X X X养猪场生物资产资产评估报告书Word文档格式.docx
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八、评估机构法人营业执照副本...............................................20
九、签字注册资产评估师资格证书和资产评估人员名单................21
声明
一、我们在执行本生物资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。
根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。
我们的分析、判断和推论,以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、我们出具评估报告,没有以预先设定的价值作为评估结论。
三、我们与评估报告中的评估对象无利益关系,与相关当事方无利益关系,对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;
我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;
我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
五、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见,是经济行为实现的参考依据。
我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。
XX养猪场生物资产评估报告书摘要
XX评报字（2018）第XXX号
重要提示：
以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
XX评估有限责任公司接受XX股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司养猪场生物资产所涉及的位于XX区XX镇XX村的养猪场生物资产，按照养猪场生物资产市场价值进行评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的生物资产实施了实地查勘、市场调查与询证，采用重置成本法对XX区XX镇XX村养猪场生物资产于评估基准日2018年5月31日所表现的市场价值作出了公允反映。
在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估结论:
在按相关评估方法实施了上述资产评估程序后,得出如下评估结论：
评估对象于评估基准日2018年05月31日的总价值为RMB1584.49万元，其中生物总资产1326.02万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用17.17万元。
具体详见评估说明。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效,即有效期至2019年06月01日。
超过一年，需重新进行评估。
提请评估报告使用者关注评估报告特别事项说明及可能对评估结论产生的影响。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
XX养猪场生物资产评估报告书
XX有限公司:
XX评估有限责任公司接受XX股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司养猪场生物资产所涉及的位于XX区XX镇XX村的养猪场生物资产，按照养猪场生物资产市场价值进行评估工作。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
名称：
XXX股份有限公司
住所：
XX区XX镇XXX村
法定代表人：
XXX
注册资本：
XXX万
经营范围：
生猪养殖、销售。
二、评估目的
因环保的需要，需要占用委托方位于XX区XX镇XX村的养猪场关停退养，现对委托方猪场的生物资产进行评估，提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估范围即指XXX农业股份有限公司所属的位于XXX区XXX村的养猪场生物资产，帐面原值XXX元，账面净值XXX元，该养猪场所有存栏生猪，列入本次评估范围的为全部存栏生猪。
四、评估基准日
本评估项目基准日是2018年5月31日。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。
在对养猪场全部生物资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、价值类型及其定义
评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
七、评估假设和限制条件
（一）本次评估的假设条件
1、交易假设：
假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：
公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：
持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。
首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。
在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
（二）本报告成立的前提条件
1、本次评估以本次资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营；
4、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；
5、本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确完整；
6、本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
八、评估依据
1、《中华人民共和国畜牧法》和《中华人民共和国动物防疫法》；
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》；
5、W市政府制定的基准地价资料；
6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》；
7、委托方提供的产权证明：
“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”；
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；
9、工程造价信息及房价信息；
10、评估人员现场勘查记录等。
九、评估方法
本次评估采用重置成本法。
十、评估过程
本次评估于2018年6月1日至2018年6月9日，包括接受委托、现场查勘、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。
主要步骤为：
1、接受委托：
我公司于2018年5月25日接受XXX股份有限公司的委托，正式受理了该项生物资产评估业务。
在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估生物资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、生物资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“生物资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：
在生物资产占有方生物资产清查的基础上，评估人员根据其填制的生物资产评估申报明细资料，调查养猪场的坐落位置、所处的镇村，现场查勘记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：
评估人员针对资产类型，依据评估现场查勘等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估生物资产的评估值。
4、提交报告：
根据评估人员对委估生物资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式生物资产评估报告书。
十一、评估结论
委估生物资产于评估基准日2018年5月31日的评估结果为2,483.85万元，较账面净值2,165.10万元增值318.75万元，增值率14.72%。
十二、特别事项说明
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对生物资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估生物资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
十三、评估报告评估基准日期后的重大事项
评估基准日后，在有效期内生物资产数量发生变化，应根据评估方法对生物资产额进行相应调整。
若生物资产价格标准发生变化并对生物资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。
十四、评估报告的法律效力
1、本报告所称“评估价值”是指所评估生物资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即生物资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。
3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。
4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。
6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
7、本报告仅用于为委托方对养猪场关停退养提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。
委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。
十五、评估报告提出日期
本报告提出日期为2018年6月10日
十六、附件
1、生物资产评估明细表
2、《动物防疫条件合格证》（复印件）
3、资产评估委托方承诺函（复印件）
4、资产占有方营业执照（复印件）
5、评估机构营业执照（复印件）
6、评估机构资格证（复印件）
7、评估人员资格证（复印件）
评估组长：
XX
XX评估有限责任公司
二O一八年六月十日
评估说明及结论分析
一、评估说明
种猪场现总存栏猪只4486头，其中种公猪199头（成年公猪60头，商品后备公猪139头）；
种母猪751头（经产母猪715头，原种后备母猪36头）；
商品后备母猪514头（纯种母猪206头，二元母猪308头）；
哺乳仔猪1296头；
保育猪1631头；
育肥猪95头。
生物总资产1326.02万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用17.17万元。
（一）存栏猪只估值：
总值1326.02万元。
1、公猪估值：
产值166.42万元。
公猪共计199头，其中成年公猪60头（原种15头，祖代20头，父母代25头），商品后备公猪139头。
1成年公猪估值：
产值96.9万元。
原种公猪引入价格20000元/头，祖代公猪引入价格12000元/头，父母代公猪引入价格8000元/头。
隔离饲养至配种需4个月培育期，期间增加饲料费：
120天×
2.5kg/天/头×
4.2元/kg=1260元/头；
疫苗费130元/头（蓝耳苗2头份×
16.5元/头份=33元；
伪狂犬苗4头份×
3.5元/头份=14元；
猪瘟高效苗8头份×
1元/头份=8元；
细小疫苗8ml×
1.75元/ml=14元；
乙脑4头份×
1.8元/头份=7.2元；
副嗜血苗2头份×
7元/头份=14元；
萎鼻苗2头份×
18元/头份=36元；
口蹄疫苗8ml×
0.56元/ml=4.5元）；
消毒驱虫药物保健费73元/头（药物保健7天需1吨料：
枝原净200g290元+阿莫西林500g180元+纽费罗2kg/T280元+阿梅诺1Kg180元=930元，添加两次共1860元；
驱虫胖可球2.2kg/T×
180元/kg=396元，添加两次共792元；
消毒药每次1瓶36元，每月消毒12次，4个月共1728元）；
人工费160元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，4个月共9600元）；
房屋折旧378元/头（房屋总资产1018万，按10年折旧，每年101.8万，每月84833元，本月猪总存栏4486头，平均18.9元/头，种公猪占地面积是其它猪只的5倍，18.9元/头×
5=94.5元/头，4个月共378元/头），水电费16元（1.8万元/月÷
4486头×
4月=16元/头），银行利息37元/头（4.2万元/月÷
4月=37元/头），管理费：
150元/头（招待费、销售费、耗材、行政费、管理人员费用等约16.8万元/月÷
4月=150元/头），饲养至成年每头公猪增加培育成本2204元。
引入公猪利用率为90%。
15头原种价值：
15头÷
90%×
22204元/头=370066元；
20头祖代价值：
20头÷
14204元/头=315644元；
25头父母代价值：
25头÷
10204元/头=283444元。
2品后备公猪估值：
产值69.5万元。
市场价格5000元/头，存栏139头，产值695000元。
2、母猪估值：
总值901.73万元。
母猪共计1265头，其中种母猪751头（核心群经产原种母猪225头，经产纯种母猪490头，原种后备母猪36头）；
商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头）。
1核心群原种母猪估值（225头）：
产值347.58万元。
原种母猪引入价格10000元/头，隔离饲养至配种需三个月的培育期，期间增加饲料费：
90天×
3.6元/kg=810元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费32元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，3个月共7200元），房屋折旧57元/头（18.9元/头/月×
3月），水电费12元（1.8万元/月÷
3月=12元/头），银行利息28元/头（4.2万元/月÷
3月=28元/头），管理费112元/头（16.8万元/月÷
3月=112元/头），饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。
怀孕母猪还需增加成本2747元/头（生物折旧：
10000元/头÷
8胎=1250元/胎，饲料121天：
121天×
2.7kg/天×
3.6元/kg=1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头（18.9元/头/月×
4月），水电费16元，银行利息37元/头，管理费：
149元/头）。
引入母猪利用率为90%。
①怀原种母猪8头，价值：
8头÷
11254元/头=100036元
②怀孕原种母猪217头，价值：
217头÷
14001元/头=3375797元。
（2）经产纯种母猪估值（490头）：
产值378.14万元。
纯种母猪引入价格3800元/头，隔离饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。
怀孕母猪还需增加成本1972元/头（生物折旧：
3800元/头÷
8胎=475元/胎，饲料1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头，水电费16元，银行利息37元/头，管理费：
空怀纯种母猪20头，价值：
5054元/头=112311元
②怀孕纯种母猪470头，价值：
470头÷
7026元/头=3669133元。
（3）原种后备母猪估值（36头）：
价值39.276万元。
原种后备母猪引入价格10000元/头，饲养两个月：
60天×
3.6元/kg=540元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费22元/头，房屋折旧38元/头，水电费8元/头，银行利息19元/头，管理费：
80元/头，饲养至今增加培育成本910元/头。
（4）商品后备母猪估值（514头）：
价值136.73万元。
A、商品纯种母猪价值：
206头×
3800元/头=782800元
B、商品二元母猪价值：
中猪105头×
1700元/头=178500元；
大猪203头×
2000元/头=406000元。
3、哺乳仔猪估值（1296头）：
总值86.56万元
A商品乳仔猪：
市场价格360元/头，存栏389头，价值140040元。
B种用乳仔猪：
市场价格800元/头，存栏907头，价值725600元
4、保育猪估值（1631头）：
总值160.51万元
A商品保育猪：
市场价格480元/头，存栏489头，价值234720元。
B种用保育猪：
市场价格1200元/头，存栏1142头，价值1370400元
5、育肥猪估值：
总值10.8万元
肥猪共计95头（其中小猪25头，中猪30头，大猪40头）。
⑴小猪估值：
市场价格600元/头，存栏25头，价值15000元
2中猪估值：
市场价格1100元/头，存栏30头，价值33000元
3大猪估值：
市场价格1500元/头，存栏40头，价值60000元。
（二）猪只强应激（如驱赶、装卸车）所造成的损失情况，总共：
241.3万元。
1、猪掉膘损失
总存栏4486头×
50元/头=224300元（猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，会出现厌食或不食，生长停止、掉膘严重，影响后期生长，一般会持续7-10天左右，造成饲养的无价值消耗和负增重损耗50元）。
2、发病造成添加药物损失
20元/头=89720元（猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，抵抗力急剧下降，猪只容易发病，需进行药物保健和治疗，每头猪分摊药物费用20元）。
3、猪死亡损失
猪群在驱赶、装卸、运输、高温天气等强应激的影响下，会造成各类猪只的死亡。
①产房乳猪死亡率达20%，直接经济损失：
商品乳仔猪存栏389头×
20%×
360元/头=28008元；
种用
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