各类建筑产品的特点Word文件下载.docx

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服务于都市白领的年轻人

大都建在市区

30以内

过渡产品,被替代性强,追求时尚,容易过时,

5㎡卫生间+5㎡玄关兼厨房+共用厅卧

精装,配置简单家具,电器拎包入住

交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速.

2

合体一居

30-60

过渡产品

厨卫独立.厅卧合体

3

标准一居

两口之家.投资客

交通方便的区位（城区城区边缘）

60

麻雀虽小,五脏俱全

精巧小户型,功能区域有时相互借用,局部产生交叉,如厅餐.书房和卧室,阳台和工作间

出租.出售容易.居住基本属于过渡性

厅:

20-25卧12-15厨5-8卫3-5阳台

自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高.

市场追捧热销,放在楼盘中差的位置

4

二居室

单身,三口之家,两代同住,投资客在卫生间的配置上,若定位单身,二口单卫生间已购,三口之家或两代老少,最好双卫,

交通方便的区位（城区城区边缘）2-3环之间

80-90

90如做3居室在南方成为主流原因是能适应家庭人口结构的变化的需求

灵活多变的户型.精巧二居室.

投资时比一居室租户群宽,比三居室好转售.租户租赁时更讲实用.

属于过渡性产品

厅卧厨卫阳台基本功能齐全.阳台不要过大,以免占用其他空间.

90产品在消费者心目中无样板标准,购买后无成就感,找不到有家之后的愉悦和满足.

5

三居室

三口之家,两代同住

100-130

舒适性的产品.未来发展的主力户型.两代同住互不干扰.注重功能细化,并不是住宅空间的简单放大,在分割空间的同时要注意户型的舒适性.避免过多的隔墙,减少面积的浪费.注重户型空间的均好性.对公摊斤斤计较.舒适性体现在空间的均好性,是户型匀称的标志,

功能较为齐全.在满足厅卧厨卫面积的条件下,增设其他功能,有限空间容纳无限需求.功能复合化,空间模糊化是住宅的发展趋势.面积的均好性:

动静比例55开,动区中的客厅和餐厨阳台玄关次卫大致46开:

静区中主卧和两个次卧或书房大致55开

自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高

使用率:

塔77-22℅板80-85℅

对公摊斤斤计较

平面大户型

具备一定经济实力的人,或某领域一定成功人士.

交通便利,景观环境较好的区位

150-180（南）

170-200（北方）

有精神需求,显现追求和业绩.大气,在面积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞,开阔.充分与自然景观,人文景观结合,设计时引景入室,落地窗,飘窗,弧形窗,露台甚至空中花园,与自然环境完美结合,追求住宅的高品位.使用面积宽松,强调居住氛围和舒适度,

厅40-60主卧20-40厨8-12主卫6-10功能配置完善,从人生活的各种流线尺度着手,大户型放在社区景观好的地方,楼体的各端三面采光,尽可能将各个居室的观景,采光,通风设计的完美,以提高品位.除基本功能外,增加特殊功能,满足私密性,如能多一道门就不要少一道门,能一梯一户就不要一梯两户,能独占门厅,就不要共享,让用户有领地感和安全感

能设计大户型的大多都是交通方便,自然景观好的地段,但基础设施,公建配套相对较弱,只能在舒适度和景观上下功夫以弥补其不足.再者大户型总价高,这么做也可是业主获得平衡.

消费者特征分析（长沙）

1户型结构成交量（参考）1房20℅2房30℅3房35℅4房0.7℅5房以上1.2℅复式0.9℅独栋别墅0.09℅联体别墅0.12℅

2户型面积成交量（参考）60平米以下17℅60-90平米24℅90-120平米22℅120-140平米23℅140以上15℅

3购房者年龄特征:

25岁下5℅25-35岁56℅35-50岁30℅50岁上8℅

4购房目的:

自住83℅投资10℅二者均可7℅

5购买原因:

换个环境33℅外地进城置业27℅其它40℅

6置业区域特征:

本市城区40℅本市外地9℅本省外市43℅省外6℅境外0.1℅

结论:

★房地产市场供大于求

★从产品结构看:

60-90;

90-120;

120-140畅销

★年龄25-35是购房主力

★户型结构:

集中在2房和3房

★置业区域特征随着城市的发展,本市区购买人群会越来越少,外地人购房会越来越多.

★自住型为主

6

板楼

大户型高档住宅多采用，多层的花园洋房多采用。

具备一定经济势力的人。

优点：

1南北通透，形成穿堂风。

2户户朝阳，私密性好。

3宽敞明亮，户型规矩。

4使用率高80-85％

缺点：

1总平面布局呆板2楼体占地面积大，绿地相对较少3户型种类少。

市场上一梯二户2-3个门洞的短板克服了园林规划单调，兵营式布局的弊端，并在楼体上开槽形成明卫明餐厅，提高了舒适度。

尽量设计进深短，面宽宽的户型，1低层进深控制在14米以内。

2高层控制在18米内。

3超过20米，除非是三面采光，否则，慎用。

因为进深过大会使户内灰色空间增多，降低户型的舒适度。

4面宽根据户型的大小来定，二居室6-8，三居室10-13，四居室12-15。

5主要房间要朝南，东西向楼体东为主要朝向，布局规律同南北向。

一般高层为一梯（指电梯）2户，2梯2户，2梯3户，

7

塔楼

1外立面变化丰富，更适合角窗，弧形窗等宽视角窗户的运用。

2规划平面布局自由灵活，楼间距大，塔楼布局在小区园林，景观方面比板楼要活泼的多，3对场地的要求不高，能适应地形的变化，便于户型布置4结构稳定性强5容积率充分利用。

6户外管道便于安排7户型和价格呈多样化，用户挑选余地大8新一代的碟型塔楼（兼具塔楼和板楼的优势）在楼体加大面宽，缩小进深，是立面体态轻盈秀丽，虽说增大了占地面积，但日照通风更为充分，像1梯6户的碟形塔楼，采取均衡的设计手法，尽量照顾到各空间的均好性，达到户户朝阳，户户有景观，甚至餐厅和卫生间都有采光。

1通风采光易受楼体遮挡2户型对视私密性差3公摊比板楼大，77-82％4一梯多户私密性差。

设计时，1塔楼纵横布局的特征要注意和相邻户型的关系。

2个别户型的朝向不要偏斜太大。

尽量满足全天日照。

8

板塔楼

对于大户型的用户,如果注重舒适度和投资总价,应仔细斟酌.

板楼和塔楼结合的建筑,户型中部分是板楼的格,部分是塔楼的格局.短一些的板塔楼外观像塔楼,长一些的板塔楼外观像板楼.楼体外立面比板楼活泼,比塔楼轻盈.电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观.

电梯配置1梯3户,2梯3户.2梯3-6户.大户型为板楼样式,小户型为塔楼样式.板塔楼中塔楼部分与板楼部分形成夹角,及造成互视,有遮挡日照和景观.电梯配置上不会像板楼那样1梯2户,如果2梯6户就和塔楼没什么区别.

9

花园洋房

郊区化的居住模式,客户为中产阶级和部分工薪阶层

多建在郊区或市区边缘,交通方便,景观资源好的地方

14-6层板楼为主,介于经济类住宅和别墅之间2建筑模式上:

高成低就,在建筑材质和设计元素上追求高容积率公寓的感觉（如外墙窗材楼梯电梯落地窗飘窗角窗等）居住氛围环境布局,追求低密度别墅的感觉,比如园林景观小区道路布局,甚至周边大环境等.3容积率的角度:

1—2之间中密度花园洋房式住宅.有别于2以上的高密度经济类住宅和低于1以下的低密度别墅.

从建筑结构讲,花园洋房一般为4—6层,设计时

1可带电梯和不带电梯,带电梯可保证较高的舒适度,同时公摊增加,价格和物业费也稍高.带电梯满足中产阶级.不带电梯满足部分工薪阶层.

2设计时删“简”就“繁”设计时尽量避免小而简单的户型,选择的户型功能尽可能多些,提高舒适度,弥补配套之不足.

3在开间和进深方面,要奢侈些,厅的开间尺寸4米以上,主卧的开间3.6米以上.进深控制在11—13，尽量短,保证充足的采光和通风.4有条件时餐厅和卫生间采用明窗.5在功能配置方面功能要完善,如储藏间服务阳台休闲阳台洗衣间甚至客卫,在高层可以合并省略的,在花园洋房中则应独立和齐备.

在配套方面,花园洋房虽有点别墅的感觉,但购买这类住宅的多是奋斗中的年轻人,工作压力,生活琐碎,债务负担比住别墅的成功人士大,所以配套要尽可能靠近公寓的标准.