监理案例第5章讲义Word文件下载.docx
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折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、养路费及车船使用税。
（4）企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。
管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他。
企业管理费的公式计算法有：
以直接费为计算基础、以人工费和机械费合计为计算基础、以人工费为计算基础。
（5）利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。
随着市场经济的进一步发展，企业决定利润率水平的自主权将会更大。
在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营管理水平自行确定合理的利润率。
3.措施费：
是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，根据“08规范”措施项目可分为通用措施项目和专业措施项目。
通用措施项目包括：
安全文明施工费（环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费）；
夜间施工增加费；
二次搬运费；
冬雨季施工增加费；
大型机械设备进出场及安拆费；
施工排水费；
施工降水费；
地上地下设施、建筑物的临时保护费；
已完工程及设备保护费；
混凝土、钢筋混凝土模板及支架费；
脚手架费。
4.其他项目费：
暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费、其他（索赔、现场签证）
5.规费是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用，包括以下内容：
1）工程排污费
2）工程定额测定费
3）社会保障费。
包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费。
4）住房公积金
5）危险作业意外伤害保险
6.税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。
营业税的税率应该为营业额的3%。
城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；
所在地为县镇的，按营业税的5%征收；
所在地为农村的，按营业税的1%征收。
教育费附加为营业税的3%。
税金＝（直接费＋间接费＋利润）×
税率（2-65）
税率（计税系数）＝{1/[1－营业税税率×
（1＋城市维护建设税税率+教育费附加率）]－1}×
100%（2-66）
按现行规定，不同纳税地点常见税金的税率见表2-1.
表2-1不同纳税地点的税率表
纳税地点
营业税税率（%）
城乡维护建设税税率（%）
教育费附加税率（%）
综合税率（计税系数）（%）
市区
3
7
3.41
县城、镇
5
3.35
不在市区、县城、镇
1
3.22
根据建设部第107号部令《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的规定，发包与承包价的计算方法分为工料单价法和综合单价法。
工料单价法是以分部分项工程量乘以工料单价后的合计为直接工程费，直接工程费汇总后再加措施费、间接费、利润、税金，生成工程承发包价。
其计算程序分为3种：
以直接费为计算基础的工料单价法计价程序；
以人工费和机械费为计算基础的工料单价法计价程序；
以人工费为计算基础的工料单价法计价程序。
建筑工程一般以直接费为计算基础计价，安装工程、装饰工程一般以人工费为计算基础计价。
综合单价分为全费用综合单价和部分费用综合单价。
全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、措施费、间接费、利润和税金。
综合单价如果是全费用综合单价，则各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，就生成工程承发包价。
“107号文”中的综合单价法为部分费用综合单价。
部分费用综合单价仅包括：
直接工程费、间接费、利润和税金。
因此，用综合单价乘以各分项工程量汇总后，还需加上措施费才得到工程承发包价格。
【案例】
某建筑安装工程发生如下费用：
支付的人工工资：
生产工人的工资55万元；
施工企业管理人员的工资6万元；
生产工人的劳动保护费3万元；
因气候影响的停工工资1万元；
工资性补贴2.5万元。
材料采购过程中发生的费用：
材料供应价格75万元；
装卸费1万元；
保管费0.3万元；
构件安装物进行的一般鉴定费0.5万元。
机械使用费60万元。
其他与工程有关的费用：
环境保护费1万元；
安全施工费2.5万元；
文明施工费0.5万元；
排污费2.8万元；
各类社会保障费2.6万元；
劳动保险费1.6万元；
财产保险费2万元；
危险作业意外伤害保险费1.7万元；
施工排水费2.7万元；
工会经费1.0万元。
施工企业向税务机关缴纳4.2万元税金，获得的利润是7万元。
【问题】
1.计算人工费、材料费、机械使用费。
[答疑编号502470050101]
『正确答案』人工费＝（55+3+1+2.5）万元＝61.5万元
材料费＝（75+1+0.3+0.5）万元＝76.8万元
机械使用费＝60万元
2.分别计算直接工程费、措施费、规费、企业管理费。
[答疑编号502470050102]
『正确答案』直接工程费＝（61.5+76.8+60）万元＝198.3万元
措施费＝（1+2.5+0.5+2.7）万元＝6.7万元
规费＝（1.7+2.6+2.8）万元＝7.1万元
企业管理费＝（6+1.6+2+1.0）万元＝10.6万元
3.计算直接费和间接费。
[答疑编号502470050103]
『正确答案』直接费＝（198.3+6.7）万元＝205万元
间接费＝（7.1+10.6）万元＝17.7万元
4.计算建筑安装工程费。
[答疑编号502470050104]
『正确答案』建筑安装工程费＝（205+17.7+7+4.2）万元＝233.9万元
某工程主体为一幢地上8层、地下1层的框剪式结构的建筑物，该建筑的建筑面积为6873m2。
已知土建工程的直接工程费为3584640元。
该工程取费系数分别如表1所示。
表1 工程取费系数
费率名称
措施费费率
企业管理费及规费费率
利润率
税率
取费系数（%）
15.54
6.40
6.00
1.试计算该项目的土建工程的单位工程预算费用。
[答疑编号502470050105]
『正确答案』土建专业单位工程预算造价计算。
直接工程费=3584640元
措施费＝直接工程费×
15.54%＝3584640×
15.54%元＝557053元
直接费＝直接工程费＋措施费
＝3584640元+557053元＝4141693元
间接费（企业管理费及规费）＝直接费×
6.4%＝265068元
利润＝（直接费＋间接费）×
6.00%
＝（4141693+265068）×
6.00%元
＝4406761×
6.00%元＝264406元
3.41%
＝（4406761+264406）×
3.41%元
＝4671167×
3.41%元＝159287元
土建工程预算造价＝直接费＋间接费＋利润＋税金
＝4141693元+265068元+264406元＋159287元
＝4830454元
2.若该项目所包括的各项单位工程造价占单项工程综合造价的比例分别如表2所示，试确定整个单项工程的综合造价。
表2 工程综合造价的比例
单位工程名称
土建
水暖电
工器具
设备购置
设备安装
占单项工程综合价（%）
48.50
19.35
1.00
26.65
4.50
[答疑编号502470050106]
『正确答案』单项工程综合预算造价。
按常规计算，单项工程综合预算造价＝土建工程预算造价＋水暖电工程预算造价＋工器具费用＋设备购置费用＋设备安装费用
根据本案例题设，可按土建单位工程预算造价在单项工程综合造价中所占比例反推算出。
整个单项工程综合预算造价＝土建工程预算造价/48.5%
＝4830454/0.485元
＝9959699元
二、工程量清单的编制与工程量清单计价
1.工程量清单的作用（P40）
工程量清单作为招标文件的组成部分，一个最基本的功能作为信息载体，为潜在的投标者提供必要的信息。
另外，它还具有以下作用：
①在招投标阶段，为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础；
②是建设工程计价的依据；
③是工程付款和结算的依据；
④是调整工程量、进行工程索赔的依据。
2.工程量清单的组成和编制（P40）
工程量清单是招标文件的组成部分，主要由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成。
（1）分部分项工程量清单的编制
分部分项工程量清单（组成）应包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。
应根据《建设工程工程量清单计价规范》附录A、B、C、D、E的规定统一项目编码、项目名称、计量单位和工程量计算规则进行编制。
分部分项工程量清单为不可调整的闭口清单，投标人对文件提供的分部分项工程量清单必须逐一计价，对清单所列内容不允许任何更改变动。
（2）措施项目清单
措施项目清单为可调整清单，投标人可根据企业自身特点对招标文件中所列项目做适当的变更增减。
措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程清单方式编制，不能计算工程量的措施项目清单，以“项”为计量单位列项。
（3）其他项目清单
其他项目清单是指因招标人的特殊要求而发生的与拟建工程有关的其他费用项目和相应数量的清单。
包括暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费。
（4）规费项目清单
（5）税金项目清单
3.工程量清单的计价方法（P51）
根据“08规范”规定，建设项目采用工程量清单计价，建设工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。
分部分项工程量清单应采用综合单价计价。
综合单价是指完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费和企业管理费与利润，以及一定范围内的风险费用。
某建筑安装工程，其中土方工程的工程量为2634m3，其中人工费为62140.22元，材料费为389.14元，机械费为23824.17元，管理费取直接工程费的34%，利润取直接工程费的8%。
【问题】试计算该土方工程的综合单价。
[答疑编号502470050107]
『正确答案』①直接工程费合计：
62140.22+23824.17+389.14=86353.53元
②管理费：
直接工程费×
34%=29360.20元
③利润：
8%=6908.28元
④总计：
①+②+③=122622.01元
⑤综合单价：
122622.01元÷
2634m3=46.55元/m3。
三、财务评价指标的计算及评价
1.财务评价指标的分类（P77）
建设工程财务评价指标体系根据不同的标准，可作不同的分类。
根据计算建设工程财务评价指标时是否考虑资金时间价值，可将常用的财务评价指标分为静态评价指标和动态评价指标。
图4－10财务评价指标体系
（1）
建设工程财务评价按评价内容的不同，还可以分盈利能力分析指标、偿债能力分析指标和财务生存能力分析指标3类。
2.财务评价指标的计算和判别（P78）
（1）总投资收益率（ROI）
总投资收益率系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率，它考察项目总投资的盈利水平。
总投资收益率的计算公式为：
（4-18）
式中EBIT——项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润；
TI——项目总投资（建设投资+流动资金）
总投资收益率可根据利润与利润分配表中的有关数据计算求得。
在财务评价中，总投资收益率高于同行业收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
（2）项目资本金净利润率
项目资本金净利润率系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。
其表达式为：
（4-19）
式中NP——项目正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润；
EC——项目资本金
项目资本金利润率表示项目资本金的盈利水平，项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（3）投资回收期
投资回收期系提以项目净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。
项目投资回收期宜从项目建设开始年算起，若从项目投产开始年计算，应予以特别注明。
项目投资回收期表达式为：
（4-20）
式中（CI-CO）t——第t年的净现金流量；
Pt——投资回收期。
项目投资回收期可借助项目投资现金流量表计算。
项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。
年份
现流
累计现流
-1000
100
-900
2
200
-700
300
-400
4
-100
判别准则：
设基准投资回收期为Pc，若Pt≤Pc，则方案可行；
若Pt＞Pc，则项目应予拒绝。
项目投资回收期更为实用的表达方式：
式中T——项目各年累计净现金流量首次为正值的年份数。
（4）利息备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值，其表达式为：
其中：
税息前利润＝利润总额＋计入总成本费用的利息费用；
当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。
利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。
利息备付率表示项目的利润偿付利息的保证倍率。
（5）偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额的比值，其表达式为：
式中EBITDA——息税前利润加折旧和摊销；
TAX——企业所得税；
FD——应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。
融资租赁费用可视同借款偿还。
运营期内的短期借款本息也应纳入计算。
偿债备付率应分年计算。
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率。
偿债备付率在正常情况应当大于1。
当指标小于1时，表示当年资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款偿付已到期债务。
（6）资产负债率（LOAR）
资产负债率系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，应按正式计算：
式中TL——期末负债总额；
TA——期末资产总额。
适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明企业和债权人的风险较小。
对该指标的分析，应结合国家宏观经济状况、行业发展趋势、企业所处竞争环境等具体条件判定。
项目财务分析中，在长期债务还清后，可不再计算资产负债率。
（7）财务净现值是指按行业的基准收益率或投资主体设定的折现率，将方案计算期内各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。
它是考察项目盈利能力时绝对指标。
其表达式为：
式中ic—基准收益率或投资主体设定的折现率；
n—项目计算期。
财务净现值大于零，表明项目的盈利能力超过了基准收益率或折现率；
财务净现值小于零，表明项目盈利能力达不到基准收益率或设定的折现率的水平；
财务净现值为零，表明项目盈利能力水平正好等于基准收益率或设定的折现率。
因此，财务净现值指标的判别准则是：
若FNPV≥0，则方案可行；
若FNPV＜0，则方案应予拒绝。
财务净现值全面考虑了项目计算期内所有的现金流量大小及分布，同时考虑了资金的时间价值，因而可作为项目经济效果评价的主要指标。
（8）净现值指数是在多方案比较时，如果几个方案的FNPV值都大于零但投资规模相差较大时，作为财务净现值的辅助指标进行评价。
净现值指数是财务净现值与总投资现值之比，其经济涵义是单位投资现值所带来的净现值。
其计算公式为：
式中IP——方案总投资现值；
It——方案第t年的投资额。
（9）财务内部收益率本身是一个折现率，它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评价项目盈利能力的相对指标。
式中FIRR——内部收益率。
财务内部收益率是反映项目盈利能力常用的动态评价指标，可通过财务现金流量表计算。
财务内部收益率计算方程是一元n次方程，不容易直接求解，一般是采用“试差法”。
设基准收益率为ic，若FIRR≥ic，则FNPV≥0，方案财务效果可行；
若FIRR＜ic，则FNPV＜0，方案财务效果不可行。
案例
某方案各年的净现金流量如表1所示，行业基准收益率设定为ic=10%。
表1 净现金流量
年价
现金流入/万元
50
60
现金流出/万元
10
1.试计算该方案的财务净现值为多少？
[答疑编号502470050201]
『正确答案』1.计算见表2。
表2
年 份
（1）现金流入/万元
（2）现金流出/万元
（3）净现金流量/万元
40
（4）ic=10%的折现系数1/（1+i）n
0.909
0.826
0.751
0.683
0.621
（5）净现金流量折现值（3）×
（4）
-90.9
33.04
30.04
27.32
31.05
（6）各年的投资现值
（2）×
90.9
8.26
7.51
6.83
6.21
（7）∑净现金流量/万元
-60
-20
20
70
财务净现值FNPV＝-90.9万元+33.04万元+30.04万元+27.32万元+31.05万元=30.55万元
FNPV=-100（P/F，10%，1）+40（P/A，10%，4）（P/F，10%，1）+10（P/F，10%，5）
【问题】
2.计算该方案的投资回收期是多少？
[答疑编号502470050202]
『正确答案』该方案的投资回收期
背景：
某建设单位邀请A、B、C三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加投标。
招标文件规定：
评标时采用最低报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价10%的报价将不予考虑。
工期不得长于16个月，若投标人自报工期少于16个月，在评标时将考虑其给建设单位带来的收益，折算成综合报价进行评标。
贷款月利率为1%，各分部工程每月完成的工作量相同，在评标时考虑工期提前给建设单位带来的收益为每月20万元。
三家投标单位投标书中与报价和工期有关的数据见表1。
表1 投标单位报价和工期汇总表
投标单位
基础工程
上部结构工程
安装工程
安装工程与上部结构工程搭接时间（月）
报价（万元）
工期（月）
A
360
900
9
1100
6
B
400
1050
8
1080
C
380
1000
问题1:
本工程是否可以采用邀请招标的方式？
问题2:
不考虑资金时间价值哪一单位中标？
问题3：
考虑资金时间价值哪一单位中标？
[答疑编号502470050203]
『正确答案』因为符合《招标投标法》的规定：
对于技术复杂且工期紧迫的工程，允许采用邀请招标方式，邀请参加投标的单位不得少于三家，所以本题可以采用邀请招标的方式。
[答疑编号502470050204]
『正确答案』不考
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