如何使用住房公积金贷款买房.docx

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如何使用住房公积金贷款买房

绝大多数的购房者买房一般考虑的都是用公积金贷款来买房吧，如何正确的使用住房公积金来贷款买房，是很多人都关心的话题。

今天就给大家较为详细的讲解用住房公积金贷款买房的流程，给大家提供一点参考!

用住房公积金买房的流程1、如何用住房公积金买房公积金贷款买房流程：

1初审：

由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资格、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》

2评估：

申请人持《抵押物审核评估通知单》到中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。

经济适用房不需要评估。

3审核：

申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。

如果合格，中心开具《北京市住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

4办理担保手续：

申请人持《北京市住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。

如果选择抵押保证的方式，保证人应该出具书面的担保函;如果选择抵押保险或第三人保证的方式，应该到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

5签订借款合同。

申请条件：

住房公积金贷款的前提条件是，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。

城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：

1、个人资料：

申请贷款的个人以下简称借款人身份证明及配偶的相关身份证明身份证或其他有效证件均可的复印件各4份;借款人的婚姻证明单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明的复印件各4份;交购房款的有效凭证复印件4份;借款人及配偶的收入证明各4份;合法的购房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。

以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。

2、房屋建审资料：

商品房预销售许可证或房改批复;建设工程规划许可证;建设工程施工许可证;建设用地规划许可证;国有土地使用证;建审平面图及楼层平面图。

符合住房公积金贷款条件的购房者，可以到受委托的银行及经办网点办理公积金贷款，还可就近前往公积金管理中心或各分中心、管理部申请办理公积金贷款。

首先要问清楚开发商的项目按揭银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。

假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房者提供，也不可能办理公积金贷款。

流程：

1、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。

2、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。

1借款人身份证件指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件及婚姻状况证明;

2借款人家庭财产和收入证明;

3合法的购建、修住房合同意向书、协议或其他批准文件;

4抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;

5有所购建、修住房全部价款20%以上的自有资金，并保证用于支付所购建、修住房的首付款;

6自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件;

7对自有住房进行翻建、大修的、应出具自有住房产权证明;

8有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

9住房资金管理中心规定的其他条件。

3、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。

4、受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。

5、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。

住房公积金贷款买房条件1、具有合法有效的身份，指的是需要符合具备中华人民共和国国籍和有效的居民身份证。

2、具有完全民事行为能力。

3、信用良好，收入稳定。

4、具备当地房产登记部门所确认的购房合同或协议，并能办理抵押、保证担保手续。

5、已按规定支付了一定比例的首付款。

用住房公积金贷款买房的策略策略一：

额度可灵活使用

按规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。

王女士和他的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出一个绝妙的点子：

在和丈夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。

因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。

当两套房子全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可以做到“以租养贷”，减轻了还款的压力。

王女士还打算将来在孩子出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。

王女士将公积金贷款的使用真是算计到家。

策略二：

组合贷款省万元

如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。

于女士以40万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮她争取到32万元的公积金贷款。

办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家的要求进行办理。

32万元公积金贷款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷款显然是不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来目前公积金贷款的最高限额为25万元。

但亿达按揭公司人员发现，因为于女士是保险公司的精算师，月收入过万元，是银行的“优质客户”，所以她申请占成交价八成的总贷款额，银行是可以批准的。

于是，在亿达按揭公司的帮助下，于女士与银行等进行了协商，最终办理了33万元的“组合贷款”，即由25万元公积金贷款和8万元的商业性贷款组合而成。

尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的预期年化利率就相差了一大截。

商业贷款的预期年化利率是477%，而公积金贷款的预期年化利率是36%，这一笔公积金贷款一下就帮王女士省下了好几万元。

策略三：

巧用公积金购车

目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，可不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。

其实，更好的做法是在购房时申请住房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。

如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月预期年化利率是3‰，每月还款额是182366元，而汽车贷款的月预期年化利率是5025‰，每月还款额要21692元。

目前，有些汽车销售商推出10%的预期年化利率优惠，即使这样每月还款额也要达到195228元。

5年下来，两者相差771772元。

此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。

目前汽车贷款的期限一般在5年以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要21692元，而20年期的公积金贷款每月还款只要60862元。

这样就大大减轻了还款的压力。

因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如购车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积金贷款。

策略四：

公积金存款无利息税

很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：

除了买房或一些特定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。

很少有人知道：

钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的预期年化利率下，钱存在公积金账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款预期年化利率即072%计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的预期年化利率即171%计息。

而商业银行存款整存整取一年的利息是198%，除去20%的利息税为158%，比公积金的预期年化利率要低013%。

因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合算，更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。

如果既贷了公积金又贷了商业贷款，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业贷款。

策略五：

相当可观的“养老金”

据了解，目前很多人只知道“三金”医保金、失业保险金和养老金是必缴的，而没有“公积金”则问题不大。

事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，也等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。

首先是丧失了购房低息贷款的权利。

住房公积金个人购房贷款预期年化利率是，1～5年期年预期年化利率为36%，6～30年期年预期年化利率为405%。

而购房商业贷款的预期年化利率是，1～5年期年预期年化利率为477%，6～30年期的预期年化利率为504%。

此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。

因此，随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，你应该时刻注意保护自己的“公积金”。

签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。

当变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，员工住房公积金账号也作相应调整。

这样，你才能充分享受到公积金给你带来的这些无形“财富”。

个人住房公积金贷款的对象及条件一、贷款对象

购买、建造自住住房的在职职工。

二、贷款条件

1借款人具有完全民事行为能力;

2具有本市城镇正式户口或有效居留身份;

3具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

4借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上;

5能提供购买自住住房的有效合同或协议;

6借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的除配偶外共有人必须出具同意住房抵押的书面承诺;

7具有不低于购买自住住房价值30%以上二手房40%以上的自有资金;

8借款人同意办理住房抵押和保险;

9购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料;

10借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直接从该帐户划收贷款本息。

个人住房公积金贷款申办流程一借款人提出申请:

借款人按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所需资料。

二资信调查及贷款审批:

贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。

借款人可在借款申请受理7个工作日后，向贷款承办银行咨询审批结果。

三签订借款合同:

借款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行。

四办理保险及抵押登记手续:

借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由借款人承担。

五贷款划拨:

贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款人。

六贷款回收:

借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。

借款人借款满一年后方可申请提前还款。

如借款未满一年，借款人因出国、调离本市、房产转让、退房等原因需提前还款的，应提交相关证明。

七清户撤押:

借款人还清借款本息后，由承办银行出具贷款结清证明并负责办理抵押登记注销手续。