大剧院改扩建工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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与本项目有关的工程预算定额、材料价格文件以及其他资料。
10、委托方提供的有关资料
1.3编制范围
（1）项目建设意义及其必要性；
（2）建设地点及建设条件；
（3）建设规划和布局；
（4）建设内容及实施计划；
（5）环境保护与节能节水研究；
（6）项目组织与运行管理；
（7）投资估算及资金筹措；
（8）效益分析与风险评估。
1.4项目概况
1.4.1建设场址
本工程建设地点位于位于xx市xx开发区交界处，东邻市委、市政府办公大楼，北邻xx市博物馆，南邻奥林匹克公园，是xx市重要的政治、经济、文化中心。
1.4.2建设内容及规模
项目总用地面积为39亩，电影院占地6205.13平方米，总建筑面积为11801平方米，多功能厅观影座位设置300个，会议接待中心座位700个，大剧场座位1200个。
1．3．5工程设计方案
工程总平面规划按电影院建筑、室外停车地坪、绿化等不同功能进行分区，合理布置。
工程设计内容主要将围绕功能区内的建设内容进行总图布置、建筑、结构设计以及配套的公用工程设施和其它的基础建设等方案设计。
1．3．6环境保护
本建设项目对环境影响小。
主要污染因素为生活污废水、生活垃圾、施工期噪声和扬尘；
设计方案考虑了污染治理措施，在工程建设过程中需认真落实“三同时”。
1．3．7组织管理
为确保项目顺利建设并发挥经营性文化产业作用，本项目由xx文化传播有限公司组织运营，各建设子项均采用国内招标进行基建工程建设，工程建设过程中严格工程监理。
1．3．8实施进度
本项目总建设期12个月。
1．3．9投资估算及资金筹措
项目总投资为2963.32万元。
其中：
固定资产投资为2905.32万元，流动资金投资为58万元。
建筑工程752.18万元，占总投资25.38%，设备及工器具购置费1838.03万元，占总投资62.03%，其它费用162.54万元，占总投资5.48%。
预备费用138.35万元，占总投资4.67%。
资金筹措方案拟定为：
1.土建工程等其他部分申请政府资金760.36万元；
2.设备及装饰部分由xx文化传播有限公司出资2202.96万元。
1．3．10效益分析
本项目的实施，将在一定程度上满足当地人民群众参加公益文化活动的需要；
通过潜移默化的公益文化活动，提高市民的文化素质、推进和谐文化建设；
文当地两会召开提供会议场地，将进一步完善城市功能、优化城市环境、提升城市形象、加快城市的发展；
对当地经济发展和社会进步起到积极的促进作用，为中部崛起战略实施作出贡献。
1.5结论及建议
1.5.1结论
1、根据项目的背景与必要性分析，该项目的建设符合国家、xx省及xx市广播电影事业的政策要求及发展趋势，符合当地人民的根本利益。
2、项目建设规模，规划布局，建设方案，环保措施，实施进度安排，项目组织与管理，资金筹措方案等是可行的。
3、该项目的建设对当地文化广播电影事业的发展有积极的推动作用，能切实较好解决当地群众对文化需求的矛盾。
具有良好的社会效益，并对构建和谐社会具有极积的作用。
1.5.2建议
1、该项目工程建设时间比较紧迫，为了加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。
2、加强工程实施的监督和管理，项目施工要严格按建设部颁布的有关标准进行，请建设工程监理机构对项目的工期、质量和投资进行监理，切实保证工程质量。
建议指派专人对项目施工进行严格管理。
3、做好环境保护工作，环境保护工作与项目建设必须按“三同时”的原则进行，切实做好环境保护工作。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1。
主要技术评价指标一览表
表1-1
序 号
指标名称
单位
指 标
备 注
1
项目总用地
亩
34.389
约26072m2
2
新增建筑面积
m2
4280
3
改造后总建筑面积
11801
4
会议接待中心座位
个
700
5
多功能厅观影座位
300
6
大剧场座位
1200
7
新建的建筑容积率
0.16
8
改造后的总容积率
0.45
9
新增建筑密度
%
5.8
10
改造后的建筑密度
23.8
11
停车位
74
12
绿地率
35.8
13
总投资
万元
2963.32
14
建设总工期
月
第二章电影及会议中心行业现状
2.1我国文化产业发展状况
2009年我国文化及相关产业增加值为3956亿元，占GDP的4.3%，2010年度为4240亿元，占GDP的3.15%，2011年超过5000亿元，占GDP的2.7%。
可见，我国的文化及相关产业相对于其他行业而言，其发展势头还未充分呈现。
据文化部文化产业司的年度报告预测，未来几年中国的文化产业还有5000亿元的发展空间。
各种数据表明，目前我国的文化行业正处于产业化转变阶段，正在形成一轮新的投资热潮，而在这个历史性发展机遇前，中国政府适时地推出了“十二五时期文化发展规划纲要”。
可以预见，在十二五期间，中国文化产业势必呈现高速增长的态势，将成为国民经济新的增长点；
一个以非公有经济快速发展为拉动力，以国有资本为主导、各种所有制共同发展的文化产业格局将逐步形成。
2.2中国电影市场的现状
中国电影市场曾经一度低迷，观影人数锐减，从20年前的每年最高接近300亿人次降低到2009年度的约6600万人次。
出现这种状况，固然是因为优秀影片缺乏、娱乐休闲方式多样以及盗版的严重冲击等种种因素，但更关键的原因则是高昂的票价将最广大的观影人群拒之门外以及胶片拷贝的成本导致大部分影院不能首轮放映，同时，管理和经营理念滞后也令多数电影院缺乏竞争力。
截至2009年底，国内6.5万个城市社区和4.5万个自然乡、镇中，仅有近1300家影院和2396块银幕。
银幕数相当于美国1／10，而中国人口是美国的6.5倍。
由于95%的地区没有影院，看电影在一些地区甚至已成为人们的奢求。
但电影毕竟是我国建设精神文明以及满足人们日益增长文化需求的重要手段之一，市场的不景气必然带来全新的改革。
这两年，中国电影市场在各方面的努力之下已经有所起色。
2009年，中国电影故事片产量达到380部，连续第3年保持高速增长。
同年，中国电影国内票房收入为20亿元，比上年增长33%。
海外票房超过16.5亿元人民币，电视播映市场11.5亿元，电影综合收入共达48亿元。
而根据一家投资银行发布的《中国电影市场研究报告》显示，未来两年电影市场的各项收益将突破100亿元。
市场的高开高走，使得相关投资人对于中国电影市场的信心大为增强。
2.3中国会议中心建设现状
我国会议市场进入较快的发展时期已有十年左右的时间。
会议中心（含会议酒店、度假村以及会议功能较强的会展中心等，以下简称“会议中心”）的建设与发展的过程，实际上就是会议产业发展的过程。
2007-2009年是各地会议中心、会议酒店投入市场的高峰期。
存在如下特点：
1.新建的专业会议中心数量多
除了有代表性的广州白云国际会议中心之外，全国二线城市还建了很多专业的会议中心、会议酒店，其中拥有一千间以上客房、具有较强会议接待能力的单体酒店就有不少，如厦门翔鹭、三亚国光豪生等。
2.通过改扩建增加酒店的会议、展览功能。
这一类酒店数量也很多，比如贵州饭店、杭州第一世界大酒店、西安建国饭店、山东大厦等。
北京的有温都水城、北京国际饭店等。
3.新建商务酒店的会议功能都很强，使得商务酒店与会议中心之间的界限更为模糊。
国内一二类城市中近几年新建的商务酒店、度假酒店有几个特点，其一是档次高，以五星级居多；
其二是体量较大，拥有400-500间以上客房的酒店迅速增多；
其三是会议功能很强，拥有一个1000平米以上多功能厅并配有多个中小会议室，成了新建高星级酒店的常规配置。
4、我国会议中心发展中存在的问题
我国会议中心存在的问题主要有：
一是我国不少会议中心的投资、管理及运营之间是脱节或者是部分脱节的。
投资者建设会议中心的动机是多种多样的，但真正从研究会议组织者及会议市场的基本需求出发，并针对这种需求及其发展趋势而进行的投资，则并不是很多。
这就造成有些会议中心成了“拍脑袋工程”，与会议团队的实际需求相差很远，从而为日后的运营者留下了一系列无法解决的难题；
二是很多会议中心规划建设的档次与会议市场实际购买力成倒金字塔状，即高档的会议中心配以高档酒店成了新建会议中心显示其档次、品位的主要手段，将会议市场上占多数的中等消费排除在外，从而制约了酒店业务拓展的空间；
三是有些会议中心内部功能板块规划设计不合理，背离了大型会议中心规划设计的基本原则，为会议中心实际经营运作带来了很大的麻烦。
先不说郊区的会议中心需要更多更全面的配套设施，就说城区会议中心所应具备的四项基本功能——会、展、吃、住等，近些年新建的会议中心规划设计很全面、合理的也并不是很多；
四是区域规划不合理。
由于对于国内外会议市场的现状及发展趋势了解不够等原因，我国一些二、三线城市建设了过多的会议中心，超出了市场的实际需求；
五是定位有问题。
一些酒店既想做好商务散客市场，也想做好会议市场，还不想放过旅游度假市场，结果是没有重点和特色；
六是服务质量问题。
很多会议中心只关注硬件设施建设，忽略了管理、品牌、服务等关键因素，尤其是许多郊区的会议中心，以客户、客人为中心的服务意识不到位，会议管理与服务的专业性也不够；
七是淡旺季问题。
就拿北京酒店市场来说，城区商务酒店季节差异不是很大，而以会议接待为主的郊区酒店则有着较为明显的淡旺季差异。
淡旺季差异已成为许多郊区会议中心提高管理与服务水平、提高员工队伍稳定性的一个主要障碍。
现有会议中心改扩建的步伐会进一步加快。
由于各种原因，我国早先建成的以及新近建成的一些专业会议中心，在规划设计方面都会或多或少存在一定的问题。
很多会议中心在建成投入使用之后，经常会发现很多地方规划设计不合理，或者是各功能板块之间不相匹配，在现实的运作中浪费很大；
或者是板块功能不健全，不能满足会议团队的多种需求；
再或是板块空间规划不合理，致使会议团队在各板块之间走动很不方便等。
这些问题只能通过改扩建加以改进与完善。
随着我国会议产业的快速发展，会议市场将会发生许多前所未有的变化，而这些变化是大多数会议中心在规划建设时期所始料不及的。
因此，加入改扩建队伍的行列，成了众多会议中心的选择。
第三章项目建设的必要性及需求分析
3.1xx市文化产业需求分析
据xx市统计局的调查统计，截止至2011年底xx市全市总人口为478.7万人，仅赫山区就有84.8万人口。
xx市的人口基数大，自然增长率也相对较高，故人口数量大。
且随着经济的不断发展，市委、市政府对教育的重视与普及，以及在党中央“学习型社会”的号召下，xx市的人口素质也在不断提高，广大人民群众对于精神文化生活的需求也日益增长。
据市统计局抽样调查可知：
2011年xx市城镇居民人均可支配收入为17328元，比上年增长13.5%。
在收入快速增长同时，xx市城镇居民消费支出也呈现两位数增长。
2011年，xx市城镇居民人均消费支出12326元，比上年增长11％。
八大类消费支出中占前三位的就有教育文化娱乐服务，人均支出达1466元，比上年增长6.4%。
从以上几点可以看出，在生活逐渐变好的同时，越来越多的人们把眼光转向了精神文化生活，愈加重视追求精神文化上的进步，需求层次不断提升，需求种类日趋多样化。
总的来说，人们对xx市的文化产业需求呈现不断增长的趋势。
3.2xx市文化产业现状
近年来，xx市文化产业虽有长足的进步，但总体发展水平依然较低，与xx拥有的丰厚历史文化资源和优越的地理环境相比尚不相称，与人民群众日益增长的精神文化需求还有距离，与先进地市相比差距还比较大。
xx市文化产业的发展呈现出三个特征：
首先，文化产业规模偏小、档次偏低，竞争力不强；
其次，文化产业缺乏整体规划，产业结构布局不尽合理；
第三，xx市文化企业相对较少，相关鼓励政策不够完备。
总的来说，xx文化产业总体实力比较弱小，对地区经济的拉动力还有待进一步提升。
目前xx市文化基础设施较少，仅有大地数字影院（桃花仑店和桥南店）和赫山大剧院两家影剧院，不仅数量少，且设备设施相对落后，功能单位存在缺失，现在xx市缺少一个设施完善，功能完备的大型高规格演出场所，在人们对精神文化生活的需求量增大、需求层次提升和需求种类多样化的情况下，现有的文化基础设施已不能满足广大人民群众日益增长的精神文化需求，供不应求，阻碍了xx市文化事业和文化产业的发展。
3.3xx大剧院概况
xx大剧院位于xx市xx开发区康复南路与梓山路的交界处，东邻市委、市政府办公大楼，北邻xx市博物馆，南邻奥林匹克公园，是xx市重要的政治、经济、文化中心，于2008年1月落成。
它占地面积为61亩，建筑总面积达到12000平方米，是xx市委、市政府为落实科学发展观、促进xx文化产业发展繁荣而投资8000余万元兴建的公益性文化设施，是一座以专业演出、会议会展、电影放映为主的多功能现代化剧院。
xx大剧院作为xx市重要文化窗口之一，为推动社会主义文化大发展大繁荣，满足人民群众日益增长的文化需求，在市文化局的领导下，坚持奉行“弘扬民族文化，提升xx本土文化品位”的经营战略，以“创新精品文化，弘扬高雅艺术”为己任，致力于将xx大剧院打造成名副其实的xx市设备最先进，功能最齐全，环境最优美的文艺演出、电影放映、会议会展中心，以高品质人性化的一流服务造福全体xx市民。
3.4xx大剧院现状及特点
xx大剧院目前有大剧场、多功能演出厅、贵宾接待室、商务休闲电影城、豪华数码立体声电影厅、产品展示厅及其他附属设施等。
其中大剧场是专门用来迎接xx市委、市政府，省内各大歌舞团以及各民间组织团体的各样文艺晚会演出的场所，但是由于兴建时间已久，已逐渐呈现出设备设施老旧，不能承接高品质大规格的专业型演出的状况；
xx大剧院的多功能演出厅及会议中心有座位378个，专供xx市委、市政府举行各大重要的经济、政治会议，是xx市重要的会议中心，但是由于设备设施未能及时更新换代，而导致此多功能演出厅的功能不全，出现功能单位缺失；
商务休闲电影城和豪华数码立体声电影厅主要用作电影播放厅，引进国内外的最新上档电影，对全市人民开放，但是由于举行重大会议的时间不定和大型演出活动的时间不定，导致场地出现不足或者空闲的情况，xx大剧院的内部分区不明确，对于xx大剧院的电影放映产生了一定的冲击，影响其职能；
产品展示厅的主要功能是承接一些政府的、商业的各类会展活动，也出现了一些设备设施老旧、功能效应不能完全发挥的情况。
经过调查与分析，xx大剧院存在以下几个特点：
首先，大剧场的设备虽然配置奢华，会场规模宏大，但是由于兴建时间已久，已逐渐呈现出设备设施老化的情况，对于其承接xx些高品质大规格的专业型演出还是有些冲击。
且毕竟承接的大型文艺晚会演出的场次还是相对较少的，有大型演出时便承办，无大型演出时便是闲置状态，故大剧场的利用率不高，一年之中有较多时间的空闲，这其中的资源闲置和浪费是惊人的；
其次，除了与大剧场一样的利用率较低、资源闲置的缺点以外，多功能演出厅及会议中心的设备设施未能及时更新换代，而导致此多功能演出厅级会议中心的功能不全，出现功能单位缺失的情况；
第三，两个电影播放厅也由于举行重大会议的时间不定和大型演出活动的时间不定，导致场地出现不足或者空闲的情况，故xx大剧院的内部分区较为混乱和不明确，深刻地影响了xx大剧院电影放映的总体职能；
第四，工作人员也由于大剧场和多功能演出厅及会议中心的时常闲置而经常调动岗位，出现分工不甚明确而导致xx些员工钻空子、投机取巧等不好的情况。
xx大剧院是xx市文艺演出、电影放映、会议会展中心，但是由于大型演出场次较少、重要会议举行次数不多、电影放映不能占用xx些厅位而导致整个xx大剧院的功能单位不全，内部分区和分工都不明确，设备设施陈旧、未能及时更新换代、不够完备，资源未被合理规划和完好利用导致资源闲置和浪费，xx大剧院的经营发展出现了一种混乱的现象。
3.5项目建设的必要性
xx大剧院的改扩建是发展xx市文化、教育、旅游事业的基础条件之一，对于xx市的文化产业和其它行业的发展将起到积极的促进作用。
也是xx市在华中城市圈中提升城市竞争力、实现成为长株潭的“后花园”、从湘中地区的小城市向区域性的中心城市发展的重要硬件支撑。
xx市这些年经济不断发展，在经济上为大剧院的改扩建提供了一定的经济基础。
目前xx市文化基础设施较少，仅有大地数字影院（桃花仑店和桥南店）和赫山大剧院两家影剧院，已不能满足广大人民群众日益增长的精神文化需求，阻碍了xx市文化事业和文化产业的发展。
总的来说，xx市缺少一个设施完善，功能完备的大型演出场所，为了将xx大剧院打造成名副其实的xx市设备最先进，功能最齐全，环境最优美的集文艺演出、电影放映、会议会展中心为一体的综合性大规模文化基地，改扩建工程势在必行。
本项目建设的意义和必要性体现在以下几个方面。
3.5.1项目建设是贯彻落实党中央、省委、市委的各项战略规划的要求
党中央、省委的各项战略推动文化产业的加速发展，中央提出要以重大文化产业项目建设带动文化产业发展，加快文化产业基地建设，加快区域性特色文化产业群建设，培育文化产业骨干企业和战略投资者，培育新的文化业态，增强国际竞争力。
省委、省政府提出了“文化强省”战略，将文化产业纳入我省七大战略性新兴产业之一，出台了促进文化产业的政策，为我市文化产业的发展提供了制度保障。
xx市“十二五”文化产业发展规划中指出：
要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，将文化产业发展作为转变xx经济增长方式，优化产业结构，提升区域综合竞争力的重要着力点。
要以文化创意为核心，以品牌建设为重点，以体制改革为动力，以集群发展为纽带，以资源整合为抓手促进文化产业向高端化、网络化、数字化和信息化方向发展。
到“十二五”期末，实现文化产业总产值200亿，文化产业增加值64亿，年均增长30%以上，占GDP5%。
培育2—3家年产值过5亿，5—10家年产值过亿元的文化企业。
要优化产业结构，使核心层、外围层、相关层、形成相对均衡的比例。
同时，xx大剧院改扩建项目建设也是响应国家号召，实现“两型”社会建设的重要举措，xx市作为3+5“两型”社会城市群的一份子，随着国家推进“两型”社会建设的加强，对xx文化产业发展而言，既是机遇，又是挑战。
3.5.2项目建设是满足人民群众精神文化生活的需要
国际经验表明，在人均GDP达到3000美元，恩格尔系数下降到30%-40%的时候，社会文化消费快速增长。
据官方统计，2011年xx市地区生产总值（GDP）达到883.63亿元，增长13.2%，增速比全国和全省平均水平分别高4.0和0.4个百分点。
按年均常住人口测算，xx市人均GDP已达到20496元，比上年增长11.9%，人均GDP按年均汇率折合为3173美元，突破3000美元大关。
城镇居民和农村居民恩格尔系数也有分别降低。
由此可见文化消费将进入快速增长期，社会文化产品需求持续增加，xx市文化产业发展正面临着有需求、有市场的良好机遇。
随着电视、影碟、网络的日益普及和各种各样文化娱乐方式的出现，昔日电影“一票难求”的盛况已经不复存在，再加上目前xx市仅有的两家影剧院已不能满足广大人民群众日益增长的精神文化需求。
xx市缺少一个设施完善、功能完备的大型演出场所，来满足人们对高品位精神文化生活的需求。
在xx市区xx开发区的中心地段，市政、商业、金融和住宅建设的黄金地段，打造一座科学管理、规范运营，数字化、多功能、高品位的影剧院，集休闲、娱乐于一身的，科学的、人性化的消费场所是十分必须的。
本项目的建设不但能提高周边居民的生活质量，还能满足全市人民群众日益增长的精神文化生活的需要。
3.5.3项目建设是开发xx丰富文化资源、促进文化产业发展的需要
xx市历史文化积淀深厚，丰富的自然历史人文资源为发展文化产业提供了良好的综合条件。
首先，xx市地理条件优越，山水秀丽，景色怡人，八百里洞庭闻名遐迩，桃花江竹海碧波万顷，均为xx文化产业的发展提供了独具特色的自然资源；
其次，xx历史悠久，素有“文化之乡”的美誉，如底蕴深厚的梅山文化、如歌如诗的“桃花江美人窝”文化、极富韵味的黑茶文化、历史悠久的竹文化等，都是文化产业发展的极为宝贵的无形资产；
再次，xx人杰地灵，文化人才辈出，古有清朝两江总督陶澍、晚清中兴名臣胡林翼，近有“三周一叶”历史文化名人，进入当代以来，xx文化体育人才更是不断脱颖而出。
在文学艺术方面，xx现有各类艺术家协会会员在2000人以上。
如何将xx市丰富的历史文化人文资源转化为文化产业，促进文化生产力的快速发展，是一个值得思考的问题。
而在“十一五”期间，xx市共完成各类文化体育休闲设施建设投资近20亿元，为xx文化产业的进一步发展搭建了一个较高的平台。
xx大剧院经理段固良曾说：
“xx的xx戏流派纷呈，丰富多彩，是xx文化一笔丰厚的宝贵遗产，应特别珍惜且努力发扬光大。
”本项目的改扩建工程将会在一楼单独划分出一个厅作为xx市xx戏剧团的基地，这一举措是重视xx市传统文化的突出表现，有利于xx市xx戏文化的传承和发扬。
在文化产业发展的过程中，应不断增强文化企业实力，提升文化产业竞争力，以重大文化产业项目为带动，实现xx市文化产业的跨越式发展。
本项目建设实施之后，xx大剧院（xx文化传媒有限公司）将加大改革力度，加强市场营销，不断开拓创新，努力打造成xx文化产业品牌，致力于让xx大剧院成为独具特色的文化鉴赏平台，成为广大市民、游客接受文化熏陶和休闲享受的理想场所。
xx市“十二五”文化产业规划中指出，xx市文化企业市场主体不多，龙头企业不强。
故本项目的建设是为xx大剧院向xx市龙头企业发展而做的充分准备。
作为xx市地标之一的xx大剧院，必须通过升级换代才能适应时代的发展，必须融入更丰富的文化底蕴和更现代的商业模式，才能肩负起提升xx开发区乃至xx市的文化产业整体竞争力的重任。
3.5.4项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义
电影是多种艺术形式、多种科学技术的结合体，包括房地产、建筑、装潢、食品、包装、广告、电子、仪器、零售
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