租赁住房市场的现状与银行融资创新发展分析Word文档下载推荐.docx
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链家《租赁崛起》，平安证券，工行投行研究中心（图中的交易市场指一二手房交易，暂以链家的《租赁崛起》数据为依据）
表1近年来国家支持租凭市场发展政策
2015年底
中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
2016年5月
国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
2016年底
中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2017年5月
住房城乡建设部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。
2017年7月
住房城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
新浪财经，工行投行研究中心
二、租赁市场目前重点关注长租公寓等商业性租赁住房
商用性租赁住房市场是指完全市场化运作的公司组织、建立和运作的市场，与之相对应的则是保障性租赁住房市场。
关于后者我们不必赘述。
事实上，自从2009年以来保障房被提至日程上来后，包括银行在内的众多融资机构已经形成了一套相对行之有效的方案。
而前者目前则以长租公寓为主，至于分时度假等短租公寓，目前并不占据市场主体，本文暂不过多分析。
表2各类公寓优劣势对比表
运营主体
典型参与者
优势
劣势
公寓运营类
YOU+
魔方公寓
蘑菇公寓
经营方式灵活多变，
轻资产、投入少，
服务产业链完善。
包租或购买形式拿下房源，装修投入大；
一旦空置期过长、资金压力大、风险高，规模扩大，后续运营成本高，盈利不易。
开发商类
龙湖冠寓
万科泊寓
金地草莓社区
远洋邦舍公寓
房源集中，规模大，可操作性强，增值服务多，更容易打出品牌效应，相对收益高，资金优势明显。
存量房经营拖累公司资金周转；
对租户了解程度有限；
租赁运营经验有限。
酒店类
如家逗号公寓
华住城家公寓
铂涛窝趣公寓
租赁方式较多，存量物业运营经验丰富，成本管控能力强。
获取物业难度大，公寓式运营的酒店位置相对偏远。
中介类
我爱我家相寓
链家自如
租赁市场运营经验丰富、客源广、房源广。
从业人员众多、门槛低、素质参差；
创新研发能力有限；
资金实力较弱；
房源分散、质量差距大。
工行投行研究中心
“长租公寓”又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的新兴产业，企业通过独立开发、自持、租赁物业的形式，经过精细化设计、装修、改造，配齐家具家电等生活设施，以多种形式出租给房屋周边的工作及创业人士。
长租公寓行业运营主要包含四大主体。
一是公寓运营商。
主要是以长租公寓运营为主的专业化公司，比如YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。
二是房地产开发企业。
比如万科、龙湖、金地等。
三是酒店运营者。
主要是具有酒店公寓管理经验的大型连锁酒店集团。
比如华住、如家、铂涛等酒店集团。
四是中介服务商。
主要包括房产、装修家电、维修保洁、生活服务等中介服务机构。
比如我爱我家、链家等。
长租公寓客户群体主要以本地工作、生活、学习的单身白领、公司外派高管、涉外人群、创业青年、刚毕业大学生等为主体。
根据面向的人群、租住的方式及时间，提供的服务和质量等的不同，将长租公寓分为服务式公寓和青年公寓两大类。
服务式公寓更多的则是高端人群和涉外顾客，青年公寓则倾向于普通白领甚至蓝领阶层。
根据公寓物理形态存在的形式，把长租公寓运营模式分为集中式和分散式两种。
1.集中式运营模式：
公寓运营企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。
2.分散式运营模式：
公寓运营企业将分散在各小区内的众多空置房屋通过业主或中介公司承租过来，并对这些房屋按照一定的标准进行统一装修，然后再对外出租，并提供相应的租后服务内容。
3.两种方式比较。
“集中式”和“分散式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
而分散式起步则比较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，提供标准化的产品及租后服务，其最大挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
与简单赚取租金差价的传统二房东（C2C）模式相比，长租公寓（B2C）主要有以下特点。
1.公寓管理的精细化。
长租公寓运营一般需要先对某类潜在客户的需求特点进行分析，然后针对确定房源、收房签约、设计装修、家电配置、出租签约、租后服务等价值链的各个环节进行团队协作、分步实施，在努力控制成本的基础上，又能保证价值链上的每一环都做到满意的客户居住体验。
2.公寓运营的品牌化。
传统公寓出租的“二房东”模式一般仅限于在某个城市的一定区域经营，而长租公寓运营需要创立自己的公寓品牌，并进行跨区域连锁经营，提高公寓品牌知名度，从而不断提高在长租公寓市场的占有率。
3.租后服务的标准化。
长租公寓的租后服务不仅能够及时满足客户在保洁、维修、管家以及投诉等方面的需求，而且还能够提供与某一类居住客户需求相适应的经验交流、主题论坛、娱乐休闲等一系列增值服务。
4.外部资本的青睐化。
面对我国住房租赁市场的巨大需求潜力，加之长租公寓在客户细分、品牌化管理、规模经济、智能家居应用、构建互联网平台和社区O2O等方面的明显优势，公寓运营企业将更容易获得外部资本的注入，并迅速做大做强。
长租公寓的盈利模式。
长租公寓的盈利来源可分为四个部分：
一是批零租金差。
这是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。
其包括两部分，一部分是整套租入、按间租出实现的溢价；
另一部分是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。
二是装修投资回报。
通过装修提升房租的溢价。
三是未来租金增长收益。
长租公寓向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。
长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3年～5年，而租出房屋的租期多数按年计算，“打包租入、零售租出”的模式以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。
四是衍生服务收入。
为租户提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统房东的区别所在。
然而，由于租赁市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，溢价部分主要来自于衍生服务收入。
在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。
三、国家相关政策及影响
从国家层面看，近几年发布关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有五份：
一是2014年3月中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；
二是2015年1月住房和城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）；
三是2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；
四是2017年7月住房城乡建设部联合八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）；
五是2017年8月国土资源部和住房城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发[2017]100号）。
从省级层面看，国办发[2016]39号出台后，辽宁、四川、安徽、河南、广东、江苏等省陆续紧跟中央节奏，相继发布了各自关于加快培育和发展住房租赁市场的相关意见，其政策内容基本是对国办发[2016]39号文件精神的贯彻落实。
不管是中央还是地方，这些文件的精神互为补充，对发展和规范我国住房租赁市场具有重要意义，也将对住房租赁市场产生深远的影响。
（一）明确了发展住房租赁市场的意义。
2014年中共中央、国务院首次提出了“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”，开启了我国新一阶段住房制度改革的浪潮；
2016年国务院文件将发展住房租赁市场的意义定位为“深化住房制度改革”；
2017年住房和城乡建设部文件更加明确为“加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度”。
根据2016年中央经济工作会议精神，房地产市场供给侧结构性改革就是指促进房地产市场平稳健康发展，而发展住房租赁市场的目的就在于：
一方面要保障城镇人口住有所居；
另一方面要避免房价大起大落。
（二）确立了发展住房租赁市场的三大目标。
2016年国务院文件将发展住房租赁市场的目标拆解为三个方面：
市场体系、保障体系和法规体系。
一是在住房租赁市场体系方面。
由开始模糊的“渠道多元化”强调向“供应主体多元”转变，既鼓励“大、中、小住房租赁企业协同发展”，也“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展……”，更“鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务……”。
“供应主体多元”自然也为部分国有企业、政府融资平台转型为大型租赁企业提供了一条可行的途径。
2017年住房和城乡建设部文件特别强调了国有部门的引导作用，即“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。
二是在住房租赁保障体系方面。
遵循“可持续”发展的理念，转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。
支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。
鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
“可持续”的提法意味着中央不再一味追求新增公租房的规模，这将在一定程度上避免资源的低效利用和缓解政府的财政支出压力。
三是在住房租赁法规体系方面。
2017年住房和城乡建设部文件强调了建立住房租赁信息发布标准；
推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案等。
（三）部署发展住房租赁市场的四大举措。
文件中提到的发展住房租赁市场的具体措施大致可以被归纳为四个方面：
培育住房租赁企业；
扩大租赁房源供给；
鼓励住房租赁消费；
土地、金融等支持政策。
一是在培育住房租赁企业方面。
2016年国务院文件强调了“规模化”，即通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。
二是在扩大租赁房源供给方面。
2016年国务院文件提到“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，2017年文件则提到“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房”。
这可能暗示，租赁可能成为未来商用房去库存的渠道之一，而改建商用房流入住房租赁市场或对未来的住宅开发投资需求造成一定的挤出。
三是在鼓励住房租赁消费方面。
2016年国务院文件首次提到“制定支持住房租赁消费的优惠政策措施”；
“落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续”；
“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。
最后一条或许就是多地出台“租购同权”政策的起源，但它并不等价于“租购同权”。
《居住证暂行条例》本来就规定非本地户籍承租人在满足一定条件的情况下可享受基本公共服务。
四是在土地政策支持方面。
2016年国务院文件强调将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，并采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。
2017年7月住房和城乡建设部发文进一步提出超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
8月28日国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发[2017]100号），并确立了13个试点城市。
推进这项试点将一举两得：
一方面促进集体土地资源优化配置；
另一方面为租赁住房建设腾出了大量的土地资源空间。
然而，这未必意味着未来几年住宅用地供给总量会有明显的上升。
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发[2017]100号）中明确要求：
“保证有序可控。
政府主导，审慎稳妥地推进试点。
项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。
”这就意味着，集体土地入市的规模仍将牢牢控制在政府手中。
综合来看，土地政策支持对房地产投资的影响还有待观察。
五是在金融政策支持方面。
2016年文件提出“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持”；
“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持”；
“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”和“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。
2017年住房和城乡建设部文件还提出“支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。
鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险”。
从这个意义上讲，当前我国住房租赁企业筹资更多依赖资产证券化似乎暂时仍不现实，融资可能还是不得不依赖政策的支持。
综上所述，国家出台的有关文件主要亮点在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给这两方面的具体措施，这些措施大多依赖于国有部门的引导和土地、金融等政策的支持。
而在刺激住房租赁需求和健全法律法规方面，政策还有待细化。
租售并举是房地产长效调控的政策之一，是深化住房制度改革，增加有效供给，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，解决住有所居的重要举措。
“租购同权”在中央层面实际上并没有特别新的提法，通过法律法规来明确和保障“租购同权”，无疑是住房市场突破性的进步，很值得期待。
但具体操作过程中存在的困难也需要充分估计，特别是需要与增加公共服务供应、户籍制度改革等措施相配套。
从中央和地方的文件看，住房租赁政策的突出特点之一是：
国有企业可能率先转型为住房租赁企业，借助一系列土地、金融支持政策，大规模筹集租赁房源。
这给经济带来三方面的影响。
第一，宏观杠杆的转移。
一部分住房不通过销售环节直接流入租赁市场，居民部门的杠杆率或有所下降。
根据BIS的统计，近年来我国居民部门杠杆率（居民部门贷款余额/名义GDP）呈持续上升趋势，截至2016年底达到44.8%。
第二，居民消费得到支撑。
一方面，为准备买房而过度储蓄的动机减弱可能提振居民的消费信心。
另一方面，住房租赁消费本来就是居民消费的重要组成部分。
2016年全年，我国城镇居民人均居住类支出约占人均全部消费支出的22%。
随着住房租赁服务平台的完善，这部分消费将被更完全地统计。
第三，对房地产投资来说喜忧参半。
积极的因素包括：
集体建设用地入市，新建租赁住房建设规模有望明显扩大；
企业从市场筹集租赁房源，其投入也计入固定资产投资。
而消极的因素包括：
公租房货币化保障比例上升，部分租赁需求或被存量房吸收；
商用房改建后转为租赁房，存量房源供给上升；
商品住宅用地供应或被挤出，供地结构调整导致土地购置费下降。
四、银行等金融机构融资创新与探索
长租公寓被视为未来的产业蓝海，要想取得快速稳健可持续发展，必须得到大量资本进入支持。
传统和最主要的融资模式，是PE/VC推动下的股权融资模式，目前很多资金来源于财富管理、资本投资、创业投资、天使投资等公司，但因为没有较好的退出渠道，股权融资的难度越来越大。
对传统商业银行来说，因为大多数长租公寓运营商没有物业产权，即没有抵押物，又缺乏信用支撑，平台租金收益也具有不确定性，获得银行融资难度很大。
部分长租公寓运营商因为主体差异和资产质地的不同，往往只能选择成本较高的融资方式，比如消费金融、小额贷款、互金、P2P、众筹、民间借贷等融资方法，其风险相对也比较高。
关于长租公寓+金融，不管是从运营方来说，还是从投资方来说，都是处在摸索创新的道路上，但是轻资产、重模式必然会成为一种趋势。
重要的是，通过金融和长租公寓的互惠合作，双方都有机会在这场住房租赁行业的变革中站稳脚跟，并一同把产业背后巨大的想象空间变为现实，双方共享的是一块巨大的蛋糕，以租房金融为切入点，一方面赚取的是利息，另一方面发展的是潜在客户。
从长远来看对零售业务、个人资产业务将产生深远的影响。
（一）获取客户的重要平台。
客户尤其是年轻客户不仅是银行拓展的主要群体，也是零售金融业务可持续发展的重要基础。
正如2012年以来，以第三方支付为代表的互联网金融呈现爆发式增长，对银行金融中介地位、支付结算、存贷业务产生巨大冲击。
同样随着长租公寓和金融的融合，将催生一种新型房屋资产管理公司，在互联网技术及共享经济时代下，一批高水准、拥有广大年轻团体资源的共享平台将应运而生，这些平台拥有庞大的用户、数据、流量、资产以及因为增值服务而产生的溢价空间。
他们将是未来银行金融机构的主要客户，通过对这些人的数据收集，打通上下游资源，可以掌握更多精准优质资源，也可以获得稳定的现金流，丰富零售业务的客户群和产品线。
（二）创新零售金融业务产品。
稳定持续的现金流是长租公寓运行的最大优势，在此基础上，银行与长租公寓运营商合作，可以设计创新租月贴现、租金分期、销售类分期、理财产品、租约证券化等一系列零售金融产品，一方面可以获得客户增加黏性；
另一方面可以增加服务收益。
其实无论采取哪种模式，在本质上都属于房租垫付和分期。
重要的是金融机构以直接或者间接的方式，掌控能够产生稳定现金流的资产或资产收益权为核心，帮助企业把未来的钱拿到今天来投资。
这些模式创新，极大地拓宽了长租公寓企业的融资渠道。
（三）影响个人资产结构。
伴随长租公寓政策和机制的完善，未来部分年轻客户租房将成为常态化，一定程度上将延缓或减少个人购房的需求，对个人住房贷款产生挤出效应。
但另一方面则会产生巨大的短期消费贷款需求，给消费贷款、信用分期创新发展带来较大空间。
当然，从目前银行现有金融产品实际情况看，结合长租公寓运营的模式和特点，经过组合创新可以从零售和法人两大类提供以下金融产品：
1.零售类金融类产品
（1）缴费类服务。
为运营商和租户构建快速支付通道，运营商通过工行电子银行进行收费平台的搭建，租户可选择使用手机银行、网上银行渠道和网银支付、工银e支付等认证的支付方式实现自助缴费。
（2）消费贷款。
与公寓运营商展开合作，以租户个人信用为基础，对其发放的用于支付房租及服务费用的贷款。
（3）租金分期。
直接面向租客，根据租客个人信用、支付租金记录情况，办理不同期限分期业务。
（4）房租分期。
重点面向运营商，与优质运营商合作，由运营商选择提供客户，银行一次性支付租客的全年房租给运营商，运营商每月支付部分利息，租客每个月向银行支付租金。
这一点或可以出现一定程度突破，特别是长期限的融资。
（5）理财产品。
以租金产生的现金流为标的，根据租金的收益期限分类打包，设计若干个不同期限的固定收益产品，对市场公开发行，期限越长，收益越高。
（6）租约证券化。
通过资本市场，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
2.法人类金融产品：
（1）长租公寓建设贷款。
针对开发企业独立开发的自有产权的长租公寓提供的建设贷款。
以房地产做抵押，未来可预测的租金流或综合收益作为还款来源。
（2）经营性公寓收益权贷款。
以现有正常运营的长租公寓在未来产生的持续、稳定的租金作为第一还款来源，为满足运营商资金需求提供的贷款。
（3）装修改造贷款。
以未来租金收益作为第一还款来源，为运营商装修、改造长租公寓提供的贷款。
根据平台实力及持有物业的性质，可以采取信用、抵押等方式。
（4）供应链融资。
针对运营商日常运营中的上游客户（家具、家电、装修供应商）大额订单、采购提供的短期融资业务。
（5）代理债权投资。
通过发行理财计划或代理销售合作机构产品，募集的资金以债权形式直接或间接投资于运营商户，用于项目建设、装修改造、经营周转及其他合法用途，以其租金收益、综合经营等产生的合法收入偿付代理投资本金和收益的非标准化代理投资业务。
（6）代理股权投资。
通过发行理财计划或代理销售合作机构产品，募集的资金通过合作机构设立的投资工具最终投资于运营商企业股权或上市运营商非公开发行股权，未来以企业上市、市场上股权或投资工具转让、保障退出方受让股权等方式实现退出的非标准化代理投资业务。
（7）长租投资基金。
由公寓运营商与基金合伙人共同发起“**公寓基金”，根据基础资产标的将基金份额发行给LP（合伙人）投资人，公寓运营商向基金LP支付租金回报，根据股权回购协议到期回购股权。
（8）融资租赁。
公寓运营商与上游家具厂家、
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