关于商业大厦开发项目业态分析报告.doc
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关于商业大厦开发项目业态选取分析情况书
目前，在房地产开发市场上，综合大楼常见的形态有：
商业mall、写字楼、公寓和酒店四种的组合形式，我司计划新开发的季华路商业办公综合大楼项目开发选取业态应采取那种形式，是项目开发成功与否的关键。
为此：
特聘请XXXX房产咨询公司，经过市场调查，以及半年多来的反复研究分析，制订出开发项目业态组合。
最终以选取最适合项目的业态：
商业+办公大楼，以下是该公司对我司开发项目的几种业态进行的分析情况报告：
一、项目公寓功能的取舍判断
1.禅桂公寓供应分布图：
目前禅桂中心区区公寓产品以中档居住型公寓为主。
l分布:
禅桂近年公寓供应集中呈沿地铁分布特点。
l供应:
禅城公寓在售供应仅为九鼎国际，桂城暂时出现公寓供应断层。
l产品:
以中档居住型产品供应为主，缺乏高档纯酒店式管理公寓。
居住性公寓较多，商业性质公寓可挂牌使用，但目前一般商住使用混乱。
2.公寓产品现状分析
区域
重点项目
性质
公寓规模
产品面积
均价
消化特点
禅
城
环球国际
商务公寓
2万㎡
85-167㎡
10000元/㎡
消化较慢，目前已销售8成
慧港国际
商务公寓
2.4万㎡
30-65㎡
8800元/㎡
开卖当天销售8成，一个月售罄
逸彩美寓
住宅公寓
0.61万㎡
33-130㎡
9000元/㎡
开卖当天销售8成，两个月售罄
九鼎国际
商务公寓
8.3万㎡
30-60㎡
11000元/㎡
开卖当天销售6成
桂
城
名都国际
住宅公寓
3万㎡
28-68㎡
8500元/㎡
开卖当天销售7成
保利花园公寓
住宅公寓
1.77万㎡
36-85㎡
11000元/㎡
一天售罄
美邦公寓
住宅公寓
0.54万㎡
25-50㎡
12000元/㎡
一天售罄
公寓产品持续热销，但价格受市场影响波动大。
l产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡，主流产品面积30-60㎡；
l价格特点——均价在10000元/㎡左右，但价格受市场影响波动大；
l消化特点——产品去货速度较快，特别是30-40㎡的小面积产品。
3.公寓产品未来供应分析
区域
项目
产权属性
公寓体量
工程进度
预测入市时间
经营模式
桂城
南海金融城
商业性质
2万㎡
未动工
2012年
未知
益禾公寓
商业性质
10万㎡
在建中
2011年
只租
禅城
星星冷柜厂项目
商业性质
5万㎡
未动工
2012年
销售
恒福国际
商业性质
3万㎡
桩基阶段
2011年初
销售
九鼎国际
商业性质
1万㎡
在售
2010年下半年
销售
星星华园国际
商业性质
3万㎡
桩基阶段
2011年初
销售
南丫岛项目
商业性质
6万㎡
未动工
2012年
销售
汤姆逊项目
商业性质
8万㎡
未动工
2012年
销售
东江国际
商业性质
4万㎡
未动工
2011年
销售
滨海御庭
商业性质
18万㎡
未动工
2012年
销售
禅桂地区公寓产品未来供应量巨大，同质化竞争激烈，销售面临巨大压力
l未来三年内，禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡，估计将有更多项目放量供应，且同质化严重。
l季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段，虽然公寓产品有回收资金快的特点，但该商圈已可预见有上万套公寓将出售，本项将面临很大竞争销售压力。
4.公寓产品判断结论：
（1）项目以写字楼为核心功能发展，公寓仅为辅助功能。
公寓在规划及配套上与竞争项目相差甚远，在未来市场竞争上难于形成有效差异化竞争力，反则陷入同质化竞争得不偿失。
（2）同时未来供应量大，价格浮动明显，在经济效益上难以保证。
（3）项目公寓亦为商业性质，根据佛山市场经验，此类公寓将影响写字楼的经营及售价，更会严重影响写字楼档次。
（4）我司建议：
项目开发产品功能上，公寓不作规划考虑。
二、项目写字楼功能的取舍判断
1.禅桂写字楼供应分布图：
目前禅桂地区写字楼市场严重供不应求，中低档旧式写字楼为市场主导，市场供应量缺乏是项目入市的一个重要机遇。
l分布:
禅桂写字楼集中分布在南海大道中和季华五路一带。
l供应:
市场上写字楼现存供应少。
禅城近年新晋供应环球国际、ICC、卓远国际及金海广场写字楼；桂城市场除天安数码城外，目前已存在写字楼供应断层。
l产品:
以中低档旧式写字楼为主,普遍楼龄长,设备陈旧,现代化纯商务式写字楼在近年才兴起入市。
2.写字楼产品现状分析
项目
模式
入市
时间
规模
产品面积
均价
营销定位
消化特点
天安数码城
泛科技园
2008年
30万㎡
147-294㎡
5500元/㎡
佛山首席民营科技园区,打造南海硅谷
货量大，以低价为卖点，销售速度一般
环球国际
酒店+写字楼+公寓
2008年
1.7万㎡
87-432㎡
10000元/㎡
广佛商务巨擎领袖核心
价格高，销售速度缓慢
ICC国际商业中心
商业+写字楼
2008年
3.5万㎡
90-210㎡
11000元/㎡
引领国际商务形象
销售速度缓慢
卓远国际
写字楼
2009年
3万㎡
70-247㎡
16000元/㎡
佛山首席超甲级写字楼
开卖当月完成8成，销售速度快,尤以70-140㎡热销
金海广场
商业+写字楼
2010年
3.7万㎡
88-259㎡
15000元/㎡
金海广场商务旗帜
开卖当月完成8成，销售速度快
高端写字楼受追捧，写字楼市场迎来发展机遇。
l产品特点——建筑规模在3-4万㎡，供应主流面积80-160㎡；
l配套特点——多数具有少量商业作相关配套；
l价格特点——均价已超10000元/㎡；
l推广定位特点——以标榜自己为“核心”“旗帜”为主流,缺乏个性；
l消化特点——优质地段的现代化纯商务式写字楼消化速度快；
3.写字楼产品未来供应分析：
区域
项目
项目形态
写字楼体量
工程进度
预测入市时间
禅城
恒福国际商业中心
综合体
（购物中心+写字楼+公寓）
3万㎡
桩基阶段
2011年中
九鼎金融中心
写字楼+商业步行街
11万㎡
在建中
2010年
星星华园国际
综合体
2.5万㎡
桩基阶段
2011年中
南丫岛项目
综合体
4万㎡
未动工
2013年
汤姆逊项目
综合体
3万㎡
未动工
2012年
桂城
南海金融城
综合体
9.3万㎡
未动工
2013年
金安壹号
纯LOFT商务写字楼
3万㎡
在建中
2010年末
新鸿基金融集团国际金融综合服务区项目
写字楼+商业中心
12万
已动工
2014年
新加坡亿能投资集团亿能金融服务中心
纯写字楼
--
未动工
2012年
广东三泰电子技术有限公司金融服务外包中心项目
纯写字楼
--
未动工
2012年
阳光国际广场
综合体（酒店+写字楼）
6万㎡
在建中
2010年末
承业大厦
纯写字楼
4万㎡
未动工
2012年
高品质写字楼即将放量供应，但本项由于坐拥季华路总部第一街核心区，因此具有很大竞争优势。
l未来的写字楼项目多以综合体形式入市，写字楼拥有商业中心、酒店等完整配套。
l未来三年内，禅桂区域可预见的新增写字楼体量将达50万㎡，且主要集中在季华路沿线。
l本项地处季华路商务中心区,商务办公氛围佛山最成熟，且项目居交通要塞位置,昭示性强；另外写字楼回收资金较快,可租可售,本项有很大竞争优势。
4.写字楼产品判断结论：
（1）佛山写字楼市场在不断推陈出新，特别是季华路出现了多栋超甲级写字楼，备受热捧。
同时整体市场高端写字楼还是相当缺乏，写字楼产品更容易突破，树立标杆——把握市场空白点：
高端写字楼；
（2）市场产品为单纯业态写字楼为主，季华路沿线众多写字楼未能满足市场客户日益提升的要求，综合型写字楼的出现是破局的关键；
（3）超甲级写字楼以成为市场司空见惯的产品，写字楼的要求需要不单单是硬件上面的突破，软件上面的突破更是能使产品傲立市场，摆脱同质化竞争；
（4）承接广佛同城利好，位居季华路之便。
佛山在产业调整不断加快的过程中，高端写字楼需求应运而生，迎接市场下阶段更加高端的需求。
（5）我司建议：
尽管未来竞争激烈，但本项身处季华路核心地段，建造写字楼优势明显。
但本项应错位竞争，写字楼应考虑硬件的适当超前及软件文化的树立，将项目优势有效保持，令到项目隽永，树立独特的市场地位。
三、项目酒店功能的取舍判断
1.禅桂酒店供应分布图
佛山酒店发展区域较为集中主要有祖庙片区、季华路片区和桂城片区。
未来多数在往北发展，重点发展片区将主要集中在季华路片区和东平新城片区。
分布：
目前佛山中心区四星级及以上的高档酒店不足20家，客房数量不足3000间，酒店市场供不应求。
供应：
未来3-5年内星级酒店数将激增至30家，客房数量预计将超过7000间。
产品：
长期以来中心区以中低档次酒店主导市场，高端酒店近年呈增长趋势。
高品质酒店特别是国际知名连锁品牌酒店仍较缺乏。
2.酒店产品现状分析
酒店名称
地址
星级
建筑面积（约万㎡）
客房数量
携程网价格（元∕间）
佛山保利洲际酒店
桂城千灯湖
五
8
450
1378
佛山恒安瑞士大酒店
禅城城门头
五
3
234
607
佛山皇冠假日酒店
禅城城门头
五
6
415
607
佛山华夏新中源大酒店
南庄陶博大道
五
6
328
430
佛山南海新湖大酒店
桂城佛平二路
四
3
180
438
佛山佳宁娜大酒店
禅城祖庙路
四
1.5
152
368
佛山金城大酒店
禅城城门头
四
3
212
378
佛山平谦精品酒店
禅城城门头
四
1
126
318
佛山裕达酒店
桂城街道夏东涌口石龙北路
四
3
95
360
佛山元生态休闲酒店
桂城宝翠南路
四
1.8
31
446（包水疗）
城市客栈（佛山季华路店）
季华五路紫坊一街
三
1.5
289
245
佛山百盛达商务酒店
桂城海六路4号
三
1.4
153
388
总计
39
2665
目前佛山酒店密集分布于旧城区域，中低档酒店仍为市场主流。
l禅桂中心区目前拥有五星酒店4家，四星酒店6家，其余多数为经济型、商务性酒店
l酒店市场处于发展中，市场消费力较为强劲，可选择酒店不多，存在一定发展机遇
l目前酒店市场普遍租金价格不高，服务标准不高
2.酒店产品未来供应分析
酒店名称
地址
建筑面积（万㎡）
客房数量（间）
万豪大酒店
季华路以北，朝安路以西
5
450
中盛酒店
同济东路南侧，南海大道西侧
3
250
银濠假日酒店
南海大道西侧，季华路六路北侧
5.3
450
万科南丫岛地块
季华路以北与岭南大道交汇处
6
450
碧桂园希尔顿酒店
岭南大道东平大桥引桥段
14
600
东平新城坊城文化艺术酒店
东平新城坊城
8
500
保利东湾酒店
文华南路与裕和路交界
5
450
周记地块
季华路
5
450
瑞安马可孛罗酒店
祖庙路
3.5
400
总计
——
54.8
4000
随着城市化和第三产业的不断发展，佛山酒店未来供应倍增，竞争激烈。
l佛山中心区高端酒店市场可预见新开发项目9个，预计开发面积55万方，预计增加客房数量多达4000间
l短期内酒店数量及客房数量倍增，将使得市场结构发生变化，预计未来5-8年将是酒店业竞争最为激烈的时期
l酒店市场需求量增长远逊于酒店供应增长,市场将走向品质化但欠有序合理化发展
l将佛山酒店业已进入品牌管理的高速发展期，消费市场将更多趋向于选择品牌
4.酒店产品判断结论：
（1）未来两年季华路-岭南大道沿线将多项酒店落成，目前已知四星级以上酒店立项已6个，市场竞争激烈。
但同质化明显，并存在市场空白点。
（2）本项具备优越的地理位置及配套优势，具备较强的市场竞争力，但需错位竞争。
（3）我司建议：
尽管未来多个4星级以上酒店在季华路沿线崛起，但随着季华路“总部第一街”的进一步落成，季华路商务氛围将越来越浓厚，对酒店要求也越来越高。
因此本项可错位竞争，建议可考虑。
4.项目商业mall功能的取舍判断
目前大众化的中端商业占佛山商业市场主流。
l分布:
中心区集中式商业体呈多中心分布特征。
主要分布在南海大道、桂城东、祖庙旧城以及季华路商圈一带。
l供应:
近年供应产品大多规模较少集中在2-3万㎡，以定位大众化的中端商业为市场主流。
高端商业供应小，本地高端客户人群大多消费外流。
l现状:
每个商圈都有自己固定的客户群体，相互之间的业态具互补性。
2.商业mall产品现状分析
项目
规模（㎡）
商场档次
主力店
优势
劣势
季华路现有商业网点
好又多（超市）
8000
中低
好又多
临季华路与汾江路交界、项目展示面强、地理位置优越
单纯超市业态、项目综合能力弱
东建世纪广场
25000
中档
KFC、宝茵汇
广佛城巴的主要站点，人流多知名度高
项目经营面积小，缺乏大型主力店，辐射能力有限
顺联国际
40000
高档
百佳
为目前禅城档次最高的项目，积累一定的高消费群体
项目经营面积较小，高端品牌数量有限
禅城嘉信茂
100000
中档
沃尔玛
主力店号召力强
开业不久，商业氛围尚未形成
流行前线
6000
低档
麦当劳
居中心区位置,年轻人潮流聚居地
项目经营面积小，缺乏大型主力店，业态单一,辐射能力有限
l季华路商圈是本项最大的竞争商圈；
l各档次类型业态都具备,竞争突破具有难度。
2.商业mall产品未来供应分析
商圈
项目
商业建筑面积
项目形态
档次
预计开业时间
季华路
星星华园国际
11万/㎡（总建面）
商业中心
中高
2012年
九鼎国际城商业裙楼
3万/㎡
商业中心
中
2011年
恒福国际
5万/㎡
商业中心
中
2011年
鸿业城市花园
5万/㎡（总建面）
商业中心
中
2011年
吉之岛
——
购物中心
中
——
l据不完全统计，预计未来两三年禅桂商业面积供应达70-90万㎡,是目前市场在营面积的2倍，市场竞争激烈,其中季华路商业未来可预见供应已达24万㎡。
l本项处于季华路商务区,且周边已有成熟的商住氛围,客流量巨大。
由于项目入市时期中端商业将扎堆上市,再加上本项商业规模较小,可塑性强,可走高端特色路线突围市场,并提高项目档次。
4.商业mall产品消费者调查结论：
（1）禅城、桂城居民日常光顾商场还是以购物为主，而非悠闲消遣为主，目的性购买比较明显；
（2）由于消费者行为更多地属于目的性购买，购买力未能得到更大的释放；
（3）消费外流同样对佛山零售业带来一定冲击，调查数据显示消费者平均每月一次的外出佛山消费，估计一年禅城桂城居民消费额外流10亿（特别是高端消费）。
足以支撑佛山一个8-10万平方米购物中心的经营；
（4）禅、桂市场现在商场、超市档次不足、选择不足，高端消费第一外流地区为广州，市场商业空白点存在；
（5）市场客户习惯性消费连锁动作主要为：
百货—超市—正餐，高端的百货、高端超市、特色餐饮结合将会是破题的关键；
（6）市场客户习惯与体验性、自由式消费，对于消费地点氛围要求日益重视。
（7）我司建议：
目前佛山区域内缺乏高端精品商业，本项位置优越，商业mall价值极高，因此本项商业mall应发挥本项竞争优势，走高端特色路线突围。
前面已论证出项目业态组合为写字楼+酒店+商业，但这个组合是否为最具投资价值和最适合业方需求的方案，下面将通过财务分析再进行深入论证。
一、前言
1.核实我司项目投入金额约为5亿（含星级酒店装修费用）（含土地成本约5千万）；
2.项目带酒店功能的投入为5亿，纯写字楼的投入为4.7亿；
3.纯写字楼因层高的拉大，整体项目面积减少1601.6㎡（一层）；
4.写字楼销售价格按照现时市场参考值（卓远国际大厦18000元/㎡）计算；
5.由于裙楼商业为确定业态，因此在本次报告中，不考虑裙楼商业价值。
二、业态方案价值评估
2.1备选方案
方案一：
裙楼商业+纯写字楼
方案二：
裙楼商业+国际品牌酒店+写字楼
2.2方案价值评估
方案一：
裙楼商业+51478㎡纯写字楼
方案一写字楼部分为51478㎡，按现时写字楼市场售价18000元/㎡，那么方案一的静态销售额为51,478㎡*18,000元/㎡=926,611,200元，所以写字楼静态计算价值约为9.3亿元。
该方案静态投资为4.7亿元，根据财务估算成本投入+税费+预期利润，需要销售业绩5.7亿（不计算土地费用投入）即达到预定收益。
那么达到预定收益需销售的写字楼面积为：
570,000,000元÷18000元/㎡=31,700㎡（销售层从低到高），即销售18层（5-22层）能达到预期目标，则写字楼剩余19778㎡（约13层,价值3.6亿元）为我司持有经营。
合计：
写字楼价值9.3亿元，项目合计价值为9.3亿元（不考虑裙楼商业价值），销售后我司持有13层物业。
不计算裙楼商业项目毛利为：
9.3亿（总价值）-5.7亿（销售金额）+0.5亿（目标利润额）=4.1亿
方案二：
裙楼商业+13394㎡国际四星级品牌酒店+39685㎡写字楼
引入国际高端品牌酒店将对写字楼销售有溢价帮助，下面先举例说明。
案例一：
广州珠江新城领峰：
项目地址：
珠江新城金穗路
开发商：
合景泰富
产品类型：
洋房+公寓+酒店
总占地：
22600㎡
总建面：
87580㎡
引入酒店：
w酒店
项目简介：
领峰地处珠江新城中轴线上，主要卖点是得天独厚的地理位置、优越的环境配套、高实用性的户型设计、豪华的装修标准以及W酒店的品牌效应。
尽管价格比同区域同类型产品高出20%，成为该板块酒店式公寓的最高销售单价项目，但W酒店的服务品牌影响力，依然深受客户追捧
推售情况：
开卖时间
推售范围
推售面积
推售货量
推售均价
当天消化率
1-11
B座
160-234㎡
138套
18000元/㎡（带4800元/㎡装修）
70%
4-19
C座（W公寓）
40-120㎡
125套
25000元/㎡（带6500元/㎡装修）
100%
4-25
C座（W公寓）
40-120㎡
60套
25000元/㎡（带6500元/㎡装修）
100%
5-12
C座（W公寓）
80-94㎡
157套
28000元/㎡（带6500元/㎡装修）
80%
7-11
C座（W公寓）
80-94㎡
20套
29000元/㎡（带6500元/㎡装修）
——
8-23
C座（W公寓）
80-94㎡
10套
30000元/㎡（带6500元/㎡装修）
——
数据来源：
经纬市场部长期监控
同比周边项目市场价格：
领峰
方圆月岛
朱美拉
2009年4月
25000元/㎡
21000元/㎡
19000元/㎡
2009年9月
30000元/㎡
25000元/㎡
27000元/㎡
目前售价
29860元/㎡
24243元/㎡
27652元/㎡
包装修
6500元/㎡
3800元/㎡
5000元/㎡
销售周期
12个月
20个月
25个月
数据来源：
经纬市场部长期监控
u领峰在同期、同类型的公寓产品中价格一直是最高的；
u虽然价格对比周边产品高出20%，仍受到市场的热捧；
u09年4月更成为广州首个25000元/㎡均价的“日光盘”；
u销售周期明显要比同板块楼盘要短的多.
案例二：
广州正佳万豪金殿
项目地址：
天河路正佳广场
开发商：
正佳集团
产品类型：
公寓+酒店
总占地：
2702㎡
物业管理：
第一太平戴维斯
引入酒店：
万豪酒店
项目简介：
正佳位于天河路商圈的核心点，主要卖点有一是具有极高地段价值；二是产品的奢华价值；三是具有顶尖物业的支持;四是万豪的品牌。
正佳万豪金殿均为法国顶尖设计团队按“新欧洲古典主义”风格精心设计，有9米高的大堂，高附加值的4.6米层高的复式产品，以及6500元/㎡的豪华装修。
同比周边项目市场价格：
正佳万豪
万菱汇
方圆月岛
2009年11月
45000元/㎡
25000元/㎡
25000元/㎡
2010年9月
45000元/㎡
32000元/㎡
30000元/㎡
建筑形式
小复式
单层
小复式
包装修
6500元/㎡
6000元/㎡
3800元/㎡
数据来源：
经纬市场部长期监控
u正佳以其优越的地理位置、万豪的品牌及loft公寓产品使得广州中心区域的公寓价格再一次被拔高；
u前期在还未与万豪签约的情况下，仍以万豪金殿的名称推广，和万豪曾产生一些纠纷，可见开发商对酒店的倚重。
国际品牌酒店对于项目的溢价帮助，参考广州地区两案例得出溢价参考比例为20%。
以下计算仅为市场参考计算，我司谨慎使用。
①写字楼价值评估：
方案二写字楼部分为39685㎡，按现时写字楼市场售价18000元/㎡，以静态销售计算，酒店品牌带动溢价20%后，写字楼售价为：
18000元/㎡*1.2=21,600元/㎡，那么方案二写字楼的静态销售额为39,685㎡*21,600元/㎡=857,196,000元，所以39685㎡写字楼静态计算价值约为8.6亿元，同比方案一，方案二39685㎡写字楼溢价价值为1.4亿元。
该方案静态投资为5亿元，根据财务估算成本投入+税费+预期利润，需要销售业绩6亿（不计算土地费用投入）即达到预定收益。
那么达到预定收益需销售的写字楼面积为：
600,000,000元÷21,600元/㎡=27,778㎡（销售层从低到高），即销售17层（12-28层）能达到预期目标，则写字楼剩余11907㎡（约7层，价值2.6亿元）为我司持有经营。
②酒店价值评估（引进酒店以雅高酒店为例）：
评估前提：
1.前期需花费250万的顾问费用；
2、增加投入装修3000万；
3、后期营运风险；
4、楼高压缩，增加一层（1601㎡）的写字楼面积。
5、酒店房间数以250间计算，入住率为50%（以首年值计算）；
6、目前季华路上四星酒店房费约450元/晚（以最低值计算）；
7、酒店装修费用为5000元/㎡（以最高值计算）；
8、仅计算首年回报率
13,394㎡四星级酒店首年收益约为：
250×50%×450×365=20,531,250元
以雅高品牌营运费用约为：
（2.7%（基本管理费）+2%（营销费用）+3%（储备金）+8%（奖励金）+20%（其他））*20,531,250=7,391,250元
首年纯利润：
20,531,250元-7,391,250元=13,140,000元
首年回报率约为：
13,140,000/（13394*（3000[建设成本]+5000[装修成本]）+2,500,000）=12%
假设酒店开业竞争恶劣，
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