XX项目贷款申请报告报银行Word文件下载.docx
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通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。
物流基地的发展方向为融合北京经济技术开发区，形成设施、功能、产业的全面对接，实现区域联动；
功能面向首都北京，建设流通企业总部，发挥现代商贸和城市物流配套服务功能；
与天津滨海新区等周边工业区形成联动，形成产业传递链条，打造京津发展核心环节。
为实现上述发展目标，在该区域周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一，园区内企业对具备交易、管理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加，而该区域现有的居住类产品较为匮乏，已满足不了日益增加的相关需求，尤其缺少配套设施齐全的高品质商住项目。
居住类项目等配套设施的不完善，在一定程度上制约着经济开发区以及物流基地的发展。
以此为契机，我司决定启动亦庄区域“珠江.洛菲公元”商务综合体项目，以满足该区域内对于高端商务办公公寓产品的需求。
项目占地面积20.15万平方米，建设用地面积11.78万平米，现状已达“七通一平”的开发建设条件。
总建筑面积384,848平方米，其中商务办公258,758平方米、商业68,602平米、车库、设备用房及其他配套等57488平米。
我司按项目整体向贵行申请融资，本项目开发成本费用总计为388,111万元，预计总销售收入730,612万元，税前利润193,966万元，税后利润145,474万元，净利润率19.91%，现金净流量为300,799万元。
显示了项目较强的盈利能力和抗风险能力。
本项目预计2012年12月取得四证，计划2013年3月开工，2015年6月竣工，总建设周期为二十七个月。
E-11项目开发建设总投资425,563万元（含财务费用），计划资金来源为：
1、股东投入自有资金155,325万元；
2、向银行申请借款195,000万元；
3、通过预售筹集建设资金75,328万元。
。
由于房地产开发资金投入量大，回收期长，为缓解资金短缺带来的压力，特向贵行申请195,000万元的房地产开发贷款，以项目土地及在建工程提供抵押担保。
首笔用款时间为2013年3月份，其后随工程进度和抵押物到位情况分期放款。
贷款用于支付项目建安工程等费用，（单笔）贷款期限为三年，利率为同期贷款基准利率上浮10%。
我司一贯秉承诚信至上的原则，与各家银行交往平等互利，诚实守信。
针对该笔贷款，我司认为：
（1）、我司以项目土地及在建工程提供抵押担保；
（2）、本项目弥补了亦庄区域对该产品的稀缺性,销售市场前景良好，为归还贵行该笔贷款提供了有力的保障；
（3）、我司拥有成熟、高效、执行力极强的管理团队。
所以该笔贷款风险是极低的。
我司历年来按期还本付息，与各家银行保持了良好的合作关系。
希望以此次合作为契机，在存款及结算等方面展开全面合作,形成银企共同发展、合作共赢的良好局面，从而进一步提升银企双方的市场竞争力，促进双方业务更好的发展。
以上报告，恳请贵行优先审核批准。
北京珠江投资开发有限公司
二〇一二年十月二十日
申请19.5亿元借款方案
关于E-11项目申请19.5亿元开发贷款方案
一、借款人：
二、借款性质及金额：
房地产开发贷款，人民币19.5亿元，借款期限3年。
三、借款项目情况与借款用途：
借款项目：
E-11项目，该项目位于北京亦庄经济开发区，总用地面积为20.2万平米，规划建筑面积为384,848平方米。
预计总投资388,111万元。
该笔借款用于本项目的开发建设
四、还款来源：
还款来源为E-11项目的全部销售收入。
根据测算，项目的总销售收入将达到730,612万元。
项目现金回笼充足，有较强的还款付息保障。
五、还款方式：
1.还款计划：
2015年6月前偿还20,000万元；
2015年11月前偿还60,000万元;
2016年2月贷款到期时偿还剩余贷款115,000万元
2.资金来源：
根据北京市预售款资金监管规定，该项目所有销售款均将进入在贵行设立的资金监管账户，其中重点监管资金（工程建设资金）约17.79亿元，将于项目达到±
0、主体封顶，竣工备案后分别提取40%、30%、25%部分用于偿还开发贷款，不足部分由可自由使用的部分销售款补足。
六、担保计划：
1、抵押担保：
拟提供北京珠江投资开发有限公司拥有的E-11项目的土地使用权及在建工程作为抵押物（贷款项目本身的建设用地及在建工程），该部分目前的评估价值约为亿，若抵押率不满足银行要求，则在形成在建工程进度后，重新评估，根据新的评估值放款。
七、贷款银行收益：
1、利息收入：
借款人民币19.5亿元，3年期，预期为贷款行带来可观的利息收入约37,452万元人民币；
2、按揭业务收入：
按照项目按揭资源与开发贷款相配比原则，贷款银行将负责承办E-11项目的全部按揭业务。
按照客户中有50%办理按揭，平均按揭贷款比例为50%计算，银行承办的个人按揭贷款额为：
730612*50%*50%=182653万元。
贷款的综合经济效益十分可观。
3、存款沉淀：
项目销售收入73.06亿，且全部进入贵行的资金监管账户，直至符合北京市建委规定的提取条件方可支取，将带来大量且稳定的存款沉淀。
北京珠江投资开发有限公司
2012年10月20日
可
行
性
研
究
报
告
目 录
一、项目概况……………………………………………………………12
二、项目背景……………………………………………………………20
三、项目投资环境与市场研究…………………………………………21
四、项目开发条件及技术设计方案的分析……………………………27
五、项目开发建设及经营的组织与实施计划…………………………28
六、项目投资估计、资金筹措及支付计划……………………………29
七、项目评估结果………………………………………………………35
一、项目概况
1、项目名称：
2、项目地点：
本项目建设地在亦庄经济开发区区域，周边紧邻通州物流基地。
亦庄经济开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。
东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。
其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。
距南四环路3.5公里，距南三环路7公里，距市中心天安门广场16.5公里。
交通便利，距三环路分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟。
既是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。
本项目东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街，北至兴贸三街，周边两条地铁（亦庄线已通车，距离项目三公里。
M12号线于2015年修建，距项目步行5分钟即到）、三条交通（经海路、经海1路、京津唐高速）20分钟直达国贸CBD，辐射东南三四环沿线，最终形成国贸-亦庄泛CBD核心区域。
另外，随着首都第二机场兴建以及两站一街规划，势必会拓宽我项目可至客户区域。
区域交通见图1-1。
本项目总用地面积约为：
20.2万平米，建设用地面积约为：
11.8万平方米，总建筑面积约为：
38.5万平方米。
现状已基本具备“七通一平”（包括：
通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力）的开发建设条件。
图1-1区域交通图
图1-2.项目鸟瞰效果图
3、整体项目经济指标
地块经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
201529.622
2
建设用地面积
117760.209
3
代征道路面积
35171.448
4
代征绿地面积
48597.965
5
总建筑面积
384848
6
地上总建筑面积
294400
其中
商务办公
258758.08
商业
34598.98
门楼
1042.94
7
地下总建筑面积
90448
汽车库
32800
自行车库
8832
设备用房
2700
地下商业
32965.84
设备用房（楼座内）
2000
储藏
11150.16
8
人防建筑面积
27665
9
基底建筑面积
34619
10
绿地总面积
35238
11
容积率
万㎡/ha
2.5
12
总建筑密度
%
30
13
绿地率
14
机动停车位
辆
1914
15
地上停车
382
地下停车
1532
非机动停车位
5888
4、投资商简况
项目开发商为“北京珠江投资开发有限公司”，我公司是经北京市商务局批准成立的房地产投资开发有限公司，于2005年4月11日成立，是珠江投资集团旗下的子公司。
通州张家湾“北京国际物流商贸港”项目（项目一二四期已进入二级开发建设阶段，三五六期处于一级开发阶段）、通州马驹桥科研项目、通州马驹桥物流B0608地块项目、永乐工业标准厂房项目、E-11项目。
5、项目建设背景
该项目位于亦庄经济技术开发区区域内，东至融商四路，西至融商五路，南至兴贸南街，北至兴贸三街。
紧邻已开通的地铁亦庄线及正在建设中的M12号线，邻近京津塘高速。
该项目定位为商住LOFT项目，可以通过装修标准的提升以及社区内部园林景观的提高，打造亦庄区域的高端产品。
二、项目背景
北京经济技术开发区，也称亦庄经济技术开发区（简称BDA）筹建于1991年，于1992年动工建设，并开始招商。
北京经济技术开发区是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区，是北京市现代制造业的核心基地。
2002年8月8日经国务院批准，在北京经济技术开发区（一期）15平方公里的基础上，将凉水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以东的14平方公里全部纳入北京经济技术开发区的用地范围，包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔离地区，总计控制范围内的用地面积达200平方公里，为北京经济技术开发区将发展成为北京市以至于中国高新技术产业和现代制造业的核心区域及北京作为世界城市的展示区奠定了坚实的物质基础。
目前，经过二十年建设，北京亦庄经济技术开发区成功打造了若干产业集群，并在亦庄区域形成了3大生活板块，即：
亦庄生活区，马驹桥生活区，通州流基地板块。
开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，主要行业为高新技术产业、服务业、房地产业、贸易、通信业、金融业。
其中包括75家世界500强企业投资的108个项目，规模以上工业企业实现产值2272.6亿元，占全市16%，电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主导产业产值分别占到全市的50%、48%、22%和17%。
本项目周边紧邻通州物流基地，通州物流基地是北京市物流发展规划确定的三大物流基地之一，是首都现代化国际大都市的功能性基础设施，辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽。
图2-1产品导向性
为推动亦庄区域的整体建设发展的施行和完善，加快亦庄新城的商务、商贸、文化制造中心区组团的建设和形态面貌更新进程，改善生态环境和人民居住条件，在北京珠江投资开发有限公司2011年8月18日成功取得项目开发权的基础上，继续秉承和沿袭公司良好的开发经验、运用科学的项目管理机制，把“E-11项目”建设成为现代化、人性化和绿化质量更高的舒适生活商住区。
三、项目投资环境与市场研究
（一）投资环境分析
《亦庄新城规划2005-2020》指出，按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》确定在北京市域范围内构建“两轴—两带—多中心”的城市空间结构，亦庄被确定为北京市未来重点发展的三个新城之一，并承担高新技术产业发展中心的城市职能。
总体规划要求大力推动新城建设，建设宜业宜居的人居环境，提升经济活力和保障就业，切实解决好交通、入学、就医等关系人民群众切身利益的问题。
切实保障合理配置各级各类公共服务设施，并进行人性化的细节设计。
此外积极引导产业和人口向新城集聚。
要求充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。
2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。
其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。
阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。
考虑到人口流动以及其他不确定因素，本次规划的城市基础设施等相关指标暂按100万人预留。
此外，亦庄区域需提高自主创新能力，发展壮大优势产业，大力发展电子信息（中芯国际、京东方、诺基亚星网工业园）、汽车制造（奔驰、华泰汽车）、新医药、光机电一体化、新材料等主导产业。
重点启动京津塘高速路东部新区、凉水河西部新区的综合开发。
路东区要充分利用开发区的政策优势，加快产业区建设；
凉水河西部新区应围绕奔驰汽车园建设，逐步形成相关的产业链，加速产业集群化发展。
在提升高新技术产业和高端现代制造业的层次和竞争力的同时，发挥首都科技智力、信息优势，积极发展产业链上游研发、下游商务、行销等生产性服务业，成为带动区域经济结构调整和经济增长方式转变的强大引擎。
在中心公建科技研发区、凉水河西岸滨水区大力进行科技创新基地建设。
继续完善产业园区配套设施，发展荣华路商务会展、马驹桥物流、职业教育等，扩大就业机会，为增强新城综合服务功能奠定基础。
鼓励发展房地产业，建设新型居住社区，通过建设河西区双语学校等配套设施的建设，逐步完善生活服务配套设施，提高居住社区的吸引力。
结合京津城际铁路和城市轻轨L2线建设，在京津城际亦庄枢纽站前区，建设面向区域的站前综合中心；
在荣华路两侧，完善为生产、生活配套的公共服务设施。
对外交通：
以京津城际铁路、亦庄枢纽站以及京津第二通道建设为契机，加强对外交通廊道建设，强化京津之间联系。
内部交通：
在大力完善新城内部道路网的同时，重点建设4座桥梁，以加强各片区之间的联系。
公交系统：
在近期建设轻轨L2线的同时，全面启动黄亦路至荣昌街的大容量公交线路（BRT）的建设（线路总长16公里，沿线共设8座公交站）。
加大力度进行公交枢纽建设。
完成亦庄水厂及南水北调调节池建设，缓解亦庄水资源紧缺的现状。
加强新城电力供应系统建设，完成河西区110KV变电站、路东区110KV变电站、路东区220KV变电站等工程建设，提高新城供电保障能力。
完成亦庄污水处理厂、经开再生水厂等工程，提高新城污水处理能力及再生水回用水平。
加强新城供热系统建设，完成核心区及路东新区内3号、4号、6号等供热厂的建设。
突出产业发展与资源环境相协调，以循环经济为方向，以高新技术为先导，注重生态环境保护与建设，控制污染物的排放并有效利用，建设生态工业示范园区，实现产业效益与环境效益的双赢。
加强新城河道水系综合治理，重点进行凉水河综合治理及沿岸休闲娱乐区建设。
继续加强对三海子公园的保护和修复。
E-11项目的建设符合国家、北京市及亦庄区域加强和谐社会建设、推进建设宜业宜居的人居环境，提升经济活力和保障就业的规划和原则要求；
在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。
本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
图3-1-1北京市发展规划示意图
《亦庄新城规划2005-2020》中指出：
“十二五”时期，新城将紧紧围绕“建设面向区域的可持续发展的综合性服务新城”的发展定位，全力推进新城建设和产业发展，构建完善的基础设施、功能设施和公共服务设施体系，城乡协调发展，人民生活达到更高水平，全面建成小康社会。
本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。
建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商住小区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。
合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。
E-11项目位于亦庄经济技术开发区区域内，周边紧邻通州物流基地。
用地形状规整、市政设施齐全、便于规划；
地势平坦、地质条件稳定、便于建设；
交通便利、区位优势明显。
项目规划有成片绿地，绿化率达30％以上。
花草遍地，绿树成荫，使居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质环境。
珠江.洛菲公元项目符合北京市、亦庄新城的经济与社会发展规划要求。
《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出：
集中力量聚焦新城建设。
图3-1-2亦庄区域功能结构示意图
（二）、市场研究
（1）、市场定位：
本着打造国际一流商住项目的原则，本项目将本着融合亦庄区域及通州物流基地园区整体布局及景观设计角度出发，秉承现代、简约的建筑风格，突破传统产业园区商住建筑风格，全力打造建造新居住模式，LOFT花园式商住环境，力将该项目打造成区域标杆项目。
（2）、目标客群定位：
亦庄经济开发区、物流基地园区内工作人员、家属及工作在东单、国贸、丰台等区域的年轻白领。
（3）、客群分析：
1、目前周边成交客户大多数是地缘性客户，工作在亦庄周边的企业里，对该地区比较认可
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