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第八章效益分析29
8.1销售收入、销售税金及附加估算29
8.2经营成本及费用估算30
第九章项目风险及防范措施31
9.1市场风险31
9.2筹资风险31
9.3销售不确定性风险31
9.4项目开发的风险32
9.5成本控制的风险32
第十章结论及建议33
10.1结论33
10.2建议33
第1章概论
1.1项目名称
大荔县同洲湖现代广场项目。
1.2项目地点
位于大荔县同洲湖向东50米。
1.3项目性质
新建。
1.4项目承办单位
大荔县民政局。
1.5项目负责人
。
1.6区域特点：
1.3.1自然与交通条件：
场地西接同洲湖景区，南邻景区堤坝路，5公里环湖自行车绿道，景色怡人。
有一条南接同洲湖景区北达大荔高铁站的公交车，方便游客往返。
1.3.2商业价值：
此处是一个集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门，对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。
1.7建设规模：
项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：
1.4.1一期工程：
包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四五层为4.5m。
1.4.2二期工程：
包括锦绣花园和青少年活动中心二部分
①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。
一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。
②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。
1.4.3三期工程：
为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。
现代广场建设规模
用途
层数
建筑面积（㎡）
备注
第一期工程
55704.42㎡
1
现代商业广场
商场
主体5层
局部7层
51042.67㎡
2
地下车库
车库
1层
4661.75㎡
车位105个
第二期工程
27061.37
青少年活动中心
科教
6层
6675.89㎡
锦绣花园
住宅
高层26层
小高层12层
20385.48㎡
第三期工程
12000.00㎡
总计
94765.79
1.8可行性研究范围
本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。
第三期工程未列入本可研范围。
1.9项目估算总投资额：
人民币30718.24万元，其中土地费用5402万元，工程费用20516.78万元，电梯设备费1050万元，相关报建费用
万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
总用地面积
㎡
41302.20
总建筑面积
3
建筑密度
%
28．53％
4
容积率
2.28
5
总投资额
万元
20718.24
6
销售收入
7
销售税金及附加
1644.28
8
所得税
2140
9
净利润
4344.84
10
投资利润率
20.97%
11
投资利税率
39.24%
12
建设期
年
第二章项目市场分析
2.1大荔县经济发展趋势分析
2.1.1国民经济社会发展计划、和总体规划
通过陕西省级评审。
在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。
到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；
到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。
2020年，形成完整的市域城镇体系。
2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。
2.1.2项目所在地城市化进程规划情况
大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。
广场位于同洲湖东段，增强了综合服务性，该地区为中高等强度开发。
2.2大荔县房地产发展概况
2.2.1房地产市场需求情况
从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。
（1）商品住宅开发情况分析
2003年同期增长9.7％；
2004年首季，商品住宅竣工面积为407900平方米，相较2003年同期减少9.4％。
（2）商品住宅销售情况分析
2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；
2004年首季，商品住宅销售面积171800平方米，相较2003年同期下降0.2％。
2.2.2未来几年发展趋势
近6年，大荔县房地产一直保持了较快的发展速度。
但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。
在国家宏观调控加强的大环境下，大荔县房地产市场未来几年的发展情况，我们从两方面加以分析。
（1）、从基本情况看
①、投资继续了高位运行态势。
今年1-5月，大荔县房地产开发完成2.85亿元，同比增长59.6%，增速有减缓，同比下降22.4个百分点。
开发投资中住宅完成1.7亿元，下降1.3%；
写字楼完成0.05亿元，下降42.3%；
商业营业用房完成1.2亿元，增长2.14倍；
其他用房完成1.8亿元，增长1.5倍。
②、非国有投资依然强劲。
今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。
从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资1.6个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成1.5亿和0.6亿，占总量的36%和11%。
国有企业完成0.16亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少10个百分点。
③、新开工项目规模提高。
前5月，累计16家开发企业有新项目上马，计划投资规模达5.3亿元，大大超过去年同期11家开发企业，计划投资2.3亿元的规模。
截止5月底，新开工项目进展顺利，完成投资2.9亿元，占完成总量的一半，比上年同期多出1.3亿元。
④、商业地产开发进入高潮。
今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。
而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。
特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。
1-5月,商业营业用房施工面积达24.1万平方米。
增长1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；
写字楼施工面积2.3万平方米，增长60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%。
掀起了大荔县商业开发的高潮。
⑤、房地产市场活跃依然。
在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，大荔县房地产市场价格总体呈上升趋势。
其一是商品房销售价格上涨5.7%，其中普通住宅上涨10.2%，豪华住宅上涨1.1%；
其二是私有住房交易上涨10.8%；
其三是房屋租赁价格上涨1.2%。
非住宅类写字楼及其他用房保持了去年同期水平；
商业营业用房价格上涨1.2%。
⑥、多数商家看好开发形势。
从一季度的调查样本显示，大荔县房地产景气指数处在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。
其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；
房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。
从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。
那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。
（2）、从政策影响看
房地产投资在大荔县固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。
，但对于投资的拉动意义重大。
他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。
目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到大荔县地产市场。
①、征地拆迁影响：
中央强调不允许占用一亩基本农田。
上收县级以下土地审批权限。
堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。
土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。
今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，大荔县贯彻落实毫不含糊。
一是征土地补偿费用3个月内支付率100%；
二是征地补偿清欠无拖欠情况；
三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。
②、立项规划影响：
坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。
目前大荔县开发项目中暂时末有明显违规现象。
因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。
③、资金来源影响：
银根紧缩给供需两方带来影响。
开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；
购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。
在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。
从大荔县房地产开发资金到位情况看，房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。
5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。
面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。
（3）、从销售情况看：
目前销售和空置面积一降一升，就颇受人们关注。
一是销售下降。
截止5月底，大荔县商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积36.5万平方米，同比增长1.9倍；
二是空置上升。
从空置时间上看，一年内占73%；
在一年至三年内的占26%；
三年以上仅占1.3%。
空置类型以住宅居多，占67%。
空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。
乐观的是今年大荔县以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。
（4）、趋势判断
随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点：
①、城镇居民住房需求十分强劲。
当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。
陕西省统计局最新统计资料表明，城镇有66.2%的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境、卫生、物业管理差；
住房消费占城镇居民消费支出的第二位，30.2%的居民有购房意向。
陕西省城镇居民人均使用购房贷款597元，与全国城镇人均使用购房贷款2010元相比，还有一定距离。
只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进一步扩大住房消费完全可以实现。
②、产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。
住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。
2002年陕西省房地产开发完成投资150.9亿元，占固定资产投资的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分别低于全国平均水平6.7个百分点和4.2个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是陕西省经济发展的客观需要。
③、启动汽车消费将促进住房消费。
截止6月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长140%，成为金融机构新的信贷增长点。
随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄、拥挤，更加向往宽敞、优美、现代的居住空间，住房更新换代加快。
全省个人购房消费贷款余额比年初增长29%，高于去年同期增长速度6.3个百分点。
2.3区域市场分析
1、现代广场位于洛河大荔城区南郊，地价较中心地区低。
相应的商业和其他配套环境基础一般，该区尚无房地产开发。
可以预计在未来的两年内同洲湖景区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又一沸点。
2、该区目前基本上商业发展方向以自主经营为主，没有大规模的零售商场及专业市场，很有开发前景。
2.4项目利弊分析
2.4.1优势
（1）、区位优势：
大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。
（2）、交通优势：
（3）、景观优势：
同洲湖景区设施齐全，1000亩湖面蓄水工程以及环湖自行车绿道、环湖电瓶车道、六角亭、橡胶坝、亲水平台、停车场等配套工程，中国红标志性景区大门、环湖步道、福寿康宁桥、儿童乐园、综合性健身区、中心广场、音乐喷泉、文化栈桥、管理设施、荷花池、码头、雕塑工艺品、生态卫生间、环湖灯带、中隔堤、北大堤石台阶、弱电、音乐草坪灯等成为集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门、大荔新景点。
（4）、政策优势：
大荔县同洲湖景区已经建成营业，县委县政府对此高度重视，而且群众反映很好，每天前往同洲湖景区游玩的游客络绎不绝，这给本项目提供一个很好的基础和平台，县委县政府一定会充分考虑，给予最大限度的政策支持。
2.4.2劣势
（1）、位于大荔县城南郊，距离城中心较远。
（2）、西段同洲湖景区较长，使本项目与建设广场空间延伸受到限制。
2.4.3机会
（1）.本项目居住规模人口数约2000人，加上周边学校，流动人群以及附近小区居住人群，给经商环境带来充足人气。
（2）.本项目的启动在吸引新星客户分流的同时也将吸引其他区域居民前往；
本项目的青少年素质培训基地功能，给广大青少年提供了一个多元的舞台，同时也给商家带来勃勃商机。
（3）.发展商别具匠心的建筑风格，造就一个宜商宜居，集休闲，娱乐，观赏等多功能为一体的商住胜地，将大大吸引市民前来购物。
（4）.周边楼盘开发的成功带动了整个区域市场的盘活，区域高尚人文居住板块正形成。
第三章项目定位及销售预测
3.1项目定位
3.1.1项目市场定位
定位一：
地标—同洲湖景区特色商住项目
定位二：
城市的形象窗口－大荔商业形象的典型代表
3.1.1功能定位
（1）、商业部分功能定位
现代广场由于地处建设广场，交通便利，我们初步考虑功能定位以社区型商场为主，主要是为本案及周边居民服务。
可引进：
大型超市，电器商城、大型美容院、健身娱乐城、乒乓球馆、餐饮、茶餐吧等。
（2）、住宅部分
本案锦绣花园产品形态为电梯房，目标客户群及户型配比定位如下。
户型
面积（平米）
目标消费者
户型配比
四室两厅
155平米
私营业主企业技术管理人员
30%
三室两厅
120－130平米
企业技术管理人员私营业主
50%
两室两厅
80－100平米
偏向城市生活的服务性行业人员
10%
顶层复式五室两厅
200－220平米
私营业主政府从业人员
（3）、青少年活动中心：
在当今多元时代构想的发展战略，必须有一个高度综合的“一以贯之”的教育理念，作为整合“多元”的纲领，所以我们建议设置：
青少年艺术团，合唱团，舞蹈团，电子琴乐团，美术学校，天文俱乐部，艺术体操队，文学，外语等空间场所。
同时为了解决小区居民小孩入学，建议设置一个幼儿园。
可采取买断或者联营运作方式进行。
3.2销售情况预测
项目预计2015年4月份开始动工，12月份左右即可拿到预售许可证开始对外销售。
住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，估计销售难度不大，保守估计在今年年底预定率将达到20％，2016年上半年销售率将达到60％，余下40％在现房出来，交付使用之时将陆续销售完毕。
商业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，临街商铺估计在年底即可销售一空，内圈商铺在2016年上半年（五月份）力争完成60％的销售率，剩下部分预计在现房出来，商业氛围逐步显现之时得到良好销售。
3.3销售价格预测
3.3.1商业部分
现代广场商场部分的销售价格，以其他楼盘作为比较实例，依据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正得出一层商铺的平均售价，再依据其他楼层商铺与一层商铺的商业关系，评估出其他楼层商铺的平均售价，最后假定各楼层建筑面积相同，得出东方商业广场的平均售价。
详细计算过程见附件。
现代广场商铺销售价格
垂直递减比例
平均售价计算值（元㎡）
平均售价取定值（元㎡）
一层
9512
9500
二层
0.6
5707
5500
三层
0.7
3995
4000
四层
0.8
3196
3000
五层
2557
2500
整体平均售价取定值（元㎡）
4900
3.3.2住宅部分
根据本项目与其他楼盘在位置、周边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观、社区素质、发展商实力及信誉、户型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。
最终估算价格锦绣花园住宅销售均价初步确定为3750元平方米。
第四章项目的工程技术方案
4.1总平面及建筑方案
本项目现代广场商业部分5层，锦绣花园高层部分为26层，小高层部分为12层，青少年活动中心为6层，总建筑面积82765.8㎡。
商场部分主入口正对广场，在大厦主入口处、内街及中间广场布置绿化、水池等室外景观设施，在长江路路侧设置次入口；
锦绣花园出入口设在西面，与商场部分人流分开，现代广场四周设置环形通道，地下车库出入口分别设在东面和西面。
本项目是一个集商场、餐饮、娱乐、住宅、科教等功能为一体的配套齐全的标志性建筑，平面布置合理，功能分区明确清晰，建筑整体外观设计简洁明快、富有现代感。
4.2结构
4.2.1商场部分
采用柱网为8.4m×
8.4m的钢筋混凝土框架结构。
4.2.2锦绣花园结构
26层部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，12层高层采用钢筋混凝土框架结构。
4.3供配电工程
本项目总建筑面积为82765.8㎡，按70VA㎡的电力容量计算，本项目需设置6000KVA的变压器及与之配套的低压配电系统。
4.4给排水工程
4.4.1给水
本项目设1路水源，进水管径为DN200铸铁给水管。
供水方式采用分区给水方式，低层部分由市政给水管网直接供水；
高层积小高层部分由地下储水池通过加压水泵提升到屋顶水箱供水。
本项目在地下室设一容量为600m3贮水池，在屋顶设容积约50m3的水箱，设2台扬程达100m的生活水泵（一用一备）向屋顶水箱供水。
室外管网采用铸铁给水管，室内给水管采用PP-R塑料管。
给水：
采用一户一表制。
4.4.2排水
室内排水管网采用UPVC塑料管，室外排水管采用钢筋混凝土管。
厨房废水和卫生间污水经化类池排入城市污水管。
所有屋面排水管均采用内排水方式排入室外雨水管网。
4.4.3消防
本项目设室内消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警及联动系统
4.5人防
本项目需按地面以上总建筑面积的2%建造人防地下室。
4.6弱电工程
本大厦弱电线路有有线电视、宽带网、电话、电视监控等。
4.7主要设备设施
4.7.1冷暖空调和通风系统：
商场部分根据设计要求采用以电为能源的品牌空调主机，同时设置通风系统；
4.7.2防盗和监控系统；
4.7.3电梯：
商场每层设自动扶梯二组上、下自动扶梯，一台2吨货梯，两台观光电梯（1吨）。
4.8交通与停车
本项目车辆停放考虑地上与地下停放相结合的方式。
地下停车场设在一层地下室，可停放车辆105辆；
地面停车主要包括商场前临街广场、住宅前停车坪和一层架空层、商场与青少年活动中心之间的内广场，共计可停放车辆约60辆。
4.9环境保护
优越的自然环境是本项目的最大优势和买点，在项目开发过程中应制定有效的环境保护措施，有效保护这一自然资源。
4.9.1施工中的环境保护
本项目施工过程中机械设备噪音及施工中的粉尘对周围环境会造成污染。
因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人。
对粉尘拟采用喷水除尘。
建筑垃圾及时清理、文明施工。
4.9.2使用中的环保
室内卫生间采用污、废水分流排放系统，排水系统均设置专用通气立管。
污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管道。
厨房油烟废气采取油烟净化处理。
商场和住宅的垃圾应及时清理，实行垃圾袋装化。
4.9.3环境景观改造
商场、住宅竣工后应进行周围道路园林景观工程建设，营造一个美丽、舒适的购物、休闲、居住环境。
对现有山林植被进行取舍和修整。
在上山坡道旁依山就势，营建跌水瀑布景观，增强环境的灵气。
在适当位置建造园林景观小品，起画龙点睛的作用。
根据植物分布情况将后山划分木兰园、竹园、桂花园等花卉园区。
第五章项目管理与建设进度计划
5.1项目运作模式
5.1.1组织机构
该项目由陕西信达房地产开发有限公司进行整个项目的全程管理和运作。
5.1.2项目总投资额约为3.07亿元人民币
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