工程能源班工作手册.doc

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工程班长岗位职责描述

1.岗位名称：

班长

2.直属上级：

项目处（项目客服中心）第一责任人及工程能源部负责人

3．直属职员：

工程班员工

4．基本职责

4．1负责公司基础设施质量的归口管理；

4．2建立基础设施设备台账和维护保养记录；

4．3管理基础设施台账，提供并维护为达到服务符合要求所需的过程设备及支持性服务；　　

4．4根据设备设施的运行状况，制定设备设施的大、中、小修及更新更换计划；

4．5检查各小区设施设备运行情况，及时采取措施对设施设备进行维修，并将检查及维修结果报告工程能源部；

4．6负责审核项目工程用物资物品的申购计划，上报工程经理审核总经理审批，由行政部门负责采购。

4．7负责执行公司的管理制度，检查部门工作进展情况，并采取必要的对策；

4．8负责根据新进员工不同岗位进行业务技术培训、指导，讲解相应工作岗位要求；在工程能源部领导下负责组织安排工程班对机电设备、房屋建筑、公共设施进行日常运行操作、维修、保养等具体工作；

4．9监督维修服务质量，对维修服务中发生的技术问题和不合格服务及时纠正，并采取纠正措施；　　

4．10每月定期组织工程班员工抄写水电表数，并作出总表与分表核对记录，交客户服务中心；

4．11负责工程班所属员工的月考勤工作，并将月考勤表交项目处；

4．12完成上级交办的其他任务。

工程维修人员岗位描述

1.岗位名称：

工程维修人员

2.部门：

工程能源班

3.直属上级：

工程能源班长

4．基本职责

4．1负责物业管理区域范围内的各系统设备设施的日常维护维养、定期维护维养工作。

4．2负责按照要求对小区（大厦）内所有设备设施的日检、周检、月检工作，做好相应巡检质量记录。

4．3负责完成所管辖范围内的设施设备清洁卫生工作。

4．4负责每月定期抄写各业户水、电表数，并同时检查水、电表工作是否正常。

4．5负责处理业户报修服务工作。

4．6完成上级交办的其他任务。

小区维修工作业规程

1例行巡检

1.1每日巡检

1.1.1每日上班后，如暂时没有小区主管及协管员的工作安排，维修工可进行巡检工作，巡检中若遇见业主（住户）投诉或业主（住户）反映的设施、设备情况，应一并记入《值班记录表》中并在巡检中随时听从小区主管的另行安排。

1.1.2小区维修电工对配电设备分别于上、下午各巡视一次，保证配电系统，公共照明系统的正常运行，并填写《低压配电运行日志》。

1.1.3给排水及土建维修工每日两次例行巡查小区公共设施、管道、单元表，有无毁损及跑、冒、滴、漏现象。

公共区域有无违章占地乱搭乱建等现象，并填写《维修工检查记录表》。

1.2每周巡检

1.2.1每周小区维修电工对配电设备、单元配电箱及公共照明系统巡查两次，防止发生意外事件，并填写《维修工检查记录表》。

1.2.2发现异常情况，应采取处理措施，特别是在发生煤气管道漏气，供水管道漏水，爆管时，应立即采取紧急处理措施，并报知小区主管，分清责任范围，再对异常情况做进一步处理。

2配电设备的养护

2.1小区维修电工负责配电房的安全和卫生工作。

2.2小区维修电工负责制订公共设备年度养护计划草案，填写《设备检查保养计划表》。

2.3检修低压配电柜前，小区维修电工应事先填写《配电柜检修工作票》，经小区主管认可后，方可进行操作。

2.4按照《设备检查保养计划表》及《低压配电检查项目及标准》定期（月/年）对设备、设施进行清洁和维修保养，填写《设备维修记录表》《维修工作检查记录表》。

2.5水、电、气表的抄表

2.6每月由小区维修电工负责水、电、气表的抄表到户工作。

2.7每季度，小区维修电工须进户一次，核对水表的实际读数。

2.8根据协管员的异常数据信息，检查有无私拉乱接电线及偷电现象。

排除线路或其它非正常情况引起的耗损，监控小区水电气的消耗情况。

2.9异常情况，报小区主管进行处理，配合协管员完成收费工作。

3检查住户装修施工情况

3.1根据业主（住户）已获准《装修申报表》的装修申报内容，维修人员应协助管理员进行装修监督管理，在小区入住装修期间，每日不得少于两次的现场巡查。

3.2小区维修电工应检查装修住户在施工过程中，有无私自接用公用线路的行为。

3.3给排水、土建维修工应检查装修住户在施工过程中，有无违章开墙破洞、破坏房屋结构等行为。

3.4维修人员对装修住户的监督检查，应记入《装修巡检表》，发现违章操作的装修住户，应报告小区主管进行处理。

4保修范围内的维修

4.1业主（住户）来人来电要求提供保修范围内的维修服务时，应了解清楚维修内容及时间要求。

4.2管理员根据工作需要，对维修工的工作进行调整，并与业主（住户）约定上门时间。

协管员开出《维修派工单》，交给维修人员。

4.3维修人员准备好工具及维修材料，在约定时间到达现场。

（一般情况下，应提前3~5分钟赶到现场）。

4.4维修人员身着工装，佩戴工作牌，持维修单轻声敲门。

4.5待住户开门后应先问“您好”，并使用礼貌用语“请问……”、“谢谢……”询问维修事项。

4.6耐心解释业主（住户）提出的问题，避免与业主（住户）发生争执。

4.7维修工作结束后，要将工作场地清扫干净，请业主（住户）确认维修结果，并在《维修派工单》上签字，礼貌的说“再见”，方可离去。

4.8将《维修派工单》交回协管员，间隔2天后向业主（住户）进行维修情况的回访。

5特约维修

5.1解业主（住户）维修的内容，要求维修的时间等。

根据《特约维修项目及价目表》，告知业主（住户）可能发生的维修费用金额，并预交部分费用。

5.2管理员根据工作需要，对维修工的工作进行调整，并与业主（住户）约定上门时间。

管理员开出《维修派工单》，连同预付费收据一并交给维修人员。

5.3按约定时间到达现场，确定维修的具体事项，判断是否需购材料并查实其规格、数量以及提供方式，将情况明确的通报业主（住户）。

5.4若业主（住户）要求自购材料，则待业主（住户）购回维修材料，维修人员接业主（住户）通知，上门确认其材料符合要求后再进行维修。

5.4.1若由维修人员代购材料，则所购材料须经业主（住户）确认后，维修人员方可开始维修。

5.4.2参照5.1、52、5.3执行，并将维修费余款收交项目处（项目客服中心），并迅速将维修费缴款凭据送达业主（住户）。

6维修材料申购

6.1按《小区物资采购规定》执行。

6.2维修人员每月初5日前按时填报《维修统计分析表》，提出申购维修材料、工具的计划。

6.3维修人员领用维修工具（材料），须填写《工具（材料）领用登记表》。

装修管理流程

业主提出申请

业主出示购房合同及证件

业主申报装修项目，提供装修方资质证明及所需资料

业主向项目处（项目客服中心）提供装修平面图、装修方案

如消防，天然气变更

业主向项目处（项目客服中心）提供主管部门审批证明

业主预缴装修保证金和建筑垃圾清运费、管理费，

签订《装修施工协议书》，并办理施工证。

项目处（项目客服中心）审批

项目处（项目客服中心）监督巡查

施工队进驻现场施工

存在问题

竣工后项目处（项目客服中心）验收

施工队进行整改

合格否否

是

项目处（项目客服中心）签字并退还保证金

项目处（项目客服中心）将业主装修资料存档

业主／住户室内维修工作流程

在派工单上登记维修工去向

交回派工单

维修完毕请业主在派工单上签认

技术准备工具材料持单至现场维修

相关人员接受业主维修申报，填写派工单

工程班统计汇总

重大维修项目

主管工程师至现场查看，提出方案，监督维修

反馈

按规定时间对业主进行回访

项目处（项目客服中心）收费，并开据凭证

合格否

返工

资料存档

设备设施维修养护工作流程

编制施工方案，报有关部门审批

需要停水、停电向受影响业主出书面通知

重大项目

日常巡视检查或其它途径发现问题，填写《派工单》

重大项目报告负责人，并由主管工程师到现场勘查

班组分工准备工具材料并实施方案

监督指导

反馈

维修完毕后，经检验合格，填写维修记录表

技工到现场维修

归档保存