万科场地规划设计成本优化Word下载.docx
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山地
总平面布置图
初步设计
竖向布置图
施工图设计
绿化布置图
道路设计图
土石方图
管道综合图
总平面布置图绿化布置图
竖向布置图道路设计图
•二、房地产开发的阶段与程序
房地产开发的
阶段与程序
房地产开发的阶段与程序
投资决策
分析阶段
投资决策分析阶段
前期工作建设营销
前期工作
阶段
建设
营销
阶段阶段阶段
发项目的选
预可行性研究可行性研究决策立项
开
开发项目的选择择预可行性研究可行性研究
决策立项
工程勘测获取土地使用权
工程勘测
获取土地使用权拆迁安置规划设计
基础设施配套建设开发资金筹措
工程建设方案制定
办理各项开工手续
拆迁安置规划设计
优选承包商
工建设的组织管目控制和工程监工验收和交付使
施
项竣
施工建设的组织管理理项目控制和工程监理理竣工验收和交付使用用
•三、场地规划设计成本控制因素
道路
踏步防排洪
边坡
资金
新地质
土石灾害
方量
规范落实地方条例经济合理
多次报建
时间
问题未现
条件变化
没有解决
四处打架
多次返工
不深不透
反复多次
资料有误
•签署室外总体合同
建安费
•配备总图管理者
平面
场地规划设计成本控制
竖向
管线
第一讲场地总平面设计成本控制
•重要性：
•场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。
只有这样，才能做出又好、又能实施的设计方案。
•必要性：
•方案阶段，场地（总图）设计师必须参与总平面设计。
一、要准确
•地形图、红线图；
•水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）；
•拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料；
•周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料；
•场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；
•场地的初步或详细地质勘探报告书等。
•甲方应提供比较准确的设计条件资料，并核实其。
•设计师更要分析资料的等，否则，会产生。
只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。
•若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；
•地质分析
•对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析；
•若边坡有坍塌滑移现象，应要求甲方委托地质勘探作场地稳定性论证。
•实例4：
地形图测绘问题
•以上两项工作非常重要，其中每个条件都必须落实，若有半点遗漏，将会造
成，、
、。
二、耗资高
•平坦场地
•软土、湿陷性黄土、膨胀土、沼泽、冻土、地下水、地面沉陷等。
•实例5：
某工厂软土地基处理
•实例6：
武汉市外滩花园
•实例7：
湿陷性黄土地区基础处理方式选择不当
•坡地场地
•崩塌、滑坡、泥石流、危岩、冲沟和岩溶等。
•实例8：
重庆某项目二期防滑抗滑桩
•不良地质现象：
。
好的设计应避开不利的地质地段，使。
三、做方案
•场地的难度也要大得多。
•建筑户型与地形结合处理不好的占。
设计返工、无法施工。
•非常特殊的基础设计，会给项目增加巨大的投资。
并且可能严重限制建筑物本身的建造预算。
•基础、地下室等。
•基础比房子贵，建房子赔钱。
•实例9：
重庆某项目强风化危岩上的别墅
四、要留好
•设计标准要满足，且。
如通道宽度的确定，在这个阶段地质勘探没出来，地质情况不清楚，在以后的施工图设计时不可预料的事情时有发生。
若方案设计定得太死，不留有可能调整的余地，一旦地质不好，须特殊处理或有其他的变化，该方案就无法实施，得做较大的，加大
了，。
•建筑控制线规定
•《城市居住区规划设计规范》
•居住区道路：
红线宽度≮20m；
——城市道路标准
•小区路：
路面宽度6~9m，
•建筑控制线宽度14m（10m）；
•组团路：
路面宽度3~5m，
•建筑控制线宽度10m（8m）。
场地道路标准
建筑控制线
道道
路
路路
牙
中中
心心
线线
人行道路
施工图
道
牙中
心线
100
95
90边坡
挡土墙
•设计经验：
•房屋不可
已有边坡
设计地面
•道路不可
自然地形
50
•设计经验：
•等高线
50.00
60.00
40.00
48.00
52.00
•户型多高
•户型少高
五、验证可行性
逐一检查一个不拉
•1.协调建设工程与周边场地、城市道路、市政管线关系；
•2.场地建、构筑物布置是否合理，整个总图布置是否符合建筑的要求；
•3.布置方案是否经济可行，应在竖向设计中应同步考虑道路与建筑物、场地平台的交通组织关系；
•4.防洪、排水防涝处理是否安全可靠，排洪排水竖向处理工程投资的大小量化问题；
•5.线路及运输组织是否通畅；
•6.设置的通道（通廊）宽度是否合适；
场地的综合管线布置方案，管线也无法顺应ft坡地形按规范布置下来；
•.7.安全绿化的布置是否满足规范，满意的绿化景观布置方案；
•8.掌握工程一期的土石方、排洪、挡土墙工程量，总图的大小是否准确；
•9.工程项目是否经济合理；
•10.在施工图设计及施工阶段的性问题；
•11.方案设计与规划设计是否矛盾等等。
六、建设与环保
可持续的场地设计，决定了长远利益，十几年效益。
七、坚持与优
时间费用
成熟企业
不成熟企业
八、投资须做到
工程量统计如下：
1.道路长度2.道路铺筑面积3.人行道面积4.土方量5.挡土墙长度6.边坡处理面积7.排水沟长度8.场地平整面积
9.踏步长度10.排洪沟
第二讲场地道路设计成本控制
•坡地场地的道路设计直接关系到建设工程量的多少，进而决定了场地开发建设的造价，要将场地设计的工程费用降低到最小的范围。
道路长则挡土墙和边坡长、土石方工程量较大。
•道路的平面线型定位、技术标准选择和组合，要经过方案比选和优化，同时要为建筑物布置创造条件。
•要做，场地（总图）设计师做得最好。
一、慎选定
•宽度、最大坡度、最大坡长、缓和坡段、最小半径、停车视距、交叉口竖向设计、超高加宽等。
•实例10：
过于强调道路的平缓
•某些外地开发商没有概念，别墅最大坡度可达11%，提出技术标准改变：
6%，4%、3%，使挡土墙高度从16m提高到20m。
因过于强
调，则带来了土石方量的增大和挖填不平衡。
在ft地要像平原（如北京）那样，坡小则路长，损失上亿元。
做不下去，越做越糟。
舍弃原来优化方案，一意孤行。
二、要合理
•地形等高线
•组团形式
•分区、分期做路网调整，达到土方平衡。
•避免出现路网系统的不合理局面。
•实例11：
道路系统不合理
•由于开发商们不了解ft地建设规律，没选中设计方的推荐方案，要设计人员调整其中的一个方案将中间标高的道路直接与低标高路连接，这就造成了道路纵坡达到15%坡度、道路系统极其不合理不通畅、土石方量大增、挡土墙增长且增高，整个工程。
三、均满足
•人流、车流要短捷顺畅，能组织上。
•一期、二期、三期都要能接上。
•回车场、错车岛不要遗漏。
•实例12：
别墅进不了车
•房子+地形，不先连道路，后接路，一个能进车，另一个进不了车。
而别墅要求都要进车。
买不掉，也是损失。
有的地方别墅建好后不能通车，影响。
四、要牢记
消防扑救场地设计达不到相关要求；
忽视消防扑救场地的无障碍要求；
在消防扑救场地上布置室外停车位、大型灌木、车库出入口、台阶、水景、建构筑物等障碍物。
高层建筑消防扑救场地设计：
消防车道
登高立面
登高车的操作场地操作场地的承载
五、做好建筑
•涉及到场地安全。
•将剖面和平面结合起来拉主干道路算坡度，常发生对场地的竖向及道路设计考虑不周到，经常将道路竖向处理不好，使道路接不到建筑物边上去。
•道路平面设计方案调整后，要结合新位置调整其坡长、坡度和标高。
•竖向设计完成后才能进行建筑物布置，否则方案无。
•实例13：
太多太零碎小平台
•设计单位施工图设计时没动道路位置，但对道路标高做了较大的调整，后ft的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。
•由于甲方过分的强调建筑物去适应ft坡地形，将建筑物设计太多太零碎小平台，施工现场没有机械化施工的可行性，人工开挖成本太高工期太长，在施工中又多次调整建筑单体形式和场地标高，现场施
工，设计和施工的也较高。
•实例14：
单体建筑物改变
•施工图设计阶段由于联排别墅与方案、初设的形式变化较大，道路及场地已不能适应联排别墅的立面，道路坡度抬高过几次，这样一来场地的土方量差方太多，与市政相邻处标高差太大，由于环形主干道已施工，二、三组团的道路再往下调的力度不大了，由此导致整个工
程。
92
94
96
98
相邻路不平
天际线不平地面线不平
六、可再定
七、最好方案
八、变后适应
不断地根据建筑物的调整立即灵活多样地修改主和。
方案、初步设计和施工图设计都要如此。
第三讲场地竖向设计成本控制
•生态保护和可持续发展，构建有特色的方案。
•土石方工程量可以优化。
•设计难度：
地形千变万化，设计千变万化。
•要充分地利用地形，没有工作经验积累不行，与场地的结合不好。
场地设计难度大、工作量也大，在设计过程中返工量大，设计周期长。
•大规模坡地场地（丘陵、ft地）复杂，场地（总图）设计师必须参与设计。
•大规模平坦场地（平原）难度最大，场地（总图）设计师必须参与设计。
•注：
美国能源及环境设计先导计划中，包括可持续的场地设计。
•自然地形
•建筑物
•构筑物
•使用
•经济
•安全
•景观
一、是要素
•场地最低点标高
•滨水场地
•防洪
•668座城市，639要防洪，占95%。
•设计频率洪水位
•防洪堤：
按规划的设防标准设置。
用于场地全部低于设计频率洪水位，又不能大面积提高场地规划设计标高。
•实例15：
河北某港口竖向规划
•实例16：
武汉外滩花园
•排涝
•排涝泵站
•投资大、维护费用高、利用率低。
应尽量避免，最大限度降低泵站规模。
•有条件将雨水通过重力自流排入江河的所有地段和片区，在其低处设截洪沟，均以自流方式排放。
•充分利用规划区内的容泄区（如水体、坑塘、洼地）的调节功能调蓄流量，以降低排涝泵站的设计流量。
•实例17：
某工厂泵站
•场地排雨水
•1）城市道路衔接
•2）城市雨水、污水管道接口标高
•3）地质条件
•场地最高点标高
•1）土方量经济合理
•土方工程总量要小
•填、挖方尽量平衡
•避免大挖大填（高填深挖）
•尽量减少基础工程量
•切忌：
以场地设计思路解决场地设计问题。
•2）场地内部道路最大坡度
•实例18：
安康某小区
•3）场地四周环境因素
•实例19：
大连某小区
•景观要求
•1）沿街景观要求
•2）造景要求
•实例20：
北京某小区
二、选清楚
•1）布置形式
•式、式、式。
•2）台阶要素
•台阶高度和宽度
•台阶数量
•各台阶标高
•地面坡度
地形道路
建筑层高
最小宽度公共建筑居住建筑
•数量多的优点：
能适应地形变化
•常见错误：
•一刀切、推平头或数量过少。
削ft头很贵，而且破坏自然环境。
•不要将ft头削成平地——一刀切，有利于和保护。
•实例21：
一刀切处理ft地
•某甲方在重庆建厂时，根据平坦场地经验处理ft地问题，如设计人员把六个车间设计成台阶式，但甲方要求一刀切，使土方量增大，挡土墙加高。
•数量多的缺点：
•太多、太零碎的小平台，土石方机械化施工就越困难；
•人工开挖、工期；
•施工材料进场的运输也成问题，施工组织和施工管理工作量也相当大相当难；
•挡土墙数量及管网、管井穿挡土墙基础也就越多。
•适度的目标：
•尽量减少台阶数量，以能保证小区主干道的衔接为准。
•主要台阶标高确定的适当及小区主干道方案的好坏，是控制工程总造价的关键。
•地面排水坡度不宜小于0.2%；
坡度小于0.2%时宜采用多坡向或特殊措施排水。
•实例22：
场地坡度取值过大
•重庆某小区，场地坡度取值太大不好，大斜坡30°
，施工机械往下滑，压实不好，停工三月。
三、保安全
安全措施
边坡挡土墙
+
•道路调整引起边坡和挡土墙的设计变化。
•分台阶布置边坡。
•开挖后岩石的防护，技术性。
•边坡/挡土墙设置地点：
•单元——单元
•地面——地面
•地面——道路
•道路——道路
•界内——界外
•湖南某项目资料：
•据初步统计，平均每栋约1000m2的房屋，相应约有20m以上的挡土墙，按挡土墙平均高度为6m、平均厚度约2.0m计，其工程造价近10万元左右，单此一项，每平方米增加工程造价约100元左右。
•经过平面和竖向优化后，挡土墙高度一般也较为优化，根据不同地质条件和用途选择不同断面形式。
•实例23：
施工改变了挡土墙位置和高度
•重庆某小区施工异常情况：
爆破使挡土墙位置向高处移动了，其高度变高，。
而使场地可使用的面积减少，少建了五栋别墅。
•并且没有及时反映到图纸上，各单位还在按原来设计进行，造成直接。
•实例24：
建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理
•湖南某项目在建设过程中，由于建筑方案未考虑边坡挡土墙的处理，以致到施工过程中，由于坡地较陡，挖去大量边坡土方，来满足建筑平面需要；
•同时由于边坡较高，用重力式挡土墙其墙身较厚，而中标施工方又无其它如锚杆挡土墙等施工能力，最后多方协商仍采用重力式挡土墙，使原来狭小的场地更加拥挤，最后房屋北向离道路仅1.5m，南向底层外墙边离挡土墙仅0.3m，不仅造价，布置，而且由于挡土墙问题达2个月之久。
•施工造成了滑坡。
填再填（可能滑坡），挖
再挖。
有的建筑师没有处理好，造成1000~2000万元损失。
•实例25：
边坡与建筑物间距太近
•项目地点：
湖南
•某项目在设计过程中，按基建处提供的地形图布置，但靠场地东向为一高达8.0、9.0m的边坡，下面为一栋8层住宅，按原设计，有两栋楼的东向靠边坡太近，需重新设计原挡土墙且要采取。
根据另一栋楼现场基础开挖工的情况，只能将这两栋楼重新设计，将建筑
物。
四、要去除
•排洪沟和截洪沟
•提前作排洪规划，并
分部实施。
排洪泄洪口要复核过水断面是否合适，标高怎样，是否能将场地的积水排走。
在开挖ft体和冲沟回
填时，要设置排洪设施。
ft谷冲沟应先埋排洪涵管后再回填土。
•实例26：
排洪设施滞后
•重庆某项目一期挖方量相当大，因排洪设施没跟上，片区主干管设计没作，冲沟不能作为挖方的。
U形ft头大量的挖方要运走，不能，要制定安全施工、文明施工的规则，三方均互相监督执行。
•现场指挥施工单位预防ft洪措施以此来保证ft体稳定。
五、把握住
•1）土方量计算
•2）土方平衡
•3）场地平整设计标高的优化
•4）取土点和弃土点
•土方工程平衡表（场地平整、基槽余土、松散系数等）
•土方平衡问题要三方（甲方、乙方、施工方）协商解决。
•土方允许的差额范围——不可能绝对平衡。
•城市用地：
•（V挖—V填）/总量×
100%（%）
•平原：
5%~10%；
•浅、中丘：
7%~15%；
•深丘、高ft：
10%~20%。
•设计调整中的问题:
•虽然没调整道路位置，但其标高做了较大的调整，局部地
段的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。
•设计地下室，留出空间，减少土方回填量。
地下车库土方量对场地标高的影响。
•
取土点
实例27：
河北某开发区
•弃土点
•有些土不能回填，无法使用，并且不适宜改造。
如垃圾、稻田、水塘、鱼塘等不适当的土壤类型。
•直接费用：
数量、运距。
•互换土方。
•土壤改良：
清除淤泥、清理废墟、根系、岩石等。
•分清土方和石方，价格不同。
•实例28：
古代疏浚西湖的葑草湖泥堆放
•实例29：
安康锦绣花园小区的弃土利用
•土方调配
•土方的二次倒运。
•二次开挖：
•挖一次，回填一次，破坏了地表的稳定性，影响到修路、植树、挡土墙等。
•施工设计为动态控制，随时返回施工现场的信息，设计应根据返回的信息及时调整，设计的挖填范围线及边坡放坡值，建设方和设计方应随时监督控制施工单位，不允许施工单位任意超挖超填或加大工作药量。
•土方中牵涉与预算的关系
•规划阶段应做出大体的土方图。
•实例30：
安康望江小区土方的优化设计
•土石方量的挖填平衡调配图；
•场地绿化需要回收的淤泥、耕植图的二次调配运输及堆放设计图。
六、苦难诉
•随着设计阶段的不断深入，甲方的建设条件和设计意图会不断的变化调整，总平面、竖向、道路也随着设计条件的变化而变化。
道路及组团关系、建筑单体、综合管线、ft地的竖向处理、排水排洪防洪等若没有深入细致地作技术设计，前期所做的一切工作因不能符合甲方不断变化和调整的要求或设计，将与现场实际情况不符，都会对总平面图提出修改和调整设计。
总平面及的条件不成熟、关系没有大致稳定时，场地仓促地大范围设
计，大面积开挖施工是要出问题和问题的。
•实例31：
仓促发粗平土图
•实例32：
七、内部有秩序
建筑物四周的标高关系必须与场地标高相吻合，ft地或大片区搞开发建设时，建筑单体设计必需适应场地地形，不能让场地和小区道路去适应不同的建筑单体，不然会造成整个工程设计中各专业、，造成工程直接损失和损失。
八、做好图
•平坦场地特别难做，城市管网位置高，场地排水的代价大。
•要求：
要及时迅速排走雨水和污水，确保场地的安全、可靠、稳定。
•如何经济合理？
•分析场地排水坡度流向、方案时要考虑排水管线的走向。
•平坦场地的排水问题和难度，在方案设计时就要充分考虑周全，比ft地更加重要。
总图全面发展考虑，省了，或就集中，全部场地有2/3是重力自流排水，另外1/3要设置污水泵站。
•最好不要设污水提升设施。
这使场地排水设计最难解决。
不行的话，可以在场地上垫土。
•在平坦场地上，因为其面积很大，如果动一动设计标高，土方就陡然增加很大。
即使是5~10cm，也不得了。
•实例33：
重庆龙湖节省污水处理设施
•所有地下管网资料收齐，总图自选最低点，将场地污水排除。
省了和。
第四讲场地管线综合设计成本控制
保证场地形成一个有机整体，涉及地下空间的利用。
保证方案能实施下去。
道路长度决定了管线敷设，管线长度可以优化。
做推荐方案的综合管线布置图。
•设计现状：
水道专业代替总图进行管线综合。
•路通、水不通；
•水通，路不通；
•水通、路通、摆好房。
•大规模坡地场地（丘陵、ft地）要做，必须参与设计。
•一、最重要
•搜集汇总市政管线资料：
•城市主干管与小区的交口的坐标、标高、管径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。
•如果规划局给定的污水排放接口比较高，场地排水就用不上。
•有的开发商也马虎，要了一个高的接口。
•汇总建筑物和挡土墙基础资料：
•如挡土墙的锚杆长度。
•挡土墙穿管的预设。
•场地景观设计标高及位置的协调配合。
•在总平面图上标注建筑物、商铺四周的场地标高等。
•二、要提高
•一大堆的问题出现，影
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