中高端酒店设计开发项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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近年来我国酒店行业发展迅速，出现了以锦江集团、华住集团和首旅如家等为代表的行业龙头民族酒店集团。

由于酒店行业的特殊性质，特别是中高端酒店行业的轻资产模式，规模竞争是酒店集团企业发展的必经之路。

规模化经营首先提升酒店企业市场份额、降低单位营运成本、扩大品牌影响力和客源基础，此外由于单店经营的酒店企业的规模限制很容易到达发展瓶颈。

公司所处的中高端酒店行业，目前尚未有酒店企业具有绝对领先的规模竞争优势。

在未来数年内，中高端酒店行业将出现若干家具有领先规模优势的酒店集团或酒店品牌。

因此，规模竞争将是公司实现中高端酒店行业的领军者和国际知名的民族酒店集团这一战略目标的发展必经之路。

2、公司市场竞争地位与品牌影响力有待提升

截至目前，公司已开业酒店36家、已签约待开业酒店19家，其中已开业酒店中直营酒店16家、合营酒店1家和受托管理酒店19家。

具有较高的市场地位和品牌影响力，但是从行业发展趋势来看，公司的竞争地位和品牌影响力仍有较大的发展空间。

在中高端酒店行业快速发展的大背景下，具有核心竞争优势的市场竞争地位和品牌影响力将会极大的提升公司的发展速度与发展质量。

公司未来计划做精做深长三角核心城市，进一步巩固公司在长三角区域的市场地位，逐步扩张国内一二线城市。

为达到上述目标并实现跨越式发展，公司必须不断投资建设新的中高端精选服务酒店，完善在长三角的酒店布局并增强区域优势。

通过本项目的实施，公司将有力地拓展有限服务酒店市场的服务深度和业务广度，区域布局更加深入，酒店产品层次更加完善，品牌内涵更加深化，市场竞争力将得到大幅提升。

本项目是推进公司发展战略的重要布局，具有非常重大的战略意义。

3、消费升级趋势为公司跨越发展提供前所未有的好时机

随着经济的持续发展，我国已进入到大众消费的新时代，大众需求、平民消费成为这个时代最为突出的特点。

受益于居民收入水平的提升，与过去消费结构相比，我国城乡居民消费结构正在由生存型消费向精神型消费升级、由物质型消费向服务型消费升级、由传统消费向新型消费升级，并且这一升级的趋势越来越明显，速度越来越快。

在消费升级的推动下，消费者对于住宿消费同样在不断升级，消费者越来越看重基础住宿功能体验之上的附加价值。

主流消费群体消费需求的改变带动了酒店业的转型升级，推动了酒店业围绕消费升级进行酒店产品、服务和品牌的全面升级。

面对主流消费需求的转变，公司在现有品牌优势及管理优势的基础上，不仅需要扩大自营酒店的投资和经营规模，更需要根据住客住宿需求的变化，依托公司在酒店设计与开发上的优势，加大在酒店产品设计与酒店文化氛围营造上的投入，从而优化消费者住宿体验，打造差异化竞争优势，巩固市场领先地位。

三、项目实施的可行性

1、公司优秀的酒店项目开发能力为本项目顺利实施提供了能力支撑

公司自成立以来，始终专注于中高端精选服务酒店领域。

公司管理团队与核心技术团队均具有多年中高端精选酒店的设计、开发、运营经验，行业经验积淀深厚，基础能力扎实。

通过长期的经营实践与经验积累，公司已经在传统星级酒店改造、经济型酒店升级、高端商业综合体中的商业配套酒店以及社区商业酒店等多种类型物业性质酒店的开发设计上，积累了丰富的项目经验，形成了酒店设计开发的核心竞争能力，这为本项目的顺利实施奠定了能力基础，是本项目能够顺利实施的重要保障。

公司已拥有成熟的酒店项目开发管理体系，涵盖酒店选址、方案设计、工程建设和装修设计、项目推广等全流程同时拥有相应的管理、技术人才资源。

公司优秀的中高端精选服务酒店项目开发能力是本项目能够顺利实施的重要保障。

2、公司拥有丰富的酒店运营管理经验为本项目良好运营提供了保障

酒店运营和管理经验是酒店能够健康良好运营的关键因素。

公司深耕中高端精选服务酒店行业多年，已经拥有了丰富的运营管理经验。

公司目前已经建立了覆盖酒店运营和管理全流程的成熟的酒店运营管理体系，同时储备了一大批经验丰富的中高端精选服务酒店人才。

正因为公司丰富的酒店运营管理经验和优秀的运营管理能力，公司现有直营和管理酒店的运营管理指标如ADR、OCC和RevPAR均处于行业前列水平。

酒店运营和管理经验和能力是公司新建酒店项目投产后能够健康良好运营的关键。

公司拥有的丰富酒店运营和管理经验为本项目投产后的良好运营提供了坚实保障。

3、公司的优质服务、目标城市的品牌影响力和客户资源为本项目良好运营提供了客户基础

公司积极把握中高端精选酒店行业“服务至上”的关键特征，形成了“产品精选、文化精选及服务内容精选”的服务体系。

由于公司在服务的投入和重视，公司旗下各酒店在顾客好评率、客户投诉率和第三方平台客户评分等指标上均表现良好。

公司服务体系上的核心竞争力为公司在产品同质化、服务刻板化的行业竞争中脱颖而出提供了强大保障。

公司凭借在我国中高端连锁酒店行业的多年深耕优势和良好的市场口碑，先后荣获“2014年世界酒店•五洲钻石奖——最具发展价值品牌酒店集团”、“2015年中国旅游产业发展年会中国特色主题酒店TOP10”、“2016年亚洲酒店论坛中国酒店星光奖——中国最佳酒店管理集团”、“2016年中国酒店业国际大会中国酒店30年——继往开来暨中国酒店业国际发展与创新高峰论坛“中国酒店业杰出成就金奖”、“2016年中国酒店业论坛中国酒店业金光奖——中国酒店业最佳精选服务酒店品牌和中国酒店业中端酒店领军品牌”、“2016年亚洲酒店论坛AHF亚洲酒店大奖——年度最具投资价值酒店品牌”、“中国旅游饭店业协会2016年度中国饭店集团60强”、“2018年中国旅游饭店业协会最佳股东投资回报奖”、“2018年中国饭店协会中国酒店集团规模50强”等行业权威荣誉。

截至目前，公司已经在本项目目标城市即上海市、杭州市和南京市拥有直营酒店和受托管理酒店23家。

长三角城市群区域是公司最核心的发展区域，公司已经在上述目标城市建立了良好的客户资源基础。

因此，公司的特色优质服务体系、已经在目标城市建立的良好品牌影响力和坚实客户资源为本项目投产后良好运营提供了客户基础。

4、目标城市的市场需求状况为本项目良好运营奠定了发展基础

本项目将在上海市、杭州市和南京市等目标城市建设。

上述目标城市具备经济发达、旅游业发达、公众消费水平较高和中高端酒店市场需求大等特点。

（1）上海市区域中高端酒店行业市场情况

近年来，上海市GDP实现高速稳定增长，由2011年的19,196亿元增长至2017年的30,134亿元，2011年至2017年期间的年均复合增长率为7.81%。

同时，上海市的旅游业收入稳定增长，由2011年的3,154亿元增长至2017年的4,485亿元，期间年均复合增长率为6.04%；

旅游人次持续增长，由2011年的23,897万人次增长至2017年的32,718万人次，期间年均复合增长率为5.38%。

GDP作为经济基础为上海市酒店业的发展树立了经济前提，同时体量大且稳定增长的旅游业为上海市的酒店业提供了市场需求基础。

2011-2017年上海市GDP、旅游业收入及旅游人次情况

上海市作为中国的经济、金融、贸易及航运中心，拥有对标国际一线大都市的优质客源及庞大的人流量，是酒店业的消费需求基础，是国际国内诸多酒店品牌的聚集地，也是新品牌首发的绝佳市场。

上海已经逐渐形成了浦西北部、浦东中心为主的中心商圈，松江、青浦、南汇等为辅的副中心商圈，中心商圈的酒店存量更新与副中心商圈的酒店产业配套及休闲消费升级都将为上海酒店业的发展提供新的机遇，是上海酒店业投资布局的基础。

目前，上海市的豪华酒店处于较为成熟的发展阶段，但上升空间瓶颈明显；

超高端酒店房价上升空间有限，但入住率的增长依然将带动高端酒店收益能力的增长；

中高端酒店表现良好，入住率和平均房价均保持增长，随着消费能力的不断升级，原有的经济酒店（二星级及以下）客群将逐步选择中端酒店消费，未来中高端酒店存在较好的发展机遇。

（2）杭州市区域中高端酒店行业市场情况

近年来，杭州市GDP高速增长，由2011年的7,012亿元增长至2017年的12,556亿元，2011年至2017年期间的年均复合增长率为10.20%，实现了高于上海市的增长率。

同时，杭州市的旅游业收入迅速增长，由2011年的1,191亿元增长至2017年的3,041亿元，期间年均复合增长率为16.91%，旅游业在过去几年里成为杭州GDP增长的重要推动力量；

旅游人次持续增长，由2011年的7,487万人次增长至2017年的16,287万人次，期间年均复合增长率为13.83%。

高速增长的GDP作为产业发展的经济基础与商务活动的衡量指标，为杭州市的酒店业投资与布局奠定了基础；

同时旅游收入与旅游人数的高速增长为杭州市酒店业奠定了市场需求基础，随着杭州市新兴产业的发展及旅游业的发展，未来杭州市的酒店业将迎来更大的发展机遇。

杭州市作为先进制造业、高新技术产业以及都市度假休闲产业的聚集高地，兼具旅游与商务的功能，酒店业客源结构均衡，房价梯度明显，覆盖范围宽泛。

公共假期及日常商务的酒店订房需求都十分旺盛。

除了杭州坚实的产业基础，杭州的旅游资源也非常丰富，富有吸引力的美食及地方文化旅游景点也是酒店业可持续发展的良好基础。

杭州市作为二线城市在酒店业市场发展特征方面非常接近一线城市，在品牌数量方面仍然与一线城市存在差距，但也正是因为这种差距的存在，给杭州市承载个性化品牌的发展奠定了基础，定位鲜明、形象独特、融合自然与人文的酒店市场将迎来发展期，为城市酒店的商务与度假双重需求奠定了基础。

总体来看，杭州市豪华酒店市场趋于饱和，增长空间相对有限，超高端酒店市场在过去几年保持小幅增长，中高端酒店市场是杭州市酒店业增长最快的细分领域，同时由于杭州新兴产业的快速发展，以及消费升级的推动，中端酒店的消费群体将逐渐壮大，未来杭州中高端酒店市场将依然保持强于行业整体的速度增长。

（3）南京市区域中高端酒店行业市场情况

近年来，南京市GDP总量由2011年的6,146亿元增长至2017年的11,715亿元，2011年至2017年期间的年均复合增长率为11.35%，实现了引领长三角城市群的高速增长。

同时，南京市的旅游业收入迅速增长，由2011年的1,106亿元增长至2017年的2,169亿元，期间年均复合增长率为11.88%，旅游业以同步与GDP的速率增长；

旅游人次持续增长，由2011年的7,332万人次增长至2017年的12,293万人次，期间年均复合增长率为8.99%。

GDP总量、旅游业收入及旅游业人数增速2013年以后均有所放缓，但仍然以较高的速率保持增长，同时南京市作为江苏省的中心城市职能不会改变，随着南京市产业升级、新产业导入及历史文化旅游的进一步发力，未来南京市的酒店业仍然拥有较大的发展空间，为该区域内的酒店投资布局奠定了基础。

南京市作为历史名城、工业城市及重要的交通枢纽城市，自身的人口量级相对于周围城市具有绝对的优势，人口的大规模流入趋势明显，对周围城市形成了显著的虹吸效应。

历史文化对旅游人流量的吸引与工业、交通对商务人流量的吸引构成了南京市酒店业订房需求的基础。

随着南京市作为江苏省中心城市功能的凸显以及新兴产业的积极导入，未来南京市的酒店业仍然存在很大的酒店业设施和配套的发展空间，为酒店业的发展奠定基础。

总体来看，南京市豪华酒店市场趋于饱和，增长空间有限，超高端酒店市场在过去几年保持平稳，中高端酒店市场是南京市酒店业增长最快的细分领域，同时由于南京市在江苏省的中心城市地位、新兴产业逐渐导入、历史文化旅游及消费升级的推动，中高端酒店的消费群体将逐渐壮大，未来南京中高端酒店市场将依然保持强于行业整体的速度增长。

四、项目的公司现有主要业务、核心技术之间的关系

本项目围绕公司主营业务即中高端精选服务酒店的运营和管理展开，是公司主营业务的延续与发展，同时本项目在酒店选址上将充分考虑公司现有酒店辐射范围避免影响现有酒店的业务发展。

本项目的实际经营沿袭公司现有的业务模式和核心技术，建成运营后不会改变公司现有的经营模式和核心技术。

五、项目投资概算

本项目计划总投资32,352万元，其中建设投资32,140万元，包括工程费用27,081万元，工程建设其他费用3,434万元，预备费1,625万元；

铺底流动资金212万元。

具体投资概算如下：

六、项目建设进度计划

本项目建设期24个月，分三批建设（每批建设将根据项目实施过程的具体情况合理安排建设的进度），具体实施进度如下表所示：

七、项目环境保护情况

本项目的主要污染源为废气、废水、噪声及固体废弃物等。

这些污染物通过相应措施加以治理后，均能符合环保排放要求。

主要污染物及治理措施如下：

1、废气

本项目废气主要为燃气废气和厨房油烟废气。

本项目采用天然气作为燃料，属清洁能源，且用量较少，因此燃气废气产生量较少。

燃料废气经收集后和油烟废气经油烟处理器处理后高空排放，对周围环境空气质量影响甚微。

2、废水

本项目废水主要为客房生活污水、餐饮污水和职工生活污水。

餐饮含油污水经隔油池处理、粪便污水经化粪池处理后，与其他废水混合物进入排污管网，不排入周围河道，项目实施后对周围水环境基本无影响。

3、噪音

本项目部分机器设备运行会产生一定噪声，主要为冷却塔噪声、制冷机组和配电房噪声。

本项目在规划与建设时，优先选取低噪声设备，并采取有效的隔声降噪措施，以降低噪声的影响。

对冷却塔设置隔声屏障，经屏障隔声和距离衰减后，对项目自身和周围声环境影响较小；

冷水机组、蒸汽-水热交换器及水泵房均设置于地下一层，动力设备噪声经上方建筑物隔声后对项目自身和周围声环境影响较小；

对配电房墙壁加装隔声吸声材料，经墙壁隔声和距离衰减后，对项目自身和周围声环境影响较小。

因此，经上述措施处理后，对周围声环境影响较小。

4、固体废弃物

本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾和餐厨固废。

生活垃圾经袋装收集外运委托环卫部门处置，食物残渣委托养殖户购买清运。

项目营运期间切实落实固体废弃物的处置措施，做到及时清运，固体废弃物基本不会对环境卫生造成不利影响。