云南建水县体育运动中心奥城项目可行性论证报告35.docx
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云南建水县体育运动中心奥城项目可行性论证报告35
建水县体育运动中心·奥城项目
可行性研究报告
云南正武集团
二○○八年三月
第一章项目背景与发展概况
第二章项目建设的重要性及目的
第三章项目基本情况与进展
第四章项目分析
第五章项目定位
第六章项目计划进度
第七章投资估算与收益概算
第一章项目背景与发展概况
一、项目背景
建水县位于云南省南部，红河州中部，距省会昆明220余公里，面积3789平方公里。
辖14个乡镇140个行政村，占云南省总人口的0.96%,占红河州的11.5%，总人口488910人。
其中汉族318597人，彝族136736人，回族12886人，哈尼族9337人，傣族5623人，苗族4314人，其他民族1447人。
县域内气候宜人、物产丰富、文化昌盛，曾是历史上颠南政治、经济、文化、交通中心，素有“颠南邹鲁”，“文献名邦”之美誉。
属“国家级历史文化名城”和“国家级重点风景名胜区”。
县境内有颠越铁路、国道323线、鸡石、建通公路穿过，交通便利。
建水物产极为丰富，气候宜人，蔬菜瓜果常年不断，有丰富的旅游资源。
建水人民素有热爱体育运动的传统习惯，历史上曾以球交友，密切了与友邻市县的关系，同时也为省州运动队和各行业培养输送了大批体育人才。
但长期以来县公共体育运动场所只有一块建于二十世纪五十年代狭窄简陋的露天灯光篮球场，严重制约了建水县体育事业的发展。
近年来，建水县的房地产发展较为缓慢，市场上所出现的产品形态较为单一。
而本县境内所辖属的几个乡镇因为矿业的发达，人均收入较为可观。
县城内的公务员、教师、工商及银行等属于高收入人群，一些私营企业主也较为富裕。
建水县的GDP每年同期增长为12.2%。
作为全州人口第一大县，兴建一个功能齐全的体育运动中心以及一个素质较好的高品质楼盘也是大势所趋。
二、项目发展概况
1、1997年6月建水县政府提出兴建建水县体育运动中心的决定
2、1997年8月省土地局关于建水县体育运动委员会新建体育运定中心征拨用地的批复
3、1997年9月州计委下达建水县体育运动中心基建投资计划的通知
4、1997年10月县城建局批准《建设用地规划许可证》、《建设项目环境保护选址意见书》
5、1998年8月30日，中共建水县委常务会第十二次常务（扩大）会议纪要，通过县体育运动中心规划设计方案
6、1999年1月26日，建水县第十一届人大常委会第八次会议审议通过设计方案，批准建水县体育运动中心规划设计方案和建水县体育运动中心委员会新建体育运动中心征拨用地
7、2007年10月，正式成立建水县体育运动中心（奥城）项目领导小组
8、2007年11月，云南正武集团与红河州政府正式签订招商引资协议，建设建水县体育运动中心（奥城）项目
9、2008年2月，建水县人民政府正式完成体育建设用地转为项目开发用地的相关事宜。
第二章项目建设的重要性及目的
一、项目建设的重要性
1995年6月国务院正式批准了《全民健身计划纲要》，标志着我国群众体育和国民体质建设进入了一个新的阶段。
《全民健身计划纲要》旨在加强全民健身的工作，提高中华民族整体素质，明确指出本世界末到2010年全民健身工作的奋斗目标和任务，是我国新时期全民健身工作的纲领文献。
《全民健身计划纲要》是由国家领导、社会支持、全民参与、有计划、有任务、有措施的体育健身计划，是与实现社会主义现代化目标相配套的社会系统工程和面向21世纪的发展占略规划。
全民健身事业是一项崭新的事业，符合广大人民群众的切身利益，获得全社会的一致肯定和赞誉，并且取得了令人瞩目的阶段性成果。
随着21世纪的到来以及2008年北京奥运会的举行。
我们应为实施全民健身计划，增强中华民族的体魄而努力创造条件。
为建水县人民建设一个集运动、生态、健康为一体的大型高品质社区。
从而实现当地城市建设的快速发展，促进建水县经济的持续、快速、健康发展。
二、项目建设的目的
体育产业是当今全球经济中发展最快的产业之一，每年为世界带来4000亿美元的收入。
体育产业所蕴藏的巨大商机，使其已成为本世纪最有活力和广阔前景的新型产业之一。
随着当地居民家庭收入的不断提高，居民的文化、体育消费大幅度增长，加上双休日、长假和各种休假制度的实施，使人们有了更多的空闲时间去参加各种体育休闲活动。
全民健身和体育休闲的热潮推动了体育健身场所的发展。
另外，结合建水县发展文化生态旅游型城市，创建富有地方特色的体育项目，使之成为名牌产品，带动当地经济发展，对当地旅游、交通、商业、旅馆住宿等消费起着巨大的刺激作用。
由于体育产业关联度广，一些体育活动或赛事带来的体育消费也带动了当地经济与消费增长，拉动相关产业发展。
该项目建成的目的，就是要充分发挥城市对人口、产业、市场的吸引力和聚集效应，推动二、三产业的发展，增强城市对经济的带动和辐射功能，逐步形成融商业、文化、信息、旅游为一体的城市，带动当地经济持续、快速、健康发展，繁荣城乡经济。
第三章项目基本情况与进展
一、项目基本情况
1、建水县体育运动中心（奥城）项目由云南正武房地产开发有限公司投资兴建。
2、位于建水县城区西北角，海拔高度１３２５米，南接国道３２３（现建水大道），北临待建三环路。
３、总占地１３１亩。
其中住宅用地３２．３亩；商业用地１２．５亩；体育建设用地８６．２亩。
４、定位为建水第一运动水景大盘
５、集商业、体育、住宅于一体的复合型地产项目。
以运动、水景、电梯洋房、时尚商业街展示为一体。
６、项目总投资约3.08亿元，产权销售收入4.09亿元；经营性年收益2260万元。
７、本项目作为红河州招商引资项目，得到各级政府的高度重视及关心。
二、项目进展
１、立项完成
２、规划设计完成
３、勘察设计完成
４、施工图设计完成
５、策划定位完成
６、景观设计完成
７、施工单位招标完成
８、各项手续在州领导的监督及县领导的配合下正在积极办理当中
第四章 项目分析
一、本项目所处区域经济情况分析
１、建水县GDP每年同期增长12.2%。
其中：
产业
第一产业
第二产业
第三产业
数额（亿元）
8.42
12.05
10.84
增长率（%）
2.1
15.9
16.6
建水县前几年以农业为主。
近年来第三产业的增长比例较高，可以看出，县城的经济发展已经逐步向城市化转型。
第三产业房地产业也在迅速增长。
２、建水县2006年全年实现财政总收入2.8亿元，比2005年增长16.3%；其中：
地方一般预算收入1.45亿元，增长13.5%；
全年地方财政支出4.41亿元，比上年增长20.9%；其中：
地方一般预算支出3.28亿元，增长17.5%；
３、建水县2007年金融机构各项存款余额35.6亿元，增长12.2%。
名称
存款余额
对公存款余额
个人存款余额
个人存款所占比例
工商银行建水县支行
64961
17054
49045
76.41%.
建设银行建水县支行
92156
46892
45413
49%
农业银行建水县支行
86716
12508
70775
86%
建水县农村信用社
112929
增幅为11.78%
金融机构的数据表示，存款总余额为35亿元，可得出全县人均存款额为7158.8元，据数据调查，昆明市的人均存款额为8700元。
建水县的人均存款额已经与昆明市的相持平。
结论建水县人均购买力较强。
４、建水县乡镇企业概况
全县乡镇企业总数12258户，比上年增加149户，增长了1.23%。
完成营业总收入269505万元，比上年增加43571，增长3.69%。
完成现价工业总产值76028万元，比上年增加18097万元，增长31.24%.
名称
营业收入
工业总产值
（万元）
增加值
（万元）
实缴税金
（万元）
临安镇
131298
23624
17707
1929
曲江镇
28968
2390
4142
294
西庄镇
20421
13598
3920
645
南庄镇
10629
2457
2446
61
面甸镇
10362
4807
1012
62
官厅镇
36657
15910
10840
785
青龙镇
2508
200
389
19
岔科镇
2742
156
706
18
甸尾乡
3892
487
1234
35
李浩寨乡
2856
172
365
16
坡头乡
7937
6325
1993
350
普雄乡
2004
1319
528
22
利民乡
1776
1248
422
18
盘江乡
7455
3344
1318
30
项目所处地临安镇为全县营业收入、工业总产值最高。
显示出私营企业较多，本镇私营企业主购房需求较大，消费及投资观念较强。
对于商铺的消化能力更为明显。
周边乡镇的小型私营企业虽然不及临安镇数量多，但是近几年的经济增长速度较快。
对于个人而言，想具有身份标签的部分小私营业主也会选择到经济发展更为迅速的临安镇购置房产或消费以此来显示自己近年来的财力及实力。
５、居民实现商业消费零售额情况
全县居民消费价格总指数、商品零售价格总指数以每年4.2%的速度在上涨，农业生产资料价格指数上涨6.5%.
指标
全县
县城
县城以下
社会消费品零售额（万元）
61677
34619
27058
增长率（%）
14.3%
12.7%
16.3%
居民的消费水平在提高，商品的售价也在同步上涨。
本县居民已经从原先的满足生活温饱上升到购买消费商品。
消费观念在逐步提高，开始追求生活奢侈品以及高品质的生活方式。
也就有了相对于改善现状的期望，那么改善居住环境，享受舒适生活，增加商品消费成为本县居民的未来状况。
６、全县旅游经济情况
全年实现了旅游总收入25115万元的成绩，比去年增长了23.6%。
共接待国内外游客80余万人，增长了22.76%。
指标
国内
国外
接待人数（人次）
798524
5037
增长率（%）
22.83
23.56
旅游收入（万元）
23829.49
1285.58
增长率（%）
22.54
45.92
旅游业的增长可以更大的增加政府财力。
带动消费快速增长，推进城乡一体化，提高城镇化水平，打造现代服务业发展平台，通过城市的扩张和繁荣增加就业。
在城市建设方面，旅游业可以带动城市建设步伐的加快，政府对城市建设的投入及招商引资力度的加大使目前新区建设如火如荼，老城改造加快，新老城区对接加速，房地产开发势头迅猛，各项基础设施逐步完善。
●通过以上几组数据的分析，得出如下结论。
1、本区域的经济发展走势较快，房地产发展势头迅猛。
2、本区域的购买及消费能力较强
3、本区域的房产需求量呈上升趋势
4、本区域的商铺消化能力较强
二、本项目所处区域房地产发展分析
目前建水县房地产呈现出南北两大板块。
北面为建水新区，以建水大道为中轴线，各分布着新建楼盘项目以及非市场化运作的公务员小区或者高收入单位小区住宅。
南面则是以临安古城为核心，商业氛围较为浓厚，城镇老居民的居住地。
整个市场所表现出的现状为价格不高，居民购买力较强，但市场上所出现的产品供应形态较为单一。
本项目所处地，建水新区地理位置比较优越，目前新开项目基本上全部集中在此区域。
政府及各国家行政单位也都汇集在此。
古城是传统的商业聚集地及旅游地，随着人们对生活方式的追求和改变，这个区域（空间狭小而陈旧）对人们的居住吸引力越来越弱，其适合人群应该主要是该区的商业经营者以及一些老居民。
而新区近年有了较大发展，居住环境较为优越。
加之政府及国家行政单位的搬迁和政策扶持。
吸引大批开发商开发以及居民到此地购房。
从整个市场在售楼盘销售情况可以看出，主流销售户型面积位于120平米—140平米，销售量约占总量的80%。
从户型的布局看，本区域居民较追求大客厅、大卧室的布局设计。
跃层住宅顶层销售较为困难，主要根建水县传统的生活观念和高温气候有很大关系。
从市场在售楼盘以及新开项目不难看出，居民较为接受传统的多层住宅。
整个市场开发量多层占到99%，现惟有一新开项目建设建水县首个带电梯高层住宅。
由此，随着城市化建设的发展及土地成本的增加，未来高层住宅必将在市场上占主导地位。
而目前市场的状况不难看出，高层住宅的开发市场机会较大。
随着建水县的政府规划及经济环境发展，新区的建设将加快房地产的迅速发展。
借助于建水县作为滇南重要的旅游县，其在面临更多机会与竞争的同时，将直接地表现为经济总扩大，经济活动频繁，从而在相当程度上增大了市场需求的增加。
为房地产市场的置业投资将创造更多的需求机会。
三、项目所面临的市场环境分析
1、市场发展潜力巨大，客户需求较单一
经过对目前在售楼盘的分析对比，可以看出整个建水房地产市场拥有很大的发展潜力，但是市场产品供应也比较单一，大部分开发以多层住宅为主，基本无任何其他物业类型，有大量的小别墅群，均为政府机关单位的集资建房区域，但是从客户需求调查可以看出，大部分人群有足够的购买能力，但是对产品的认识还停留在初级阶段，整体市场的价格和需求并不吻合。
2、开发规模适中，产品塑造能力低
目前大部分的在建项目规模较小，均为的中小型项目，产品不仅形式单一，而且处于萌芽状态，开发商仅仅简单按照传统模式打造产品，不求产品的创新，从各个项目的楼盘现场可以看出来，开发商根本没有包装和品牌意识，在这样的开发模式下打造的产品，无法满足高端客户的需求。
３、楼盘整体包装档次低，销售手法单一
建水的消费群体主要由矿老板、私营业主、教师、高级白领、外来人口构成，有很强的消费能力，其中大部分人群也有很好的产品认知能力，但是无论是从楼盘的平面展示、工地围墙、项目资料等方面来看，还是从产品包装方面来看，都出于初级阶段，这足以说明建水的房地产市场不成熟，尚处于起步阶段，在营销手段方面更是缺乏，没有品牌意识，所调查的全部楼盘中更是操作不规范，这就说明整个市场严重缺乏成熟的高端项目，来更好的满足中高端客户的需求。
４、物业管理机制不健全、不规范
物业管理在建水的已开发项目中整体都比较薄弱，在房地产较为成熟的城市，业主对物业公司的要求一般都比较高，很少有能够满足业主需求的物业公司，建水的客群对物业的认识尤为空白，所以我们要在物业上面做到专业、全面，更好的为业主服务，就必须采用知名的物业管理机构，不仅在管理模式上和管理机制上都是比较成熟和专业的，这对推广我们项目品牌有很大的促进作用。
５、开发商操作水平低下，无引导市场意识
建水的大部分项目都是本土开发商来开发，基本上没有昆明或者外省的开发商进驻，建水的房地产市场自身不够成熟，又没有先进的操盘经验可以借鉴，一定意义上决定了本土开发商操作水平比较低下，在所开发的新区项目中，无一有项目景观展示区和样板房展示区，所以在高端产品缺失的情况下，使市场产生抗性，我们要做到引导市场、规避这种现象，所以在本项目的操作中将运用成熟的操作手段，填补高端客户的需求空白。
四、项目所处地段商业价值及规划前景分析
本项目位于建水大道旁，离古城商业圈大约1公里，离清远路商业圈仅1000米左右，古城商圈的人气呈放射状向外幅射，到达本项目要经过清远路商业圈，其商业价值受两个商圈的影响，但远未到达古城商圈的繁荣。
所以本项目所在地的商业气氛暂时较差，该路段分布有零散的小超市、小商店等商业网点，没有形成商圈或商业街的概念。
但是由于城市加大发展新区的力度，除部分党政机关搬迁新区外，还有大批象烟草小区、公务员小区、教育小区等高档社区的落成，再加之大批社区的形成，这将会加大人口密度，从而增强购买力，商业价值会进一步得到体现。
本项目所处新区具有广阔的发展前景，目前除了现有的居住人口，即将建成的6、7个社区和集资建设的几个大型别墅区域外，再加之行政区域的落成，人口总数在2年后将达到6万人次，预计未来以建水大道为中轴线的新城区在商业配套方面有大量的面积需求，目前该区域没有完整的、大型的、成熟的娱乐、餐饮、休闲区域，所以建水大道承载了部分城市配套功能，将成为第二个建水市集中消费核心区域。
建水大道聚集着建水县各国家政府机构，依靠行政区的政府性消费背景，高档餐饮以及高档娱乐市场占有率较大。
加之，周围新建房地产项目的建成以及原有的公务员小区、烟草小区、教育小区等原有非市场化运作的集资房，社区商业的需求比例也会较大。
因此，本项目中心即将建成的体育场，将辐射整个建水县，不仅是未来全民健身的集中场所，也是连接新区高档餐饮、娱乐、休闲的枢纽，与行政新区，大型住宅片区，形成商业金三角，从而该项目集中商业应以大型超市、面积超过500平米的大型餐饮、娱乐场所为主，以日常生活配套为辅，（包括美容美发、茶秀、网吧、小商品、精品店、专卖店、咖啡厅、银行、邮政）
第五章 项目定位
一、项目介绍
1、项目区位：
项目用地位于建水大道西段，选址于原省安装机械厂。
行政上隶属于临安镇。
据市政规划和目前城市发展动态，整个建水县呈现向北面新区发展的趋势，项目总体区位属于具发展潜力区域的新区。
另外项目北侧规划一条三环路，有利于东西纵向交通。
2、项目性质与规模
初步规划：
开发部分占地1３１亩，其中８６．２亩为体育建设用地，包括万人体育场、多功能体育馆、室内网球馆、室外篮球场；以高层建筑为主，有少量多层及大面积商业。
容积率最高3.0。
３、项目用地现状
东面为农民房，无任何污染。
除视觉上不美观外，对项目暂无其他影响。
西侧隔清远路为临安镇镇政府办公楼，形象不错。
南侧为建水大道，视觉影响较好。
北侧为待建的三环路及大片空地，视野较好。
４、项目区域市政公建配套情况
交通
目前通往项目地有2条公共线路，分别为12路和13路公交车。
这两路公交车都在项目地南边建水大道。
待三环建成，项目北面以及东面和西面交通都可得到改善。
医疗
建水县人民医院据项目地约2公里路程。
红河州第二人民医院距项目地仅0.5公里
教育
项目地西面的红河警校、建水县技工学校距约1公里路程。
东北方向的重点中学建水县第六中学距离项目地仅为2公里左右。
公建
距离项目地约1公里处的人工湖“广慈湖”。
商业
就目前情况来说，项目周边已投入使用的商业为新世纪家具城。
其余2公里范围内没有大规模的商场、超市。
二、项目开发的总体思路
建水首席体育地产示范项目/建水高端生活示范社区
三、定位构想与原则
１、战略构想
2007年属于建水县新区发展的初具规模的一年。
随着政府的搬迁以及行政区域的建设，以建水大道为中轴核心的城市化新区正在形成。
各房地产开发商都纷纷向此区域迈开脚步。
在这个时候我们借助项目的优良资源，建设建水县国际化健康运动社区以及通过先进的规划和设计打造建水县高端生活示范社区。
建立发展商良好的品牌形象以及社会口碑，占据高端市场领域。
在实现利润的同时创造优良的品牌价值，打造建水新区地产领军角色。
２、定位的原则
Ø从消费者的心理谋求定位，而不是以生产或销售者的立场来确定；
Ø针对特定目标市场，而非整个市场；
Ø充分考虑细分市场的容量以及市场进入风险；
Ø结合项目区位、规划特点，充分发挥项目优势
Ø创造出城新区大规模、高品质社区的样板品牌。
四、构想蓝图
这里将成为建水县国际化的体育之城，居住环境一流的大型运动社区。
在这里，不仅可享受到一流的体育设施，感受健康的生活，还可以邂逅都市的繁华，特色风情商业步行街，大型商场，休闲娱乐。
咖啡，银行、邮局、医院、学校都在几步之遥……
该建筑群从远看去，错落有致，现代简约，成为新区建筑新地标；精致实用、间隔巧妙、功能完善的户型单位，开扬宏敞的大型门窗，与社区立体园林式的绿化景致相映成趣，尽显成功人士的起居风采。
国际化的体育之城让住户尽情感受健康生活。
无微不至的物业管理服务，致力营造一个亲切、自然、坦诚、融洽的人文居住环境，将引领建水的成功人士走向一种充满高品质与健康并存的崭新居住生活。
五、目标市场定位：
１、经营部分（商铺）：
小型专业体育用品商户进驻
２、经营部分（体育设施）：
万人体育场的赛事举办，多功能体育馆以及室内网球馆的月卡、年卡办理
３、产权销售部分（商铺）：
项目周边商业经营者
项目周边商铺投资者
项目周边社区商业：
银行、证券、电信等代理点
４、产权销售部分（住宅）
以建水广大的市场高收入人群为主，以中等收入人群为辅。
按资产可以把社会群体分为五个层次，即富人阶级，中资阶级，小资阶级，工薪阶级、城市下层（社会最低层）。
●他们工作性质或职业特点：
职业：
私营业主/矿老板/副业高收入农民
大中型企事业单位中的业务主管、部门经理
医生/教师等专业人士
政府科级、处级干部以及其它公务员（集资建房原因，比例较小）
收入：
家庭总收入在10-50万元以上，家庭年收入在3万元以上；
年龄：
30-45岁；
家庭人口：
3-6个；
六、营销定位
项目的外部核心竞争力表现在亲近建水新城，亲近繁华地段，适合居家，有投资升值空间。
项目内部核心竞争力在于复合规划概念，复合不仅表现在建筑与景观的和谐统一；而且体现在发展商在制造产品时，以万人体育场作为核心，大力发展社区体育，构建和谐社区。
第六章 项目计划进度
祥见附件
第七章 投资估算与收益概算
一、体育运动设施投资成本
1、万人体育场
2、多功能体育馆
3、室内网球馆
4、室外篮球场
5、其他体育运动设配套设施
项目
细项说明
投资概算（万元）
备注
万人体育场
容纳1.5万人
7000
多功能体育馆
容纳4000人
3000
室内网球馆
2块网球场地
150
室外篮球场
40
其他体育运动设配套设施
280
合计
约1.04亿
二、开发销售投资成本
1、征地和拆迁补偿安置
2、规划设计
3、勘察设计和前期工程费
4、景观设计及工程
5、住宅建安工程
6、商业建安工程
7、地下车库工程
8、营销策划费用
9、广告宣传费用
10、其他各项费用
项目
细项说明
投资概算
征地和拆迁
补偿安置
其中86.2亩为体育划拨用地。
44.8亩为出让用地
44.8×96=4300万元
规划设计
总规划、施工图设计
200万元
勘察设计费
38万元
景观设计及工程
设计及工程施工
500万元
住宅建安工程
高层：
71249.73㎡
多层：
6400㎡
71249.73×1500=1.06亿元
6400×1100=704万元
商业建安工程
26621.6㎡
26621.6×1100=2928万元
营销策划费用
策划及销售代理
300万元
广告宣传费用
所有媒体、印刷资料
100万元
其他各项费用
场地平整和临建、临时水电、城建配套、产权交易、测量费等
800万元
合计
2.04亿元
以上一、二项总合计为项目总投资额3.08亿元。
销售周期1年。
三、收益概算
1、产权销售部分
1.1住宅：
77649.73㎡×2500元/㎡=1.94亿元
1.2商业：
26621.6㎡×7000元/㎡=1.86亿元
1.3万人体育场周边60间商铺销售经营权：
80㎡×6000元
升级会员 