地别墅市场分析报告.docx
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地别墅市场分析报告
2006年4月上海别墅市场分析报告
一、市场综述
1、市场供销两旺
4月上海别墅市场呈现供销两旺的态势，总体供应量较3月翻了一番，成交量达到799套，（其中独栋别墅327套、联排别墅472套）增幅将近47％，独栋、联排成交均价都出现了微升。
从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。
传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。
Ø
成交套数
Ø成交面积
4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体供应量较3月翻了一番，供应面积为18.9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）
2、各区成交情况
从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。
◆松江：
联排需求旺盛
4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套（独栋78套，联排190套），占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。
联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。
◆浦东：
独栋联排平分秋色
本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。
独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。
联排方面，碧云左岸4月共成交26套。
◆闵行：
联排仍占绝大比重
闵行别墅本期共成交172套（独栋49套，联排123套），其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。
复地北桥城继上期成交火热，本期依然保持30套的成交量。
独栋别墅方面，好世麒麟园以20套的去化支撑了本期的闵行独栋别墅。
◆青浦：
高档独栋项目交易活跃
本期青浦别墅共成交94套，其中独栋72套，联排22套。
位于赵巷别墅板块的中高档独栋项目成交尤为活跃，绿地国际山庄（西郊湖岸美墅）成交10套，恒联名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北国际佘山别墅也有4套的成交量。
◆南汇：
独栋别墅成交分布均匀
本期南汇别墅工程交48套，其中独栋26套，联排22套。
值得关注的是，中科大学村四期一支独秀，成交22套占据了该区域所有的联排成交。
独栋别墅成交分布均匀，主要集中在九九别墅5套，上海蓝堡5套，建德南郊别墅2套等项目。
二、竞争区域楼盘分析
名称
区域
地址
总上网情况
06年1—4月销售情况
单价
总价
单套面积
成交套数
面积（m2）
套数
面积
（m2）
成交
套数
成交金额
（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
4月
棕榈泉花园（二期）
浦东
龙东大道3800弄
24784
34
1458
2
2335
16015
1137
729
1
0
1
0
东源丽晶别墅
浦东
巨峰路1589弄
17588
45
3128
8
4944
15810
618
391
0
2
3
3
云间-绿大地别墅
浦东
云间路418弄
41254
131
5040
16
12955
25704
809
315
5
3
6
2
桥语别墅
浦东
唐安路200弄
27456
76
1444
4
2336
16179
584
361
0
1
0
3
东郊花园
浦东
紫竹路398弄
11109
28
1191
3
2829
23752
943
397
0
0
1
2
御翠园
浦东
花木路1883弄
33442
70
6692
14
24696
36904
1764
478
10
2
0
2
金爵别墅
浦东
龙东大道4028弄
47200
101
3736
8
2414
13181
616
467
1
3
0
4
汤臣高尔夫别墅
浦东
龙东大道1号
22900
53
432
1
1126
26060
1126
432
0
1
0
0
陶园
浦东
龙东大道2001弄
3799
14
260
1
230
8868
230
260
0
0
0
1
白金瀚宫
浦东
龙东大道4288弄
53356
172
8680
28
15316
17646
547
310
2
5
6
15
上图所示，06年1月——4月浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场共有10个楼盘有交易情况。
从销售情况来看，这10个楼盘在四个月里销售了85套独栋别墅，年初是进入传统销售淡季，4个月分别销售了19套、17套、17套和32套，4月份成交量明显增加；其中白金瀚宫别墅、云间-绿大地别墅和御翠园别墅3个别墅的成交量达到两位数，分别为28套、16套和14套，占10个楼盘总销售量的68.2%；合计面积32061平方米，销售金额为69181万元。
10个楼盘的平均销售价格为20012元/平方米，其中御翠园别墅的价格最高，达到了36904元/平方米，均价最低的是陶园别墅，仅为8868元/平方米。
10个楼盘的平均单套总价为837万元，平均每套面积为414平方米。
浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场4月份成交情况比第一季度前3个月有所好转，从成交量和成交范围都有所增加，10个在售楼盘总共成交32套房源，占前四个月总成交量的37.6%；10个楼盘中8个有成交，前3个月的成交楼盘个数分别为：
5个、7个和5个。
浦东地区（龙东大道沿线板块）
各楼盘销售情况
从上图看出，06年1月——4月月份浦东的顶级别墅的销售情况，春节来临，这一局面有所改变高档住宅交易进入传统淡季，整个1月份有5个楼盘没有成交记录：
东源丽晶别墅、桥语别墅、东郊花园、汤臣高尔夫别墅和陶园。
另外的5个楼盘都有成交记录，特别是御翠园别墅成交了10套；新推房源也较少，这就使得成交较为清淡。
进入2月份，别墅市场仍然处于低迷，买方市场持币观望，成交量持续走低；御翠园别墅仅成交2套，成交楼盘有所增加，7个楼盘有成交记录。
但到了3月份，又只有5个成交楼盘。
而4月份情况有所好转，有8个楼盘有成交，其中陶园别墅从05年10月到今年3月都没有成交记录，4月份终于有成交；10个楼盘中只有云间-绿大地别墅和白金瀚宫别墅连续4个月都有成交记录。
各楼盘面积情况
从上图可以看出，区域内大部分别墅的房型面积都在1000平方米以下。
东源丽晶别墅因为有少量双联体楼盘，其房型面积跨度也较大，从188-1000平方米。
各楼盘房型面积最为集中的是400-600平方米区间段。
各楼盘均价情况
如图10个楼盘中，成交均价最高的是御翠园别墅达到了36904元/平方米；其中最低的是陶园别墅仅为8868元/平方米，是10个楼盘中唯一一个均价在万万以下的楼盘；均价超过2万的还有云间-绿大地别墅、东郊花园别墅和汤臣高尔夫别墅。
各楼盘详述
Ø棕榈泉花园（二期）
棕榈泉花园（二期）在“网上房地产”共计推出了34套房源，合计面积24784平方米。
单套面积在580－850之间，主力面积为589平方米和731平方米两种房型。
1－4月，该楼盘总共成交了2套。
棕榈泉花园（二期）自2004年4月开盘以来，平均每月的销售量在4套左右，但05年5月—8月没有成交记录；1－4月的销售套数分别为：
1套、0套、1套和0套。
本期的销售在1137万元，由于房型的面积偏大，因此总价偏高。
均价为16015元/平方米。
Ø东源丽晶别墅
东源丽晶别墅目前在网上推出了45套独栋房源，合计面积为17588平方米。
房型面积在270—400平方米。
1—4月，东源丽晶别墅总共成交了8套房源。
东源丽晶别墅从2004年5月开盘，销售情况不是很理想，到05年11月总共销售了3套。
从网上房地产的记录来看：
1—4月的销售量分别为0套、2套、3套和3套。
本期销售单套的均价为618万。
平均价为15810元/平方米。
Ø云间·绿大地别墅
本期云间·绿大地别墅目前在网上推出了131套独栋房源，其中05年10新推了51套房源，合计面积为41254平方米。
面积在326－490平方米之间，主力面积为326平方米。
1－4月，云间·绿大地别墅共有16套别墅成交，。
从网上房地产的记录来看：
1—4月的销售量分别为5套、3套、6套和2套。
这跟该盘05年10月新推出51套房源。
4个月中成交套数是10个楼盘中销售套数第二多的楼盘，也是3月份成交量最多的别墅之一；本期销售总价在809万/套左右，销售单价为25704元/平方米，属于中等偏上价位的楼盘。
Ø汤臣高尔夫别墅
汤臣高尔夫别墅目前上网的第八期房源，在网上推出了53套独栋房源，合计面积为22900平方米。
面积在420－460平方米之间。
1－4月，汤臣高尔夫别墅成交记录仅为1套。
是10个楼盘中成交最少的。
该案从2004年5月底开盘销售以来，每月的销售平均在2套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘从05年10月至1月没有成交记录；仅2月份有成交。
目前该案处于缓慢去化的阶段。
从网上房地产的记录来看：
1—4月的销售量分别为0套、1套、0套和0套。
该案销售价达到26060元/平方米，但是由于房型面积在450平方米之间，因此拉低了总价，本期销售单套总价都超过了1000万元，平均总价1126万元/套。
Ø东郊花园
东郊花园别墅在网上推出了18套独栋房源，合计面积为7084平方米。
面积在390平方米左右。
1—4月，东郊花园别墅成交记录为3套。
该楼盘自2004年8月开盘销售，当时销售状况尚可，平均每月成交7套左右。
但进入05年后，其销售状况急剧下滑。
从网上房地产的纪录来看，该楼盘1－4月的销售量分别为：
0套、0套、1套和2套，目前东郊花园别墅销售单套总价平均为943万元。
该案平均价为23752元/平方米。
Ø桥语别墅
桥语别墅目前在网上推出了76套独栋房源，合计面积为27456平方米。
面积在310－420平方米之间，主力面积为350平方米。
1－4月，桥语别墅共计销售了4套别墅。
桥语别墅是2004年4月开盘销售，初期平均每月销售在9套左右，但近期成交套数与先期相比有天壤之别。
该盘1－4月的销售量分别为：
0套、1套、0套和3套。
本期销售单套总价在430－840万之间，平均为584万元。
该案平均价为16179元/平方米，属于中等价位的别墅楼盘。
Ø金爵别墅
金爵别墅目前在网上推出了101套独栋房源，合计面积为47200平方米。
面积在310－570平方米之间，主力面积为442平方米。
1－4月，金爵别墅共计销售了8套别墅。
金爵别墅从2003年8月开盘销售以来，每月的销售平均在7套左右，从网上房地产的纪录来看，该盘1－4月的销售量分别为：
1套、3套、0套和4套。
本期销售单套总价在440－720万之间，平均为616万元。
该案平均价为13181元/平方米。
由于该楼盘单价是区域内属于中低的（仅次与陶园别墅），所以销售情况是较稳定的一个楼盘，05年每个月几乎都有成交（除了9月没有成交记录外）。
Ø陶园别墅
陶园别墅目前在网上推出了13套独栋别墅。
合计面积为3378平方米，面积在260—420平方米之间。
1—4月，陶园别墅成交记录为1套。
这跟此楼盘所剩房源不多有关。
陶园别墅从2003年10月开盘，目前还有2套房源。
从网上房地产的记录来看，该盘1—4月的销售量分别为：
0套、0套、0套和1套，该楼盘从05年10月份至3月份还没有成交记录；这个月终于有成交，这跟该楼盘所剩房源不多有关。
本期销售单套平均总价为230万，平均价为8868元/平方米，两项数据都是10个楼盘中最低的。
Ø白金瀚宫
白金瀚宫别墅目前在网上推出了172套别墅，是10个楼盘中推出房源最多的。
合计面积为53356平方米，面积在263—390平方米之间。
1—4月，白金瀚宫别墅总计销售了28套别墅，是10个楼盘中销售套数最多的楼盘。
从网上房地产的记录来看，该盘1—4月的销售量分别为：
2套、5套、6套和15套，销售情况呈逐月递增；其中2月份是10个楼盘中销售套数最多的楼盘，3月份也是成交套数最多的楼盘之一，4月份成交15套占10个楼盘成交总量的46.9%。
本期销售的单套总价为547万，平均价为17646元/平方米。
Ø御翠园（区域单价最高）
御翠园别墅目前在网上推出了70套独栋别墅，其中05年10月新推出21套房源；合计面积为33442平方米，面积在256—700平方米之间。
1—4月，御翠园别墅总计销售了14套别墅，从网上房地产的记录来看，该盘1—4月的销售量分别为：
10套、2套、0套和2套，1月份是销售最多的，2月份成交仅2套，3月份没有成交记录，成交明显下滑。
这跟该楼盘05年10月新推的21套房源在2月份售磬有一定的关系；本期销售的单套总价为1764万，平均价为36904元/平方米。
是10个楼盘中最高的。
松江佘山板块
名称
区域
地址
总上网情况
06年1—4月销售情况
单价
总价
单套面积
分月销售套数
面积（m2）
套数
面积
（m2）
套数
成交金额
（万元）
（元/平方米）
万元/套
m2/套
1月
2月
3月
4月
佘山高尔夫别墅
松江
佘山镇林荫路1999弄
25424
56
2574
6
9360
31836
1560
429
1
4
1
0
佘山月湖山庄
松江
林荫大道1888弄
16856
19
887
1
1279
14420
1279
887
0
0
0
1
天安别墅
松江
嘉松南路3888弄
7871
23
684
2
854
12499
427
342
1
0
1
0
世茂山庄
松江
佘北公路666弄
9100
17
1070
2
5964
55737
2982
535
0
0
1
1
上海晶园
松江
佘北公路389弄
16394
39
840
4
2198
26175
1099
420
2
2
0
0
上海紫园
松江
佘天昆公路268弄
2053
5
0
0
0
25000
2750
411
0
0
0
0
如上图所示松江佘山地区独立别墅06年1—4月份共有6个楼盘有交易情况。
从上表可以看出，这6个楼盘在四个月的时间里共销售了15套房源，销售情况要差于浦东龙东大道板块的别墅。
合计面积6055平方米，销售金额为19655万元。
；其中佘山高尔夫别墅销售情况最好，成交了6套，占区域成交量的40%。
6个楼盘的平均销售价格为27611元/平方米，单套成交总价为1682万，单套面积为504平方米；从单价看要高于龙东大道板块，单套面积大，单套总价高于龙东大道板块。
其中世茂山庄别墅销售价格更是高达55737元/平方米，大大高于龙东大道板块的御翠园别墅的36904元/平方米。
各楼盘销售情况
从图上可以看出，06年1—4松江月佘山板块的六个独立别墅中的只有上海紫园别墅1个楼盘没有成交记录，其中没有1个楼盘连续4个月都有成交，成交月数最多的是佘山高尔夫别墅3个月有成交，同时佘山高尔夫别墅别墅是六个别墅中销售套数最多的，共计6套，占6个楼盘总成交量的40%。
4月份只有世茂山庄别墅和佘山月湖山庄别墅2个楼盘有成交。
而且都只有成交一套，成交情况远不如浦东龙东板块。
各楼盘均价情况
如图所示，佘山板块的六个独立别墅楼盘中4个楼盘的均价超过了20000元/平方米，而世茂山庄别墅的均价更是高达55737元/平方米，6个楼盘的均价为27611元/平方米，
各楼盘详述
Ø佘山高尔夫别墅
佘山高尔夫别墅目前在网上推出了56套独栋房源，是7个楼盘中推出房源最多的，合计面积为25424平方米。
面积在650--950平方米之间。
该案将一座上海唯一的森林丘陵型纯会员制高尔夫球场与一个高尚别墅区和谐地融合在一起。
1—4月，佘山高尔夫别墅销售了6套房源，是6个楼盘中成交最多的。
该案从2004年3月开盘。
从网上房地产的记录来看，1—4月的销售量分别为：
1套、4套、1套和0。
别墅的总价在1500—2000万之间，每套均价为1560万；单价在31836元/平方米左右。
Ø佘山月湖山庄
佘山月湖山庄别墅目前在网上推出了19套独栋房源，合计面积为16859平方米。
面积在568--918平方米之间。
户型面积是本次报告中16个楼盘中最大的。
1—4月，佘山月湖山庄别墅共成交1套房源。
佘山月湖山庄别墅从网上房地产的记录来看，该案1—4月的销售量0套、0套、0套和1套，该案从05年12月到06年3月没有成交记录。
佘山月湖山庄别墅单套平均面积是16个楼盘中最大的，为887平方米；该案单价均价为14420元/平方米，每套均价为1279万。
Ø天安别墅
天安别墅在网上推出了23套独栋房源，合计面积为7871平方米。
该案地处松江嘉松南路，近沪青平公路，紧邻佘山风景区。
主力户型为278——373平方米。
1—4月，天安别墅销售了2套，从网上房地产的记录来看，1—4月销售量分别为：
1套、0套、1套和0套。
天安别墅的每套总价在427万左右，单价均价为12499元/平方米，单套面积为342平方米，各系数全是6个楼盘中最低的。
Ø世茂山庄（均价最高）
世茂山庄别墅在网上推出17套房源，合计面积9100平方米，该案位于月湖西畔，与东佘山相邻，其打造出来的景观别墅，整个区域都有月湖水系围绕。
1—4月，世茂山庄别墅成交2套房源。
世茂山庄别墅自05年10月15号开盘，至今只有销售了4套，而且是开盘当月成交了2套，这跟该盘单价偏高有一定的关系；世茂山庄别墅的每套总价在2982万元左右，成交均价为55737元，是16个楼盘中最高的，单套平均面积为535平方米。
Ø上海晶园
上海晶园别墅目前在网上推出了39套独栋别墅，合计面积为16394平方米，房型面积在400——1000平方米之间，该案突出“真山，真水，真别墅”的理念，以纯正欧美风格为主体。
1—4月，上海晶园别墅总共成交了4套别墅；从网上房地产的记录来看：
1—4月的销售量分别是：
2套、2套、0套和0套；该盘从05年3月开盘，至今成交22套。
上海晶园别墅的每套总价1099元，单套面积为420平方米，成交均价为26175元/平方米。
属于高价位别墅。
Ø上海紫园
上海紫园别墅目前在网上推出了5套别墅，总计面积2053平方米，上海紫园位于西佘山南侧，沈砖公路北侧，辰山塘东侧，佘天昆公路西侧，总占地面积1,380亩，其中水面积达300亩。
上海紫园由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连。
房型面积大约在400—1000之间。
1——4月，上海紫园别墅没有成交记录。
该盘是05年12月开盘，至今尚未有成交。
三、本月别墅成交前列楼盘
楼盘
英郡.雷丁
复地北桥城
名仕豪庭
西郊林茵湖畔
碧云左岸
中科大学村
达安圣芭芭
好世麒麟园
蓝色剑桥
白金瀚宫
区域
松江
闵行
松江
闵行
浦东
南汇
松江
闵行
松江
浦东
类型
独栋、联排
独栋、联排
联排
联排
联排
联排
独栋、联排
独栋
联排
独栋
成交套数
44
29
29
28
26
22
21
20
15
15
升级会员 