华润工程管理策划书 1Word文件下载.docx

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多层住宅面积

17307

公共配套建筑面积

7620

商业

4500

8班幼儿园

2400

其他配套

720

地下建筑面积（不计容）

32192

住宅地下部分面积

5858

其他

住户地下室面积

2520

自行车车库面积

1015

2322

地下车库面积

26334

计容总建筑面积

117911

容积率

2.2

建筑占地面积

12637

建筑密度

23.4%

居住户数

1128

户

居住人数

3610

人

机动车停车位数

643

辆

地上停车位数

70

地下停车位数

573

自行车停车面积

地上停车面积

地下停车面积

一期总建设用地面积54034㎡，总建筑面积152081㎡，其中地上建筑面积119890㎡，地下建筑面积32191㎡，由六栋5层多层住宅和六栋33层高层住宅（4#楼待定）及部分2层商铺组成。

工程名称：

****公园

业主：

华润置地（****）发展有限公司

设计单位：

*****建筑设计研究院

监理单位：

湖北**工程建设监理有限公司

**市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明，总体气候环境良好。

近30年来，年均降雨量1269毫米，且多集中在6-8月，年均气温15.8℃-17.5℃，年无霜期一般为211天-272天。

1.1.2场地现状及周边环境

整个项目用地按城市规划道路分为两块，西侧地块先行开发，为A地块；

东侧地块较大，按项目开发计划及方案设计，分为两个独立小区，分为两块用地，北侧为B地块，南侧为C地块；

C地块南侧设计有6栋多层住宅与A地块一起先行开发，为一期工程。

每地块形状呈较规则四边形，A地块南北长约163米，东西宽约189米；

B地块南北长约100米，东西宽约244米；

C地块南北长约322米，东西宽约213米。

整个地块内渣土堆及建筑垃圾较少，但旧房拆迁后留下的小型基础较多，A地块北侧还有一栋活动钢板房待搬迁，C地块内还有待拆高压线从场区内经过。

地块处于新区新城区，周边供水、供电等配套齐全，但接驳距离较远。

场区外附近无现成的排水管网。

给水需从琴台路上的市政给水管网接驳，污水排放也需排至琴台路上的市政排水管网，现场规划路（景观大道）下有DN300排水管。

临时用电从***大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。

1.2平面图

1.2.1原始地貌图

见附图一：

原始地貌图

1.2.2用地红线图

见附图二：

用地红线图

1.2.3规划总平面图

见附图三：

规划总平面图

1.2.4分区开发图

见附图四：

****公园分区开发方案

第2章工程管理难点及重点分析

2.1外部协调

1、*****公园项目地处新城区，临时用水、用电、排污等接驳离场区较远，场地内旧房拆除后留下的小型基础较多，场地内原临建未按期拆除，场地内还有高压电线从场地内经过，这些都要求项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）积极主动与相关部门联系、用尽一切资源推动场地的移交。

2、本项目开发进度紧，桩基础施工开始时间为07年12月15日，多层要求在08年10月1日前达到开盘条件，所以项目各个部门之间（工程、设计、成本、营销、报批报建）一定要做好搭接工作，不能有任何延误。

需要和政府、行业部门沟通、合作的，各部门一定要提前准备，避免因外部协调延误而耽误开发进度。

特别是报建部门一定要在开盘前拿到楼盘的预售许可证。

3、周边居民的协调，避免民扰事件的发生，一方面要合理安排施工时间，尽可能少的进行深夜作业，另一方面与居委会、公安派出所等政府单位保持密切联系。

2.2总平面布置

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。

总平面布置存在以下几大难点：

1、临时办公及生活区设置：

项目占地面积大，开发周期长，分三期开发，总开发周期约6年时间，临时办公及生活区的布置要综合考虑整个开发周期内合理布置，达到既能节约成本又能满足开发周期内的正常生产和生活。

2、临时施工道路设置：

项目场地较大，但场地无现成的道路可利用；

场地东侧有一规划道路，但无车辆出入口；

且场地内A地块与B、C地块之间有一条规划道通过；

场地南侧为临时售楼部，亦有一规划道路；

西侧有一车辆出入口通过一期用地，但一期开工后，此路被切断；

故施工车辆只能从北侧月湖大道上进入。

3、临时用电：

用电接驳只能从**大道上10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。

4、临时用水：

临时用水只能从琴台路上的市政给水管网接入，用水要考虑整个三期开发的用水量，如何做到少改管线，满足用水需求，也需全盘考虑。

5、临时排水：

现场排水不畅，场地内无成形的排水管网，排水只能排至琴台路上的市政雨水管网，则场地内的污水需先进行沉淀，设置沉淀池；

生活污水排到西侧船校污水管网。

6、高压管线迁移难度较大。

综上分析，因项目地块所处的特殊位置及用地面积较大等原因，前期临时道路、临时用电、临时用水、临时排水的投入相当大，需全盘考虑满足三个开发周期内的需求，又要考虑达到最优成本，难度确实较大，需进行多种方案的比选分析，才能最终确定。

2.3对合作单位的管理

本工程的开发周期长，进度较紧，分期开放展示区，合作单位较多，要求合作单位的配合和投入较多，如何对这些合作单位进行有效的管理是本项目工程管理的难点。

2.4市场等风险带来的管理难点

目前受政府宏观调整房地产政策影响，房价有可能不再上涨，大幅下跌的可能性存在。

所选总包商投标承诺在实施中不能实现，如人员配置、资金投入、信誉度低等，从而对项目的工期、质量、安全大打折扣或出现较大的质量问题、安全问题及工期拖延。

项目地处***江边，受夏季洪涝自然灾害的可能性较大，特别是在地下室施工阶段。

地质条件复杂，（事后评估时大家一致认为此部分风险预估严重不足！

！

）基坑支护方案的选用是否适当及支护的施工质量均较重要。

现在农民工维权意识提高,工资看涨，且农民工资源短缺，工程的施工人工成本较前两年有一定幅度的提高，故工程的总体成本较两年前不同。

夏季农忙季节及春节为短工期，对工程施工进度有一定程度的影响。

由于市场波动造成原材料价格起伏很大（如钢材），在材料采购上和办理我方与施工单位价格差价结算上造成诸多不便。

2.5销售配合

销售配合的难点主要是工程要保证营销顺利推进。

因此项目工程部门和营销部门之间一定要多沟通，营销部门在做营销变更之前要先和工程部门专业工程师沟通，了解此变更的可行性。

1、前期同政府的协调工作难度较大，临时用水用电及排污接驳，周边环境复杂，场地内原有旧房基础未清理完毕，还有建筑没有拆迁，报建手续、规划道路的施工等滞后。

2、多项目运作及项目制管理模式在武汉公司是刚开始运作。

管理流程还不尽完善、项目人员的组建逐步形成。

3、建筑物业为：

多层、高层、人防地下车库等多种物业并存。

4、样板示范区部分要求分多次开放。

2.6使用自有总包牌照管理难点（由于诸多原因后期未实施！

）

采用以自有建筑牌照报建，通过工程总承包的转换，可以缩短开发总工期，方便税务筹划，快速进行项目竣工备案，早日向小业主提供房产证等优点。

在管理模式上，比直接发包的总承包模式复杂，项目部自身需要组织较强、较多的工程管理人员；

在管理流程上，该管理模式在各城市公司刚刚开始使用，需要有一个熟悉、探索的过程，管理过程中，会遇到一些新问题，管理流程需要不断完善。

使用自有总包牌照，对转换的实际总包单位的管理、协调能力要求较高；

需要加强合同的管理，最大限度避免出现合同、法律方面的风险，造成集团品牌的不良影响。

2.7施工难重点

1、地下室面积大，该项目在地下室施工期间，若遇上长江的汛期，对工程有潜在影响。

2、该项目一期具备桩基施工条件的栋号同时开工。

总共6栋高层单体建筑、6栋多层单体建筑及二个地下室总计约6万平方米。

工期紧，任务重，质量要求高，现场设备调配，土方调配，施工场地布置难度较大。

3、地处原住民居住区，对安全文明施工的要求较高，夜间施工受限制，在项目开放的同时要考虑周围居民的通道问题，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。

第3章施工范围划分

3.1标段划分

3.1.1标段划分原则

1、根据目前公司的长期合作单位资源情况，每个标段的总建筑面积控制在5-8

万平方米。

2、根据场地移交的先后顺序。

3、同类型物业优先作为一个标段。

3.1.2标段划分图

一期工程根据场地特点、设计平面布局及现场施工平面布置、工程量大小等情况按三个标段划分：

第一标段：

六栋多层及地下车库。

第二标段：

A区大地库及与地库相连的上部高层建筑。

第三标段：

A区地库之外的高层建筑。

*****公园标段规划划分

分期工程

标段

栋号

建筑面积（㎡）

建筑类型

备注

一期

一标段

DC-1~6#楼

30000

多层

二标段

A3、5、6#楼，商铺S-2#楼及大地库

67000

高层

三标段

A1、2、4#楼（规划待定），商铺S-1#楼，幼儿园

53000

2.市政标段：

一期暂按两个标段考虑：

3.景观标段

一期：

暂按两个标段考虑。

3.2分包工程

3.2.1工程分包原则

在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，本着专业人做专业事的原则，选择专业性较强，且总包不具备相应资质的工程由专业分包商承包，如室外园林景观施工、电梯施工等。

3.2.2总承包的承包内容

1、按照前期讨论的结果，土建和安装一起打包作为总承包的工作内容。

2、土建方面，除主体土建工程外，还包含以下内容：

（1）土方工程：

直接纳入总承包工作内容，在总承包招标时确定。

（2）人防工程：

地方专营性强，从目前了解的情况看，只有两家单位可以施工，可作为总承包工作内容在总包招标时确定（取决于出图时间，若总承包施工时尚无图纸，无法定判，则作为暂定项目纳入总包合同内容，但与土建配合密切的门框安装等需要在总包招标时确定）。

（3）防水工程、保温工程：

属于关键质量控制点，同时与总承包土建工作内容密切相关，建议纳入总包工作内容。

但由于总包招标时，相应标准及工艺可能尚未确定，建议作为暂定金额项目。

在招标文件中明确，分包单位由业主选择确定后，再与总承包单位签订施工合同。

（4）烟道供应：

在总包招标时由业主指定2-3家品牌，由投标单位自行填报。

纳入总包工作内容。

3、安装方面，主要包括主体水电安装。

前期提到的专变出线工程，由于在总承包招标时相应的图纸尚不能提供，建议纳入业主指定分包，图纸确定后由业主招标确定施工单位，总包单位视情况可参与投标报价。

工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。

室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。

3.2.3分包工程清单

参照凤凰城项目的合约模式，****项目合约分判可分为业主独立分包工程、总承包工程、业主指定分包工程以及政府专营分包工程四大类。

项目的合约总体结构形式如下图所示：

3.2.4总承包管理范围和管理深度

1、总承包工作范围包括两种形式：

（1）总承包只管理楼栋以内以及出外墙一定距离的范围；

（2）总承包管理楼栋以内及室外总体等全部范围，即管理红线以内的工程。

按照凤凰城项目的实际操作情况以及本工程特点，确定采用方式

（1）。

即总承包主要负责楼栋以内的工程，主体水电安装及外管网划分明确的工作界面（如凤凰城为出外墙1.5米）。

2、总承包管理深度：

楼栋以内，总承包一方面对自身承建的工程负责，另一方面对楼栋以内与总包土建工程密切相关的业主指定分包工程进行管理，如消防、电梯、弱电、门窗、精装修等，合约模式为业主、总包、分包签订三方协议，总包行使对业主指定分包的全面管理，指定分包等同总包的自有分包，业主唯一责任是在总包、监理确认后直接向分包单位支付工程款。

三方协议文本在总承包招标时一并提供。

室外总体分部工程，如园林景观及部品、市政道路、室外给排水管网、供电、燃气等由业主直接对分包单位进行管理，业主与分包直接签订施工合同，分包单位与总包不发生合约关系。

但总包单位须提供水电配合及工作面移交工作。

3.2.5业主指定分包的范围及模式

1、业主指定分包工程的范围详见上图中的业主指定分包工作内容。

2、政府专营分包工程，如供电、燃气等由业主直接对分包进行管理。

3、业主指定分包的合约模式按照工程特性，分为以下两种形式：

（1）楼栋以内与总包土建密切相关的指定分包工程，由业主招标确定单位后，业主、分包、总包签订三方协议。

总包对分包进行全部管理，业主职责为支付工程款。

（2）室外总体部分的指定分包工程，由业主直接与分包单位签订施工合同，业主对各分包单位进行全面管理。

第4章施工总平面布置

4.1布置原则

各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，通用的原则并不多。

根据以往项目开发经验，施工总平面布置应满足以下要求：

1、根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；

2、根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；

3、与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工场位置满足施工要求，同时不妨碍施工通道，不影响销售展示；

4、现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；

5、水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；

6、应满足文明施工及消防要求；

7、对分期销售\分期入伙的项目，要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。

4.2总平面布置图

4.2.1临时道路布置

一期工程场地内提供A地块与BC地块间的南北临时道路、C地块南侧一期与二期之间的东西临时道路。

A地块与B、C地块之间南北方向的规划道路长约455m；

C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路长约198m长。

路幅宽度均为6m。

临时道路做法为：

250mm厚6%水泥石粉渣稳定层，200mm厚C20素混凝土层。

在临时道路两侧设置300mm（b）×

400mm（h）排水沟，隔50m每侧设置500mm×

500mm×

800mm集水井（兼作沉淀池用），在出入口距大门约15m处设置洗车池。

临时道路布置详见附图五:

临时施工道路平面图；

洗车池详见附图六:

洗车池详图。

4.2.2办公及生活区布置

一期工程按照三个标段两家总包单位进行临建区布置，临时办公及生活区均布置在三期场地上，业主办公区域已规划好，正在施工中；

其它两家总包单位的办公及生活区由业主指定用地范围，由两家总包单位自行布置，但布置方案须满足业主单位现场安全文明管理的要求，并报业主审批。

业主在生活区为各区域留置水电及排污接入口，办公及生活区内的水电布置及排污设施由各标段总包单位完成。

临时办公及生活区场地须硬化，办公及生活用房须彩钢活动板房，不允许使用水泥板房、竹棚房、石棉瓦房等造价低廉、影响美观的临时用房。

临时办公及生活区的位置布置详见附图五。

4.2.3临时用水及雨、污水排放布置

1、临时生产及生活用水布置：

临时用水从琴台路上的市政给水管网接入，管径DN50mm，主供水管沿B、C地块东侧的临时围墙布置；

在接入口装一总水表，然后接入一期场地分为三路接入各总包单位，各装一分水表。

主供水管沿东侧围墙布置，在一、二期场地之间接入DN40mm管道后分三路供三个标段使用；

主供水管同时沿二、三期场地之间布置接入临时办公及生活区。

如此则主供水管布置考虑了整个三期开发的供水。

详见附图七：

施工给水和排水平面图。

2、临时排污布置：

办公及生活区的排污接入船校排污管网，一期生产污水及雨水排入***路上的市政排水管网，管径DN300mm。

主排水管分两条布置，一条主排水管沿A地块与B、C地块之间南北方向的规划道路和C地块一期与二期之间的用地分界线上的临时道路布置，排入****路上的市政排水管网；

一条主排水管沿A区高层东侧和南侧布置，排入A区西南角市政排水管网。

一期的生产污水通过沉淀池沉淀后才可接入排污管网。

4.2.4临时用电布置

临时用电从月湖大道上的10KVA高压线接入，从接驳点至一期用地约340米远，临时变压器的安装要综合考虑整个开发周期内的临时用电需求，同时还要考虑节约成本，避免多次搬迁对工期的影响。

现场配置一台800KVA的变压器；

我单位另租用汉钢一台800KVA的变压器。

在第一标段多层结构施工完成前，现场利用我单位配置一台800KVA的变压器作为主变，我单位租用汉钢一台800KVA的变压器作为辅助供电，可以满足现场用电需要；

在第一标段多层结构施工完成后，现场利用我单位配置一台800KVA的变压器，可以满足现场用电需要。

详见附图八：

临时用电布置图。

4.2.5场内土方平衡

协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案；

根据总平图中最终场地标高、现有场地标高及地下室开挖的体量，支护方式及回填土方量等可以估算出挖方量及填方量，确定场内土方平衡方案。

一期开挖出的土方，根据整个地块平面回填量及一期基坑周边回填量，将开挖出需要用于回填的土方堆放在三期地块东侧和二期地块东北侧，多余土方及土渣运到场外指定弃土场地。

堆土区域防排水及防浮尘措施由各标段总包单位负责。

4.2.6分阶段场地布置

由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：

主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅及地下室施工阶段，各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。

项目部根据售楼区域的要求及时跟进满足售楼区域开放区域的封闭管理。

4.2.7其它布置

其它施工机械布置，钢筋加工及钢筋、砂石等材料堆场布置，特殊部位脚手架的搭设布置，施工顺序安排等具体方案由总包单位根据业主提供的条件进行布置，体现在总包单位投标文件的技术标中。

第5章工程施工进度策划

5.1施工进度计划策划

5.1.1施工进度计划编制内容

在施工进度计划策划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。

为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前项目部需要编制项目施工总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。

随着施工进度计划策划的调整，项目施工总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。

通过施工进度计划策划的编制，项目部可对总分包单位的施工总进度计划、单位工程施工进度计划、各专项工程施工进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。

5.1.2施工进度计划编制原则

（1）项目施工总进度计划中的各项进度节点要满足施工进度计划策划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心策划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。

（2）在编制《目施工总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。

（3）在编制项目施工总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证施工进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。

（4）在编制项目施工总进度计划时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果和工程质量。

5.1.3施工进度计划实施管控措施

（1）工程进度奖金制度

为了充分调动施工单位加强进度管理的积极性，公司可对项目总包工程、精装修工程、园建工程设立工程进度奖金制度。

根据项目实际需要，总包工程进度奖可细化分解为开工、主体封顶、售楼工程进度、样板房毛坯移交、拆外架、竣工验收等中间进度节点奖，园建工程可按区域划分为若干区域完成时间进度节点奖，精装修工程原则上不设中间进度节点奖而约定为工程竣工后一次性给付。

工程进度奖原则上按设定的各个进度节点来分阶段给付奖金，每按时完成一个进度节点给付一次进度奖。

如未按照约定时间完成各项工程中间进度节点，但施工单位采取切实有效措施在约定时间内赶上进度，也可对进度节点奖金进行补发。

（2）审核施工进度计划，完善进度保证措施

在工程施工前，项目部应对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核，审查施工进度计划是否合理，有无可能实现，是否适合工程的实际条件和现场情况，避免以空洞的不切实际的工程进度计划来指导施工。

为了保证施工进度，需要着重审查的内容包括：

有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对外墙砖、石材等订货期较长的材料设备有无提前订货措施等。

5.2一期总体进度安排

5.2.1****公园展示区及一期开发计划编制说明

1、售楼处2008年5月1日完工对外展示，DC-2#楼实体样板房2008年10月1日完工对外展示，高层实体样板房2009年4月份完工对外展示。

2、本计划中未考虑图审时间。

3、本计划中将