结构设计管理及优化服务建议书文档格式.docx

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九、设计优化工期………………………………………………………13

十、过程优化的优势……………………………………………………14

一、公司介绍

深圳市卓为建筑设计咨询有限公司是一家以专业化和精细化工作模式开展设计管理和设计优化的新型服务企业。

公司立足于房地产公司设计管理和成本控制的延伸和补充，以国内先进的设计管理思路开展设计管理及设计优化工作，坚持做业主和设计院的桥梁。

公司成员均为业内设计管理技术骨干，具有深厚的专业功底、开阔的视野、丰富的设计优化和设计管理经验。

经过多年的探索和实践，公司目前已建立完整的设计优化控制体系和成本算量控制体系，从而实现对项目设计阶段和算量对量阶段成本的双重控制。

公司秉承“专业成就价值”的精神，旨在实现业主项目利益最大化。

自成立以来，先后为万科、中信、招商、佳兆业、龙光、鑫苑、蓝光、中铁、俊发、荣新、银海、广投等知名开发商提供专业设计优化和设计咨询服务，成功实现每个项目节省成本15%左右，得到甲方的高度认可。

二、对房地产项目设计优化的认识和理解

在目前房地产开发项目中，由于政府的调控和不降低地价，而建安成本中的人工等又在大幅上涨，造成房地产开发项目的利润很低，因此房地产项目的成本控制就十分重要。

在房地产项目成本控制中，设计阶段成本控制决定了房地产开发项目的成本大格局，是房地产开发项目成本控制的关键与重点，其中结构和岩土在设计阶段的成本控制是最重要的。

但目前房地产项目存在设计方案调整过多、设计进度很紧、设计质量比较粗糙、设计单位人员专业能力高低不同和成本意识不强、以及成本控制与设计人员利益冲突等问题，造成房地产项目在设计阶段成本难以控制。

通过对以上情况深入分析，为达到在满足结构安全、建筑功能和效果以及设计进度的前提下做到成本最低的目的，深圳市卓为建筑设计咨询有限公司综合自身设计优化工作的经验和特点总结出——设计阶段的成本控制是一项十分精细化和专业化的工作，它不仅需要专业工程师对结构方案进行仔细比较、对平面布置进行认真的计算分析和对施工图进行全面负责校核，还需要专业工程师积极主动地与设计人员沟通落实，以达到在满足安全、建筑功能和效果以及设计进度的前提下做到成本最有效的控制。

为实现房地产项目业主利益最大化，我司制定了《设计优化控制体系》和《造价控制体系》对设计优化质量、优化进度、优化效果进行双重控制。

三、我司的服务承诺：

1、坚持以业主为本、实现业主利益最大化为服务宗旨，做到精细化工作和服务；

2、坚持每个项目在满足建筑功能、效果以及结构安全的前提下做到各项经济指标均为当地较低水平；

3、坚持自行处理与设计单位的沟通和协调，做好设计单位与业主之间的纽带作用；

4、坚持自行对优化项目的结构钢筋和混凝土工程量进行抽量计算，并与业主委托的造价咨询单位对结构钢筋和混凝土工程量进行核对分析，做到结构成本在设计阶段和工程量算量阶段的双重控制。

5、坚持全方位、全过程的技术服务，设计优化与成本控制服务贯穿策划、设计、施工全过程。

四、我司的要求和安排

1.结构技术方面：

根据项目的结构复杂程度，项目结构技术团队方面将采取我司专业结构工程师＋国内知名设计院总工程师＋结构设计规范编委方式进行，对超限项目我司将于项目超限审查专家进行结构技术合作。

2.优化效果控制方面：

我司是专业的结构设计优化公司，已形成一整套专业的结构设计优化控制流程，并通过大量的结构优化项目证明是行之有效的，取得了很好的经济效益，得到了各大知名房地产开发企业的高度认可和长期合作。

3.进度控制方面：

我司将在业主设计进度要求下负责整个项目的结构设计进度的编制和执行，并承诺我司负责的结构设计管理和设计优化工作不会延误项目的开发进度，只会是项目的开发进度更顺利的进行。

4.结构（钢筋和混凝土）算量方面：

我司的预结算部门通过一整套结构成本算量控制流程以及与房地产公司利益一致的愿望，在结构工程师的专业技术支持下准确的对所优化项目的结构钢筋和混凝土工程量进行独立算量，并在业主的安排下对造价咨询公司的算量结果进行核对分析，从而实现项目结构成本不仅在设计阶段通过设计优化进行有效控制，在工程量算量阶段也得到有效控制。

五、设计优化团队的要求和安排：

1.由于设计优化就本质来说就是设计技术管理工作，因此需要结构设计优化团队有较强的设计管理能力、丰富的设计经验以及技术资源整合能力。

2.由于项目结构成本控制相当重要，要求项目设计优化团队有很强的成本控制意识。

3.由于项目开发进度要求很高，需要项目结构设计优化团队有很强的计划编制能力和执行力。

4.由于设计优化工作必须要说服设计单位采纳和接受设计优化意见，因此需要结构设计优化团队有很强的沟通协调能力和百折不挠的跟进及落实能力。

根据以上的要求和项目的情况和特点，我司将组建专门的项目设计优化团队（包括项目负责人、优化工程师、造价工程师、审核人、审批人、专家顾问等）负责项目的设计优化工作。

项目技术团队各成员的作用是以项目负责人为核心，优化工程师为协助和补充、造价工程师为造价分析的支持、审核人和审批人为技术指导和检查考核、专家顾问为技术支持。

六、我司与业主的关系：

1.设计优化的本质是在设计阶段做好项目的技术管理工作，因此我司设计优化工作的定位为业主设计管理的延伸和补充，就是承担业主的技术管理职责，所以我司的设计优化工作是对甲方设计管理的分担和支持。

2.我司设计优化项目负责人相当于是业主在所优化项目的结构管理工程师，将由我司从初步设计开始派驻到设计单位，直到施工图设计完成才能回到我司重新安排优化项目，因此我司设计优化项目负责人就起到了业主结构工程师对设计单位的技术管理和进度管理职责。

3.我司项目负责人在设计优化过程中将分阶段向业主汇报优化工作，将设计优化过程中与设计单位有分歧的问题向业主进行反应，并寻求业主的支持和帮助。

4.业主对我司的设计优化工作主要是管理和协调作用，并且按照合同要求对我司提交的设计优化成果文件进行确认。

通过以上与业主的关系处理，我司与业主均形成了良好的合作关系，得到了他们的认可和好评。

七、我司与设计单位的关系：

1.由于我司是承担业主技术管理职责，因此我司对设计单位相当于是业主的角色，对设计单位进行技术管理工作。

2.我司对设计单位的设计工作也是一种分担工作，主要是我司是通过在设计方案阶段大量的技术经济分析确定项目各部分的结构选型、在结构计算阶段细致的计算调整复核确定项目各部分的结构计算、在施工图配筋阶段通过对配筋图纸详细的复核校审确定项目施工图纸，这就相当于起到了设计单位的结构方案分析工作和设计单位在结构计算和施工图配筋阶段的校审工作，甚至在设计单位无法按时完成设计工作的情况下直接帮设计单位进行设计工作。

3.我司的设计优化工作方式是在设计开始前对设计单位提出各种分析报告和技术要求，并和设计单位提前沟通确定好后要求和检查设计单位是否按设计优化要求开展设计工作，这将极大的减少设计工作的反复，确保设计工作的顺利进行，从而得到设计单位的支持。

4.我司在设计单位进行设计工作过程碰到的问题也会向业主提出，做到业主和设计单位的桥梁和纽带作用。

5.我司会根据项目设计的实际情况做好具体设计人员的工作，以确保设计优化工作的顺利进行。

6.我司对设计单位所提出的优化意见均是采取充分沟通和友好协商的方式，并在确保优化效果的情况尽量照顾设计人员的面子和工作量，使整个设计优化工作能在友好的情况下顺利进行。

通过以上与设计单位的关系处理，我司与设计单位和设计人员均形成了良好的合作关系，得到了他们的认可。

八、设计优化的类型和服务内容：

根据设计优化的介入设计阶段的时间点，设计优化可分为设计过程优化和设计结果优化。

1.过程设计优化：

是在项目方案设计阶段就可介入，在设计过程中通过精细化和专业化的工作模式开展设计优化工作，并与设计同步进行的的设计优化方式，其主要服务内容如下：

1）建筑方案设计阶段：

a）.在建筑方案确定阶段对可选建筑方案进行结构可行性评价；

b）.对确定的建筑方案进行结构方案分析，并进行相应的结构试算；

c）.对设计单位提供的地质勘察要求和地质勘察布点图进行审核，并根据项目特点提出相应的地质勘察要求，如地下水位等方面的要求；

d）.在建筑方案深化设计阶段，根据业主要求和项目特点进行相应的结构专题分析，如转换层的设置与否的分析。

2）扩初设计阶段：

a）.在扩初设计开始阶段，根据建筑方案特点以及业主要求协助业主编写结构扩初设计任务书；

b）.在项目各部分结构体系确定阶段，对项目各部分进行相应的结构经济技术分析，并形成结构经济技术分析报告供业主审批后在设计中采用，如基础选型分析报告、地下室底板顶板技术经济分析报告、结构转换层技术经济分析报告等；

c）.在超限结构计算开始，根据项目特点提出结构计算所需的荷载、参数以及计算指标要求供设计单位在超限结构计算时采用；

d）.在超限结构计算过程中，反复检查复核设计单位提供的计算过程文件中的结构布置、荷载、参数以及计算指标，并提出超限结构计算优化意见与设计单位沟通落实；

e）.审查设计单位完成的超限审查报告过程文件，并提出超限审查报告优化意见与设计单位沟通落实；

f）.在甲方安排下与超限审查专家提前沟通超限报告，并根据沟通结果要求设计院对超限报告进行相应修改；

g）.参加超限评审会；

h）.在扩初施工图设计阶段，反复检查复核设计单位提供的扩初过程图纸与建筑条件图、扩初结构计算结果是否一致，并提出优化意见与设计单位沟通落实；

i）.如果扩初设计施工图设计满足建筑要求及与扩初结构计算结果一致，则扩初施工图优化设计完成。

3）施工图设计阶段：

a）.在施工图设计开始阶段，根据扩初图纸以及业主要求协助业主编写施工图设计任务书；

b）.在施工图结构计算开始时，向设计单位提供结构计算荷载、参数以及计算配筋结果要求；

c）.在施工图结构计算过程中，反复检查复核设计单位提供的计算过程文件是否满足建筑条件和达到结构计算开始时约定的结构计算要求，并提出施工图结构计算优化意见与设计单位沟通落实；

d）.如果结构计算配筋结果达到规定要求，则施工图结构计算结束；

e）.在墙柱等竖向构件定位布置时，检查复核设计单位提供的墙柱等竖向构件布置是否满足建筑条件要求、是否与结构计算一致，并提出墙柱等竖向构件定位布置优化意见与设计单位沟通落实；

f）.复核后的结构布置向甲方汇报，特别是架空层剪力墙布置、客厅与餐厅之间梁板布置、商业部分墙柱布置以及甲方特殊要求之处，并得到甲方的认可和确认

g）.在桩基础施工图设计时，反复检查复核设计单位提供的桩基础过程文件是否满足结构计算和基础选型报告要求，并提出桩基础优化意见与设计单位沟通落实；

h）.在施工图结构配筋开始前，与设计单位确定梁、板、墙柱等结构各部位的配筋原则和构造要求；

i）.在结构施工图配筋设计过程中，反复检查复核设计单位提供的梁、板、墙柱施工图过程文件是否事先约定的配筋原则和构造要求，并提出结构配筋优化意见与设计单位沟通落实；

j）.在施工图设计校审阶段，与设计单位同步对施工图进行校审，并核对以前提供的设计优化意见是否都落实到施工图中，并提出施工图校审优化意见与设计单位沟通落实；

k）.如果结构施工图满足设计优化要求，则结构施工图设计优化结束。

4）、后续服务工作:

a）.在施工图图纸审查阶段，配合业主、设计单位顺利解决施工图审查中的结构技术问题；

b）.在施工图图纸交底阶段，配合业主、设计单位解决施工图图纸交底中的重大技术问题；

c）.在土建施工过程中，配合业主、设计单位解决施工过程中出现的重大结构技术问题。

2、结果设计优化：

在施工图设计完成后进行的设计优化，通过对原设计图纸进行专业化和精细化的复核提成优化意见，并说服设计单位对原设计图纸进行设计修改的优化方式，其主要服务内容如下：

a）业主提供项目建筑、结构、设备施工图等设计文件资料；

b）我司对上述设计文件进行仔细审查，并整理出项目设计优化意见和造价经济评估意见；

c）我司向业主提供项目设计优化意见和造价经济评估意见，与业主进行充分的沟通和解释，并形成最终的设计优化意见；

d）与设计单位沟通和落实项目最终设计优化意见，并监督和检查设计单位进行相应的设计优化修改和出图工作。

e）配合甲方对优化后施工图的审图工作和最终出图工作。

九、设计优化工期

1.过程设计优化工期：

a）.我司的设计过程优化与设计单位的设计进度同步进行，并且不得影响项目施工图的出图时间，否则甲方调查确认属实后甲方有权中止合同，同时不予任何补偿。

b）.在设计院设计完成后，我司可根据甲方要求或我司向甲方提出优化申请并得到甲方的确认后对设计图纸进行再次设计优化；

2、结果设计优化工期：

a）.我司收到业主提供的优化前设计文件后7日内可提出项目设计优化意见和经济评估意见。

b）.设计优化意见与甲方沟通并得到甲方确认后，我司与设计单位沟通和落实设计优化意见，并监督设计单位进行相应的图纸修改。

这一阶段的时间不易控制，大概需要20天及以上，这要看设计单位的配合和支持情况。

c）.优化后施工图需要重新进行施工图审查，大概需要5天及以上，这要看设审图单位的配合和支持情况。

十、过程优化的优势

相对于结果优化（施工图完成后再进行的优化），过程优化具有以下优势：

1）对结构成本的控制最为有效，也最为彻底，可以做到从建筑方案开始就对项目成本进行有效控制，而结果优化只能做到“抓大放小”；

2）与设计单位沟通更容易，设计单位对设计优化意见更易接受，而结果优化设计单位极其抵制；

3）可对结构体系、基础类型以及其它结构问题进行细致深入的技术、经济等方面的专题分析，并且可对设计上的每一个技术细节进行成本控制，结果优化无法对结构方案进行调整和改变，否则结构设计将重新设计；

4）不耽误项目的总体进度，可做到与设计同步进行，而结果优化需要45天的优化和设计修改时间（提优化意见需要7天、与设计单位沟通和所说服设计单位和修改图纸需要20天以上，审图需要5天及以上）；

5）项目工程量可在施工招投标阶段计算清楚，并在施工合同中确定准确，而结果优化需要对优化前后施工图进行两次算量，且与项目预结算无关。