中原株洲汇亚国际服装博览中心项目包装与营销推广报告Word文件下载.docx
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这些方案都涉及产品的核心内容及产品的卖点，是客户想要了解的方面，同时也对销售方面起到辅助作用，直接与以下宣传资料的制作相关，必须先行落实，才能进行销售。
◆销售资料及相关合同协议等：
临时定金协议、内部认购书、
认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等的准备。
◆确定售楼处、示范单位、楼盘模型等的设计、制作公司，并
进行地盘、围墙、看板、售楼书、单张夹页、报纸广告、电视广告等所有广告形式的设计和制作。
◆销售协助单位的落实：
包括按揭银行、律师楼、保险公司等。
同时涉及的资料还有：
按揭成数、年限、利率、办理手续、收费标准、客户所需提交的资料清单、律师楼收费标准、保
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险公司收费标准等。
◆办齐“预售许可证”等五证
二、入市时机分析
选择合适的入市时机对项目的前期推广和后期销售起到至关重要的作用，入市机会得当，造成轰动，销售紧随环环相扣，如江水推潮，一浪高过一浪，创造佳绩；
若入市时机选择不当，则可能导致整个项目开盘不利、形象受损，也可能使决策者迷失方向，无从入手而造成重大损失。
中原认为，判断入市时机是否合适要依据以下几点：
◆株洲市整体经济氛围◆行业市场状况◆楼盘工程形象进度◆竞争对手分析
◆其他特殊时机：
如节假日、房交会等
分析以上几点，中原认为本项目9月入市不是最好时机，可利用以下几点方法进行弥补：
1、进行地盘整体包装：
如果工期进展缓慢，无法给客户带来足
够信心的情况，则可先行将工地围墙建造起来，并进行包装美化；
同时在建设北路上方建一大型看板，强烈刺激客户视觉感官。
2、在智超商场、中国城等竞争对手提前进入市场的情况下，本
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项目可采用后积薄发之势，强烈突出其他项目没有的优势：
突破交通瓶颈制约、全智能化特大型商场、超低价位、巨大升值前景、引进香港创富，并尽快在
芦市场显要地段租一广告牌，先行推出市场，以强抗强。
3、开盘时邀请知名艺人现场表演、邀请市区领导亲临现场剪
彩，举办大型抽奖活动聚集人气，造成轰动。
第二部分总体营销推广策略
一、总体销售策略
1、总体思路
配合本项目的实际进展情形，采用阶段性重点推广策略，并通过对促进销售的效果分析，及时调整下一阶段推广方向和策略，取得最佳销售效益。
在时间分布上，以公开发售时间，估计为8月下旬左右，之前为项目的内部认购时期。
主力推广时期，采用不断扩大推广覆盖范围的策略，主要分为两个阶段，第一阶段先商铺投资客户入手，第二阶段扩大至其他投资客户。
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诠释：
针对其他投资者的推广，需较频密的、引导性较强的广告配合，而于推出市场的前期为内部时期，难有强势的宣传推广配合，因而针对其他投资者的推广适宜在公开发售后进行。
两个阶段互相配合，互相渗透，在第一阶段的推广过程中可在适当时候作出投资引导，为第二阶段的推广作必要的推广和准备，第二阶段的强势推广亦可进一步增强片区内客户的信心，将商铺的购买行为提升为投资获利的行为，强化本项目的形象，扩大影响力。
2、推售策略
于1层商铺最具吸引力，并具有炒作题材的作用，故采用1层商铺适时适量推出的策略，使整个销售过程保持都有1层商铺推向市场，而二层以上的商铺采用分区推出的策略，同时预先保留二整层商场，蓄势待发，这样可令客户选择面不至于太广，从而加速客户下定时间。
负1层待招商完毕后，再行销售。
具体推售顺序建议如下
顺序推出商铺1层D区2层E区4层F区6层D区针对客户第一批株洲投资客Page7of84
第二批1层F区2层D区4层E区6层E区首层E区部分株洲投资客及部分其他投资客其他投资客第三批1层E区2层F区4层D区6层F区首层E区部分第四批3、5层
与株洲投资客其他投资客与株洲投资客二、总体推广策略
◆推广主题
汇亚服装城——投资者的龙门、创业者的乐土
创业——低成本、高产出：
你可以从来没有从商经验，你可以缺乏经济基础，只要你有一颗不甘于平凡的心，只要你有白手起家创业的欲望，只要你仅仅有亲朋好友的支持，这里将为你开辟一片创业的乐土
投资——低风险、高保障：
21世纪：
如果你还是让你辛苦一辈子的积蓄躺在银行里，那你将继续辛苦；
如果你想跃进财富之门，这里将是你起跳的平台
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◆主诉点
中国首家赎回式保险基金类商城，中南地区首条室内立体商业步行街
项目规模大，功能齐全，设备先进，规划配套采用国际化标准，拥有独立的现代化大型物流配送中心，不假外求。
项目位于株洲市主干线建设北路旁，南面紧邻规划中的汽车北站，距离高速公路仅两公里，交通十分便捷。
长、株、湘现代物流中心“喻家坪铁路工业站”近在咫尺投资者进入门槛容易
商场智能网络化，信息沟通迅速，客户交流便捷
◆核心主诉点分析
交通优势是本项目的先天优势，为最重要的卖点之一，作为批发市场项目，便捷的交通是最易引起经营者共鸣的要素，是广告的主诉求点之一。
功能规划方面可塑卖点较多，具有说服力，也是本项目真正的值得宣扬之处，相对于其他商场有相当竞争力，是热销期广告的主力诉求点之一。
投资概念是本项目重点宣传的卖点，本项目因价位、升值前景等因素影响预期有较高的投资回报率，因此也是楼盘的主力诉求点之一。
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第三部分阶段性营销推广策略
一、内部认购期
◆推广目的
使项目交通的便捷、功能规划配套的完善得到一定宣传和推广初步确立物业的市场形象，建立良好的口碑吸引市场对项目的注意力了解市场对价格的反应程度
达到部分单位销售资金早期回笼的目的
◆必备条件地盘包装到位围墙完工模型、展板到位
落实按揭银行、年限、成数、月供表宣传单张、户型平面图到位价格表、付款方式、认购书到位内部认购书或内部合同到位户外广告、路灯旗、导示牌到位
◆销售对象
发展商的积累客户
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投机型客户
通过宣传对楼盘产生兴趣的人士路过、被地盘广告吸引的欲置业人士物业附近的老区居民
◆销售渠道
利用发展商积累的客户资源
利用地盘广告吸引客户，现场登记销售
利用初步宣传，如新闻缮稿等，吸引客户电话咨询并到现场看楼利用直邮针对性吸引目标客户
◆宣传重点
发展商、大商家实力介绍商场：
低成本做生意，高投资盈利性
中国首家赎回式保险基金类商城排队优先下筹活动内部认购的特别优惠
◆促销手段与广告用语
香港创富入驻签约新闻发布会
“中国首家赎回式保险基金类商城”论坛
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“联合推广：
行业协会、政府、服装进出口贸易公司、展览会、产业园区、其他商场、商会”
“强势产业、强势会展、强势推广、强强联手”
“立足株洲，辐射全省、中南地区的现代化、规模化、多功能、多媒体服饰展贸交易中心”
“中南地区首条室内立体商业步行街”“汽车票变钞票”
“买铺，当然要看成长空间、一万搏百万、十万搏千万，买汇亚，就是买株洲每年**亿大市场，就是买政府重点工程，就是买**市场租金的黄金未来”
“进驻汇亚中心，给自己和家人买一份永远的保险”
“汇亚出招定天下：
第一招，五万元起；
第二招，商铺包租；
第三招，趁早进驻；
第四招，信心保证；
第五招，条件优惠”“会算才会赚，汇亚给你算算看”“‘麻雀变凤凰’”“拥有另一种生活”“为您的宝宝做好第一个灿烂的十年计划”
“终生保障投资计划、家庭幸福投资计划、儿童成长投资计划”“汇亚只找一种主人：
不需要显赫的家世门第；
不许要非凡的学
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历文凭；
只要懂得赚钱的人，懂得算计未来的人”“万元有妙用，拥抱财富新钱途”、“商场攻守皆宜”“银行…股票…您多年积蓄必须找出路”
◆宣传媒介
地盘包装：
售楼处、样板房、围墙、户外广告等
报纸、杂志广告：
以新闻缮稿为主
二、正式发售期
使物业卖点得到全面的演绎和推广
利用前期内部认购的人气和广告攻势造成客户的“羊群效应”，引导消费
推出主题活动：
公开发售嘉年华会，强烈吸引和集中人们对本物业的注意力，引导欲置业者前来看楼达成销售成果和资金回报
◆必备条件
前期造势基本完成，派筹数量达到预定效果报纸广告投放安排到位本期市场造势准备工作一切就绪电视宣传片制作及播放计划完成
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针对本阶段的销售培训到位看楼专车到位
通过宣传广告和促销活动吸引的客户群内部认购期积累或其它原因犹豫购买的老客户销售链带动的客户
举办促销活动，利用大规模整体性的宣传攻势，把握广告所吸引的客户，在售楼处展开重点宣传
利用前期认购老客户中的口碑，向亲友推荐利用中原经纪的经验及手段追踪前期未购买的客户
◆宣传重点内部认购成绩价格优惠，付款灵活
中国首家赎回式保险基金类商城介绍商场：
利用前期内部认购形成的人气和业绩进行宣传
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公开发售嘉年华会
通过报纸、杂志、电台、户外路牌等大规模组合的宣传广告进行推广
“站在巨人的肩膀上”
“300万基金强势推广，借汇亚服饰航母出海：
1.与**展览联袂推广，打造永不落幕的交易会；
2..参加全国各地服饰展览会，把生意做遍全国；
3.**联动，打造国际化服饰会展中心；
4.举行株洲服饰节；
5.在服饰交易集散地定点推广；
6.与政府、行业协会强强联手，建立文化技术交流中心；
7.吸引国际服饰厂商联合办厂；
8.建立网站，创办杂志；
9.搭上进出口贸易便车；
10.300万宣传推广基金”
“真正五心级：
1.长、潭、株心脏；
2.货运中心；
3.政府重点工程——定心丸；
4.返租方案——开发商真心奉献；
5.买房安心——发展商、商场管理商实力雄厚；
“做汇亚的房东，鱼和熊掌可以兼得：
投资的高获利和投资的安
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全性，通常是成反比的，然而。
。
”
“‘连周热销，机会越来越少，行动要快快快’、‘喂，等一等，我还要买一间大的’、‘小店赚大钱，发财好起点’”
“‘给生命一次重新选择的机会’：
前半辈子总是给别人打工，难道我天生就是打工的命吗？
“比一比，算一算，想一想，轻松创业”“‘多少年来，他从没有现在这样心安理得’、‘当他购买了汇亚商铺后，再次确定了我们全家在他心中的分量’”“我们终身的依靠”
“做个爱家的人”：
长年纵身商海，虽事业有成，但对家人总觉得亏欠许多，现在好了，买汇亚中心的包租金铺，让我不仅可以获取回报，更可以同家人常欢聚，做个爱家的人！
！
“来自八方，说法不一：
退休老工人，教师，温州商人，华侨”“知道的都买了”
“当家理财有神计”——株洲汇亚房地产有限公司董事长李士良访谈录：
1.汇亚中心销售形势喜人，请谈谈销售状况；
2.听说你们公司售楼有新招？
3.能不能举例说明？
4.包租期满后怎么办？
5.购楼者怎样订购商铺？
6.还有优惠吗？
7.有什么保障解除购房者的后顾之忧？
8.您怎么选择到株洲投资？
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9.怎么选择进行房地产开发？
10.不在老城区、市中心，而在石峰区兴建汇亚中心，有人说您犯傻，您看呢？
11.为什么汇亚中心是增值潜力大的地方？
12.据说，“英雄所见略同”，外商都羡慕您抢先一步抢对了，是吗？
13.作为汇亚中心的发展商，公司发展如何？
14.资金能否到位是三资企业普遍存在的问题，贵公司资金到位如何？
15.贵公司投资项目及规模如何？
16.有人说，您来投资是想发财，如何看
户外广告：
路牌、指示牌、彩幅、旗帜、候车亭广告报纸、杂志广告：
《**日报》》、《**报》、《**报》新闻缮稿：
以短篇并配以彩图的新闻为主地盘
三、持续销售期
深化和巩固物业形象
解决销售中遇到的不利因素，缓解销售阻力获得较为稳定的业绩
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内销为主，兼顾外地市场
通过跟进的宣传推广工作所吸引的客户群前期买家吸引来的亲朋好友前期迟疑未决或其它原因未购的客户
通过各种促销活动及价格策略，增加销售气氛，促进销售通过宣传吸引新老客户，在底盘继续销售中后期单位通过中原经纪对客户的跟进
公开发售的成绩，客户反应及口碑
中国首家赎回式保险基金类商城发展商、大商家
介绍商场：
广告缮文，良好的销售业绩及工程质量投资前景为主题新老客户的联谊展销活动“真真正正五心级”
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“四大生意机会：
机会一，拓展品牌代理加盟；
机会二，服装成品批发；
机会三，承接服装订单；
机会四，原材料批发”“‘富而有理，富而不理’：
‘富而有理’‘富而不理’”“汇亚中心给您一个终身的铁饭碗”株洲汇亚房地产有限公司董事长李士良投资理财经验琐谈“代租、代收、代管：
受业主委托代租商铺，代收租金存入业主存折，并代管铺位，业主只需安坐家中，每月就有丰厚租金存入银行”
“投资经营、‘滴水成河’”
“包租大记实：
一算地段；
二算前景；
三算实力；
四算保障；
五算收益；
六算增值；
七算失策；
八算出意；
九算“九九归一”；
十算汇亚衷言”
“四大赚钱动脉：
可以听，可以看，可以想，可以算。
”“您做老板，我打工”司机小吴的心事一封家书
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“为什么不买生金蛋的旺铺？
”“天热、地热、汇亚商铺更热”
报纸、网络、路牌、候车亭、派发、POP地盘等
第四部分形象包装建议
一、地盘包装建议
1、建筑主体包装
建筑主体包装的内容也根据项目的不同阶段有不同的表现内容，除了在项目建设的过程中对楼盘进行保护性包装外，还应在不同的阶段采用以条幅为主的不同宣传方式，其他的方式还包括灯箱广告、pop、彩旗等方式。
项目建设阶段的楼体包装主要是以项目建设单位和项目名称为主，并且加挂诸如“我们的施工给您带来了不便，请您原谅！
”等字样，改变项目原来脏乱印象，博取周边潜在客户好感。
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