《福清市城市总体规划（修编）（2004～2020年）》；
2.2.6《福清市城市发展规划》（中间成果）；
2.2.7《福清市城市近期建设规划（2006～2010年）》；
2.2.8福清市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；
2.2.9其它相关法律、法规、文件、标准、规范；
2.2.10福清市已编制审批的相关规划。
2.3规划目标
以高度复合的用地功能、高效舒适的交通条件、良好的生态环境、宜人的交往空间为主要特征，塑造一个适应信息时代生活方式，活力、高效、绿色的站前综合区。
2.4功能定位
1、城市交通枢纽---城市内外交通的换乘与集散中心；
2、城市门户---展示城市形象，塑造城市记忆中心；
3、城市商圈---城市整体商圈的有机构成。
根据以上分析，规划区的功能定位：
展示城市门户形象的现代化综合城市新区。
2.5功能结构
规划区可以概括为“一心，一带，两片”的功能结构
“一心”是指位于基地中部的区级公共活动中心；
“一带”是指沿基地自然水系形成的滨水景观带；
“两片”是指以东南路为界的东片区（站前商贸区、仓储物流区、专业市场区）、西片区。
2.6分区发展定位
城市触媒的主要功能是激发和带动城市的建设，促使城市结构进行持续、渐进的发展，促进城市环境不断重新整合，城市活力得到进一步增强。
由城市触媒带动的自发性的城市开发建设，实质上是一种局部区域的“自下而上”的开发模式，在城市建设中将它作为新元素，导入后可以迅速激发相关元素发生反应，就是通过某一项目的开发能够立刻引起其它项目的连锁式开发。
难能可贵的是，虽然规划区目前活力不足，但却存在着较多的触媒点：
福厦铁路福清客货运站、规划的沿海铁路货运专线、福厦城际轨道、长途汽车站等。
规划将以触媒点为中心，分片区制订具有针对性的发展策略，最终实现规划区乃至城市整体活力的提升。
2.6.1西片区
性质：
交通、商贸、物流、工业、居住综合型片区
策略：
以大真线、苍南路城市快速路为触媒点，建设大型专业市场区；以福厦铁路福清货运站、沿海铁路货运专线为触媒点，建设仓储物流区；以福厦铁路福清客运站、福厦城际轨道、长途汽车站形成的综合交通枢纽为触媒点，接受主城区辐射与带动，高起点建设站前商贸居住区，建设现代化城市门户。
2.6.2东片区
性质：
生活片区
策略：
以区域性公园和区级公建中心为触媒点，打造生态宜居居住区。
3、控制篇
3.1规划区整体性控制
3.1.1土地利用规划
3.1.2人口总容量控制
影响城市人口容量的因素有很多，归纳起来基本是两大方面：
一是社会经济因素，二是资源环境因素。
针对城市功能构成特点，本规划区人口总容量控制因素主要有：
城市各项设施的承载能力和国标城市人均居住用地标准，本规划区人口容量控制按照以下方式测算综合确定：
第一，本规划区苍霞村、东南村基本属于城市已建区，规划以控制为主，完善各项配套设施建设，改善居住环境，提升居住品质，是本次控规中“城中村”建设基本原则。
规划区内苍霞村、东南村按现状人口人口容量控制为1.03万人
第二，规划区中二类居住用地为新区，占地121.68公顷，按国标城市人均居住用地标准24平方米/人，确定合理、舒适的人口环境容量为5.07万人。
规划区人口总容量控制为6.1万人
3.1.3综合交通规划
城市环境和城市交通成为城市发展过程中遇到的两大难点，有序的、多层次的综合交通是城市良性发展的基础，是构建活力城市的前提。
由于规划区所处独特区位，规划既要从城市和基地的整体出发，解决好地区的综合交通组织，同时也需对重点地区或节点进行规划与具体引导控制。
3.1.3.1对外交通规划
1、铁路、城际轨道客运交通
规划区西侧福厦铁路是“八纵八横”之一的沿海通道中的重要路段，是福建省第一条高速铁路，是我国东南沿海上海至深圳快速客运通道的重要组成部分。
福厦铁路的建设，将加强作为闽台经济带的福州、福清、莆田、泉州、厦门等城市之间的联系，把长三角经济区、海峡西岸经济区和珠三角经济区区紧密地连接在一起。
福厦铁路已于2006年9月动工，预计在2009年上半年建成通车。
是一条以客运为主、客货兼顾的快速铁路干线。
设计标准为国家Ⅰ级双线电气化铁路，拟在音西镇苍霞村设火车站。
车站按正线2条，至分线3条（预留2条）设计；设货物线2条（考虑该站为福州地区辐射福清市、长乐市的物流聚散地，预留货物线3条），货物牵出线1条。
另外，根据《福州市综合交通规划（纲要）》，沿海铁路货运专线、福厦城际轨道与福厦铁路位于同一通道内，沿海铁路货运专线先期建设，当福厦城际客流达到一定规模后，再建设福厦城际轨道。
规划沿福厦铁路西侧控制30米，东侧控制100米防护绿地。
2、火车站、城际站
规划统筹联建火车站和城际站，火车站和城际站形成整体，成为福清市的门户，是市域内最大的轨道客运枢纽；
3、长途汽车客运站
规划长途客运站位于火车站东侧，总用地规模为1.26ha，作为二级标准客运站。
4、规划区对外交通道路
大真线为规划区东西向对外交通道路，向东与省道201线相接，向西与324国道和福厦高速公路相接，大真线龙江街道段道路红线50米。
经一路为规划区南北向对外交通道路，向北与汽专线相接，向南可达上迳镇和江阴港区，经一路道路红线40米。
5、规划指标
规划对外交通用地25.81万平方米，占城市建设用地的4.34%，人均用地4.23平方米/人。
3.1.3.2道路系统规划
1、规划原则和目标
（1）、以现状及规划的周边道路为基础，完善基地内部道路布局，明晰道路功能，划分道路等级，建立完整的道路系统。
（2）、与城市的功能布局有机结合，有效地为人们的工作、居住、游憩创造便捷、安全的交通条件。
（3）、因地制宜，充分体现规划区域的地方特色。
（4）、增加停车场地，优化交通组织，避免过境交通影响，提高环境质量。
兼顾系统的合理性、实施的可能性和阶段的完整性。
2、道路分类
规划区内城市道路分为城市主干道（快速路）、城市次干道、支路三级。
3、道路网布局
根据城市总体规划布置城市道路为基本规则的方格网布局，构成“两纵两横”的城市干道系统。
“两纵”为苍霞路、东南路，“两横”为苍南路、迎宾路，城市主干道主要承担规划区与城市组团的交通。
城市次干道为“三纵两横”，“三纵”为经五路、经七路、经九路，“两横”为纬七路、纬九路，次干道主要承担规划区内各功能区的交通，同时协助城市主干道集散交通；支路是城市次干道和规划区内各功能区内部联系的道路，支路应满足公共交通线路行驶的要求。
4、道路红线
城市主干道道路红线为40-50米，城市次干道道路红线为30-36米，支路道路红线为12-24米。
5、道路交叉口
城市道路与铁路线交叉口均采用下穿式立交。
6、步行系统
规划区内的步行系统由滨水休闲游览步道、居住小区生活步道等组成。
结合步行系统，规划布置了各种服务设施和环境小品设施，真正体现“以人为本”的设计原则，并适应当前居住小区规划注重环境品质的设计取向。
步行系统的布局采用与机动车系统分离设置，并形成步行网络，将院落绿化、中心绿化、广场、商业街、居住小区级公建串联起来。
3.1.3.3静态交通规划
1、城市广场
规划火车站站前广场、规划区中心广场两处广场。
2、停车场与停车泊位
规划三处大型社会停车场，每处规模为0.5-0.7公顷，满足城市交通集散的服务要求。
在各个居住小区灵活布置小型社会停车场，方便居住小区居民生活，满足居住小区交通服务要求。
每处规模为0.1-0.3公顷。
规划地块的指标中根据各类不同性质用地配置适当的机动车停车场库，停车泊位具体数值详见“指标控制表”。
规划范围内不同用途的建筑物在改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合下表的规定。
停车场（库）配建车位控制指标
名称
计算单位
机动车
二类居住
车位／户
≥0.8
旅
馆
星级旅馆
车位／客房
0.5-0.7
其他旅馆
车位／客房
0.3
办公
商业性办公
车位／100M2建筑面积
0.8
其他办公
车位／100M2建筑面积
0.5
商业娱乐
商业零售
车位／100M2建筑面积
0.5
餐饮、娱乐
车位／100M2建筑面积
2.0
批发交易市场
车位／100M2建筑面积
0.9
超市
车位／100M2建筑面积
0.7
医院
市级以上（含市级）医院
车位／100M2建筑面积
0.4-0.6
其他医院
车位／100M2建筑面积
0.3
注：
1、表中配建停车设施控制标准为配建停车位的最低指标。
2、表中未列出的类型，其停车位配建指标参考表中相近类别的指标执行。
3、停车场用地面积：
小汽车按每车位25m2计算；停车库建筑面积，小型汽车按每车位35m2计算。
3.1.3.4公共交通规划
规划两处大型公交首末站，分别位于火车站站前与规划区中部。
3.1.3.5交通枢纽规划
福清火车客运站、公交首末站、长途汽车客运站等共同组构市域交通枢纽。
1、长途汽车客运站：
为二级标准客运站，占地1.26
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