建筑规划经济分析要点Word格式文档下载.docx
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不规则的建筑外墙，不仅使墙体增加，而且室内、外管线工程及基础费用也会增加。
5、建筑层数
不同类型的建筑物如别墅、多层、小高层、高层、超高层建筑等，它们都有不同的设计、施工规范要求，如小高层和多层层高的设计规范要求就不尽相同，具体地反映在抗震、抗风、防火、增压等方面。
在同一类型的建筑物内，由于执行的是同一规范，因此一般不会人为地去提高一个规范档次从而引起建筑成本的增加。
而不同类型的建筑物，由于规范要求不同，建筑成本必然不同，特别是介于小高层和高层两者之间的建筑物，可谓不上不下，但在设计时，设计规范要求在这种情况下必须执行高一个档次的设计规范要求时，其增加的成本却大得多，而这样的设计在房屋销售时又不能得到购买人的认同。
从价值工程原理这一角度看简直是一种无谓的浪费。
当然，在同一档次的建筑物内，有时增加几层或减少几层同样会引起建筑成本的变化，其一般的变化规律是增加层数时建筑成本下降，减少层数时建筑成本上升，但对具体的工程而言，只有经过具体的分析和测算时才能了解成本的变化情况。
6、建筑层高
建筑层高的增加，意味着工程实物量的增加，例如墙体、门窗、粉刷、装饰、管线等。
这些增加的实物量分摊在建筑面积上只会引起单位建筑面积造价的增加。
因此除了底层或公共活动场所或特别需要之外，在满足设计规范后，一般不应盲目的增加层高。
7、建筑材料、设备标准
一般而言，建筑成本随着建筑标准的变化而变化，建筑材料、设备标准高的，建筑成本随之增高。
但是，在有些情况下也并不完全如此。
所谓高标准的建筑材料和设备，其重要的标志是指品牌、价格或是较为稀贵的产品，并产生一定的影响，其成功之处是在于各种要素的巧妙搭配。
例如在装饰房屋墙面时，虽然可取品牌好、价格高的墙纸，但远不如用颜色和谐、价格大众化的涂料产生的效果来得更好、更易于为买主接受。
因此，不仅仅是材料、设备的品牌好和价格贵就一切都好，有时候注重合理和巧妙的设计手法比单纯追求建筑材料、设备的高标准和单纯的品牌其效果才能更好。
8、规划、建筑设计本身
规划、设计本身的收费，它在投资中的比例并不是很高，但对于一个成规模的建筑物或建筑群体而言，往往差异是很大的，业主和不同的规划、设计公司订立合同时，费用相差几十万元的事例并不少见，因而规划、设计本身的收费或多或少地影响着建筑成本。
（二）、控制影响因素的主要方法〔以住宅开发为例〕：
1、建筑造价构成比：
建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。
分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。
2、户型：
小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
（销售定价要考虑这个因素）
3、层高：
室内净高直接影响建筑造价。
降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。
4、建筑的平面形状：
一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
5、建筑的单元组合：
合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
6、窗墙比：
在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。
7、结构配筋：
结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
8、建筑结构形式：
框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。
因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。
要明确结构工程师的职责，其中结构含钢量限额，细部大样做法的规范，合理归并结构构件有利于成本节约。
我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标
以下是xx公司新完成的合同模板中有关成本控制部分〔案例〕，其中具体要求如下：
1.
乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。
若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。
乙方在提交各阶段匡算书、概算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；
如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。
2.
各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。
各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。
3.
乙方应及时向甲方提交各阶段概算书，并对其完整性、正确性及真实性负责，具体范围及要求详见各阶段设计任务书。
4.
乙方应做到所有设计方案经理合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，必要时可要求乙方提供诸如计算书等技术资料，乙方应予合理解释并积极配合。
5.
乙方应采取限额设计。
结构含钢量和混凝土含量、强度等级、应控制在经济、合理的范围内，且不得超过限额指标。
乙方必须编制真实准确完整的方案阶段成本匡算书、扩初阶段成本概算书和施工图阶段概算书（含造价经济指标、钢筋砼含量等单项经济指标）。
乙方进行扩初设计概算的计价规则为，执行《江苏省建筑工程概算定额》（2005）；
乙方进行施工图概算书的计划规则为，执行《江苏省建筑和装饰、安装工程计价表》（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月《xx市工程造价管理》的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；
各设计阶段的概算书应视为设计成果文件的一部分（具体要求见设计任务书）。
在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。
6.
各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方造价经济指标必须达到如下要求：
表1:
各类建筑钢筋混凝土经济指标
18层点式高层建筑
序号
分部分项工程
比例
含量
1
钢筋
钢筋用量/建筑面积
≤58kg/㎡
2
混凝土
混凝土用量/建筑面积
≤0.42m³
/㎡
18层联拼高层建筑（不含地下室）
≤54kg/㎡
11层小高层建筑（不含地下室）
≤45kg/㎡
≤0.36m³
地下室（不含人防）
≤130kg/㎡
≤1.10m³
人防地下室（6级人防）
≤180kg/㎡
≤1.20m³
表2各类建筑建安工程单方造价经济指标（参考值）
建筑面积（㎡）
单方造价（元/㎡）
总价（万元）
11层小高层建筑
不超过1250
18层高层建筑
不超过1350
3
地下室
不超过2500
4
小于2.2米架空层
不超过900
备注：
建安包括内容：
土方、基础、地下室、主体、门窗、入户门、
防火门、栏杆、外立面装修、公共部分精装修、室内给排水、室内
电气、消防通风〔其中小高层、高层还包含有发电机房、水泵房、消
防设施设备等〕、室内智能化、电信、电视。
xxx项目钢筋混凝土要求
33层点式高层建筑（不含地下室）
≦65g/㎡
≦0.48m³
33板式联拼高层建筑（不含地下室）
≦62kg/㎡
人防地下室（6级人防）
≦180kg/㎡
≦1.20m³
7．如经甲方审核的设计成果的建安成本突破甲方提出的成本指标，则按以下原则执行：
当实际成果大于限额指标，且范围不超过3%的，可不予以调整。
当实际成果大于限额指标，且范围在3%～6%的，乙方在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。
当实际成果大于限额指标、且范围大于6%的，乙方除应在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。
如最终设计成果不能满足限额指标的要求，乙方须以书面形式说明原因，并得到甲方认可。
8．甲方可以约请咨询公司，按现行国家规范及计量标准对乙方的施工图进行同模型、同条件的计算复核。
咨询结果如不满意合同条款中的具体限制，乙方应无条件对施工图进行优化修改。
9．乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应和甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进行认真的研究复核。
共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。
10．直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。
甲方设计过程中的成本管理
（一）、甲方设计阶段成本控制的具体程序是：
专题调研—---设计任务书—---方案设计—---施工图任务书—---施工图设计—---图纸会审。
（以上共计六个节点，其中四个节点是要求甲方完成的）
由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。
在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：
土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，和设计单位共同完成。
在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。
举例一：
xxx项目的基础设计
专题调研：
项目公司当地考察，发现当地地质情况较好，多采用筏板基础。
设计院建议：
桩基
经两种方案比较，筏板基础比桩基基础节省10%，且施工方便，最终确定筏板基础。
比较的关键点：
经济、安全、施工方便
一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键。
（二）设计管理重点是：
1、提高全员成本意识
（1）部门间密切协作
（2）明确建筑、结构、景观工程师职责
2、加强对设计公司的管理和协调
（1）合同管理
（2）项目攻关
（3）做好和设计人员的沟通
（4）落实奖惩措施
（5）开展设计公司间的交流和竞争
3、建立管理程序和制度
（1）完善甲方设计标准
（2）坚持设计全过程优化
（3）建立专家会议评审制度
（4）内部审核制度化
（二）甲方设计技术管理重点是：
1、建筑方案的选择
设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。
结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。
2、结构方案的选择
（1）结构型式的确定
（2）桩基型式的确定
3、结构计算数据的审核
结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核
（1）输入信息的审核
核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。
（2）输出信息的审核
检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。
4、细部做法的控制和审查
对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。
（1）Ⅲ级钢的应用
由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用
（2）合理归并结构构件
结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。
（3）细部大样做法的规范
对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。
（4）结构含钢量限额
由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。
含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。
建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。
5、成本优化和设计合理周期的确定
结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。
只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。
房地产的开发模式应该有一个新的改革。
（三）.甲方设计管理流程是：
一般的设计程序包括：
方案设计、扩初阶段、施工图阶段。
由于发展商最初的定位不明确，导致摆动比较大，很多时候扩初图和施工图已经出来了，回头还要改动设计方案。
另外，一边施工一边设计的现象存在，这种现象实际上导致设计周期延长。
为什么品牌开发企业注重先进的开发管理模式，那些以文化牌善长的地产品牌，专业化、规模化的研发团队具备更强大和成熟的开发经验。
xx上市公司的产品开发模式：
具体产品注重概念创新，对土地价值的识别和挖掘，规划设计具备超前性，以“物业管理”为突破点并形成了超前的物业管理模式，住宅标准化和产品创新的成功结合，全程品质管理
●该上市公司的开发理念特点：
专业化、细节化、注重研发能力，以人文、城市文脉和产品创新并重，支持品牌提升，开发档次属于具较高性价比的中高社区。
●其总规特点：
1．善于借用城市文脉的元素和成熟生活蓝本的嫁接，形成度身定做的概念规划，2．布局以街区式围合为主线，注重街道特色的组团设计，3．设计以体现亲和性，家的感觉和运用城市规划手法，突出文化氛围
●其建筑产品特点：
1．建筑风格更多引入现代风格的元素，基本也以欧式风格为主线，但氛围较浓、运用欧式风情生活基本是强项，2．建筑形态以多层为主线，小高层为辅不多见，且层数不高，风格以文化生活蓝本为主，3．局部架空层使用较多，宅前花园和退台方式绿化空间运用较多4．户型设计研发力较强，户型设计新颖、创新功能多，5．户型的观景性，通透性更强
●其园林景观环境特点：
1．以城市文脉的其它人文景观作为景观规划的核心，将景观环境也赋于文化主题，
2．建筑景观重社区，情趣街道的建筑景观和环境融合，
3．广场景观分级又汇合，强调景观的和谐性，均衡性，参和性，
4．景观环境强调的层次，使建筑物从景观环境中“生长”出来，
5．街区式围合，组团景观空间强调由组团景观到庭院的半私密到私密的过渡
●客户服务管理是该上市公司的品牌核心
合理---在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。
有序----通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本和结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。
到位---设计管理部的全员成本意识的推动性很强，是实现公司经营计划的保证者,设计工作贯穿项目始终，其规范化运作-----成为相关业务部门工作的隐形管理者,是项目成本总体控制的先驱组织者和最终成本效果的责任者之一。
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