商务活动策划的种类Word文档下载推荐.docx

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（1）制度原则

1、权力是中心2、利益是核心3、划小核算单位

4、制度也有辈分之分5、粗与细6、会议制度

7、制约与程序

（2）组织机构

1、董事会2、经理办公室3、行政办公室4、财务部5、下属企业（3）工资与职工待遇

、工资刚性2、分钱还是分物3、工资含量4、办公费1

（4）其他计划

1、短期计划2、中长期计划3、美味不可多用4、管理出效益策划人的知识结构

一、哲学知识

（1）思维体操

（2）联想器（3）多面镜

二、商务概念

（1）商务理论概念

（2）宏观经济最新解释概念（3）微观经济最新解释概念

三、社会结构知识

（1）政府与政治

（2）教育与学校（3）宗教与民政等等四、行业结构知识

1、基础型行业2、主干型行业3、新兴行业

五、法律与政策知识

1、基础类2、专业类3、本业类

六、项目分析技术

七、经营管理技术

1、加盟连锁制2、矩阵管理式3、股份合作制度策划模式

策划人具备的十种素质

、学以致用2、入木三分3、因势利导4、举一反三5、一触即发1

6、全心投入7、百折不挠8、经验老道9、博闻强记10引人入胜

策划十种方法

1、移植法2、重点法3、逆向法4、铺垫法5功能组合法6、分解招商法7、瞬间补缺法8、王牌创造法9、顺势取利法10以利换为

法

项目策划知识

房地产市场调查与研究

一、市场调查的重要性

二、市场调查的主要类型

A、服务于房地产投资方向决策的市场调研

（1）、宏观环境调查研究

1、政策法规

2、房产经济指数

3、城市规划

4、区域人口特征

（2）房产产品调查研究

1、在售楼盘资料统计

2、区域市场分析

3、新盘汇总分析

置业消费者需求趋势调查研究（3）

（4）品牌调查研究

B、服务于房地产项目于运作的市场调研

（1）项目定位调查研究

1、置业消费需求研究

2、竞争楼盘研究

（2）产品测试调查研究

1、社区配套设施与功能需求测试2、建筑类型与容积率之间的匹配关系3、房屋格局、面积与各功能区的分割4、对精装修的意见与个性化实施5、朝向、采光与居室功能之间的关系6、特定需求的价格定位研究

C、服务于市场推广与销售的市场调研1、楼盘媒体宣传分析（1在售项目进行统计2主要媒体投放量进行统计）

2、销售现场调查

3、业主满意度调查

三、房地产市场调查的主要形式

A、访问法

、答卷法2、谈话法3、电话法1

B、观察法

1、直接观察法2、实际痕迹测量法3、行为记录法C、实验法

1、主要是了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎2、了解物业价格能否被市场所接受。

四、房地产市场调查的步骤和程序

（1）初步调查

1、情况分析

2、预备调查

3、决定研究范围

（2）决定收集资料的方法

1、次级资料的来源

a政府机关、金融机构所统计公布的资料。

如各级政府公报、银行结汇统

计;

b同业工会、商会等职业团体，如房地产协会所公布的资料;

c市场研究机构所公布的资料;

d广告代理商几各种广告媒体所发布的资料;

e国内外大学的出版物;

f公司本身拥有的各种资料。

2、资料的收集方法

访问法观察法实验法

3、设计调查表

4、选样

消费者地域的确定

消费者人数的确定（随机抽样法、计划抽样法、分层抽样法）

5、现场调查

6、资料整理与分析

7、撰写和提交调查报告

客观、真实、准确反映调查成果

报告内容简明、重点突出

文字精练、用语中肯

结论和建议应表达清晰，可归纳为要点报告后应附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用。

五、调查问卷设计

1、开头、正文和结尾

1、开头有问候语、填表说明和问卷编号

3、问卷的正文一般包括资料收集、被调查者的基本情况两个部分问卷的结尾可以设置开放题、征询被调查者的意见、感受、或是记录调查

情况，也可以是感谢语～

房地产项目的市场细分与市场定位

1.房地产项目定位的准则

A、受众导向原则

1、如何将定位信息有效的传达到消费者脑中

2、定位信息是否与消费者需要向吻合

B、差别原则

1、楼宇质量2、建筑风格3、交通4、价格水平5、物业管理C、贯穿全局的准则

1.房地产项目的市场细分

a）市场细分的涵义及作用

1、有利于选择目标和制定市场营销策略

2、有利于发掘市场机会、开拓新市场

3、有利于集中人力物力投入目标市场

4、有利于企业提高经济效益

b）人口细分的基本变量

1、人口细分2、家庭细分3、地区细分4、心理细分5、行为细分

2.目标市场的选择

a）总量分析

1、需求量2、供求量3、房屋空置率

需求特征分析b）

1、住房楼盘2、有保障楼盘3、完善的楼盘4、人居概念楼盘5、主题楼盘

c）竞争状况分析

（1）识别主要的竞争对手

i.商圈辐射范围内的（2-3公里范围内）房地产项目ii.价格相差（10%-15%）之间的其他现卖或潜在项目iii.本城区最好卖的排名前20位项目

iv.知名发展商在售或即售的项目

（2）了解自己的对手盘

d）企业自身资源匹配研究

i.企业经营目标

ii.土地条件

iii.公司的实力以及擅长开发的类型

资源优势规模优势产品优势品牌优势

3.塑造产品差别化的途径

a）质量优势b）价格优势c）服务优势d）复合功能优势

4.房地产市场定位策略

a）填补定位b）逼强定位c）迎头定位d）重新定位房地产产品规划

产品规划概述

一、产品规划的构成

i."

体"

是指单一空间的房型设计和室内功能规划，以及有其延伸至整个大

楼或小区的面积配套、外观造型和总体功能归划。

ii."

用"

是指整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的

全面配置

二、房产品产品规划的策略

1、产品规划应该和目标客群定位相吻合2、产品规划还应该顺应和引导消费时尚3、产品规划应该兼顾实际销售的需要，注意恰当应对。

住宅小区的规划与设计

一、住区空间应合理化、科学化

二、住区的建筑设计应内涵丰富、突出特色三、努力建设住区的生态环境系统

四、美化住区景观系统，建设"

山水住区"

五、交通道路应合理分流、减少对居住的影响。

建筑风格的设计

一、建筑风格的重要性

1、美观2、识别

二、建筑风格的类型

、欧陆风格1

2、岭南风格

3、地中海式风格

4、澳洲风格

5、新加坡风格

6、美国风格

三、建筑风格的发展趋势

有景借景，无景造景

四、风格设计存在的问题

抄袭、跟风现象较严重

房地产项目景观设计

一、住区园林应力求创新各居特色二、住区山水园林景观和植物花草有层次、丰富多样

三、住区园林应与方便人际交往想结合四、利用改造自然景观与人造山水景观相结合

五、发展立体绿化营造空中景观

六、住区绿化与体育活动场地相结合

七、住区应力求美、静、洁、净

八、住宅绿化应合理控制成本，减轻居民负担九、居住环境的优化，必须有丰富社区文化抵掌户型的设计

一、户型设计的基本流程

1、进行市场调查，了解市场需求

2、确定户型大小

3、配置户型类别

4、户型类别分布

5、进行功能分区

6、进行户型布局（客户年轻化、社区设置会所）7、确定户型构成（户型不宜过杂、战线不宜拉长，主力户型差异不过大，

具体的户型构成比例，应以客户群细分来确定）二、户型设计的要素

1、客厅2、主卧3、厨房4、餐厅5、洗手间6、阳台7、家居风水

小区会所的设计

一、会所的内涵

会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施

二、会所的功能

1、彰显楼盘个性风格与特色

2、为业主提供了许多服务和方便

三、如何利用好会所

经济、实用，注重功能的设置

四、会所的种类

1、花园式会所2、儿童会所3、健身休闲会所4、文化会所5、健康保健会所6、女子会所7、共享式会所8、所连锁会所

小区智能化的设计

一、住宅小区智能化的概念

二、住宅小区智能系统的基本功能要求

1、安全防卫

2、物业管理与服务

3、信息网络与布线

4、家庭智能化

三、住宅小区智能系统分级发展

1、基本型（低）2、普及型（中）3、发展型（高）四、智能系统基本技术要求

1、先进性2、成熟可靠性3、开放和兼容性4、开放性生态住宅的设计

一、生态住宅的核心思想1、舒适性:

生态住宅的基础2、健康:

生态住宅的理想、高效;

生态住宅的核心内容3

4、美观:

生态住宅的完美境界二、生态住宅的设计原则1、生态化2、以人为本3、因地制宜4、整体设计

三、生态住宅的技术策略1、建筑主体节能

2、常规能源的优化利用

3、可再生能源的开发与利用4、水的循环和利用与中水处理5、材料与资源的有效利用6、室外环境设计

复合房地产产品规划

一、教育房地产开发模式二、房地产开发中搞好教育规划1、教育定位2、名校的选择3、学校资源的综合利用

三、旅游房地产的类型

1、开发商利用旅游开发区、旅游景区等优越的自然条件开发的项目。

（景

区住宅、海景住宅、风景名胜渡假村、民俗渡假村）

2、高尔夫、等山、滑雪运动度假村。

3、旅游（休闲）培训基地，国际休闲度假中心4、时权酒店

5、时值度假型酒店

6、分时度假系统

7、产权酒店

四、体育房产

五、音乐房产

房地产价格策略

定价的程序和步骤

1、选择定价目标

2、选择定价策略

3、选择定价方法

4、决定楼盘的平均单价

5、决定楼层垂直差价

6、决定楼盘水平差价

7、选择楼盘付款方式

8、选择楼盘调价策略

地产定价目标

一、利润最大化

二、市场占有率最大化

三、树立良好的企业形象四、加速资金周转

定价策略

一、房地产静态定价策略1、银子卖出金子价

2、金子只卖出银子价

3、金是金银是银一定要卖个实价4、看上去是金子却卖银子价二、房地产动态定价策略1、低开高走

2、高开低走（撇脂策略）3、稳定价格策略

定价方法

1、成本导向定价法

按开发成本和人为定的利润比率确定价格。

依据不同的财务模型分类:

1、固定成本加法2、变动成本法

3、盈亏平衡法4、目标利润法2、竞争导向定价法

3、需求导向定价法

房地产均价的确定

一、评估得分法

二、最大假想竞争比较法房地产的垂直价差

一、住宅层垂直价差的确定二、影响垂直价差幅度的因素房地产水平价差

一、影响水平价差的因素1、朝向2、采光3、私密性4、景观5、格局

房地产付款方式

一、一次性付款

二、银行按揭

三、分期付款

房地产价格调整策略

一、调价前提

1、面临强大的竞争压力

2、楼盘成本费用发生改变3、产品需求出现变动4、销售中的心理变动、营销策略的改变5

二、调价的时机

调价时机的标准，一是销售期，二是销售率

三、直接的价格调整1、基价调整

2、差价系数的调整四、付款方式的调整1、价格折扣

2、延期付款

3、装修款抵首付

4、减免一定期限的供款房地产营销策略

营销渠道策略

1、自产自销

3、中介代理商销售4、房地产展会销售

5、房地产拍卖销售房地产广告策略

一、广告的特点

a信息量大b广告时间性强，要求立竿见影c区域性强

二、广告费用预算

三、房地产广告媒体类别四、广告媒体运用策略1、单个媒体运用策略2、组合媒介运用策略3、广告投放时机策略4、广告节奏控制策略公共关系策略

一、公关活动的作用二、公关活动操作的要点1、公关活动形式的选择2、公关活动时机的选择销售促进策略

一、SP销售促进

二、销售促进策略

三、网上营销

现场包装策略

一、入住工地前期阶段的楼盘包装策略

二、施工阶段的楼盘包装策略三、预售阶段楼盘包装策略四、收尾阶段包装策略五、售楼处的布置

1、位置的选择

2、形式的确定

3、售楼处建筑外观设计4、室外硬件包装

5、室内硬件包装

6、室内软件包装

房地产尾房销售策略

一、尾房产生的原因

1、经济形势和市场环境的变化2、开发定位的失误

3、广告传播错位

4、销售计划失控

5、竞争对手打压

6、因纠纷及口碑而阻碍销售

二、尾房销售方法与技巧

、正确引导消费者1

2、重新定义市场

3、改进产品

4、降价

5、改变广告宣传模式

6、调整销售渠道

7、市场联动，曲线救盘

8、营造一个良好的销售氛围

三、减少问题尾房

1、做好项目的市场定位

2、科学的开发节奏、销售控制

3、制定合理的楼房价差

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