促销方案之写字楼促销活动方案Word格式.docx

促销方案之写字楼促销活动方案Word格式.docx

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诠释：

功能化复合体：

表达多功能、多用途，设计空间组配最大化。

如现在盛行的大隐于市。

好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。

有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。

居家办公也是现在商务楼的走势

智能化写字楼：

智能化管理、智能化运作、智能化系统、表达科技与先进。

从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。

但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位臵、交通便利情况、周边配套等条件；

另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。

所以，我认为：

在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分表达出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。

1.3定位依据优势分析

地段公共交通线路多，出行非常便捷；

由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；

本案周边的写字楼供给量尚未饱和，还有较大的需求空间；

开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；

劣势分析

本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位臵与其相比没有优势可言，要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高；

本案所处的位臵并不是传统意义上的商务区，所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；

从目前的写字楼市场来看，作为写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住，而且我公司也需要资产经营；

由于本案建设周期较长，导致市场形象不好；

市场分析

本区域是昆明的北市区高尚居住地段，而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。

总的来说，其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右，所以，北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格确实定。

市场时机点

本区域内目前的供给量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成，预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供给量，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入

市，在最短的时间内快速获得利润的最大化。

市场威胁

大楼外立面尚未装修，给客户没有直接的直观效果，加上今后的施工，可能会造成大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一般，由于建设期较长，楼盘空臵时间相对较周边环境影响；

长，可能会影响本案在市场中的印象；

综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位臵以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。

所以，我个人认为：

在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的销售经验、销售理念以及独树一臶的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位臵

二、目标客户定位

35%

30%25%20%15%10%5%0%

计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、

商业贸易类信息咨询类实业开发类

金融类

文体艺术类

其他

20%18%16%14%12%10%8%6%4%

注重相对较有吸引力的价格；

较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一般要到达65%—70%；

办公空间要具有延展性，先进企业发展较快，职工队伍不断扩大，办公楼空间要有发展余地，可以免去日后搬迁的麻烦；

合适的地理位臵，临近交通路线、商业区、星级酒店等，这样对客户往来可以提供方便；

大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象就是公司的形象，这样容易给客户留下好的印象；

较为完善的物业管理和商务配套；

如车位、电梯、保安、保洁等。

三、价格定位

租赁价格：

建议在35元/㎡—45元/㎡。

销售价格：

建议在3200元/㎡—3800元/㎡。

3.2价格定位支持：

支持一：

市场价格比较法

昆明市高层写字楼的平均租赁成交价格为38元/㎡。

中位数为35.5元/㎡。

各楼层价

格不均。

最低租赁成交价格18元/㎡，最高租赁成交价格85元/㎡。

平均租赁价格最高的3幢高层写字楼为：

右弼大厦〔67元/㎡〕?

滨江大厦〔60元/㎡〕?

国际商务大厦〔60元/㎡〕平均租赁价格最低的3幢高层写字楼为：

昆明大厦〔26元/㎡〕?

博佩大厦〔25元/㎡〕?

龙宇大厦〔21.17元/㎡〕租赁付款方式：

半年一付，34.4%?

季度一付，32.8%?

一年一付，25%?

一月一付，6.9%?

其他，0.9%

昆明市高层写字楼的平均购买成交价为3584元/㎡，中位数为3823元/㎡。

最低购买成交价格615元/㎡，最高购买成交价格5000元/㎡。

平均购买成交价格最高的3幢高层写字楼为：

华一广场〔5000元/㎡〕?

护国大厦〔4924元/㎡〕?

建工大厦〔4500元/㎡〕

平均购买成交价格最低的3幢高层写字楼为：

建筑大厦（3350元/㎡）?

建设大厦〔3200元/㎡〕?

汕头大厦〔3000元/㎡〕

购买方式：

分期付款，50%?

一次性付款，40%?

银行按揭，2.5%?

其他方式，7.5%

【篇二：

写字楼开盘活动方案】

写字楼开盘活动方案

活动场地：

销售中心

活动布置：

展台、通道、停留区、接待区

现场布置：

一、展台：

1、外展：

位于销售中心门口一侧，展台背景为本案写字楼外立面规划图，以攀岩墙为设计元素，攀岩墙不同位置制作漫威超级英雄形象〔蜘蛛侠、超人、美国队长、蝙蝠侠〕，以攀爬者的姿态展示。

旨在凸显写字楼超绝高度和美观的里面，以超能者的攀爬姿态传达一种视觉高度和广度，攀岩墙底部搭配超级英雄真人coser元素。

2、内展：

位于销售中心内部***，展示元素为写字楼办公环境缩影，以真人不间断重复展示其办公景象为主。

分为以下几个模块：

第一部分为前台礼仪接待区域，第二部分为洽谈接待会客区域，第三部分为总经理〔董事长〕独立办公区域。

二、通道：

【篇三：

写字楼营销策划】

写字楼营销推广方案

前言

因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；

建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。

销售目标：

1、提高写字楼销售

2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。

项目价值分析及提炼

1、项目价值分析

◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务

◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量；

◇项目配套设施品质卓越，档次较高；

比目前市面上的写字楼要先进，时尚；

2、项目价值提炼

◇高层次

◇高品质

◇高性价比

◇高回报率

◇高成长空间

客户群定位：

从对写字楼客源的分析来看：

1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。

2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向；

3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值；

目标客户定位：

核心客户：

集团客户〔增加项目知名度和美誉度〕

辅组客户：

散户、投资客户〔实现目标价值〕

争取客户：

中小基金〔作为营销手段〕

〔一〕核心客户——集团客户

所占比例：

约25％

企业属性：

以国内民营企业为主，其次为国有大型企业

需求特征：

1、注重物业产品内在品质

2、处于市中心，交通便捷、配套齐全

3、提供良好的商务服务

4、优秀物业管理

5、大面积的办公空间

6、追求物业形象和售价之间的均好性

〔二〕辅助客户——自用散户

约50％

项目周边熟悉本区域的现代服务型企业

多为目前入驻于城市周边、需要升级办公空间的型企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。

1、注重物业外在形象

3、较高的实用率

4、现代办公配套

因此，对于中小企业来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。

是否与企业合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。

〔三〕辅助客户——投资客户

客户来源：

德宏州境内及周边城市〔龙陵、腾冲、保山、缅甸边境等周边临近城市〕

1、注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性

2、有较高的、稳定投资回报率

3、良好的经营管理

4、注重开发商品牌和信誉

吸纳目标客户的通路

核心客户——集团客户

主要通过：

圈层关系渠道获得

寻客方向：

通过现有的资源，联系各个集团领导及企事业单位的领导人员

建立公关组，寻找各个集团公司及企事业单位负责人的联系方式，组建人际网络；

在有效资源整合完整的情况下，可以通过沙龙活动来对项目进行销售；

辅助客户——自用散户

媒体广告及行销而来

通过网络推广，组建团购信息，收集客户

通过市面广告吸引客户来现场

通过行销团队的全城布展，及大范围的海报派发

通过行销组的小型推广活动，来收集各个层面的客户资源

辅助客户——投资客户

圈层媒体广告及行销而来

通过公关组的桩脚发展，从桩脚中获取更过的客户资源

争取客户——中小企业

行销及圈层网络

通过行销组根据指定场所派发海报及定点设点来收集客户；

通过对指定的办公场所进行拜访及公关组对企事业单位的拜访所收集的客户；

通过行销组及公关组的深入发展桩脚，来到达有效的客户收集资源；

通过圈层关系的来发展中小型企业的负责人的形式，收集各层面的客户资源通过二手房中介公司合作，来拓展有效的客户资源范围。

目前客户资源渠道：

1.德宏州各个商会会员；

2.各个政府部门能利用的关系人员；

3.企事业单位负责人；

4.保险公司、4s店、等的客户群体；

5.行销过的公司负责人及为行销过的中小企业单位；