海口市某旧城拆迁项目可行性论证报告Word下载.docx
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XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起XX溪与横沟河分叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。
1.6建设目标、改造模式和建设内容
1、建设目标：
完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。
提升城市环境品质，集约利用土地，实现土地资源价值最大化。
2、改造模式：
政府主导、市场化运作。
即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；
土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。
3、建设内容：
XX岛沿江二路以南陆地片区1561亩旧城的拆迁改造。
其拆迁总面积801455㎡，拆迁户数6667户。
1.7项目总投资及资金筹措
项目总投资166177万元。
其中工程费用1986万元，其它费用141980万元，预备费用14397万元，建设期利息7814万元。
项目建设期3年半，一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。
资金筹措方案为：
总投资166177万元（含建设期利息）。
申请开发银行贷款132000万元，其他资金由海口市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。
贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入36000万元，二期投入64000万元，三期投入32000万元。
1.8结论及建议
结论：
本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高XX溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。
项目的建设可为海口市旧城改造探索出一条新路子。
是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。
项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。
建议：
1、本项目是海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。
2、由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要一个比较长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。
并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。
第二章项目背景和建设的必要性
2.1项目提出的背景
自1998年以来，XX岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。
然而，作为XX岛之瑰宝的XX溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全、设施不完善、交通不顺畅、环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。
2.1.1XX溪北岸现有人口、土地、建筑情况
1、概述
XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。
用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含9个自然村和驻地单位办公宿舍。
XX溪北岸“城中村”现有村落9个（XX一至六庙、人民西里、过港村、新安村），住户7000多户，居住人中约29000多人。
现状用地约1561亩，总建筑面积107万㎡。
基地内的建筑主要为住宅建筑。
商业等公共建筑主要沿XX二路及和平大道展开。
东、中、西三部分的建筑及其它条件相差较大。
西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混、框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。
中段大部分为渔村，但在沿XX二路建筑较好，区域内拥有海口二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。
东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。
2、XX溪北岸区域现状普查数据
（1）现状普查内容
XX溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；
北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。
（2）现状普查的必要性
①全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构（筑）物、人口、户数等基础数据和材料。
②为北岸改造经济测算提供基础数据；
③为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。
3、现状普查数据来源依据与普查方法
（1）东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公司截止2007年7月13日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为96%以上。
（2）西段片区现状普查基础数据以原安置部和XX北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察、目测、控规对比、图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。
西段沿江一路以南滨河区域A-J地块及N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高；
西段沿江一路以北共十三块（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区域，普查数据准确率在85%以上，西段综合数据准确率应在85%以上。
（3）中段片区基础数据采用原美兰区、拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察、目测、控规对比、图纸作业、抽样、对比分析、综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局、街道办及居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在80%以上。
4、普查结果
经普查汇总统计，XX溪北岸旧城改造区土地总面积约为1561亩，其中，集体面积占941亩，国有土地占620亩；
建筑总面积为1072832.85㎡，拟拆迁建筑总面积为801455.78㎡，拟保留土地面积为236亩；
拟保留建筑面积271377.07㎡；
综合容积率为1.03；
人口总量为29525人；
其中常住人口23455人；
流动人口6070人。
详见表1-1，表1-2，表1-3。
表1-1XX溪北岸旧城改造区域数据统计表
序
号
区域
内容
东段
中段
西段
总计
一
土地面积㎡（亩）
355576.78（533.36）
370720.64（556.08）
314869.892（472.2）
1041167.312（1561.64）
1
集体土地
324995.65（487.49）
289912.71（434.86）
12472.559（18.71）
627380.919（941.06）
2
国有土地
30581.13（45.87）
80807.93（121.22）
302397.333（453.48）
413786.393（620.57）
二
建筑面积㎡
314648.85
321215
436969
1072832.85
三
拟拆迁建筑面积㎡
260112
226694.93
801455.78
框架
78700
100274
99035.31
278009.31
混合
87000
100327
38195.55
225522.55
3
砖瓦
67900
46603
8791.46
123294.46
4
简易
81048.85
12908
27560.61
121517.46
四
拟保留土地面积㎡（亩）
64090（96）
93573.653（140.34）
157663.653（236.34）
五
拟保留建筑面积㎡
61103
210274.07
271377.07
六
人口数量
11782
11565
6178
29525
常住人口（人）
9023
8662
5770
23455
流动人口（人）
2759
2903
408
6070
七
户数（户）
2065
2682
1920
6667
备注
XX溪北岸旧改区综合容积率:
1.03
表1-2旧城区（城中村）人口现状调查表
项目
地段
户数（人口）
人数（人）
户均人数（人）
一庙
715
4327
6.05
二庙
534
2529
4.74
三—五庙
813
4248
5.23
六庙
535
1849
3.45
过港村
391
2236
5.7
新安村
764
3428
4.49
人民西里
82
547
6.67
合计
3834
19164
5.00
表1-3建筑质量调查表
质量
幢数
建筑面积（㎡）
基底面积（㎡）
一类
248
535838
323141
二类
1896
340848
256718
三类
1961
146635
100910
四类
116
49511
37323
4221
1072832
718092
表1-4现状指标汇总表
地块总面积
104公顷（合1561亩）
建筑密度
69%
容积率
平均层高
3.2层
2.1.2基础设施建设情况
基础设施、公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。
2.1.3社会状况
由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。
同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，影响到XX岛乃至海口市的整体形象。
2.1.4海口市委、市政府对项目的重视
为了提高XX溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质，市委、市政府决定对XX溪北岸进行改造。
改造后的XX溪北岸将成为海口城市建设的新亮点。
目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。
本项目建设是在此背景下提出来的。
2.2项目建设的必要性
2.2.1海口城市发展的必然要求
XX岛北岸是XX岛乃至海口市的门户之地，其形象效果、经济效果与社会效果并重。
历史上海口的渔港、通商口岸均起源于XX溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头、宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。
该区域是城市中心滨水商业、办公、休闲娱乐、居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游、居住的重要展示区段。
然而，正是由于该区用地权属的复杂性，该区域建设一直游离于XX岛建设之外。
世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户XX岛。
XX溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。
进入新的历史时候，市委、市政府将XX溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。
2.2.2提高XX溪北岸村民生活品质的要求
XX溪北岸目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。
道路不成系统，通行率差，消防车无法进入；
排水系统不畅，一遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹；
特别是东段，村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重；
而且由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。
大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。
项目的建设可改善XX溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。
2.2.3土地使用集约化的需要
国务院实施“金土工程”，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是一个方向。
现状的XX溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，“握手楼”、“一线天”比比皆是。
改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率（由1.0提高到1.97），降低建筑密度（由32.5%降低到18.03%），提高绿化率达到35%，建筑面积由原先的106万㎡达到201.74万㎡，集约利用土地，营造出一片全新的现代城市景观。
2.2.4提升城市品位、改善城市形象的需要
作为XX岛的门户，沿江一路在整体上降低了XX岛的品位。
而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市的整体形象大打折扣。
实施改造，是提升城市品位、改善城市形象的需要，也是改善投资环境、提高投资效益的需要。
2.2.5解决现有社会问题的需要
社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会，控制人口增长、提高人口质量等等。
但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。
城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上、微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。
环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。
但由于体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。
2.2.6海口建设最佳人居城市的需要
海口市的发展战略目标“把海口建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市”。
创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。
XX溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高、创业环境好、生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。
拆迁目标、建设规模和内容
3.1总体目标
提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点；
实现土地资源价值最大化。
3.2拆迁模式
政府主导、市场化运作。
即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等。
然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。
3.3建设规模和内容
XX岛沿江二路以南陆地片区1561亩土地拆迁改造。
拆迁总面积801455㎡，拆迁户数6667户。
第四章建设条件与场址
4.1项目地点
XX岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市XX岛南端，XX溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至XX溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长2840m，宽约350m，用地面积约1561亩。
4.2自然条件
4.2.1气候条件
海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温23.8℃，年平均日照时数2225小时，平均降雨量1592.7mm，年平均蒸发量1915.7mm，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力4级，基本风压值0.7KM/m2，年均相对温度89.7%。
4.2.2地震烈度
根据《中国地表基本烈度区划图》所标定海口市基本烈度为8度，设计烈度采用基本烈度，本工程按8度抗震设防。
4.2.3水文
海口潮位站实测资料统计（秀英高程）
多年平均高潮位2.97m
多年平均低潮位0.27m
实测风暴潮位4.25m
最低潮位-0.02m
表4-1海口潮位站潮位与频率关系（秀英高程）
河名
站名
频率P（%）
XX溪
海口站
5
4.47
4.24
3.92
4.2.4地质、地貌
本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自0.307-2.977米略有起伏。
该处地质岩性主要由淤泥质土、粘土、粗砂、粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为280Kpa。
4.3市政基础设施配套条件
4.3.1道路交通
项目位于XX溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。
交通较为便利。
项目用地主要被人民大道、和平大道所分割成东、中、西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。
4.3.2其它配套条件
项目用地周边的交通、供水、供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设的需要。
4.4原材料供应与保障
本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材、汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。
第五章工程技术方案
5.1拆迁补偿安置政策依据
根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》及海口市《房屋拆迁管理办法》等有关法律法规，并参照《海口市旧城区（城中村）改造被拆迁户扶持政策的实施意见》的相关规定，结合《市旧城改造指导意见》、《海口市旧城区（城中村）改造拆迁补偿安置若干意见》的具体办法，按照建筑物性质、所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附属物，就其所处区位、具体用途、建筑面积、房屋结构、使用年限等因素给予客观、公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿、安置。
5.2补偿安置方式
5.2.1房屋拆迁补偿方式
按照《海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见》的规定，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，一是货币安置、二是房屋产权调换。
1、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率达不到50%，按50%计算。
2、选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅的，按房地产市场评估价结算差价；
房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之一结算差价：
（1）补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结算。
（2）置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算。
安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统一按房地产市场评估价结算差价。
（3）拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物，属于2005年5月26日海口市人民代表大会常务委员会《关于整治违法建筑的决定》实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。
属于2005年5月26日前建的，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不不予补偿；
不严重影响城市规划的，按具体情况分别补偿。
5.2.2土地补偿办法
（居民、单位用地补偿办法）旧城改造区内，被补迁人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。
被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按以下方式给与补偿：
1、居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。
2、单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。
3、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。
4、（集体土地补偿办法）被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下方式给予补偿：
（1）已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；
每户用地面积超过175平方米的部分，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
（2）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。
（3）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地主管部门认定，符合本市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重影响城市规划的，依照《海口市土地违法行为处罚》规定的要求予处罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；
每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评价给予补偿。
拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总额中扣除。
被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的，可以免予处罚。
（4）集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
（5）因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证，由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿。
5.3补偿范围与对象
1、对规划控制范围内的一切建筑物、附属物等具有合法产权的单位及个人，一律给予公正的补偿。
5.4拆迁总体设想
按照市政府确定的“先安置，后拆迁”的改造拆迁安置原则以及“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的十六字方针，进行拆迁改造。
5.4.1拆迁原则
1、“先补偿后拆除，先安置后拆迁，边安置边拆迁”的原则；
2、先易后难、先单位后个人的原则；
3、公开、公平、公正的原则；
4、依法、可行、经济、多赢的原则。
5、停产停业、二次装修补偿依照、《海
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