企业融资建议书Word文档格式.doc
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项目财产受益型信托分
析·
5
e:
项目信托基金融资的目
的·
第三步骤：
资源整合及运作·
6三、建议运营结构
图·
7
一、建议内容和思路
融资定位：
1.分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势；
2.明晰融资的战略定位和核心价值。
融资规划：
1.拟定总的战略规划体系；
2.在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议；
3.资本运营策略建议。
规划构架：
1.设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略；
2.公司应合理运营的组织结构；
3.公司应建立的适应未来地产发展趋势的管理构架。
首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势：
1.南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营；
2.南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作；
3.喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能；
4.集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。
然后对与外部环境和现有行业进行分析：
宏观分析：
1.经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐；
2.行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房
地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商的投入资本；
3.国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。
区域经济分析：
1.喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视；
2.行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力；
3.区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。
市场分析：
1.行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需；
2.项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大；
3.行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。
趋势分析：
1.行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移；
2.房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门；
3.喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转变方式很难有较大突破。
为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他的长期核心业务，形成三个层面的业务组合：
篇二：
关于解决中小企业融资难问题和建议的提案
【提案者】：
杨海平
【案由】：
中小企业是我国国民经济和社会发展的重要力量。
中央明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。
但贷款难、担保难、融资难问题十分突出，是当前影响和制约中小企业持续发展的一大瓶颈。
有效破解中小企业融资难、促进中小企业加快发展，已经成为社会各界非常关注的热点问题。
一、当前中小企业融资难问题的主要原因
造成当前我国中小企业融资难问题的因素很多，总的来看，主要可归于以下几个方面:
1、支持中小企业发展的政策体系不够完善。
随着近年来《中小企业促进法》等的颁布，我国支持中小企业发展的政策和法律体系正逐步健全，但仍存在许多不完善的地方，主要是未建立起当地统一的企业与个人征信系统，缺乏统一权威管理部门，导致当地相关政策缺乏有效协调和衔接，信用担保机构运行秩序不规范。
2、金融机构对中小企业的支持力度不足。
受各种因素影响，相当一部分国有商业银行和股份制商业银行仍然是以面向大城市、大企业、大项目为主，对中小企业的信贷支持落实不够。
而农村合作金融机构由于自身信贷资金规模的有限性，不能全面承担支持中小企业的融资问题。
3、中小企业自身素质有待提高。
中小企业不同程度地存在着技术含量低、资信情况不透明等情况，很多企业财务制度不健全，财务状况不透明，财务报表不真实，无法向融资方提供有效信息。
4、中小企业信用担保机构规模小，风险分散与补偿制度缺乏。
政府出资设立的信用担保机构，缺乏后续的补偿机制;
没有财政资金的持续投入，没有有效的资金来源，仅仅依靠自身担保费用和利息收入，很难维持担保基金的有效运作。
5、信用环境不佳在一定程度上影响了中小企业融资。
社会信用体系的欠缺和不完善，相关部门建立的信用数据系统缺乏共享性，缺乏完善的信用风险评估机构，对中小企业的信用状况还缺乏强有力的监测。
【委员建议】：
缓解中小企业融资难问题是一项涉及面广、系统性强的工程，需要政府、银行、企业和社会各方面的相互配合、通力协作和共同努力。
对此，本人提出解决中小企业融资难问题的几点建议:
1、改善中小企业融资的政策环境
当前，要进一步完善支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化《中小企业促进法》等扶持中小企业发展的政策措施，清理不利于中小企业融资发展的当地法规，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。
2、增强金融机构对中小企业的支持力度首先，国有商业银行、股份制银行、政策性银行等金融机构要进一步增强支持中小企业力度。
其次，当地政府要鼓励充分发挥地方金融机构作用。
农村合作金融机构由于是地方性金融组织，规模小、信贷资金有限，在金融体系中是弱势金融机构。
而实际承担的支持中小企业的任务，超过了任何一家商业银行。
因此，要增强普陀农合行支持中小企业力度，将政府涉农性财政资金存放农村合作银行，以增加农合行信贷资金，增强农合行支持中小企业力度。
3、构建中小企业信用担保服务体系和风险补偿机制
第一，完善担保服务体系。
中小企业信用担保机构应坚持政府引导与市场化运作相结合，建立“一体两翼”的中小企业信用担保体系。
“一体”指以政策性担保机构为主体“;
两翼”指商业性担保和民间互助性担保为“两翼”。
建立和完善担保机构的准入制度，资金资助制
度，信用评估和风险控制制度，行业协调与自律制度等。
第二，建立担保机构的风险补偿机制。
由财政对担保机构按照实际担保金额的一定比例给予风险补偿，降低担保机构经营风险。
4、提高中小企业自身素质
政府中小企业主管部门应帮助中小企业按照现代企业制度要求，完善企业治理结构，健全内部管理制度和财务制度，改善和规范财务运行质量。
建立和健全中小企业信息共享机制，鼓励中小企业积极参与大企业、大集团的专业化分工协作，依托大企业加快发展。
5、加强诚信体系建设
政府要加强金融生态环境建设，组织相关部门构建统一的中小企业社会征信系统和运行机制，扩大征信系统的覆盖面和信用信息的采集面，增加企业信用信息的全面性、实用性和透明性，对企业自觉履约形成约束。
有关部门要加大对违约中小企业的惩罚力度，坚决打击恶意逃废银行债务的失信行为，共同营造诚实守信的经济环境和社会信用环境。
篇三：
解决中小企业融资难的对策与建议
中小企业是指规模较小或处于创立阶段和成长阶段的企业。
当前，随着市场经济体制的确立和完善，国有大型企业逐步淡出，成长性强、机制灵活的中小企业顺理成章地步入前台，成为助推经济发展的生力军和领头羊，对促进市场竞争、增加就业机会、方便人民生活、推进技术进步和保障社会稳定起到重要作用。
然而，由于体制、机制等方面积淀的历史问题与现实矛
盾错综交杂，使融资难成为制约中小企业发展壮大的最大瓶颈，也成为我们亟待破解的重要课题。
一、中小企业融资现状
资金是促进中小企业发展不可或缺的生产要素，稳定的融资渠道是保障中小企业成长壮大的重要前提条件。
资金匮乏和融资渠道单一、不畅，是当前中小企业普遍面临的窘境。
1、贷款效益较差。
贷款的中小企业总体盈利水平不高，以亏损者居多；
企业产品积压及材料筹备负担较重，存货占流动资产比重大、速动比率较小，资金流动乏力；
许多企业资产状况不良，包袱沉重，流动比率相对较低，短期偿债能力弱。
2、贷款结构不尽合理。
2003年，国有及集体中小企业贷款户数、余额分别占统计样本总额的62和83，而股份制企业、三资企业、私营企业、个体等其它所有制企业仅分别占38和
17。
贷款明显向国有及集体中小企业倾斜，其他企业贷款不足。
3、贷款增量明显不足。
中小企业数量众多、情况复杂，银行现行信贷管理体制远远滞后于中小企业发展，造成中小企业与金融机构的“信息不对称”，使为数众多的中小企业难以申请到银行贷款，出现所获银行贷款增量趋缓的局面。
4、直接融资难度较大。
国内货币市场不发达，资本市场尚处逐步成熟阶段，中小企业从证券市场获得资金的可能性很小，外部融资还主要依赖银行贷款，在发达城市上海的中小企业外部融资中，银行贷款融资占73，而有价证券融资只占2。
二、中小企业融资难的主要成因
之所以形成中小企业融资难的局面，既有企业自身的原因，也与金融体制、政策导向、外部环境的制约密切相关。
多种因素交织作用，致使中小企业倍受资金短缺煎熬。
1、中小企业规模小、效益不稳定，难以形成对信贷资金的吸附力。
商业银行为防范金融风险，加强了内部监管，严格限制中小企业信用等级，致使信用贷款数量大幅缩水。
中小企业短期贷款行为多、贷款金额相对较小，调查、评估、监督等贷款发放程序、经办环节与大企业大致相同，导致施贷银行经营成本和监督费用上升、既得效益较低，银行从自身“经济性”角度出发，不愿为其贷款。
2、中小企业管理存在薄弱环节，抗风险能力不强。
多数中小企业管理不规范，产权制度不合理，财务制度不完善；
产品开发和市场研究缺乏科学依据，产品档次和科技含量低，市场竞争和抵御市场风险能力较弱，企业一旦遇到市场波动，金融部门将承担较大贷款风险；
少数中小企业诚信度不高，逃、废银行贷款现象较为严重，银行对中小企业贷款的审查、发放较为严格和慎重。
3、中小企业贷款抵押、担保难，影响信贷投入。
中小企业可抵押物较少，且折扣率较高，平均高达46.7，高于国有企业20多个百分点。
评估登记部门分散、手续繁琐、收费高，企业办理一笔抵押贷款，须经工商、房产部门评估登记，并到法律公证处公证，由此导致贷款费用较高，中小企业难以负担。
4、政府扶持力度不够，缺乏支持中小企业发展的政策体系。
在政策制定和资金运作中，政府将关注的集点和扶持的重点过多向牵动力较强的大型企业倾斜，对分散、弱小、创税能力较差的中小企业有所忽视，更缺少对中小企业融通资金的相应优惠政策；
在发展直接融资、培植资本市场时也相应忽视了中小企业的需要，在中小企业立法、培育中小企业支持服务体
系方面仍显不够。
5、启动民资的机制尚不健全，中小企业难以通过民间渠道融通资金。
因为国有银行和其他金融机构无法满足中小企业的融资要求，绝大多数中小企业在其发展过程中不得不从非正式的金融市场上寻找融资渠道，把申请借贷的方向转向民间投资者。
但由于缺少法律和制度的规范，民间高利贷等违法活动相当普遍，中小企业很难以合理的利率融得资金。
三、解决中小企业融资难的对策
解决中小企业融资难问题，促其进一步做大做强，必须从解决制约发展的症结入手，对症下药，标本兼治，创新金融制度，完善融资方式，拓宽融资渠道，建立符合市场经济规律、适应企业发展需要的政策扶持和服务体系，为中小企业融资创业添注生机和活力。
一是实施区域信贷扶持政策。
在切实防范风险前提下，选准信贷支持重点，积极扶持信誉观念强、经营管理规范、风险度低的中小企业走产业化发展之路。
重点支持科技型、农产品深加工型、出口创汇型中小企业，加速培育优质客户，促进中小企业向“高”、“精”、“尖”、“专”方向发展。
采取多种形式，将银、政、企合作拓展到中小企业领域，建立金融机构与贷环境。
完善人民银行再贷款调控和利率调控手续，在信贷政策上对中小企业给予倾斜。
对积极支持中小企业发展、确有资金需求的银行、信用社，由人民银行在再贷款方面予以支持。
实行央行再贴现与支持中小企业贷款比例挂钩、多贷多贴，帮助银行、信用社培育新的优良客户群体。
灵活运行利率手段体现货币政策对中小企业发展的支持，对利用再贷款、再贴现增加的贷款
投放，其利率可适当优惠。
鼓励银行、信用社选择一批产品竞争力强、发展前景好的中小企业提供专项、贴息等多种形式的优惠贷款。
二是构建信贷支持和金融服务体系。
引导国有商业银行进一步改进信贷管理运作机制，特别是授权授信方式，适当下放中小企业流动资金贷款审批权，降低对基层行的贷款限制，制定简捷高效的贷款管理程序。
倡导商业银行设立中小企业信贷部，积极、有效地开展面向中小企业的金融服务业务。
在全力开展信贷支持基础上，利用银行点多面广、信息灵通的优势，在结算、汇兑及财务管理、咨询评估等方面为中小企业提供服务。
对中小企业推广使用银行承兑汇票、商业承兑汇票，办理贴现、转贴现和再贴现业务，支持企业扩大票据融资。
建立适合中小企业的信用评级办法，减少对企业报表的过分依赖，突出实地检查，实事求是地评价中小企业的贷款风险，并根据企业经营者素质、风险保障能力、经营状况、偿债能力及信用记录、发展前景等指标，综合评定信用等级，作为银行对中小企业信贷决策和重点扶持的依据。
三是建立完善贷款担保机制。
由地方政府积极协调督促有关部门，加速建立中小企业贷款担保机制。
探索组建中小企业贷款担保机构，由政府牵头并出资成立企业信用担保有限责任公司，按照“企业化管理、商业化运作”模式，支持发展与防范风险、政府扶持与市场操作、开展担保与提高信用相结合，为中小企业小额、短期、急需贷款提供担保。
建立信贷担保基金，资金可由地方财政拨款、中小企业出资以入股形式筹集，采取会员制管理；
为进一步扩大资金来源，政府可出面进行担保，允许基金向外发行债券；
遵循市场原则规范运作担保基金，确保担保基金充分发挥作用。
选择合适的贷款担保方式，积极运用保证、抵押、质押等担保方式，或运用企业互保、联保、贷款保险等形式，优化担保结构，多渠道解决中小企业贷款担保问题。
四是培育、优化信用环境。
由地方政府协调经济管理、司法、新闻宣传和金融等部门，扎实开展创建金融安全区工作，教育和引导企业树立信用意识，强化信用文化建设，重诺守信，规范改制，坚决制止和依法打击逃废金融债务行为，增大违约成本，全力营造“诚实守信”的良好氛围，进一步提升企业经营管理水平，为顺利开展融资奠定基础。
政府组织、银行参
与，全方位、多层次、宽领域为中小企业培训行政、财务管理人才，努力防范道德风险。
帮助企业强化内部管理，打破传统的家族式经营管理模式，建立现代企业制度，特别是帮助企业加强财务管理，形成完整的财务系统，增强银行对企业的信任程度。
引导中小企业增加积累，扩大技改投入，用先进技术改造传统产业，提升技术含量和产品档次，搞好新产品和高科技项目开发，以诚信的企业形象、强势的核心竞争力吸引信贷资金源源注入，真正快速发展壮大。
篇四：
解决中小企业融资困境的建议
伴随中国经济不断发展，量大面广的中小企业开始广泛参与市场竞争，不但促进了市场配臵资源基础性作用的发挥，也为建立和完善社会主义市场经济体制发挥了重要作用。
近几年，政府相关部门不断出台促进中小企业发展和解决中小企业融资困境的办法和意见，极大地促进了中小企业发展。
但仍然存在一些瓶颈和困难之处。
近几年，尽管中小企业贷款额度不断增加，占全部企业贷款比重持续上升，但是仍然难以满足众多中小企业的融资需求。
基于**市中小企业发展和融资现状，将中小企业发展中遇到的融资困境进行研究不仅具有一定的历史意义，而且从银行角度解析中小企业融资困境还具有一定的现实意义，对于进一步分析中小企业金融支持问题具有很大帮助。
无论是国家政策导向、银行融资支持，还是中小企业完善自身，都对中小企业的发展起到一定的支持作用，而借助中国转型的宏观背景，微观层面的中小企业才能够更加快速发展。
一、中小企业融资困境的成因
（一）当今，中小企业的发展情况参差不齐，而对于融资需求的目的也不尽相同。
究其自身发展状况，存在许多不规范的地方，尤其是在企业成立初期，在投资方、法定代表人、公司主要决策人甚至公司财务负责人集一人之身时。
这些不规范的地方通常表现在记账不规则、两套报表、回款直接入私人账户、往来款过多、采购及相关管理人员任用亲戚担任等问题。
而从企业经营角度来看，上、下游客户不
够稳定，回款不及时，企业资产向私人借贷等。
尽管如此，一些中小企业还是凭借自身或民间集资形式发展壮大起来，证明民间资本有存在的意义。
但是根据规模经济的原理，民间金融组织随着成员的金融资产数量增加、客户层次发生变化、信息成本、管理成本上升等原因，边际贷款成本先降后升，因此在一定时点上，小企业还是回归到主流融资渠道。
另一些中小企业经过长时间的努力，最终凭借银行融资支持发展起来。
由于获得银行贷款的要求较多，这些最初有与银行合作经验的中小企业，在其发展过程中会受到银行方潜移默化的影响。
如：
由于银行要求报表需要审计，而账面造假会给审计环节造成不必要的麻烦，因此很多企业会渐渐规范记账问题。
一些具有长远发展眼光的企业实际经营者，也会在发展过程中发现家族式经营的不足之处，慢慢向正规方向转变。
（二）商业银行成本控制与制度约束
虽然商业银行对于国家扶植小企业政策积极响应，专门创立针对小企业的一条龙服务程序，包括小企业产品研究、小企业专门营销部门、专门的小企业从业人员及小企业审批部门，有些银行甚至对于成功营销小企业业务给与很高的单户奖励措施。
上述种种举措反映了银行发展小企业信贷业务的决心。
然而，在重视小企业业务发展的背后，小企业的种种风险也不断暴露出来。
银行普遍喜欢接受的能够提供个人房产抵押的小企业，在不动产价格不断上涨的今天，这种方式可以让银行牢牢地控制住第二还款来源。
实际上，银行更加看重的是企业
本身的现金流，因此对于企业的行业、上下游客户及产品的竞争力都很关心。
虽然小企业客户成为商业银行竞争的对象，但由于银行“锦上添花”而不会“雪中送炭”的本性，仍有许多小企业被银行所边缘化。
在这个过程中，银行对于放贷成本、银行规章制度约束的考量成为是否为小企业融资的关键。
调查与审查的矛盾主要来源于对于相关政策及风险的认知偏差。
对于银行规章制度的约束，银行审批人员是否肯于突破，很大程度上是基于对客户未来收益或发展的预期。
由此，可以引出中小企业与商业银行间的联系与矛盾，因为银行对于企业的预期在很大程度上是通过分析上述联系与矛盾之后而产生的。
（三）中小企业与商业银行信息不对称问题
银行与小企业之间的信息不对称及道德风险问题是很多学者研究的重点，由此也引发很多对于“关系型贷款”的讨论。
关系型贷款
的前提是银行和企业之间必须保持长期、密切的业务合作关系，即企业固定地与数量极少的银行打交道，使银行得以积累企业的相关信息。
然而大多数企业与银行合作时都是建立在互不了解的基础上，银行最初对于企业的了解是建立在企业财务报表、企业管理人员的谈吐与行事风格、产品销量或质量等方面。
而在初次合作过程中，由于无法预期双方是否会有再次合作的意愿，银行与企业之间的关系多呈现出互不信任的特点。
银行与企业之间的互不信任主要体现在，银行怀疑企业的贷款目的及贷款真实性。
企业面对银行提出的种种要求，通常会抱怨银行贷款条件的苛刻，抱怨银行的贷款利率过高问题，认为银行在审批过程中会对不同企业差异化对待；
抱怨银行审批贷款时间较长，进而怀疑银行对其不够信任等。
总体而言，银行与企业这对矛盾体，在很多问题上存在互不信任问题，主要是由双方初次合作背景下信息不对称所造成的。
这也正是民营经济发展过程中，很多企业会选择“体制外”融资方式的原因。
民间借贷虽然利率较高，但是可以获得资金速度快、条件低，尤其在民间商会较为发达的地方。
相反，在银行获得贷款，时间长而且通常需要在很多地方隐瞒真实情况才能够顺利获得贷款，况且并非获得贷款即可，银行对于贷后的监管，后续资金归集银行账户等方方面面都有更多要求，因此造成融资困难。
二、建议：
政府、银行携手，协助中小企业摆脱融资困境
当前，为鼓励中小企业发展，各家银行都开始推出特色的中小企
业融资产品。
同时，各家银行都开始制定相应的中小企业信贷政策支持。
制定专门的政策、下拨专门的中小企业任务指标、成立专门小企业业务中心、信贷审查中心及培养专职小企业客户经理等。
与此同时，政府支持中小企业的制度应不断完善，与银行的合作渠道不断增加，而银行针对小企业贷款的产品也应不断创新。
（一）开拓多种融资渠道
1、政府协助中小企业开拓多种融资途径。
以“政府、投融资服务平台、企业、金融机构”四位一体的模式，引导金融机构定制适合中小企业的融资创新产品，重点解决所辖区域内中小企业融资难问题。
创新融资模式，同时与券商、资本市场共同探讨策划通过中小企业私募债融资等多种融资途径协助中小企业获得融资。
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