商贸市场可研确认稿Word文档格式.docx
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7.3通讯网络设计........................................217.4供热设计...........................................21
第八章劳动安全、卫生、节能与消防.............................22
8.1劳动安全、卫生.........................................22
8.2节能..................................................22
8.3消防.................................................24第九章环境评价...............................................26
9.1设计依据.............................................26
9.2建设地点环境状况......................................26
9.3施工期的污染源、污染物及治理方案.......................26
9.4经营期主要污染源、污染物及治理方案.....................26
第十章项目管理与劳动组织....................................27
10.1项目管理.............................................29
10.2劳动组织.............................................29
第十一章项目实施进度.........................................30
第十二章投资估算及资金筹措...................................31
12.1投资估算.............................................31
12.2资金来源.............................................31
第十三章财务评价.............................................32
13.1评价依据.............................................32
13.2营业收入估算.........................................32
13.3销售税金及附加.......................................33
13.4成本费用估...........................................34
13.5财务分析指标计算......................................35
13.6财务评价结论..........................................35
第十四章社会效益评价........................................36
第十五章结论与建议..........................................37
14.1项目研究结论........................................37
14.2建议................................................37
第一章总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
肇源县郭尔罗斯综合商贸大市场
1.1.2项目建设规模及主要内容
⑴建设规模
肇源县郭尔罗斯综合商贸大市场是一个集蔬菜、水果、畜禽产品及居家生活用品于一体的大型综合商贸市场，规划占地面积27,626.00㎡,总建筑面积65,000㎡。
整体规划有由三个功能区组成：
一是综合商贸区，二是独立商贸区，三是生活区。
⑵建设内容
⑴综合商贸区：
建商贸大楼建筑面积4,500㎡，一层为干杂品区、水产
品区、蔬菜品区、果品区，二层为日用百、家电商品区、三楼为服装、鞋帽用品交易区，四层为综合服务管理区（设办公室、控管理中心、招待所和餐饮用房。
⑵独立商贸区：
建筑总面积26,908㎡，其中建筑面积140㎡商服50个、120㎡商服50个、80-70㎡的服20个。
⑶生活区住宅：
建设总面积33，592㎡，建两栋高层住宅，每栋建筑面积16,796㎡。
⑷道路、场硬化面积：
12,000㎡
⑸供水管网一套。
⑹供暖管网一套。
⑺配电设施一套。
1.1.3项目投资估算及资金筹措
项目总投资8,000万元，其中：
固定资产投资5,000万元，流动资金3000万元。
1.1.4项目建设单位
项目建设单位：
肇源县文国冷冻食品有限公司
1.1.5项目建设地点
肇源县肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区）
1.1.8项目建设性质及建设期
项目建设性质：
新建
项目建设期：
二年，即2014年6月-2016年6月
1.2研究范围及主要编制依据
1.2.1研究范围
我公司受项目单位委托，对肇源县郭尔罗斯综合商贸大市场建设项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告，其主要研究范围包括：
项目背景及必要性、市场分析预测、项目建设条件、建设内容与规模、建设方案、劳动安全卫生、节能、消防、工程进度和项目管理、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、财务评价评价等。
1.2.2主要编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《商店建筑设计规范》JGJ48－88
（4）《城市居住区规划设计规范》
⑸《住宅设计规范》
⑹《住宅建筑设计标准》
⑺《高层民用建筑设计防火规范》
⑻项目单位提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料
⑼本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等
⑽项目其他有关资料
1.3研究结论和技术经济指标
1.3.1研究结论
⑴利用本地目前尚无较具规模的综合性商贸市场的有利契机，建设规模合理、起点高、规模大、服务配套、管理规范的大型商贸市场，将对满足当地人们生活消费需要，以及促进城乡商品流通，拉动第三产业的发展，提高城市经济的辐射作用和对外拓展空间有着积极的作用。
⑵商贸市场建成后，将有利于加强工商、税务等各部门的监督力度，规范市场经济秩序，增加财政收入，净化城镇面貌。
并向社会提供近就业岗位，促进社会稳定，提高再就业人员的生活水平。
⑶项目建设有利于确保全县人民生产生活物资消费需求，有利于有效加强该县综合商贸市场的管理服务水平，有利于促进全县经济社会全面发展。
同时肇源县又是大庆市和哈尔滨市区蔬菜、瓜果、畜禽产品输入产地之一，建立完善的商贸经营体系，丰富市场物资供应，为城乡建设提供充足后勤保障服务，对促进区域经济建设具有重要意义。
项目建设具有“选址合理，建设条件好、投资小、效益大、见效快、风险小”的特征，因此，项目建设是非常必要的。
⑷项目建设方案符合肇源县经济发展总体规划要求，布局合理，交通便利，具备给排水、供热、供电、通讯等配套条件。
由此，项目的财务评价可行，社会效益显著，建设是必要的。
1.3.2主要技术经济指标
项目主要技术经济指标一览表
表-1
序号
项目
单位
指标
1
项目建设规模
1.1
项目总占地面积
㎡
27626
1.2
项目总建筑面积
65000
1.2.1
其中:
综合商贸区建筑面积
4500
1.2.2
独立商贸区建筑面积
26908
1.2.3
生活区建筑面积
33592
场地硬化面积
12000
2
项目总投资
万元
8000
2.1
固定资产投资
万元
5000
2.2
流通资金
3000
2.3
建设期利息
296
3
资金来源
3.1
银行贷款
3.2
项目单位自筹资金
4
市场概况
4.1
拟设摊位
个
400
4.2
市场管理从业人员
人
19
4.3
经济指标
4.3.1
第一年营业收入
18419.82
利润
6722.35
税金
1105
4.3.2
第二年营业收入
11753.38
2696.7
705
4.3.4
第三年以后平均营业收入
524.41
197.04
31
第二章项目提出的背景及必要性
2.1项目提出的背景及依据
2.1.1项目提出的背景
在党的十五大报告指出“以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化”强调了市场在经济建设中新起到的作用。
加快市场体系培育，是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一。
大庆市在“十一五”规划指出积极发展现代流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，是大庆市肇源县“十五”期间的重要任务之一。
肇源县十分重视城市基础设施建设，随城市化进程的加快，人口的增长，为满足市区人们生活和对外流通的需要，当地政府非常关心郭尔罗斯商贸大市场的建设，多次实地考察研究、论证并达成共识，要尽快推进商贸市场建设。
随着小城镇建设的全面推进和人民群众生活水平的日益提高，以往的沿街市场及脏、乱、差的贸易环境已经远远不能适应社会发展的需要。
为了切实提升城镇品味、改善市场环境、繁荣经济发展、促进商品流通，肇源县委、县政府决定在肇源县城南区建设郭尔罗斯商贸大市场。
2.2、项目建设的必要性：
2.2.1该项目建设是满足人民生活的需要
根据肇源县城城市建设需要，结合“两化”互动发展，新建商贸市场是满足肇源县城人民生活需要，是解决当地老百姓卖难的一项民心工程、惠民工程、德政工程，意义深远，责任重大。
2.2.2该项目建设是繁荣商贸流通的需要
肇源县是农牧业大县，农副产品资源比较丰富，为了当地农副产品能够走出去，新建商贸大市场将为之提供一个良好的交易平台。
同时，也将吸引更多的客商来肇源县投资兴业，不断繁荣肇源县商贸流通领域。
2.2.3该项目建设是解决城乡就业问题的需要
肇源县郭尔罗斯商贸市场将提供若干摊位和门面，为此将会提供许多就业机会。
这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。
一方面随着新型工业化、城镇化进程的推进，许多农业劳动力将涌入城镇；
另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。
因此，该项目建设是解决城乡就业问题的需要。
2.2.4项目建设是“两化互动”发展的需要
最近，肇源县要把联动推进新型工业化、新型城镇化作为当前和今后一个时期大庆市工作的战略重点，作为调整结构、转变经济发展方式的重要抓手，要努力推动肇源县工业化、城镇化在“十二五”时期迈上更高台阶。
当地县委、县政府认为，城市要拓展区域，产业要得到发展，经济要顺应潮流和走向，必须主动融入大广经济带的发展。
肇源县委、县政府正在抢抓这一机遇，发挥独特的区位优势和基础条件优势，建设好肇源县市场流通体系。
与此同时，“两化”互动也将成为肇源县经济发展高地和经济强县的现实选择。
建设肇源县经济发展高地，其核心通过在工业化、城镇化互动，带动农业产业化实现“三化”联动。
工业化、城镇化起来了，农业现代化也就跟着上来了。
肇源县郭尔罗斯商贸大市场建设项目是“两化互动”的需要。
2.2.5项目的建设是第三产业发展的需要
为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。
但是第三产业在肇源县经济发展中是相对弱势的产业。
郭尔罗斯商贸大市场的建设将成为中等规模的综合市场，对提高项目区域工业品的产销率及农产品的商品率具有重要意义。
从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。
第三章市场分析与预测
3.1商业市场情况
3.1.1市场现状
（1）商业中心市场分布
肇源县主要商业街（中央大街）建有相对较具模的商贸市场8个，分别
是肇源第一百货商店、金域广场、豪森华府购物广场、华夏商场、松江明珠
购物广场、天和商场、兄弟家电商场、肇源城北农贸市场。
（2）商贸市场存在的问题
一是商业网点整体规划布局不尽合理，这些商场全部集中在中央大街的中部和北部，南部和松江大街尚无较具规模的商场，沿街主要以零散的个体商铺经营为主。
随着城市建设步伐的加快，在城南区建设商贸大市场满足人民生活需要，势在必行。
二是商贸市场普遍规模小，档次低，设施不完善，辐射能力差，交易方式落后，功能不齐全，大部分处于初级状态。
从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外现代化的商贸市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。
三是现有商贸市场经营范围比较单一，大都是单一的日用百货、服装、家电、家具、农副食品等，缺少集各类商品、餐饮、休闲服务于一体的综合一站式购物市场。
因此，随着城市发展，人们快节奏的生活需求，一站式购物市场是必然的发展趋势。
四是现有的商贸市场，大都是传统的市场模式，功能不够完善，管理方式和交易方式相对落后，主要表现在：
一是市场管理制度不够完善，市场管理缺乏相应的法律法规。
收费项目过多，管理不规范，缺少制约机制，难以对生产者和中间商起到制约作用，直接影响人民生活的质量和安全；
二是对农副产品企业的带动作用发挥不够，尚未形成紧密的经济利益共同体，供销合同缺乏法律约束力；
三是农产品和其它商品的储藏、配送设施落后，服务功能滞后。
所以急需建设高起点、上档次、上水平，各类配套服务设施完善，采用现代化管理的综合商贸大市场。
结论：
商圈效应明显，项目效应不足。
项目区目前，传统、低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费潜能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。
商业网点分布不合理，配套管理、基础设施不完善，与城市目前需求和未来发展不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。
3.1.2市场需求分析
项目区肇源县城内目前的主要商贸市场，承担着近12万多人口的生产生活消费品的流通任务，其中，4.5万人口为市区固定人口，7.5万人口为乡镇流动人口。
项目建成后将分担消费人口4万人，其中：
城南区固定人口1.5万人，乡镇流动人口2.5万人。
仅从农副产品消费需求看，按日人均消费蔬菜0.3千克，水果0.15千克，粮食0.25千克，水产、肉、蛋类0.25千克。
年总消费蔬菜3.6万吨，水果1.8万吨，粮食3万吨，水产肉类3万吨，总计11.4万吨；
按项目承担4万人计算，年消费蔬菜1.2万吨，水果0.6万吨，粮食1万吨，水产肉蛋类1万吨，总计3.8万吨。
3.1.3市场供给分析
项目区全县地区生产总值近五年由29.7亿元增长到128.2亿元，年均增长34%；
城镇居民人均可支配收入由4617元增长到14,000元，农民人均纯收入由3,701元增长到9,345元,年均分别增长24.8%和20.4%;
五年累计实现全口径财政收入44.5亿元，完成固定资产投资184亿元。
工业经济大幅跃升。
工业增加值由8.2亿元增长到60亿元，年均增长48.9%，新续建工业项目79个，规模以上企业发展到26户、上市公司7户。
目前，随着项目区松花江工业园区、港桥物流园区和商品住宅的深度开发，银行、企事业、数码专业店和餐饮娱乐类机构和人口的不断增长，为项目的开发带来了巨大的发展空间，项目市场前景看好。
3.1.4项目定位
3.2.4.1项目功能定位
①功能丰富、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮等多功能为一体的商贸市场。
②根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为三个功能区：
综合商贸区：
市场中建设商贸大楼，一层为干杂品区、水产品区、蔬菜品区、果品区，二层为日用百、家电商品区、三楼为服装、鞋帽用品交易区，四层为综合服务管理区（设办公室、控管理中心、招待所和餐饮用房。
独立商贸区：
市场东、西、北外围建商铺，作为酒店、娱乐、休闲场所。
生活区：
市场南部建两栋高层住宅。
3.1.4.2盈利模式定位
项目采用出租、销售相结合的盈利模式，以便尽快收回投资，减少商业风险。
3.1.4.3客户群体定位
本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升肇源县城市品位的标志性、代表性项目。
本项目的客户群体面向城市固定和乡镇流动人口，包括政府机关工作人员，游客、教师、医生、私营业主、企业管理人员以及周边乡镇入市流动人员。
3.2房产市场预测
从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。
城市化进程加速房地产业发展。
工业化的发展将极大的加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本的横向集中的过程，城市中心功能的进一步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。
5-6年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。
肇源县的经济刚起步，房地产开发虽然起步较早，但规建筑标准低，高档商品房较少，上的划不尽合理，配套设施不完善，没有一个真正意义上的标准化小区。
本项目坐落于肇源县城南黄金地段，西北距肇源县第六小学1公里，北邻松花江大街和肇源县第四中学，东邻解放路，距肇源港3公里。
优越的地理位置，完善的配套设施，以及高标准的建筑，将极大满足当地人们的消费需求。
项目生活区住宅销售无制约因素，市场前景看好。
第四章建设地址及建设条件
4.1场址所在地位置现状
4.1.1地点与地理位置
地点：
大庆市肇源县肇源镇城南区，北邻松花江大街，东邻解放路。
地理位置：
位于肇源县肇源镇，地理坐标是东经123°
57′--125°
45′，北纬45°
23′--45°
59′，北临石油产区，东接半农半牧区。
地势略呈西北部高、东南部低，海拔高度122-175m。
4.1.2场址占地面积及权属类别
占地面积约27,626㎡（41.42亩），场址土地权属类别为有偿转让。
4.1.3土地利用现状
拟建场址为肇源县文国冷冻食品有限公司移址大广工业园区的闲置闲厂区，目前已完成拆迁前的各项准备工作。
拆迁厂区原有设施已具备城镇给水及排水、排污管道。
10Kv高压输电线路距场区100m，通讯网络已引入场区，已基本满足“七通一平”的建设条件。
4.2场址建设条件
4.2.1地质条件
地形：
地址类型：
冲击、洪积平原。
地质结构：
由素填土、粉质粘土、粉砂构成。
地基土承载力150kpa.
根据《建筑抗震设计规范》（GB50O11—2001）中有关建（构）筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定,本工程所选场址的抗震设防烈度为Ⅵ度,设计基本地震加速度值为0.1g。
4.2.2工程持质与水文地质
项目建设地点，雨季峰水期水位绝对标高为77.90～177.88m，枯水期水位绝对标高为77.90～177.88，平均水位绝对标高为116.90～177.88m，地下水质对砼无侵蚀性。
本项目建设区域内无集中地下水，地下水对混凝土及其它建筑材料无腐蚀性，适宜建筑。
4.2.3气象条件
气候属中温带型的大陆型半荒漠干旱气候，基本特点
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