南县区域物流基础设施项目可行性实施报告.docx
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南县区域物流基础设施项目可行性实施报告
南县区域物流基础设施项目
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
一、项目名称：
裕恒恒运国际物流城建设项目
二、项目实施单位：
裕恒恒运物流有限公司
三、项目建设地点：
省市莒南县白龙居委南，西七路东
四、报告编制单位：
高新工程设计有限公司
1.2项目申请依据
1、国家发展改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》
2、国家计《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
3、《建设项目经济评价方法与参数》（2006年3月）
4、《关于促进中国现代物流业发展的意见》（2004年8月）
5、《中华人民国道路运输条例》（2004年7月）
6、《中华人民国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》（2006年3月14日）
7、《全国物流标准2005年一2010年发展规划》（2005）
8、《中国物流发展报告（2005—2006）》（2006年4月）
9、《省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》《省人民政府办公厅关于加快现代物流发展的意见》
10、《省人民政府关于培育发展流通领域大企业的意见》
11、《莒南县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
12、《莒南县城市总体规划（2010-2030）》
13、《莒南县综合交通规划》（2005年4月）
1.3项目申请的围及容
一、项目背景及建设的必要性
二、市场分析
三、项目市场需求分析
四、项目总体发展构想与发展战略
五、项目总体发展规划
六、建设容及规模
七、环保节能
八、组织机构与管理运营
九、项目实施进度
十、投资估算和资金筹措
十一、效益分析
1.4项目概述及研究结论
一、项目概述
为完善莒南县区域物流基础设施，为莒南县及周边地区经济发展提供优质的物流服务，提升莒南县物流地位、提高地区商品综合竞争力，裕恒恒运物流有限公司拟在莒南县白龙居委南，西七路东，建设一个集停车、仓储、装卸、运输、配送、货运配载、货物分发、保税仓、物流信息中心、物流金融中心、物流管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理中心、后勤服务和生活配套服务功能为一体的现代化、规化、规模化、信息化、网络化、多元化、生态化、国际化的旅游观光综合性物流城。
本项目总用地76.75亩，总建筑面积67524平方米，容积率为1.25，建筑密度为19％，绿化率为15%。
项目建设容包括：
货运市场配载市场、大型货运停车场、大型仓储中心、保税仓、物流信息中心、物流综合管理中心、物流商务中心、物流教育与培训中心、汽车维护与修理、加气站等后勤服务项目。
本项目总投资26000万元，其中建设投资25053万元（包括建筑工程费7140万元，设备及工器具购置费9387万元，安装工程费469万元，工程建设其他费用6864万元，基本预备费1193万元，），铺底流动资金947万元。
资金来源为：
自筹。
本项目建设期2年，建成后，年可实现营业收入21050万元，利税4000余万元。
项目总投资收益率达到15．12％，所得税后财务部收益率14．18％，税后投资回收期7．1年（含建设期2年）。
本项目建成后，新增就业岗位500个，极大的促进莒南县物流业的发展和物流市场的规，并通过以项目为龙头，促进莒南县现代物流的发展，使莒南县物流总成本的比重在一定程度上得到下降，预计项目建成投入使用后五年使莒南县物流总成本占国生产毛额的比重下降三至五个百分点。
二、研究结论
1、本项目的建设，将会有力地推动莒南县及周边地区物流业的发展，带动社会各项事业的建设，加快莒南县及周边地区发展进程。
项目建成后将成为我国物流网络中连接省物流线路物流结节点。
2、本项目的建设，将改善莒南县及周边地区的投资环境，有利于招商引资工作的进行，促进莒南县外向型经济更快的发展。
3、本项目的建设，投资计划合理，具有较好的经济效益和社会效益，可行性强，具有较好的前景。
综合评价，该项目经济效益和社会效益良好。
项目的建设是必要的、可行的。
项目主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
项目用地面积
亩平方米
76.75
2
总建筑面积
平方米
67524
3
建筑占地面积
平方米
9952
4
容积率
1.25
5
建筑密度
%
19
6
绿化率
%
15
7
年工作日
天
300
8
劳动定员
人
500
9
项目总投资
万元
26000
10
营业收入
万元
21050
11
销售税金及附加
万元
1158
12
总成本费用
万元
8190
13
利润总额
万元
11703
14
所得税
万元
2926
15
建设期
年
2
16
投资回收期
16.1
所得税前
年
6.4
16.2
所得税后
年
7.1
17
盈亏平衡点
%
39.90
18
总投资收益率
%
15.12
19
项目财务部收益率
19.1
所得税前
%
17.47
19.2
所得税后
%
14.18
第二章项目背景及建设的必要性
2．1项目实施单位概况
裕恒恒运物流有限公司是由恒运汽车销售服务有限公司与昆仑奥德能源有限公司，华兴汽车销售服务有限公司共同投资2.6亿元人民币建设裕恒恒运国际物流城。
2．2项目提出的背景
在现代社会，物流和金融一样，对整个国民经济的运行发挥着不可替代的基础性支持作用，物流行业在中国经济发展中的作用也越来越引人注目。
中国经济的飞速发展是推动交通运输和物流业发展的关键所在。
无论是海运、空运、本地流通，还是货物出口装运整合和包装等辅助服务，都能在中国获得极大的发展机会。
中国加入世贸组织后，物流业迎来前所未有的发展机遇和挑战，有望成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。
面对新的全球化竞争，中国迫切需要改变现行的流通体制，特别是物流体系，加快物流社会化和信息化进程。
现代物流是指原材料、产成品从起点到终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、包装、整理、配送和信息等有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、全方位、一体化综合性服务。
而现实情况是，崛起于上世纪80年代初的批发城，虽经多年发展，但尚未形成现代商贸经济的发展模式。
再加上周边地市涌现出的功能相似、规模不等的各类专业批发市场，对形成竞争之势，批发市场面临着市场辐射半径缩小、流通渠道被悄然截流的严峻形势，物流优势地位受到了威胁。
市政府深刻认识到，商贸批发城如不跟现代物流接轨，必然无法承受市场经济冲击。
为此，近年来，市坚持科学发展观，积极规划调整，加快改造提升各类专业批发市场。
与此同时，大力发展现代物流业。
立晨物流、兰田物流、荣庆物流、香江物流园、澳龙国际物流城等一大批现代物流项目纷纷落户，在市相继建起了澳龙国际物流城、兰田物流城、香江物流城、鲁信钢铁物流园区等一批现代商贸物流平台。
一大批科技物流公司，以区域配送为主业的第三方物流公司也迅速崛起，现代大商贸物流城的基本框架正在蓬勃兴起。
资料显示，“十五”以来，市物流相关行业保持了较快的增长速度（按现行的统计口径计算，物流相关行业主要包括交通运输、邮政、电信、仓储、包装、批发和零售等行业）。
2006年，全市物流相关行业增加值达到276亿元，比2005年净增36亿元，同比增长17％，物流相关行业占全市GDP的比重为20．5％。
这标志着，物流业正逐步发展成为市重要的支柱产业。
2006年9月6日，现代物流协会——一个非营利性的社会团体，由各相关组织和单位与各种经济成分的工商物流企业自愿组成的地方性行业组织从此诞生。
“现代物流协会的成立，适应了经济的发展需要，顺应了广大物流企业的呼声。
"市政府领导在成立大会上说，此举对于加快由传统商贸大市向现代物流强市转变有着十分重要的意义。
物流协会成立后，通过广泛有效的工作，参与发展规划的调研与制定，展开多方面的咨询和协调服务，引导企业改变传统物流管理方式，树立现代物流新理念，建立现代物流新业态，优化企业供应链，整合社会物流资源，降低物流成本，规物流行业的行为，在加速市现代物流产业的发展中发挥着越来越重要的作用。
实践证明，加快发展以大市场、大仓储、大流通、大信息、大配送为基本特征的现代“大物流”是顺势之举。
根据《市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，将坚持“总体规划、协调发展、信息化带动、物流国际化”的原则，充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。
到2010年，全市现代物流业实现增加值达到450亿元，年均增长16％左右，占生产总值比重达到18％。
“十一五"期间，将在市区基本建成东部和西部两大综合物流园区、三个物流平台和一批特色专业物流中心，基本建成莒南临港物流园区，其他各县初步形成功能较为健全、特色鲜明的物流中心，初步形成布局合理、功能较为健全的现代物流发展格局，作为省物流业重点区域，与、两市一起成为省流通信息交换枢纽和电子商务中心，并且辐射周边城市，形成立足鲁南苏北、面向全国的区域性物流中心。
当前，依托区位交通和物流需求丰富的优势，正在加快建设三大物流园区：
一是市区西部物流园区，即以铁路货运站、京沪高速、货物快运总站、批发市场和高新技术开发区为依托，以争创全国优质板材产业基地和大型商贸物流企业为龙头，建设以区域性的采购交易中心和物流集散基地为特色的综合性物流园区。
二是市区东部物流园区，即以铁路货运场站、国道省道干线、机场和经济开发区为依托，以立晨、鲁信等大型现代物流企业和临工机械等大型出口加工企业为龙头，重点发展为工业企业服务的生产物流、采购物流和营销物流业务，建设陆空联运、陆海联运、集装箱增值服务等具备外向型经济特色的加工集散型综合物流园区。
三是莒南临港物流园区，即以莒南县坪上、团林镇为中心，以兖石铁路、省道干线、日照港、岚山港为依托，重点规划建设以外向型为主的综合物流园区。
为与三大物流园区发展相匹配，积极构建三大物流平台：
一是依托市公铁运输网络密度大、货运场站、货运线路和“联托运"较为发达的优势，加快客运总站和国家公路主枢纽城市建设，增加铁路专用线数量，加大整合力度，提高配套能力和综合服务水平，优化公铁、陆海联运、多式联运，进一步增加航班航线，加快发展航空运输，构建综合交通网络平台。
二是依托铁通澳龙物流信息中心交运信息中心和立晨物流信息中心等，加快系统整合，建设省级公共流通信息交换平台，尽快制定完善物流信息共享和数据交换规化标准，推进电子政务、电子商务建设，推进物流服务企业、工商企业、物流园区、大型专业市场及公共信息资源查询系统联网，加快实现物流信息互通、共享，构建物流信息网络平台。
三是紧紧围绕打造“中国现代商贸城"的目标，依托现有商贸流通资源优势，按照在规中发展、在发展中提高的思路，有规划、有重点、分步骤地整合提升现有商贸资源，积极推进电子商务、物流配送、连锁经营、分销代理等现代流通方式的运用，构建现代物流发展的流通网络平台。
2．3项目建设的必要性
一、符合国家产业政策及地方发展规划
国家发展和改革委员会、科学技术部、商务部联合编制了《当代优先发展的高技术产业化重点领域指南》第二十八条第一款将“现代化配送中心、加工中心、代理经营配套设施建设及连锁经营"的物流业列为重点鼓励发展的对象。
2001年3月1日国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部、民航总局等六部委专门发文《关于加快我国物流发展的若干意见》，针对我国物流业的发展提出了若干政策性意见和扶持政策措施。
国家科技部已批准成立“中国物流生产力促进中心”，以推动我国物流业及其相关技术支持系统的开发和研制。
2001年9月4日，省经贸委、交通厅、信息产业厅等6部门联合转发了国家经贸委等部委的《关于加快我国现代物流发展若干意见》，要求全省有关部门认真贯彻上述文件精神，以加快推动现代物流业的发展步伐。
2002年11月25日，省人民政府办公厅又以鲁政办发[2002]56号文下发了《关于加快现代物流发展的意见》，强调了加快现代物流发展的必要性和紧迫性，提出了加快现代物流发展的主要措施。
市政府也十分重视现代物流业的发展，提出了发展市物流业的规划方案和发展重点，市将出台《市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，总的指导思想是：
紧紧围绕建设“现代商贸城”和“国际物流港"的目标要求，充分发挥区位、交通、商贸等方面的比较优势。
根据《市现代物流业发展“十一五"规划纲要》，将充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。
到2010年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五"末的15％提高到25％，物流成本占全市GDP的比重由“十五"末的20％下降到15％，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。
“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。
按照设想，到2020年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重持续上升，力争达到40％以上：
企业物流运作效率稳步提高，物流成本占GDP的比重持续下降，力争达到发达国家目前10％左右的水平。
形成国外现代物流业发展的重要节点，成为重要的区域性物流枢纽城市。
二、项目的建设，是市物流业发展的客观需要
目前，市共有大型货运站（场）13家，从事货运及相关业务的经营业户约1200户，年缴利税过千万元。
但市物流产业并没有走上健康有序发展的道路。
经调查物流市场存在以下问题：
1、大多数货运市场在市区，而且有相当数量的货场地处市繁华路段，部分区域市场设置密度过大，加重了局部交通压力，致使这些区域的大型配货车辆猛增，经常造成严重的交通堵塞。
2、一些非法业户不想进场经营接受统一管理，经营业户在市区乱设门头，自己在外随便经营，比较分散，给政府管辖带来很大难度，有的不办理运输许可证和营业执照，偷税漏税现象十分严重。
3、在外随便经营的空车配货经营者不仅占用人行道和非机动车道装卸货物，且还把车辆开进居民大院装卸货物，一些非法业主不分白天、黑夜装卸货物，给居民区带来了诸多隐患和不安全因素。
4、大多数货运市场规划不合理，通道不畅通，导致车辆在通道上装货，场交通堵塞，影响了物流作业的效率。
5、大多数货运市场规模小、功能单一，大部分货运市场几乎没有仓库，存在运力投放过滥，运力结构不合理、配载运力利用率低，无法提供一条龙的物流服务现象，资源浪费严重。
6、多数货运站场管理服务功能还不完备，缺乏统一的经营标准和经营规，以致市场中经常出现业户携款逃逸、货物丢失、跑货等丑恶现象，不仅给需要物流服务的带来了损失，也给货运道路秩序带来不安定因素，给市、政府、交通部门带来极坏的影响。
7、许多货运经营户是典型的”三合一∥档口——集生活、工作、仓库三者于一体，卫生、环保、安全条件级差，严重存在消防隐患。
8、现有货运市场档次不高，都还停留在发达地区九十年代甚至八十年代的水平，基础设施落后且兼容性差，设施旧落后，仓库、装卸机械、运送设备、信息交换等设备远不能适应需要。
9、大部分货运市场配套服务不完善，无法提供物流信息、物流金融、培训、通信、综合办证、公寓、休闲、娱乐等配套服务项目。
10、不正当的竞争和经营手段，导致矛盾纠纷及治安案件频发。
根据以上情况，急需兴建一个现代化的综合性物流园区，来解决目前出现的问题，使市的物流产业走人健康发展的道路。
市裕恒恒运物流有限公司针对上述情况，积极抢抓发展现代物流的机遇，建设一个综合性物流园区，并作为国家级示性物流基地率先启动。
第三章市场分析
3．1物流的概念
一、物流的概念
物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。
这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。
1、对物流运作功能的理解
物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。
2、对物流增值功能的理解
物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。
3、对物流信息功能的理解
物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。
4、对物流价值功能的理解
物流是通过降低企业运输及配送费用。
实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。
二、现代物流的特点及发展趋势
1、国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。
战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。
从国外物流业50年的发展看，主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化。
这些国家物流成本占国生产毛额的百分比而言，美国为10％，日本为14％，英国为10．6％，法国为11．1％，意大利和荷兰均为11．3％，德国为13％，西班牙为11．5％，均居世界领先地位。
2、发展趋势
从现代物流的发展特点看，物流业己步入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、技术化、标准化和信息化。
（1）物流服务的涵将继续拓展
（2）物流服务过程在继续延伸
（3）专业化物流服务在不断壮大
3、现代物流的核心——供应链一体化
物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统并以此构成物流的基本要义所在，因此物流理论形成开始便被注入了系统的思想。
供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动（既包括生产经营活动，也包括物流活动本身）是一个环环相扣的“物流链”。
供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。
3．2物流园区的发展概况
物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。
自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区正是在此种背景下出现并开始大力发展的。
一、物流园区的产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。
二、国物流园区的发展情况
由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，中国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。
1、珠江三角洲地区
珠江三角洲地区的物流园区发展最具有代表性。
（1）将建立八大物流园区
市政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一。
市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路口岸、航空、配送等，形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：
机场——宝安物流园区。
占地二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送；西部港区物流园区。
占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；南山物流园区。
占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；平湖物流园区。
面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运；龙华物流园区。
占地四十公顷，主要功能为陆路口岸货运中转及集装箱接驳；笋岗——清水河物流园区。
规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心；龙岗物流园区。
占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心；盐田港区物流园区。
面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。
（2）常平物流园区
是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，外贸进出口额在中国城市中名列前茅。
境的常平是京九铁路，广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇"美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流的组织化程度和物流运作效率。
常平物流园区首期占地二十万亩，位于常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发，农副产品。
食品批发，专业建材，铁路货运、公路货运，仓储配送库及信息展示中心等。
2、长江三角洲地区
在经济发展的推动下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初的450平方公里左右到90年代的700平方公里，预计到2020年将达到1500平方公里，中心区将达到600平方公里。
根据上海城市总体发展战略确定的“客走环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际城市发展与现代物流发展的经验，上海将在西北、西南物流组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。
华东地区是中国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。
此地的、、、、、等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。
（1）西南物流园区
规划中的西南物流园区将位于闵行区，以上海市与南方各省市物流为主要服务对象，以沪杭高速公路、铁路和公路国道为依托，以上海市浦西地区西南方向物流主要服务对象，建设现代化物流系统。
（2）西北物流园区
占地3000亩的上海西北物流园区，是中国“十五"规划中全国47个综合交通货运枢纽的重要组成部分，具有海、陆、空、铁多式联运的综合交通优势，服务于长江三角洲经济带。
（3）香山现代物流园区
香山现代物流园区是市政府重点工程项目之一，位于市东郊下淀地区，交通便利、位置优越，紧靠大中钢铁厂、金山桥高新技术开发区等生产区。
在原有6万平方米仓库、二条铁路专用线的基础上，建100余亩的停车场，一万平方米的智能化高架仓库和拥有200辆货车的虚拟车队，以此为龙头整合市现有社会物流资源。
三、国外物流园区的发展经验
1、物流园区的区位选择和空间布局
物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。
物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。
设置考虑以下因素：
一是至少可以实现两种以上运输方式连接；
二是选择交通枢纽中心地带，使园区布局与运输网络相适应；
三是经济合理性，为园区企业获得必要利益创造条件；
四是符合环境保护与生态平衡的要求。
2、物流园区的建设和经营
物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。
（1）日本的经验
在经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
重视规划；优惠的土地使用和政府投资政策；良好的市政设施配套及投资环境
（2）德国的经验
德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法是：
联邦政府统筹规划；州政府、市政府扶持建设；企业化经营管理；入驻园区企业
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