国外老年住宅开发模式解析.docx

国外老年住宅开发模式解析.docx

《国外老年住宅开发模式解析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国外老年住宅开发模式解析.docx（4页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

西方国家进入老龄化社会的时间早，比较注重发展老年事业，提高老年人生活品质，因此各国的老年住宅蓬勃发展。

但由于各国国情不同，老年住宅的发展形式又多种多样。

就其共性而言，主要是服务水平高、内部设计合理舒适、建筑模式与形态多样，同时价位比较适中。

美国老年住宅早在60年代末，美国已进入老...

　　西方国家进入老龄化社会的时间早，比较注重发展老年事业，提高老年人生活品质，因此各国的老年住宅蓬勃发展。

但由于各国国情不同，老年住宅的发展形式又多种多样。

就其共性而言，主要是服务水平高、内部设计合理舒适、建筑模式与形态多样，同时价位比较适中。

　　美国老年住宅

　　早在60年代末，美国已进入老年型社会，1980年，美国65岁及以上的老年人占人口比重的11%。

老年住宅的建设时间比较长，并形成了比较成熟的模式。

老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。

在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。

　　美国老年住宅模式多样，大致可分为以下几种：

　　①健康老年人住宅：

专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。

例如，一天一次饮食服务，一周换一次床单和打扫一次卫生等。

　　②多户老年人住宅：

由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。

　　③无医疗设施的老年人住宅：

一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。

除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。

　　④可调换居住的老年人住宅小区。

这是一种综合性的老年人住宅小区，可保证入住者终身在小区里居住。

包括有健康老年人住宅，无医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。

另外还有一种住宅，叫作综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。

　　美国老年公寓市场情况比较复杂，甚至出现了过度开发现象，所以市场竞争非常激烈。

若按照物业为老年人提供帮助、护理与医疗服务类型与数量的不同可分为3类：

（一）自住型老年公寓：

不为居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。

（二）陪助型老年公寓：

向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。

　　（三）特护型老年公寓：

除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。

　　美国老年公寓的市场竞争主要在价格、舒适性水平与服务水平方面。

因为美国老人一般不与儿女住在一起，而独自生活，服务水平与舒适程度就显得尤为重要。

总的来说，市场是要求开发商在控制好成本的前提下，以合理价位向老年人提供舒适的居住公寓。

否则费用太高导致大多数负担不起。

　　在经营策略方面，开发商为了吸收消费者，往往聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情，并且经常组织各种适合老年人的活动中以吸引潜在客户的注意力。

在开发策略方面，专门从事小规模陪助型公寓的开发商BeeHiveHomes较有代表性。

他们远离土地价格昂贵的大都市，选择居住人口仅有5000人左右的小镇，建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右，由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制，又采取特许经营方式，非常成功。

现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。

　　英国老年住宅

　　十年前，不少英国退休老人乐于住进福利院安享晚年。

而现在，越来越多的老人难舍对家的依恋，愿呆在自家屋里度过生命的最后日子。

于是，经营福利院的房地产开发商从120家减至40家。

更多的英国房地产商为满足老人对家的不舍之情，各显神通，花样百出地推出老人住宅。

　　在英国，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而设计建造的，室内温度、窗户、楼梯、浴室、卫生间、灶具等都有特殊的标准和安全要求，以适应老年人的特点。

英国的老年人住宅主要有以下类型：

　　●老年公寓。

这是专门为老年人设计的组合式单元住房，每一老年公寓均有30个单元，公寓内部为无障碍设计。

每一个单元包括1～2个卧室、厨房、浴室，整幢公寓中都有供暖系统，使各个部位都保持温暖。

楼梯、走廊上都设有扶手，电器开关安装在容易触及的部位，卫生间、浴室采用防滑地板，浴缸、抽水马桶都设有扶手。

　　每一个单元内都有紧急呼叫系统，只需按一下按钮，管理员就会来提供服务。

在公共走廊和其他部位也都设有紧急呼叫按键。

凡不设电梯的公寓，均不超过两层。

公寓的附近有商店和邮局等设施。

老年公寓中还设有公共活动的房间、洗衣间和供来客住宿的房间。

　　老年公寓是最有代表性的老年住宅，又分为三种形式：

一是对于可以独立生活的老年人，提供内部无障碍设计的老年人住宅；二是在前者的基础上增设了常驻的特别管理人员，通过紧急联络用的通讯系统，把特别管理人员和各老年人住户联系起来。

管理人员不仅要应付住户老年人的突发事件，同时对老年人发生的某些问题，负责与有关单位联系或进行调节；三是在上一住宅和服务的基础上，最少每天再提供一次饮食服务，服务对象扩大到了身体衰弱、行动不便的老年人。

　　●老年人之家。

目的是为老人们创造一个适宜的居住环境，并提供多方面照顾。

那些已经无法在家独立生活的老人，不论其经济能力如何，都具有进入老年人之家的权利，享受良好的照顾和服务。

目前老年人之家发展很快，每一个老年人之家的规模有所缩小，新的老年人之家一般住有40位左右的老人。

老年人之家收取的费用是按成本标准计划的，如有老人支付不起，则仅需交纳基本退休金的3/5～4/5，其余至少1/5以上的退休金仍可留作个人零用钱。

现在的趋势是更多的老年人愿意选择在老年人之家度过余生。

　　●救济院。

在慈善性质的老人救济院，老人生活是免费的，或至多交纳很少的象征性的费用。

慈善机构、地方政府、私人都有捐款给这些救济院用于改造房屋，增添设施。

　　瑞典老年住宅

　　主要是服务住宅，目的是为老年人统一提供住宅和服务，这种住宅一般规模在40～70户左右。

多数都是位于各方面都比较方便的地方，同时又有一般市民常用的公共设施，如食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校等等；每个住户都是独立的，必要时可以任意选择提供生活服务项目，而且生活服务点一般就设在服务住宅里，住宅里的老年人利用方便，同时附属设施里的工作人员也可以随便利用。

　　这种其老年住宅主要有5种形式：

（一）普通住宅。

瑞典88%的老年人拥有自己的私宅或租房。

居住普通住宅的老人由社会福利委员会提供看护、帮助和其他服务。

（二）年老者专用公寓。

是设立在普遍公寓中的老年人专用住宅单元，室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。

　　（三）服务住宅和家庭旅馆。

内设多套居住单元，每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂，老人可集体用餐，设医务室和各种报警系统。

　　（四）老人之家。

这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。

许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身室。

在六七十年代，老人之家曾大量发展，但居室多为双人甚至多人。

　　（五）公立养老院、老人慢性病房。

由地方政府提供，原来的老人慢性病房以医疗为目的，1979年后，出现以康复为中心的单人房化的新型慢性病房。

　　日本老年住宅

　　日本老龄人的生活质量是在良好社会保险保障体系的基础上实现的。

由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。

这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理（这也是日本老年住宅的最大特点）。

比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。

通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。

当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。

　　其老年人住宅设计的基本观点有：

了解老年人的生活目标，在住宅设计时，要使老年人能够实现这些目标；了解老年人的日常生活（生活习惯，动作和所需时间等），为在住宅各类空间设计时作为参考；掌握老年人的身体功能（步行、需轮椅等移动功能；视功能；对于生活不能自理的老年人，设计时需辅助空间）；另外还要了解家族关系与了解经济状态（无论新建还是改建，都需要预先了解费用负担人的经济能力）。

　　而且在设计中力争做到：

　　①住宅的功能要好。

对于使用轮椅的老年人住宅来说，需要确保轮椅的通行宽度和转向空间；排除地板的高低差；家具、器具。

设备需要设置在便于操作的位置。

　　②确保安全。

地面要采用防滑材料；排除高低差；根据需要设置扶手；在色彩、照明上要能够唤起注意力；在使用家具、器具、设备时，即使操作错误也能够保证安全；地震、火灾等紧急情况时，能够保证安全和避难。

　　③保持卫生。

一般来说，老年人在室内停留时间较长，因此需要特别考虑日照、通风、采光、换气等问题。

　　④对于老年人也要在确保私密性的同时（在与孩子夫妇共同生活时），不使他们产生孤独感。

　　⑤在设计时，要考虑到使住宅的维修、管理费用尽可能低。

　　⑥对于与儿女夫妇同居的住宅要重视家族关系，在设计前要与业主很好商量，大门、起居室、厨房。

厕所、浴室中，那些空间需要专用。