《鲍鱼养殖场被征收如何确定补偿标准》文档格式.docx

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3、征地补偿的流程及某公司的非诉讼救济

xx年7月20日，某县政府发布了《关于某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告》某府通（xx）4号），通告征地拆迁范围、规定时间内办理补偿手续及逾期未办理将依法处理等。

xx年9月2日，某县国土资源局发布了《征地补偿安置方案公告》（某国土资告字（xx）15号），公布征收土地有关事项、征地补偿标准、农作物青苗补偿标准、建筑物、附着物等补偿标准。

xx年3月5日，某县政府发布了《关于某港某太通用码头建设项目用海有关事项的通告》（某府通（xx）1号），通告某港某太通用码头建设项目的用海范围。

xx年5月6日，由于某鸿公司法定代表人叶某某的信访，某县政府工作人员与叶某某作了《询问笔录》，叶某某承认知道某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告，收到某县政府发布的某府通（xx）1号文件，提出补偿要统一标准，不同意当时的补偿标准，同时要求与某太通用码头投资方洽谈解决等内容。

xx年9月30日，某县国土资源局向某鸿公司等公证送达《关于某太通用码头征地范围涉及企业拆迁补偿问题的通知》，告知应在通知送达之日起15日内到某林镇政府办理登记补偿手续及逾期不办理的后果等。

xx年11月18日，某县国土资源局、某林镇政府针对某鸿公司《关于我司鲍鱼养殖基地拆迁补偿的意见》进行复函，答复鸿桦公司提出补偿违背土地征收相关法律法规的规定、补偿内容及数额没有法律依据及尽快到某林镇政府办理相关补偿手续，按照《征地补偿安置方案公告》规定的标准核算，某鸿公司补偿总额合计为人民币1127.052万元等。

xx年2月9日，某县国土资源局、某林镇政府向某鸿公司公证送达《通知书》，告知某县国土资源局、某林镇政府决定于xx年2月15日上午9时开始，对某鸿公司在某太通用码头用地范围的土地上建筑物及附着物进行再一次清点核实，并进行现场公证，通知某鸿公司派员参加。

xx年2月15日，某县国土资源局、某林镇政府联合相关部门对某鸿公司在某太通用码头征地范围内的地上建筑物、附着物重新进行清理核查，并申请某县公证处进行现场公证，某鸿公司没有派员参加。

xx年3月1日，某县国土资源局向某鸿公司公证送达《关于对某鸿水产有限公司拆迁补偿问题的函》，载明某鸿公司在某太通用码头征地范围内的地上建筑物、附着物经核实补偿总额为人民币1127.052万元。

某鸿公司认为补偿标准低，补偿总额不足，要求补偿金额总计人民币76981万元。

后经多次沟通，某鸿公司提出了补偿总额不低于人民币2亿元的要求。

4、遭遇强拆

xx年4月l日14时分，某县公安局某林边防派出所接到某鸿公司员工电话报称：

有一百多人到某鸿公司强行拆迁其公司的建筑，限制某鸿公司工人的人身自由。

某某日报等多家媒体出现场进行跟踪报道该拆迁事件并发表评论。

5、诉讼救济：

某鸿公司与被告某县政府及其属下单位不断进行协商补偿问题，但未能妥善解决。

于xx年5月22日直接向原审法院起诉。

【案件评析】

1、补偿标准：

根据《土地管理法》的规定，征收土地时，应当补偿土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费。

对于鲍鱼养殖场的征收，除了土地补偿费、现存的地上建筑物、附着物，对于鱼苗及投资回报的补偿，应当参照相关法律规定“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费”，适当提高养殖业主的补偿项目。

《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

2、本案例中，某鸿公司开办养殖场所建成的建筑物、附着物位于某县政府发布的《关于某太通用码头建设工程征地拆迁有关事项的通告》（某府通（xx）4号）以及《关于某港某太通用码头建设项目用海有关事项的通告》（某府通（xx）1号）的用地、用海范围内，根据法律和司法解释的规定，某鸿公司因其建筑物、附着物被征收，有权依法获得补偿。

根据《物权法》规定的补偿原则，按照中央“生活水平不降低、长远生计有保障”的要求，参照农村土地承包经营权确定补偿办法和标准，在补偿的范围中规定水域滩涂的征用补偿、水产品及水上设施的补偿和渔民生产生活安置等内容。

包括地上建筑物、附着物、育苗补偿费、青苗补偿费应纳入补偿的范围。

第二篇：

养殖场被“禁养”，应当给予补偿养殖场被“禁养”，应当给予补偿

在“禁养”行动中，部分养殖场还面临这样困境。

当地征收方首先认定养殖场是违建，接着要求无条件拆除，而不给予拆迁补偿或压低拆迁补偿。

此时养殖户该咋办。

今天为大家讲讲养殖场拆迁补偿这些门道。

一、是什么造成养殖场现在的局面。

随着经济的发展，如果赶上一波城镇化的浪潮，处于城市周边农村的养殖场被地方政府划入征收拆迁范围，征收部门与养殖户一直未能就补偿安置问题达成一致（后期接的案件，甚至都不会谈补偿）。

随后，市国土局、区规划局、镇政府、区政府陆续对当事人下发诸如《非法占地处罚通知书》、《违法建设通知书》、《违法建设限期拆除通知书》、《违法建设拆除通知书》等法律文件，称当事人所建养殖用房未经合法审批，未依法申领能达成建设用地规划许可证，违反了《城乡规划法》的相关规定，属于违法建筑，限期其自行拆除。

当事人看不懂政府下发的各种文件，当然从内心里不相信政府会来强拆自己的养殖场，心里嘀咕可能是一阵风的运动或者该去活络活络关系。

直到百号人和轰隆隆的推土机入场，眼看自己几年辛苦经营的养殖场被强拆。

二、注意整治“禁养区”常用手段，养殖户要积极主动应对

养殖场动辄数百上千平，如果按照正常建筑来拆除，其赔偿费不少。

但是如果征收方换个方式，以“拆违”、“环保关停”等名义进行拆除的话，那么拆迁补偿就可以为零补偿或低价补偿。

这样征收方省了钱，而养殖户就亏得多了。

我们来看看禁养的一些常用手段。

第

一、以违建之名拆除养殖场。

拆迁方会以养殖场未办有建设工程施工许可证为由，送达《限期拆除通知书》，责令其自行拆除，逾期将强制拆除。

《中华人民共和国畜牧法》及其《国土资源部、农业部关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》规定：

“畜禽养殖用地，实行分类管理，畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，无需办理建设工程施工许可证”。

二、以环保为名关停养殖场。

“以环保为名行禁养之实”，这是拆迁方的惯用手段，以污染环境、未经过环评、相关污染防治设施未经过验收等为由，去禁止该养殖场的发展，但以环保之名也要依法进行，并且《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》规定：

“任何单位和个人不得因为环境整治，经济开发等理由限制或禁止畜禽养殖业的发展”。

以环保为名，这些“政策性”的理由，看似合理合法，实则为降低整治禁养区成本的有效工具。

第三、以非法占地为名责令限期拆除养殖场。

《中华人民共和国畜牧法》规定。

基本农田以外的土地符合规划、有条件的可以用于养殖场的建设和经营。

畜禽养殖用地按农用地管理，无需向规划部门颁发建设用地规划许可证，拆迁方无权责令限期拆除。

但是在实践中，相关行政机关经常对划为禁养区避而不谈，采用非法占地等迂回的办法逼迫养殖户拆除。

三、被“禁养”整治的养殖场就没有拆迁补偿吗。

根据《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条。

“因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。

”

从以上法条可知，因公共利益的需要，相关政策进行调整，导致养殖场停养、搬迁、拆除等都有依法获得补偿的权利。

大家不要因为“禁养”就认为没有拆迁补偿，或征收方就可以随便压低拆迁补偿。

养殖场拆迁补偿具体有土地补偿（补偿给土地所有权人和使用权人）、养殖场房舍补偿、养殖场附属物补偿、停产停业补偿、可移动设备搬迁费用、不可移动设备的重置成新价、搬迁补助费、临时安置费等。

第三篇：

东莞征收土地补偿征收标准大全东莞征收土地补偿征收标准

请问国有出让农业综合性用地的地价标准是什么。

土地出让金标准怎样。

谢谢。

xx-9-600：

27提问者：

killer00007200

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xx-9-601：

000321哥哥|一级

农业用地出让每亩每年应得多少补偿款这个问题因所在的地方和土地用途不同而具有显著差异，不能一概而论。

以东莞为例：

农用地补偿标准

一类区片每亩8.5万元

二类区片每亩6.5万元

征收集体用地的补偿费范围为土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费。

土地补偿征收标准：

第一类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩8.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）；

第二类区片内的农用地（含未利用地）按综合平均价每亩6.5万元补偿（只含土地补偿费、安置补助费）。

青苗补偿费按照以下标准：

（一）荔枝、龙眼树补偿标准（连片种植的按面积量算补偿）：

1、平均树冠每棵6米（含6米）以上，每亩补偿3.5万元；

2、平均树冠每棵2米（含2米）以上至6米以下，每亩补偿3万元；

3、平均树冠每棵1米（含1米）以上至2米以下，每亩补偿2.5万元；

4、平均树冠每棵1米以下，每亩补偿0.5万元。

（二）其他杂果（包括芒果、葡萄、李树、柚树、柑橘、柿子、黄皮等）补偿标准：

（1）平均树冠每棵5米（含5米）以上，每亩2万元；

（2）平均树冠每棵1米（含1米）至5米以下，每亩1.5万元；

（3）平均树冠每棵1米以下，每亩0.5万元。

对于零星青苗的补偿，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（三）香蕉。

每亩0.5万元。

对于零星青苗，由镇街在本规定第二十二条所规定的10%不可预见费中包干。

（四）林木、竹木。

每亩0.2万元。

（五）青菜、稻谷等农作物。

（六）鱼塘青苗迁移费。

每亩0.25万元。

（七）花木场迁移费。

每亩1.2万元。

不予补偿情形。

下列青苗不予补偿。

（一）政府征地公告下达之日后栽种的林木、青苗；

（二）天然野生杂木。

建设用地补偿标准

一类区片商用地3000元/㎡

二类区片商用地xx元/㎡

征收已批集体建设用地按相应土地用途补偿。

其中宅基地、商业用地的补偿标准分别为：

第一类区片3000元/㎡，第二类区片xx元/㎡；

工业用地的补偿标准分别为：

第一类区片450元/㎡，第二类区片384元/㎡。

其他土地按照相应土地用途的评估地价计算补偿费。

建筑物补偿标准

一类区片住宅1500元/㎡

二类区片住宅1200元/㎡

对于已建房屋用地的补偿标准，应当纳入征收土地补偿安置方案，其补偿方式和标准参照本规定对已批建设用地的补偿方式、标准。

住宅及综合楼（不含建筑占地）主体的补偿标准为：

第一类区片1500元/㎡，第二类区片1200元/㎡。

首层商业铺面主体补偿标准为：

第一类区片4500元/㎡，第二类区片3600元/㎡。

厂房（含仓库及厂区内办公楼、宿舍）的价格为800元/㎡，其中高级钢架结构补偿价格为400元/㎡，附属及简易建筑补偿价格为200元/㎡。

住宅及商业铺面装修补偿价格为500元/㎡，厂房装修补偿价格为300元/㎡，附属及简易建筑不作装修补偿。

其他补偿

管线迁移费。

管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇街负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施拆迁，镇街协助。

迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。

搬迁安置补助标准。

拆迁私人房屋按每户2万元给予搬迁补助费（含临时安置费等）；

拆迁依法取得营业执照的生产经营性用房造成停产停业实际损失的，可以根据房屋拆迁公告发布前6个月，按税务部门核实的该企业税后平均利润（每月）80%的标准给予不超过六个月的补偿。

不可预见费。

除本规定以上的补偿项目外，征地拆迁不可预见费按照包干费用总额（扣除按评估补偿价赔偿部分）的10%提取。

算账

举个例子让你更明白

打个比方说，张先生在南城的一片宅基地被划入政府征用地范围，这片空地占地面积为100平方米。

按照新的标准每平方米补偿3000元，那么张先生就可以得到30万的补偿。

如果说这块宅基地上面盖了一个面积为200平方米的住宅楼，张先生不但可以拿到30万的宅基地补偿，还可以拿到每平方米1500元的住宅主体补偿。

也就是说，张先生最后得到的补偿是宅基地补偿加上住宅主体补偿一共60万元人民币。

这其中还不包括搬迁补助费等

第四篇。

房屋被征收，补偿款怎么计算赢了网s.yingle遇到征地拆迁问题。

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房屋被征收，补偿款怎么计算

拆迁补偿的法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

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市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

（一）被征收房屋价值的补偿

对被征收房屋价值的补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1、货币补偿

如果选择货币补偿，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2、房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地

赢了网s.yingle段或者就近地段的房屋。

（二）搬迁、临时安置补助费

因征收房屋造成搬迁、临时安置的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费、临时安置补助费。

搬迁补助费是针对所有被征收人的，房屋征收部门在选择产权调换的，产权调换之前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补偿费或者提供周转房。

提供了周转用房的，则不必支付临时安置补助费。

该费用的标准，按照由省级人民政府的有关规定确定。

（三）停产停业损失

房屋征收部门对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿。

具体而言，停产停业损失包括直接损失和间接损失。

直接损失是指：

因企业拆迁而导致停产停业期间的经常性费用开支；

间接损失是指指停产停业期间可能发生的盈利的损失。

停产停业损失由拆迁人、被拆迁人协商确定；

协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（房屋被征收，补偿款怎么计算：

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