全国土地估价师资格考试丛书三.docx

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全国土地估价师资格考试丛书三

2011年全国土地估价师资格考试丛书三:

土地估价实务基础

二0一一年五月

目录

《土地估价实务基础》大纲内容6

一、大纲基本特征6

二、大纲具体内容6

第四部分土地估价方法6

一、土地估价概念6

二、土地估价原则6

三、收益还原法7

四、市场比较法8

五、成本逼近法9

六、剩余法10

七、基准地价系数修正法11

八、路线价法12

三、推荐参考书籍13

《土地估价实务基础》主要内容14

第一章土土地估价概念14

一、土地估价的概念14

二、土地估价的作用及现实意义14

三、土地估价的使用方向14

四、我国土地估价的产生背景和发展过程。

15

第二章土地估价原则17

一、替代原则17

二、预期收益原则17

三、最有效利用原则17

四、报酬递增递减原则17

五、供需原则18

六、贡献原则18

七、变动原则18

八、合法原则18

第三章收益还原法20

一、收益还原法概念20

二、收益还原法不同情况下的公式20

三、收益还原法的特点与适用范围21

四、收益还原法土地估价的基本步骤21

五、土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算22

六、总费用的概念及测算方法22

七、土地纯收益的概念及测算方法24

八、收益还原法应用实例24

第四章市场比较法29

一、市场比较法概念29

二、市场比较法的特征29

三、市场比较法的原理29

四、市场比较法的基本公式30

五、市场比较法的估价步骤31

第一、调查与选择比较案例32

第二、交易情况修正32

第三、估价期日修正33

第四、区域因素比较与修正33

第五、个别因素比较与修正34

第六、其它相关修正的类型及修正方法35

第七、确定比准价格35

六、市场比较法应用实例36

第五章成本逼近法39

一、概念39

二、适用范围39

三、成本逼近法估价步骤39

四、土地取得费的概念、构成及计算方法39

五、土地开发费40

六、利息41

七、利润41

八、土地增值收益41

九、土地价格修正与确定42

十、应用举例42

第六章剩余法44

一、剩余法概念44

二、剩余法估价步骤44

（一）、查清待估宗地的基本情况44

（二）、最佳开发利用方式45

（三）、确定开发程度和投资进度安排45

（四）、开发完成后不动产价值的测算45

（五）、开发成本45

（六）、确定开发建设周期，估算利息46

（七）、利润46

（八）、土地价格的计算46

三、应用举例46

（一）、利用剩余法评估土地价格46

（二）、利用剩余法测算开发商的预期利润47

（三）、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准48

四、真题讲解49

第七章路线价法51

一、路线价法的概念51

二、与路线价估价法有关的概念51

三、路线价估价法的操作步骤51

四、路线价的深度修正方法52

五、其他宗地条件修正系数编制52

六、路线价估价法的适用范围53

七、路线价估价法的实际应用53

第八章基准地价系数修正法56

一、基准地价系数修正法概述56

二、基准地价系数修正法的公式56

三、基准地价系数修正法估价的步骤：

56

四、农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤57

五、城镇基准地价系数修正法的适用范围57

六、城镇基准地价系数修正法应用案例57

七、土地价格调整61

八、估价结果确定61

第九章收益还原法举例63

一、例题（1998年）63

二、利用还原法评估房产价格64

第十章市场比较法应用实例65

一、（1998年试题）65

二、实例二66

三、2004年真题67

第十一章2004年土地估价实务考试试题：

71

一、计算题71

2002年土地估价实务试题75

一、第一部分计算题。

75

科目三:

《土地估价实务基础》大纲内容

一、大纲基本特征

1、2010年考试大纲变化不是特别大；

2、本科目主要包括《大纲》的第四部分（土地估价方法）

二、大纲具体内容

第四部分土地估价方法

一、土地估价概念

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地估价的概念

2．土地估价的作用及现实意义

3．土地估价的服务方向

4．我国土地估价的产生背景和发展过程

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价的概念、作用；

熟悉：

土地估价的现实意义，土地估价的服务方向；

了解：

我国土地估价的产生背景和发展过程。

二、土地估价原则

（一）考试目的

测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．土地估价原则

（1）预期收益原则

（2）替代原则

（3）最有效利用原则

（4）供需原则

（5）报酬递增递减原则

（6）贡献原则

（7）变动原则

（8）合法原则

2．不同估价原则适用范围及注意点

3．土地估价各原则的理论依据和产生背景

（三）考试基本要求

掌握：

土地估价原则内涵；

熟悉：

土地估价各原则的适用范围及注意点；

了解：

土地估价各原则的理论依据和产生背景。

三、收益还原法

（一）考试目的

测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．收益还原法概念

2．收益还原法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

3．收益还原法不同情况下的公式

（1）预期纯收益不变情况下的公式

（2）预期纯收益变化情况下的公式

（3）还原率变化情况下的公式

（4）收益年期不同情况下的公式

（5）不同公式的应用条件

4．收益还原法估价的基本步骤

（1）总收益测算的项目和方法

（2）总费用测算的项目和方法

（3）不同条件下纯收益测算方法

（4）还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等

（5）评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

5．土地年总收益的概念、测算方法

（1）土地年总收益的概念

（2）土地年总收益的构成及计算方法

（3）不同情况下土地年总收益的计算要求及方法

6．总费用的测算方法

（1）土地年总费用的概念

（2）土地年总费用的构成及计算方法

（3）不同情况下土地年总费用的计算要求及方法

7．土地纯收益的概念及测算方法

（1）土地纯收益的概念

（2）土地纯收益的计算方法

（3）不同情况下土地纯收益的计算要求及方法

8．土地还原率的概念及其确定方法

（1）土地还原率的概念

（2）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率的方法

（3）安全利率加上风险值调整确定还原率的方法

（4）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率的方法

（5）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系

9．收益还原法的适用范围及基本条件

10．收益还原法的发展历史及在国外的使用

（三）考试基本要求

掌握：

收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；

熟悉：

收益还原法的适用范围及基本条件；

了解：

收益还原法的发展历史及在国外的使用。

四、市场比较法

（一）考试目的

测试应考人员对市场比较法的原理和特点的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．市场比较法概念

2．市场比较法的特征

3．市场比较法的原理

（1）理论依据

（2）适用的估价原则

（3）适用的假定条件

4．市场比较法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

（4）公式计算的基本要求

5．市场比较法的估价步骤

（1）调查与选择比较案例

（2）确定价格可比基准

（3）交易情况修正

（4）估价期日修正

（5）区域因素比较与修正

（6）个别因素比较与修正

（7）其他相关修正

（8）确定比准价格

6．调查与选择比较案例

（1）比较案例的概念

（2）比较案例的要求

（3）比较案例的数据采集内容

（4）比较案例的调查途径和方法

（5）比较案例的选择环境

（6）比较案例选择的原则和方法

7．确定价格可比基准

（1）地价可比基准的概念

（2）地价可比基准确定的原则

（3）可比基准的内容

（4）可比基准确定的方法

8．交易情况修正

（1）交易情况的概念

（2）交易情况的种类

（3）交易情况修正的目的

（4）不同交易情况的修正原则

（5）交易情况修正系数确定方法

9．估价期日修正

（1）估价期日的概念

（2）估价期日修正的目的

（3）估价期日修正的原则

（4）估价期日修正系数

（5）权重确定方法等

10．区域因素比较与修正

（1）区域因素的概念

（2）区域因素的种类

（3）区域因素选择的方法

（4）区域因素比较的内容

（5）区域因素修正系数确定方法等

11．个别因素比较与修正

（1）个别因素的概念

（2）个别因素的种类

（3）个别因素选择的方法

（4）个别因素比较的内容

（5）个别因素修正系数、权重确定方法

12．其他相关修正的类型及修正方法

13．确定比准价格

（1）比准价格的概念

（2）比准价格确定的方法

14．市场比较法适用范围

（1）市场比较法适用范围及基本条件

（2）市场比较法确定其他参数的基本方法

15．市场比较法的发展历史及在国外的使用

（三）考试基本要求

掌握：

市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法；

熟悉：

市场比较法的特征、适用范围及应用要求；

了解：

市场比较法的发展历史及在国外的使用。

五、成本逼近法

（一）考试目的

测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．成本逼近法概念

2．成本逼近法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

（4）各公式的适用条件

3．成本逼近法估价步骤

（1）确定土地取得费

（2）确定土地开发费

（3）计算税费

（4）计算利息

（5）计算土地开发利润

（6）确定土地增值

（7）相关修正并确定土地价格

4．土地取得费的概念、构成及计算方法

（1）土地取得费的概念

（2）土地取得费的构成及计算方法

（3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法

5．土地开发费

（1）土地开发费的概念

（2）土地开发费的构成及计算方法

（3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法

6．利息

（1）土地开发投资利息的概念

（2）利息计息方式及其区别

（3）单利与复利的计算方法

7．土地开发利润

（1）土地开发利润的内涵

（2）利润的计算依据

（3）利润的计算方法

8．土地增值

（1）土地增值的内涵

（2）土地增值的计算方法

（3）不同条件下土地增值的计算要求及方法

9．土地价格修正与确定

（1）修正的原则及要求

（2）修正的因素及修正公式

（3）根据估价对象条件修正的要求

10．成本逼近法的适用范围及应用限制

11．成本逼近法在我国的发展

（三）考试基本要求

掌握：

成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算

熟悉：

成本逼近法的应用特点、适用范围及应用限制；

了解：

成本逼近法在我国的发展。

六、剩余法

（一）考试目的

测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．剩余法的概念

2．剩余法的基本公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

（4）假设开发条件下的计算公式

（5）建成条件下的计算公式

（6）不同条件下计算公式的适用条件

3．剩余法估价步骤

（1）基本估价步骤

（2）假设开发条件下的估价步骤

（3）建成条件下的估价步骤

4．最佳开发利用方式

（1）最佳开发利用方式的选择依据

（2）确定最佳开发利用方式所要确定的项目

5．不动产价值的测算

（1）不动产价值的内涵

（2）假设开发条件下不动产总价值的计算要求及方法

（3）建成条件下不动产总价值的计算要求及方法

6．假设开发条件下建筑开发成本计算

（1）开发成本的概念及构成

（2）建筑开发成本的计算要求及方法

7．假设开发条件下投资利息计算

（1）利息计算周期的确定原则

（2）利息计算方式及其区别

（3）单利与复利的计算方法

（4）传统方法和现金流量折现法

（5）利息率的选取依据及确定方法

8．建筑开发利润

（1）建筑开发利润的内涵

（2）建筑开发利润的计算依据

（3）计算利润的参数确定、计算方法

9．建成条件下建筑物价值的计算要求及方法

10．土地价格的计算

（1）适用公式的选择

（2）土地价格的计算公式与方法

11．剩余法适用范围与限制条件

12．剩余法的发展历史

（三）考试基本要求

掌握：

剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取；

熟悉：

剩余法的应用特点、适用范围与限制条件；

了解：

现金流量折现法和传统方法的区别，剩余法的发展历史。

七、基准地价系数修正法

（一）考试目的

测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．基准地价系数修正法概述

（1）基准地价系数修正法概念

（2）基准地价系数修正法的基本原理

2．基准地价系数修正法的公式

（1）公式的内涵

（2）公式的表达式

（3）公式各变量的含义

（4）不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件

3．采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤及方法、要求

（1）基准地价成果介绍的基本要求

（2）宗地级别及基准地价确定的原则

（3）宗地影响因素调查分析与修正系数确定的方法

（4）年期修正的公式与方法

（5）期日修正的依据、参数确定、方法

（6）容积率修正的依据、参数确定、方法

（7）开发程度及其他因素修正的方法

（8）最终宗地价格确定的方法

4．基准地价系数修正法的适用范围与限制

5．农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

（三）考试基本要求

掌握：

基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；

熟悉：

基准地价系数修正法的适用范围与限制；

了解：

农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。

八、路线价法

（—）考试目的

测试应考人员对路线价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

（二）考试范围

1．路线价法的概念

（1）路线价的概念

（2）路线价法的概念

（3）路线价法的基本原理

2．与路线价法有关的概念

（1）标准深度

（2）里地线

（3）深度指数修正表

（4）路线价区段等

3．路线价法的操作步骤

4．国外路线价深度修正方法

（1）四三二一法则

（2）苏慕斯法则

（3）霍夫曼法则

（4）哈柏法则等

5．其他宗地条件修正系数编制

6．路线价法的适用范围

7．路线价法的发展历史

（三）考试基本要求

掌握：

路线价及路线价法的概念、基本原理、测算方法；

熟悉：

路线价法操作步骤，修正系数的确定方法；

了解：

国外路线价深度修正方法，路线价法的发展历史。

三、推荐参考书籍

1、

2、

《土地估价实务基础》主要内容

第一章土土地估价概念

一、土地估价的概念

土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

二、土地估价的作用及现实意义

地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义：

一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。

二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系，调控土地市场的杠杆。

三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。

中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现。

四是推进我国土地使用制度改革的重要前提。

我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。

五是量化国有土地资产的尺度。

在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。

三、土地估价的使用方向

1．为国有土地使用权出让（包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考；

2．为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；

3．为土地使用权抵押提供地价参考；

4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；

5．确定和更新城镇基准地价、标定地价；

6．实现城市地价动态监测；

7．对农用地进行分等定级；

8．确定农用地综合区片价；

9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；

10．为司法鉴定提供地价参考。

四、我国土地估价的产生背景和发展过程。

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。

随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。

这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。

为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。

可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。

在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

1．建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。

在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。

从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。

如：

建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；

建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；

建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。

2003年12月19日，国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发[2003]101号文），明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。

2．形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系

已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。

3．形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍

现在，全国共有3万余名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。

经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。

4．有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设

据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收入累计达1万多亿元。

土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。

这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。

5．有力地配合国有企业改革

据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。

6．土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路

2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。

目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。

通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。

本章小结：

土地估价的概念是整个内容体系的基础，对其涵义及特性的深刻把握有助于整个学科的理解。

本章主要介绍了土地估价的概念及估价需要考虑的相关因素。

特别是土地估价的概念是历年考试的重点，需要重点把握。

第二章土地估价原则

一、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

土地价格也同样遵循替代规律。

某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

因此，土地估价中的替代原则可概括如下：

1．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；

2．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；

3．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对