吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格Word文档下载推荐.docx

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1、根本要求

〔1〕物业管理企业原那么上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年〔含三年〕以上管理住宅小区经历的三级物业管理企业。

〔2〕建立完善的物业管理效劳制度，并落实到位，按标准签订物业效劳合同。

〔3〕物业管理工程经理应具备三年以上物业管理经验。

〔4〕80%以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

〔5〕80%以上物业管理人员应具有大专以上学历。

〔6〕物业管理企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

〔7〕小区设有“效劳中心〞，实行24小时物业效劳接待，公示效劳联系。

适应业主需求，开展有偿特约效劳及代办效劳，公示效劳工程及收费价目。

采取多种形式效劳反应，如走访业户、恳谈会、沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业效劳投诉有效处理率到达95%。

〔8〕建立完善的档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等〕。

〔9〕适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

〔10〕建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理效劳费用的收支状况。

〔11〕按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

〔1〕按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理效劳。

〔2〕房屋外观〔包括屋面、天台〕完好、整洁；

外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。

外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

〔3〕对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

〔4〕空调安装统一有序，支架无锈蚀。

〔5〕阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。

〔6〕无超出设计或统一设置以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

〔7〕房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。

对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

〔8〕小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、标准、美观。

3、设施设备维修养护

〔1〕共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。

有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

〔2〕实行24小时报修值班制度。

急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。

维修回访率到达90%以上。

〔3〕水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。

定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

〔4〕道路、停车场平整通畅，交通标志标准、齐全。

〔5〕路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。

〔6〕维修养护制度健全，并在工作场所明示。

工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

〔7〕对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

〔8〕办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。

〔9〕各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。

〔10〕各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身平安隐患处要有明显标志和防范措施。

（11）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

〔1〕小区主出入口24小时值班。

〔2〕对小区重点部位按合同约定巡查。

〔3〕中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。

〔4〕对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置平安防范警示设施和标志。

〔5〕对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆〔含非机动车〕。

〔6〕对进出小区的装修工、效劳人员实施发放临时出入证管理；

对可疑人员作盘问、登记管理；

对访客指引行走路径。

〔7〕对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案〔每年预演一次〕。

（8）消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁效劳

〔1〕小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

〔2〕室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

〔3〕及时清扫积水、积雪。

〔4〕清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；

无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

〔5〕根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

〔6〕垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

〔7〕设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

〔8〕垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

〔9〕对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

〔10〕对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

〔11〕禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

〔12〕建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

〔1〕有绿化专业人员，管理制度落实。

〔2〕小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率到达规划设计要求。

〔3〕花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内去除，并适时补种。

〔4〕绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天去除修剪废弃物。

〔5〕造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，欣赏效果良好。

〔6〕根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土，花草树木长势良好。

〔7〕及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

〔8〕绿化地应设有宣传牌，提示人们保护绿地。

二、二级物业管理效劳等级：

（1）物业管理企业应具有三级以上物业管理资质证书。

（2）建立完善的管理效劳制度，并落实到位，按标准签定物业管理合同。

（3）物业管理工程经理应具备二年以上物业管理经验。

（4）70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。

（6）物业管理企业对业主档案、收费管理等多方面要实行计算机管理。

（7）对业主实行每天12小时物业效劳接待〔公示效劳联系〕。

（8）根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约效劳及代办效劳〔公示效劳工程及收费价目〕。

（9）采取多种形式如走访业户、恳谈会、沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业效劳投诉有效处理率到达90%。

（10）招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

（11）建立较完善的档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案〕，并落实到位。

（12）根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。

（13）建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理效劳费用的收支状况。

（14）按规定管理、使用专项维修资金。

（1）按政策规定和业主公约约定，对房屋及配套设施进行管理效劳。

（2）房屋外观〔包括屋面、天台〕完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。

外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。

对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（3）空调安装位置统一有序，支架无锈蚀，无平安隐患。

（4）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（5）除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

（6）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构平安、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

（7）小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元〔门〕、户门及公共配套设施场地有明显标志。

（1）共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

（2）实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率到达80%。

（3）水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养标准，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案，进行消防演练。

（4）道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志标准、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

（8）各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

（9）具有危及人身平安隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位每2小时巡查一次。

（3）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置平安防范警示标志。

（4）进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。

（5）进出小区的装修工、效劳人员实施发放临时出入证管理。

（6）对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案〔每年演练一次〕。

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；

（5）根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保证排放管道的畅通。

（10）小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

（11）小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。

（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

（1）有绿化专业人员，管理制度落实。

（2）小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配置得当，小区内绿化率到达规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内去除，并适时补种。

（4）绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，去除修剪废弃物。

（5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，欣赏效果良好。

（6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

（7）适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。

（8）绿地应设有宣传牌，提示人们保护绿地。

三、三级物业管理效劳等级：

（1）物业管理企业应具有物业管理资质证书。

（2）物业管理企业应制定日常管理制度。

（3）按标准签订物业管理效劳合同。

（4）物业管理工程经理应具备一年以上物业管理经验。

（5）50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

（6）物业管理企业实施每天8小时效劳接待〔公示效劳联系号码〕。

（7）每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率到达80%。

（8）建立档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等〕。

（9）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理效劳费用收支状况。

（10）按规定管理使用专项维修资金。

（1）按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、效劳。

（2）房屋外观良好、整洁。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（4）空调安装无平安隐患。

（5）房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。

（6）小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元〔门〕、户门有明显标志。

（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

（2）设立24小时报修值班，急修一小时内到达现场。

建立维修回访制度，维修回访率到达70%。

（3）设备运行人员严格遵守操作规程及保养标准。

（4）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

（5）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

（6）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。

（7）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

（8）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制

度。

（9）危及人身平安隐患处有明显标志和防范措施。

（2）对小区重要部位每4小时巡查一次。

（3）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置平安警示标志。

（4）进出小区的车辆按指定位置有序停放。

（5）秩序维护员经过突发事件应急处理培训。

（6）每年进行消防培训一次。

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道，每天清扫一次。

（2）及时清扫积水、积雪。

（3）楼道玻璃每季擦拭一次。

（4）合理布设垃圾桶、果壳箱。

（5）垃圾每日收集1次，做到日产日清。

（6）设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、虫孳生。

（7）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（8）小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。

（9）对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

（1）花草树木无枯死，发现死树，及时去除，并适时按需要补种。

（2）绿篱每年应进行修剪，及时去除修剪废弃物。

（3）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。

（4）根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。

（5）适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

四、四级物业管理效劳等级：

（3）按规定签订物业管理合同。

（4）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

（5）物业管理企业实施每天6小时效劳接待〔公示效劳联系号码〕。

（6）每年与10%以上业主作有效沟通；

每年物业投诉有效处理率到达80%。

（7）建立档案管理制度〔物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等〕。

（8）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理效劳费用收支状况。

（9）按规定管理使用专项维修资金。

（1）按政策规定和业主公约约定对房屋进行管理效劳。

（2）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（3）空调安装无平安隐患。

（4）房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。

（5）小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元〔门〕、户门有明显标志。

（2）设立24小时报修值班，急修1小时内到达现场。

（3）设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养标准。

（5）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

（6）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

（7）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率到达90%以上，按规定时间定时开关。

（8）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

（9）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制

（10）危及人身平安隐患处有明显标志和防范措施。

五、五级物业管理效劳等级：

（3）按政策规定签订物业管理效劳合同。

（4）管理人员应持有物业管理上岗证书。

（6）每年与业主作有效沟通。

（8）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

（2）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理

（2）设立报修值班，建立回访制度。

（9）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。

附件4：

城市住宅小区物业管理企业人员配置参考表

小区面积管理人员保洁人员治安员维修人员人员总数

5万平方米557320

10万平方米81214539

15万平方米101620854

20万平方米1730301592