物业管理方案(精选10篇)文档格式.docx
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等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、物业企业办公费用；
7、物业企业固定资产折旧费；
8、法定税金；
9、企业利润。
物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。
收费资料和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》执行。
入住管理在办理业主及使用人入住手续时，供给方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。
1、管理资料：
准备业主及使用人收房所需资料；
为收房手续供给一条龙服务；
按收房流程办理领房手续：
1）根据业主及使用人持入住通知单和各类必备，发放交房资料；
2）收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用；
3）陪同业主验房；
4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验房表》，将所有问题提交开发商，并督促解决。
2、管理措施：
制定入住方案，准备各有关所需资料；
按照收房程序，安排工作流程；
策划业主及使用人入住现场布置方案；
按规定办理业主及使用人的入住手续。
档案资料管理加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
工程档案：
从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；
业主档案：
所有业主及使用人的租房合同，业主及使用人的基本情景登记表、装修表等有关的登记表等；
财务档案：
逐年构成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
文件档案：
有关物业管理法规政策、公司文件等；
管理资料：
绿化资料、日常巡查记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
制定档案制度，并严格执行；
专人管理，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的保密，保守秘密；
科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
房屋及公共设施设备管理房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。
房屋公共部位管理：
根据现状，分别制定不一样管理计划，确保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
3）装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
B、空置房：
1）定期到空置房查看、通风；
2）对房屋和设施定期检查，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
C、公共用房做好公共用房的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
设备设施维护：
1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查；
3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情景时可采取停水停电等措施防止危害扩大；
对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；
采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。
绿化保洁管理绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。
绿化养护：
绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
1）根据气候，给花木适量浇水；
2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
3）制定预防措施，防治病虫害；
4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；
清洁卫生：
经过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
1）楼层公共区域每一天清扫；
2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每一天清洁。
3）每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒；
4）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
落实三查，加强日常监督检查；
治安管理运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要资料，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
常规防范：
采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。
A、门岗的任务：
1）维护出入口的交通秩序，车辆按有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；
2）对外来车辆和人员进行验证、登记；
3）严禁携带危险物品进入小区；
4）为业主供给便利性服务。
B、巡逻岗的任务：
1）按规定路线巡视检查，不留死角；
2）巡查车辆停放情景，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范；
4）对小区及楼宇安全、防火检查；
5）对装修户的安全检查；
6）防范和协助公安部门处理各类治安案件；
技术防范：
应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保安全。
1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。
2）值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。
实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作职责心；
强化内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；
加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；
严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量；
监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
消防管理消防管理是物业安全管理的重点，所以要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织；
做好消防监控中心的管理；
做好消防设施、器材的管理；
坚持消防通道的畅通；
加强装修期间的消防安全管理；
严禁违章燃放烟花爆竹；
严禁携带、储藏易燃易爆物品；
防止电器短路等引发火灾因素。
制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；
制订消防事故处理预案，防患于未然；
建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习；
定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
制止任何违反消防安全的行为；
进取开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；
发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
以上是我公司拟对xx项目的实施的物业管理方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。
其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量！
物业管理方案：
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护房屋A。
房屋完好率达98%以上；
B。
房屋零修、急修及时率92%以上；
C。
房屋零修工程合格率98%以上；
D。
外观良好、整洁、无缺损现象；
E。
房屋装修贴合管理规定。
协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
环卫设施完好无损。
道路畅通，路面平整。
消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
安全护卫人员24小时巡查；
小区24小时监控；
交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。
小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
修剪及时，整齐美观；
绿化品味高，有较高观赏价值；
小区内全方位持续清洁；
房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；
环卫设施整洁；
无乱贴、乱挂、乱划现象；
噪音等贴合环境标准。
4、收费管理服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；
物业管理收费实行明码标价；
用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；
建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；
模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
业主意见反馈满意率90%以上。
5、相关条件硬件环境
A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现
象；
B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；
C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；
D、停车场分类；
E、有集中监控设备；
F、有生活服务配套设施；
G、有教育、文体活动及商务服务设施；
二、物业管理公司带给的服务项目
1、便民服务清洗空调过滤网；
室内清洁；
检修电器；
修理家具配件；
安装、更换配件；
修理，开关、插座、电话盒等；
修理、更换门铃、门锁、信箱锁；
修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；
修理、更换水龙头、水阀及各类软管；
修理洗手盆、下水管及抽水马桶；
代办缴纳电费；
代办缴纳电话费；
代办电话开户；
代办有线电视开户；
2、商务服务代办收订报纸杂志、邮递；
代订车、船、机票；
中英文打字、传真；
电话留言服务；
3、社区娱乐、文化活动服务棋类；
牌类；
球类；
健身活动；
书刊阅览；
欢庆节日；
义务服务活动。
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
档案管理规范，资料齐全；
用心使用新技术，广泛使用计算机管理。
结构及外观：
1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；
2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；
3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。
阳台及门窗：
1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；
2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；
3、严禁改动入户门、门套；
4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；
5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。
管道：
1、严禁改动厨房、卫生间的排水管道；
2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；
3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；
4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。
厨房及卫生间：
1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；
2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；
3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；
4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；
5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；
6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。
智能设施及管线：
严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。
空调：
1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；
2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；
3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。
为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；
对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。
2、新建住宅小区推行招投标率到达100；
20XX年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。
范围：
对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。
根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作资料完善我市物业管理地方性规章建设。
依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
全力解决开发建设遗留问题。
开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。
并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。
异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。
同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。
要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县房产行政主管部门的批准下能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。
同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。
并且，及时签订《物业服务合同》和《业主公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。
在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。
同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业
管理水平。
建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情景，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。
督促物业企业按照《合同》约定的标准供给质价相符的服务，提高管理服务水平。
同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上岗。
异常是要对物业管理企业经理以及项目经理进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，进取引导业主正确行使权力和履行义务。
根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主进入业主委员会。
规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
建立市、区、街道、社区职责明确职责体系。
对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；
对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。
逐步构成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。
各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的职责，为物业管理创造良好的环境。
采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。
制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：
邢凯副组长：
王铁成员单位：
市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。
各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持条块结合、区域负
责的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；
市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；
各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；
各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。
各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：
物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。
一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；
二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；
三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，进取组织整改，到达合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的
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