整体商业运营方案.docx
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整体商业运营方案
项
目
整
体
运
营
方
案
北京xxxxxxxxxxxxx有限公司
《百库基地》项目整体运营方案
前言
我公司非常看重本项目，也完全有足够的信心和实力将本项目打造成为北京市最集中，最有商业魅力的全新的品牌化金典百货库房。
我公司的项目评审委员会召开专业会议，对该项目进行系统性的调研和充分论证，对项目的现实运行状况，周边商业氛围及商业竞争态势进行全面的分析研究总体考量并在听取各方面意见的基础上，形成了《百库基地》的运营基本思路。
本报告书共分为九个部分：
第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司
第二部分项目概括及SWOT分析
第三部分项目定位所考量的因素
第四部分项目的商业规划设计思路
第五部分项目的规划布局
第六部分项目的目标品类计划
第七部分项目存在问题与风险的提示
第八部分项目个阶段主要工作计划
第九部分我们的目标和信心
第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司简介
公司概况：
北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家综合性大型商业公司，集中了目前商业领域的各种经营模式，经过有效的组合，成功的建立了以市场为基础，贸易为补充的新型经营模式。
同时，预备打造一个国内领先的服装百货，家居家饰，建材电子商务平台机构，公司致力于把传统的服装百货产品的销售与发展迅速的电子商务相结合，区别于传统的发展模式，打破服装百货的传统销售模式，公司的发展模式是未来市场发展的趋势，拥有广阔的市场空间，自成立以来，公司业务发展迅速，经过多年对多种商业业态的实践、总结、提升、各项业务得以快速发展。
北京xxxxxxxxxx有限公司现在运营的项目有多种业态组合形式，在几年的运营过程中，我们精心搭建了品牌库，品牌库分为《主力店资源档案库》和《商品品牌资源档案库》两部分。
《主力店资源档案库》包括：
购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、便民店（社区店）、会员制仓储店、仓储店、折扣店、专业店、西式快餐、中式快餐、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计400余家国内外知名主力店信心资源，并且有着良好的合作关系。
《商品品牌资源档案库》
囊括80多个类别，共计17000余个国内外品牌厂商资源。
第二部分项目概况及SWOT分析
一、项目概况
暂略
二、项目SWOT分析
1、Strengths（优势分析）
S1、项目基本接近于小型商业区有一定的规模。
S2、与外贸出口库房的相邻可以形成业态互补，相互拉动易于形成共赢。
S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。
S4、整体面积运作形式短、平、快。
S5、周边交通易于货车出入。
2、Weaknbss（劣势分析）
W1、偏离商业中心地带，项目周边商圈氛围较淡。
W2、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和想过策略，并决心创建当地引导性商区。
W3、投资比较大，应有较大的经营压力和风险。
W4、项目局限性较强，需与各级外商等沟通联系。
W5、整体外立面不敞亮，缺少足够的形象展示面，广告效应较差。
3、Oppportunity（机会分析）
O1、周边居民的数量和质量相对稳定，消费资源相对稳定。
O2、周边商业项目尚在调研和规划之中，本项目在重新规划、定位、招商方面均具备领先优势。
O3、城市区域性商业化建设进程加快，土地和商业物业价值不断升值。
O4、百库基地的经营特色及管理理念在本商业区独树一帆。
4、Threat（威胁分析）
T1、全球金融风暴对商家影响较大。
T2、周边商业项目开发及商业竞争日趋激烈。
T3、整体外部环境较差。
T4、周边区域内的商家已习惯了固定的库房，对新的库房需要有个认识过程和优惠条件（即养商期较长）。
第三部分项目定位所考量的因素
一、大环境政策导向所至
北京市经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头。
政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。
二、商业发展趋势的推动
各大城市商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。
传统商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新综合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位。
三、居民生活及消费习惯变化的需要
在经济迅猛下滑的前提下，居民收入无法提高，社会消费品零售总额持续下降，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装内消费比重并不平稳，人们在各方面的消费比重有所收敛，本项目的定位应顺应这一市场经济状况，多渠道多方位充分满足人们生活及消费的需要。
四、消费模式及消费行为变化的要求
现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，消费者要求能实现欣赏、评估、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。
这些行为及心理特点必须在项目定位中给予重点关注。
五、同一主题相关链业态巨大生存空间的吸引
专业市场以其专业定位体现出同一主题下各相关链接品类的专业性、规模性、功能性、管理先进，能充分满足消费者对某一方面“一站式”消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费者需求市场变化加速，这种业态呈现出巨大的生存和发展空间，这也是本项目在定位时必须考虑的重要因素。
六、最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要
为了保证投资方回笼资金，提高投资回报率，需要最大限度地提升本项目的商业地产价值。
准确的定位可以在本项目地产价值得到实现的基础上进一步提升附加的商业价值，使整体价值随着项目实现实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。
七、树立商业地产品牌形象，实现项目社会价值回报的需要
本项目运作的目的，除帮助投资业获得可观的经济回报外，更要体现经济尸体的社会价值。
因此，对项目的价值不能简单计算经营的资金回报来衡量，还要预测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资方的远景规划开创良好的开端，这事项目定位时考虑的潜在因素。
第四部分商业规划设计思路
一、业态定位：
区域型专业市场
专业市场在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业发生变革的必然结果。
这种商业业态主要特点是同一品牌类商品集中、各品牌商品链接紧密，并且各品集为同一主题，定位突出，统一主题下的诸多功能于一体，符合消费者“一站式”购物心理，是一个先进业态的集合体，具有极大的发展生命力。
二、主题定位：
京城百货库房基地
在明确业态定位后，商品将围绕服装，百货、鞋帽、现代办公、办公家具、花卉、宠物用品、工艺礼品及办公区域的装典装饰用品等系列商品，意在打造现代流行空间环境，利用市场的购物环境，营销及服务等各个方面，为顾客制造一个轻松、愉悦的氛围，让顾客身心放松、感觉随意、体会休闲，购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是商业经营的核心功能。
三、市场定位：
《百库基地》装点今日需求空间
考虑到市场所处的地理位置，周边有一定的消费群体，因此市场的定位以百货为主，同时辅以少量的纯色服务业、等相关链的品类，以满足社区要求。
四、经营定位：
专业化、时尚化、特色化、健康化、休闲化
经营是市场的核心功能，满足消费市场需要是运营目标。
整个项目的经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，成分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。
“专业化、时尚化、特色化、健康化、休闲化”体现出本项目区别于同区域其他商业物业的特色。
突出专业品牌效应，提升物业品质，针对目标市场的消费特征做到特色个性化。
五、形象行为：
《百库基地》装点出企业文化特色———品牌空间
商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。
除了加强商业购物销售，好药充实其文化内涵，通过提高文化品位还创造项目特色。
专业市场作为目前零售业中一种商业细分的业态，通过提升商业文化品位，是消费者在市场中购物体会出一种独特的文化气息。
这种独特的购物体验是单一的模仿不到的。
六、功能定位：
集购物、休闲、娱乐为一体的生活空间“一站式”新体验
购物功能隐含在商业和服务之后，仍然是商业经营的核心功能，让顾客充分体验购物的便利与乐趣，与项目休闲功能有机会合作，合理配置，充分体现本项目的设计风格，是其成为项目的经营特色之一。
七、目标客层定位：
周边城市的零售商及北京市区的批发商消费群体
专业市场是将服务半径的消费者作为自己的目标服务客层。
整个市场的经营特色鲜明、各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。
因此将目标客层定位为周边城市的零售商及北京市区的批发商消费群体。
八、战略定位：
以专业优势立足，打造商业品牌延伸品牌价值
我公司在本项目的前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。
此项目地处朝阳商业物业商圈中，再加上外贸集中的地理优势，与我《百库基地》有机合作和谐搭配具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为开发商的发展创造更好的发展机会。
第五部分项目的规划布局
我公司建议本项目整体定位为地区型专业库房，经营主体包含3个主要业态，具体布局为：
服装、百货、箱包、鞋帽、五金建材等。
其他功能配套服务项目；适当引进一些服务业等功能配套服务项目，自主经营、自主管理。
第六部分目标品类计划
一、服装类目品牌
以二线外贸品牌为主带动中高档品牌共存的大众化需求类库房。
二、现代办公目标商品
以二线办公家具、办公设备、办公耗材、文体办公用品等。
第七部分项目存在问题与风险的提示
项目的未来定位的方向是明确的，但同时还存在许多不明确的因素，未来的商业运营还存在极大的风险。
在接下来的项目运营中，需要整合各方面资源，切实遵循社会专业分工，尊重专业知识，尊重可观规律。
我们从商业运营的专业出发，对项目在整体运作方面存在的问题与风险作如下分析提示：
I、与出口外贸商相搭配的商业组合模式在经营品类与动线广告等空间以及协调管理等诸多方面都会严格受限，运营过程中如何确保项目成为统一主题的专业市场，走上管理统一、营销统一、规划统一、宣传统一、服务统一的现代商业运营模式，将是一个严峻的考验，这将会极大挑战今后我们的运营管理的管理体制、管理模式、管理水平和管理人员的素质。
因此，必将未雨绸缪，从今后运营上予充分考虑、同时在管理要求上和目标期望上，慎重考虑。
II、就目前此区域市场商业容量而言，已大大饱和，商业场所整合速度很快，在未来的两年内很难决策出来自其他行业的转行和同业的竞争，所以说能否保证这个项目运营成功，不仅仅取决于管理及管理的保障，还取决于市场的容量及市场的同业竞争力。
III、如何保证今后在物业运行方面，即做到和物业档次、环境要求相一致，又保证物业运行成本最小化，以减轻各经营户、各功能区、各业态区的经营成本，增强他们的经营竞争力，也将是我们管理者面临的又一个严重的问题。
IV、全球金融危机形式尚未稳定，商户投资及消费水平低靡，经营预期压力较大。
第八部分项目各阶段主要工作计划
因项目情况复杂，我们将高效利用时间推进各项必要的、重要的工作、以定位和规划布局为基础，以业务招商和品类进场为首要任务，以营销配合作为重要工作内容，以商业销售策划大力推进，同时做好机构设置、人员配备、员工等辅导工作，全部工作按照“制度在先”原则，坚决保证基本制度艰涩工作的跟进。
通过成功的开业庆典检验前期的各项工作，并顺利进入运营期。
一、项目规划设计及咨询阶段
（一）项目规划设计期
1、项目的商业市场调查分析并撰写《百库基地整体运营方案》。
2、项目的商业功能设计、配合服务功能设计。
3、绘制《项目平面功能分布图》。
4、绘制《辅位分割图》。
5、确定项目各业态、功能的经营面积和比例。
6、从商业角度对停车场的规划设计。
7、项目的商业空间设计。
8、项目的设施配套布局。
9、项目的商用面积测算》（图纸测算）。
（二）项目一次装修设计施工期
1、项目内部装修风格，形象、色彩等方案的确定。
2、一次装修电气设备的配备、设置优化设计的确定。
3、项目内部照明、外部照明设计的确定。
4、提供消防设备、设施设置优化设计的确定。
5、提供给排水系统设置优化设计的确定。
6、项目强电及弱电布局规划优化设计的确定。
7、项目暖通系统的优化的确定。
8、项目一次装修选材、设备设施招标方案的确定。
9、项目安防等设置的确定。
10、一次装修中涉及的天、地、柱、墙、内部交通、灯光、公共设施、商业服务配套等方面的确定。
11、配合市场内各项服务设施的确定。
12、从商业角度对外广告、停车场的规划设计进行确定。
13、从商业角度对项目外立面和形象广告位等设计、施工进行确定。
二、招商阶段
（一）主力店招商
1、进行主力店的市场调研，确定招商目标商户。
2、确定招商的组织体系和招商业务流程。
3、制定主力店招商策略和招商工作计划。
4、确定主力店招商、招租租金、物业管理费、等招商政策标准。
5、编印《项目招商推广手册》。
6、分期分批与确定的目标商户进行洽谈。
7、签订主力店、次主力店联合投资协议。
（二）非主力店招商
1、发布招商热点，制定广告、营销宣传方案。
2、撰写《经营管理》文本。
3、撰写《项目商业投资100问》文本。
4、撰写《项目商业管理协议》文本。
5、撰写《项目商业管理公约》文本。
6、对招商人员进行商业经营理念、投资理念等方面的培训。
7、制定招商过程中有关商品品类、品类链接等方面销控措施方案。
8、测算库区各项经营管理运营成本。
9、确定库区各项物业收费标准和收费办法。
10、及时统计并建立经营户的有关商业经营的资讯档案。
11、分阶段对招商人员进行商业经营管理、商业投资技巧等方面的培训，提高招商人员的商业知识。
12、公司组织商户开展各项现场宣传、SP等商铺招商推广活动。
13、撰写有关商业软性新闻宣传方面的文案。
14、及时解决招商过程中存在的其他有关商业经营管理的问题。
三、招商、招租及开业筹备阶段
（一）招商、招租
1、建立经营管理体系和组织架构。
2、确定各部门主要工作职责。
3、确定主要岗位的岗位职责和岗位规范。
4、建立招商的组织体系和业务管理审批流程。
5、制定招商策略和招商工作计划。
6、招聘并配备各级招商经理及业务人员。
7、培训各级招商人员。
8、拟定租赁经营形式的合同文本。
9、进行各种商品的商场调研、建立资源档案，确定目标商户。
10、确定招商、联营保底、扣率、商户招租租金等标准。
11、派发《招商手册》。
12、制定招商营销推广计划并有效地进行营销宣传。
13、及时发布招商的软性新闻，扩大招商影响力。
14、分批分期对商户进行经营、商品陈列、商业经营管理、员工行为规范等方面的培训。
15、与目标商户商洽，签订合作协议。
16、撰写《二次商装管理手册》。
17、确定店铺商品陈列的标准规范。
（二）开业筹备
1、建立、健全经营管理的组织体系。
2、建立、健全各项管理规定和规章制度。
3、建立、健全各项业务流程、审批程序。
4、设计、印刷各类业务表单、表据。
5、招聘市场经营管理所需的全部人员。
6、编印《员工管理手册》。
7、编印《员工管理手册》和《员工培训教材》。
8、制定开业前营销工作计划。
9、分期、分系列进行开业前广告宣传。
10、设计、印刷各类POP、吊旗、DM等宣传材料。
11、设计各区域、各业态的美陈和布展方案。
12、培训各级管理人员、保安员等基础人员。
13、对各类经营商户进行开业前的培训、指导。
14、确定信息管理体系的配备标准和管理方案。
15、制定开业庆典方案、做好开业庆典的各项准备工作。
16、做好开业初期各项促销活动方案。
17、配备市场经营管理所需的办公、管理、销售、美陈、促销、服务、物业等方面的材料、物品和用品。
18、举行开业庆典仪式和酒会。
19、分批分期对商户进行经营、商品陈列、商业经营管理、员工行为规范等方面的培训。
20、撰写《二次商装管理手册》。
四、经营管理阶段
1、制定项目经营目标保证项目经营指标的完成。
2、确定项目经营管理阶段的工作目标，制定工作计划并严格考核。
3、规范完善经营管理体系，并严格执行。
4、不断调整商品结构，建立优胜劣汰的物业体系。
5、分阶段对员工进行商业经营理念、管理制度、销售技巧等方面的培训，培养出一批素质好、业务较强的员工。
6、实行全面绩效管理，建立业务激励机制。
7、定期、不定期开展各种促销活动，建立独具特色的销售体系。
8、搞好售前、售中、售后服务，建立全程跟踪的服务体系。
9、提供信心服务，为管理者、商户和顾客都提供便利。
10、建立以人为本的文化体系，逐步提高企业的凝聚力和核心竞争力。
上述工作项目个计划，我公司是从商业经营、商业管理的角度，依据我公司多年商业运营的经验，结合项目的具体情况提出的；本工作项目和计划，只涉及规划设计、营销策划、招商招租、开业筹备期和开业后的主要工作，其具体工作内容、工作目标和工作标准将根据公司实践进展情况、市场变化因素做适时、适当的调整，以保证工作计划更科学、跟完善，创造跟高的工作效率，保证项目的如期开业，并为今后的经营管理打下良好的基础，为我们合作奠定良好的基础。
第九部分我们的目标和信心
一、我们要实现的目标
（一）我们要实现的总体目标
1、打造一个在朝阳区乃至覆盖整个华北地区声誉卓越的商业品牌库房基地。
2、培养一支高素质的经营管理队伍。
3、建立一套严谨、高效的经营管理体系。
4、实现本投资项目的整体商业价值，全面提升公司在本区域的整体形象。
（二）我们要为本案实现的战略目标
1、打造真正意义的库房市场，成为北京地区独一无二的特色商业基地。
2、在2-3年的整体营运下，带动区域内商业的快速发展。
3、在统一、高效的组织运行下，使《百库基地》在3-5年内成为本区域最具影响力和最具号召力的商业品牌。
（三）我们要为本案实现的商业价值目标
1、化解回笼资金与商业经营之间的矛盾。
2、规避租售分零产生的经营风险。
3、深度挖掘有限的商铺投资市场资源。
4、有效整合管理各自为政的多元化投资主体。
5、规划投资前景，树立投资信心。
6、实现开发商、主办方、商家、消费者的四赢局面。
7、提升项目整体商业价值。
二、我们的信心和承诺
1、我们明确表示：
我们有经验、有能力、有信心做好《百库基地》的物业规划、招商招租、开业筹备、运营管理等各项工作，一定把《百库基地》打造为华北地区的商业旗舰，成为华北商业品牌的一面旗帜。
2、我们郑重承诺：
我们一定按照我们的专业精神和专业素质履行好合作中的各项职责和义务，我们一定要遵守职业道德、勤恳敬业、恪守职责、不折不扣的完成我们的工作，并诚恳接受贵公司的指导和监督。
3、我们完全相信，有着我们的专业经验和素质，有着贵公司的信任与支持，我们一定会借贵公司提供为我们的合作机会，把《百库基地》打造成商业亮品牌的成功典范。
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