商业业态承租水平及租金回报率计算方法Word文档下载推荐.docx

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在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达45.1元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一线城市购物中心租金水平

总结：

根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，到达94%。

二线城市购物中心租金水平

三线城市购物中心租金水平

一二三线城市租金水平分析总结

二、租金回报率计算方法

1、售后返租回报率计算方法

〔1〕分析经济条件

租期时间为8、10年计

选定二层作为面积来计算〔两层面积为7000㎡计〕

假设购物中心两层全部公开出售，并且到达100%的销售率

〔2〕租金计算

根据制定假设条件的原那么及两个假设条件，不管给商铺的租金以及售价如何，一定要保证开展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额

以上公式用数字表示为：

销售均价×

7000－销售均价×

7000×

8%×

租期＋月租金×

12×

租期－销售均价×

3%＝均价×

7000〔其中销售均价和租金为未知，其他条件为，均价指市场推导出的市场均价〕

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格。

如：

一层

二层

销售均价

2.4万元/㎡

1.2万元/㎡

整体均价

1.8万元/㎡

（3）计算方法 

根据前面局部表格的计算数据说明：

按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开场，按照每年12%递增。

计算过程如下：

第一种：

按8年租期算

将数据带入到公式中，得到：

10000－销售均价×

10000×

8＋月租金×

3＋{月租金×

〔1+12%〕[1－〔1＋12%〕5]}/[1－〔1＋12%〕]－销售均价×

2.5%＝22500×

10000得出销售均价与月租金的关系方程式：

销售均价＝53731－361×

月租金

按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，那么得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金到达某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证开展商能够得到纯销售额。

〔二层均价按照2：

1的比例计算。

〕

计算结果

由以上递增方式得出：

每年租金表〔元/㎡〕：

第二种：

按10年租期算

计算方法同上，那么计算结果为：

说明：

表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。

当租金到达80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，开展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，那么需贴补的金额也要相应增加当租金到达90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，开展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，开展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

从两个计算结果比拟看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及开展商需贴补的金额，当租期为10年，租金到达80元/平方米时，销售价格比拟接近市场水平。

2、产权式商铺租金回报率计算方法

一般产权式商铺定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：

某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以承受的。

但是以上100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进展平均推算。

这里可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：

3、全部持有租金回报率计算方法

案例：

凯德MALL•XX湾

凯德MALL·

XX湾一商铺为例：

商场提供装修补贴2800元/平方米，装修补贴共计2800元×

203平方米=568400元：

合约期根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%：

各商场业绩比拟：

根据以上参数，以主商圈商场最低月销售平效80%作为第一年保守业绩预估，那么提成租金收入预计：

根据以上营业假设可得出：

第一年装修补贴返还50%,即284200元

保守估计第二年营业额未到达600万元，那么在2年合约期，凯德实际付出装修补贴284200元

2年期固定租金收益为48.04万元，低于提成租金收益

2年凯德的实际收益为：

提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元

注：

本专题租金采集于2015年2月，因租金随着市场变化存在不可控因素，仅供参考