委托代建方案.docx
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委托代建方案
委托代建方案（总30页）
金华市区城2014年度城中村改造
小高（高）层公寓安置
（乾西乡湖头村）
项目代建管理策划书
编制人：
审核人：
2016年5月
1、工程概况……………………………………………………………3
2、管理总纲……………………………………………………………3
3、代建管理单位的组织设置…………………………………………4
4、项目管理策划………………………………………………………11
5、制订应急预案、处理应急事项、控制风险……………………23
6、对设计、监理、施工单位的管理重点与预控措施……………24
7、对本批项目管理的重点难点与控制措施………………………28
1、工程概况
金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）由我公司代建管理，拟用地面积平方米，新建建筑面积平方米，新建约户。
工程名称：
金华市区城2014年度城中村改造小高（高）层公寓安置（乾西乡湖头村）
业主：
乾西乡人民政府
工程投资：
万元
开工日期：
2016年月日
工程工期：
个月
工程实施内容：
工程的前期工作；主体工程；装饰装修工程；排水、照明、道路、绿化、相关市政工程等附属工程；工程验收及移交等相关的质量、进度和投资控制管理协调工作。
根据委托代建管理要求，我公司拟定如下的代建管理工作策划书：
2、管理总纲
项目的管理指导思想及管理目标
2．1．1项目的政治意义深远、影响广泛
城中村改造小高（高）层公寓安置项目的建设是一项政治性、政策性很强的工作，是贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府关于城中村改造工作方针和部署的具体落实，项目的政治意义深远、影响广泛。
2．1．2项目的投资建设模式特殊
城中村改造小高（高）层公寓安置项目由乾西乡人民政府负责投资建设，项目的使用需求及进度目标由乾西乡人民政府提出。
项目的规模及投资控制目标由乾西乡人民政府确定，项目的前期审批及项目施工过程中的质量、安全及现场管理需综合考虑各项要求，项目的投资建设模式有其特殊性。
2．1．3、项目管理指导思想
．、结合当地地方政府政策，紧密依靠当地政府,主动与当地相关部门协作推进项目建设
以项目建设为主线,从乾西乡湖头村的实际需要出发,尊重当地的风土人情、生产生活习惯，充分了解当地的建设管理规定，接受当地政府管理部门的监督管理。
同时，所有项目确定都要经过一定的程序，得到当地的认可和确认。
为此，必须与当地各有关部门紧密配合，扎实地推进城中村改造小高（高）层公寓安置项目的建设。
．、体现我公司建设项目的管理水平
城中村改造小高（高）层公寓安置项目建设上充分体现我公司工程建设的科学管理、集约化管理、精细化管理的特点，发挥一流设计、一流施工、一流项目管理的水平，细化各项工作任务和措施，确保项目质量，建设经得起历史检验的项目。
．、实行以项目建设为主线的管理原则
城中村改造小高（高）层公寓安置项目的管理应紧紧围绕项目建设这一主线，以实行项目经理负责制为核心，与当地政府紧密配合，大力推进项目的建设，尽早为湖头村人民生产、生活条件的改善提供基础设施条件。
．、合理运用原则性与灵活性相结合的方法
由于城中村改造小高（高）层公寓安置项目投资建设模式的特殊性，项目建设既要考虑投资主体的要求，也要考虑湖头村人民的要求；既要兼顾国家对项目投资建设管理的一系列规定，又要满足乾西乡当地建设的管理规定。
在项目建设的过程中不确定的影响因素很多，项目的管理方式必须有所创新，坚持原则性和灵活性相结合，加快项目建设。
、管理目标
、项目建设总目标：
一流规划、一流设计、一流建设、一流质量。
、建设工期目标：
以建设单位乾西乡人民政府制定的总体控制目标为准。
代建单位根据此总体目标，自行分解制定各阶段进度控制目标，并报金华市有关部门审定，以此作为业主督促检查的依据。
、质量目标：
以设计单位提供的技术参数指标和国家相关标准作为工程质量的标准，验收必须达到施工招标确定的质量标准要求和合同书要求的质量标准。
、投资控制目标：
严格控制在审定的概算投资额内。
、文明施工和环境保护目标：
（1）争创安全文明施工样板工地，保护生态环境；
（2）不发生重大安全事故。
工作策划书的编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》；
（2）《中华人民共和国招标投标法》；
（3）《中华人民共和国合同法》；
（4）《中华人民共和国建设工程质量管理条例》；
（5）国家及浙江省现行的有关法律、规范、规程、标准、规定及实施细则与办法；
（6）现行预算定额、收费标准及有关文件；
（7）工程立项文件及批复、初步设计文件及其批复、工程概算书及与项目有关的政府其它批复文件。
3、代建管理单位的组织设置
组织机构设置原则
组织是项目管理的基础，也是工程项目能否顺利实施的关键。
本项目同时开工数量多、工期紧、投资大、配合协调单位多、管理复杂、政府和公众关注度高，为了顺利实现项目目标，必须建立高效的项目管理组织，本公司根据项目管理的实践经验，按照以下原则设置精简、高效的项目管理班子。
目标一致原则；
有效管理宽度原则；
权责一致原则；
统一指挥原则。
建设管理单位的组织结构
根据本项目工程的特点，代建管理单位认为采用下图所示的矩阵形式的组织结构比较合适。
为了使项目的责权一致，项目实施过程中，将以纵向的组织关系为主、横向为辅，即项目部经理是项目的第一责任人，所有项目组织工作必须服从项目经理的指挥，而公司的职能部门在服从项目总体的投资、进度和质量总目标的前提下，按照部门自身高效的运作方式进行。
这种组织结构既能体现责权一致，又能发挥职能部门的积极性。
代建管理组织架构图及责任分工
明确各部门的职责是确定项目的任务分工，是实现项目工作流程的前提条件，根据下图的组织结构，制定各部门的职责。
、代建单位组织架构及人员清单
序号
部门
职位
姓名
备注
1
公司指挥部
总经理
副总经理
副总经理
总经理助理
项目经理
副总经理
前线总指挥
2
项目部经理
经理
3
报建管理组
主管
4
设计管理组
主管
组员
组员
组员
组员
5
招标、合同、投资管理组
主管
合同组员
投资组员
6
工程管理组
主管
组员
组员
组员
组员
组员
组员
组员
组员
组员
组员
组员
7
综合管理组
管理员
管理员
管理员
、责任分工
工程项目管理前期阶段工作责任分工
阶段
NO.
项目
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他方
业主
项目管理公司
前
期
阶
段
1
编写项目管理前期工作手册
○
●
2
编写项目管理前期工作计划
★
●
3
编制项目建议书
★
○
4
项目建设初步选址
★
○
5
土地评估
△
○
●土地评估单位
6
项目环境影响评估
△
○
●环评单位
7
地质灾害评估
△
○
●地质灾害评估单位
8
编写可行性研究报告
△
○
●可研单位
9
项目立项
★
○
10
签订土地使用权出让合同
★
○
11
办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》
○
●
12
办理《建设用地规划设计条件》
○
●
13
办理《建设用地批准书》
○
●
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
工程项目管理报建阶段工作责任分工
阶段
NO.
项目
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他相关方
业主
项目管理
公司
报建
阶段
1
编制报建管理工作手册
○
●
2
编制报建管理工作计划
★
●
3
修建性详细规划报审
★
●
4
消防报建
△
●
○设计单位
5
人防报建
△
●
○设计单位
6
卫生防疫报建
△
●
○施工单位
7
交通部门报建
△
●
○施工单位
8
园林绿化报建
△
●
○园林设计单位
9
管线综合规划报建
△
●
○管线设计单位
10
施工图报建
△
●
○设计单位
11
建设工程规划许可证申请
△
●
○建安设计单位
12
排污许可证申请
△
●
○施工单位
13
施工临时用水、用电申请
△
●
○施工单位
14
施工永久用水、用电申请
△
●
○施工单位
15
超限高层建筑工程抗震设防报审
△
○
●设计单位
16
规划放线、验线
△
○
●规划部门
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
工程项目管理设计阶段工作责任分工
阶段
NO.
项目
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他方
业主
项目管理公司
设计
阶段
1
编制设计管理工作手册
○
●
2
编制设计管理工作计划
★
●
3
对设计管理进行分解
★
●
4
功能需求确认
●
○
○设计单位
5
地质勘探
△
○
●地质勘察单位
6
设计招标
△
○
●设计招标代理单位
7
设计方案优化
△
○
●设计单位
8
初步设计
△
○
●设计单位
9
初步设计内审
△
●
○设计单位
10
施工图设计
△
○
●设计单位
11
施工图内审
△
●
○设计单位
12
建设主管部门设计外审
△
○
●建设主管部门指定外审设计单位
○设计单位
13
设计成果文件验收
△
●
○设计单位
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
工程项目管理招标阶段工作责任分工
阶段
NO.
项目
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他方
业主
项目管理公司
招标
阶段
1
招标项目分解
★
●
2
编写招标阶段管理工作手册
○
●
3
编写招标阶段管理工作计划
★
●
4
监理招标
★
○
●监理招标代理单位
5
设计招标
★
○
●设计招标代理单位
6
施工招标
★
○
●施工招标代理单位
7
合同谈判
★
○
○招标代理单位
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
工程项目管理施工及保修阶段工作责任分工
阶段
NO.
项目
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他方
业主
项目管理
公司
施工
阶段
1
编制工程总进度控制计划
★
●
○施工单位
2
编写施工阶段管理工作手册
○
●
3
编写施工阶段管理工作计划
★
●
4
施工组织方案的审查
△
★
●监理单位
○设计单位
○施工单位
5
施工图纸技术交底与会审
△
●
○监理单位
○设计单位
○施工单位
6
监督合同的执行状况督促人力和资源的调配
△
●
○监理单位
7
分析进度偏差、确定对策
★
●
○监理单位
8
审查施工单位进度款申请文件
△
●
○监理单位
9
变更的管理
△
●
○监理单位
10
工程索赔与反索赔管理
★
●
○监理单位
11
与外部及政府部门的沟通协调
△
●
○监理单位
12
审查监理单位的工程分期工作报告
△
●
○监理单位
13
质量管理的监督与指导
△
●
○施工单位
14
协助业主办理投试产手续
★
○
○施工单位
验收
结算
阶段
1
编写验收结算阶段管理工作手册
★
●
2
编写验收结算阶段管理工作计划
★
●
3
提出竣工验收申请
●施工单位
4
组织竣工预验收
△
○
●监理单位
○设计单位
○施工单位
5
组织规划、消防、人防、防雷、环保、电梯、幕墙专项验收
△
●
○监理单位
○设计单位
○施工单位
6
组织初步验收
△
○
●监理单位
○设计单位
○施工单位
7
组织综合验收
★
●
○监理单位
○设计单位
○施工单位
8
工程竣工验收备案
○
○
●监理单位
○设计单位
○施工单位
9
收集、整理工程建设档案资料
△
○
●施工单位
○设计单位
○监理单位
10
报送工程结算资料
○
●施工单位
11
审查、审核工程结算
△
○
●造价单位
12
办理工程结算财务手续
★
○
○施工单位
○监理单位
保修
阶段
1
编写保修管理工作计划
★
●
○监理单位
2
各项目保修记录的整理及保存
△
●
○监理单位
○施工单位
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
工程项目管理投资控制工作责任分工
阶段
NO.
工作内容
业务内容及责任方所在
备注
业主方
其他方
业主
项目管理公司
全过程
1
投资估算
★
○
●设计单位
2
设计概算
★
○
●设计单位
3
项目DC分解及WBS
★
●
△监理公司
4
材料选型
★
●
○造价公司
5
工程量清单标底预算
△
○
●造价公司
6
工程变更处理
★
○
●造价公司
○监理公司
7
工程结算
★
○
○招标代理单位、监理公司、造价公司
注：
★主要决策●主要负责○协力△部分协力
、代建管理项目部的责任分工
工作任务
XXX（名字）
项目主管
设计主管
报建组
投资合同组
设计组
综合组
现场总协调
F
C
代建策划、总控
P
F
C
报建管理
F
P
C
设计管理
J
P
F
C
招标管理
P
F
C
合同管理
J
P
F
投资控制
J
P
F
施工管理
J
P
F
C
C
综合管理
J
P
F
注:
P-批准J-监督F-负责C-参与
4、项目管理规划
、项目管理总控
、项目管理工作内容分解表（WBS）
类别
管理内容
工程内容
报建
管理
招标
管理
设计
管理
工程
管理
工程竣工验收
全过程
投资
控制
施工类
1
建筑安装工程
*
*
*
*
*
*
2
智能建筑工程
*
*
*
*
*
*
3
钢结构工程
*
*
*
*
*
白蚁防治工程
*
*
*
*
*
*
临时用水用电工程
*
*
*
*
*
永久用水用电工程
*
*
*
*
*
高压变配电工程
*
*
*
*
*
*
园林绿化工程
*
*
*
*
*
*
〔注〕：
*表示某项工程内容涉及到某项管理内容
、项目管理总控内容
工作内容分解
建立组织机构
明确各职责分工
编制项目总控计划
建立工作程序及工作制度
、前期管理规划
、管理目的
为有序、有效地开展城中村改造小高（高）层公寓安置项目前期管理工作，贯彻金华市关于城中村改造小高（高）层公寓安置工作的精神，结合浙江省省关于城中村改造小高（高）层公寓安置项目的有关建设管理规定，规范包括项目建议书，可行性研究报告、规划设计方案和开工前准备等相关证照办理和相关手续审核和批准等项目前期管理工作，制定前期管理工作的规定。
框架协议不变，在组建项目管理公司之前，要确定好施工总承包单位，签好意向施工合同，根据建筑面积交纳施工保证金，再用该资金作为前期的项目引导资金和江城投资有限公司组建项目管理公司。
、前期管理工作内容及程序
根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点，项目前期的各种证照办理要以建设单位为主，项目管理部予以配合、协助，为证照办理提供必要的材料。
、工作内容
根据城中村改造小高（高）层公寓安置项目的特点,其前期管理工作内容主要包括:
1项目建议书编制及申报;
2项目选址意见书办理;
3地质灾害评估及建设用地意见;
4建设用地批准书办理;
5建设用地红线规划设计条件;
6建设用地规划许可证办理;
7地震安全性评价;
8工程可行性研究报告编制及申报;
9环境影响评价;
10投资计划下达及核准招标方式;
11设计、勘察委托；
12设计方安审查；
13概算编制及评审；
14施工图审查，包括抗震、节能专项审查，消防、人防审查；
15建设工程规划许可证办理；
16监理及施工承发包委托；
17施工现场建筑物红线定位放线；
18工程服建备案，招标备案；
19质量、安全监督申报；
20施工许可证办理。
、报建事项分解表（WBS）
阶段
类别
内容
部门
结果
一、工程建设前期报建
（一）工程立项审批
可行性研究报告及批复
发改委
《项目可行性研究》批复意见
立项申请报告批复
发改委
立项申请报告及批复
（二）建设用地、规划审批
项目选址意见
规划局
《项目选址意见书》
建设项目用地预审
国土资源
《建设项目用地预审意见》
安全预评价报告评审
安全监督局
评审意见
规划设计条件申请
规划局
规划设计条件
建设用地规划许可
规划局
《建设用地规划许可证》
建设用地批准或土地使用
国土资源和规划局
《建设用地批准书》或《土地使用证》
确定规划选址点（放置规划界桩）
规划局
现场放置规划界桩
放置国土界桩及国土测绘
国土资源
现场放置国土界桩、测绘图
土地勘测定界技术报告
国土资源
《土地勘测定界技术报告书》
总平面规划方案审查
规划局
《关于同意总平面规划方案的复函》
建筑设计方案审查
规划局
《关于送审建筑设计方案的复函》
建设工程测量
规划局
《建设工程放线测量记录册》
建设工程规划许可
规划局
《建设工程规划许可证》
（三）专项审批
消防审查
消防大地
《建筑工程消防设计审核意见书》
防雷设计审查
防雷检测所
审查意见
建设项目环境影响评价
环保局
《环境影响报告表》或《环境影响报告书》的批复
施工图设计审查
相应资质的施工图审图机构
《建设工程施工图审查合格书》、《施工图设计文件审查报告》
施工图设计审查合格备案
建设局
备案表
（四）工程施工报监、报建审查
工程质量监督登记
建设工程质量安全监督站
《工程质量监督登记表》
施工安全监督登记
建设工程质量安全监督站
《施工安全监督登记表》
建筑工程施工许可
建设局
《建筑工程施工许可证》
临时用电报装
供电局、规划局
供电协议书、安装合同
临时用水报装
自来水公司、规划局
供水协议书、安装合同
永久用电报装
供电局、规划局
供电协议书、安装合同
永久用水报装
自来水公司、规划局
供水协议书、安装合同
绿化带道路开口
建设局
批复函件
二、工程验收及备案
（五）竣工验收
规划验收
规划局
《建设工程规划验收记录册》《建设工程规划验收合格证》
消防验收
消防大队
消防验收文件或准许使用文件
环保验收
环境保护局
环保验收文件或准许使用文件
建设工程施工安全评价
安全监督局
《建设工程施工安全评价书》
竣工验收备案
建筑工程质量监督站
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》
建设工程档案验收与移交
城建档案馆
《建设工程竣工验收档案认可书》
、报建管理主要工作
协助跟进项目拆迁工作
报建事项分解
编制报建工作计划
报建工作责任分工
报建立案资料准备
报建立案办理
报建工作跟进
报建结果取案
报建资料整理
设计管理规划
、设计管理工作内容
（1）协助编制设计依据文件/设计任务书（设计策划书、设计原则、设计要点、设计深度要求、设计进度等）；
（2）审核结构和工艺设计的合理性；
（3）室内装修审查；
（4）各相关设计部门协调；负责初步设计报批工作，包括规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防等部门，领取审核意见书；
（5）组织图纸会审，达到设计质量要求；
（6）提出优化方案，推行限额设计，对设计质量把关；
（7）控制设计进度，监督设计合同执行等；
（8）协助做好施工图审查工作；
（9）协调主设计单位、专业深化设计单位（幕墙、智能、装修等）、专项设计单位（人防、煤气、绿化、防雷等）之间的界面确定与接口管理；
（10）工程设计文件（包括设计图纸、设计说明、工程概预算、来往文件）的规范管理工作；
（11）审核出图进度计划，采取措施，确保按时出图；
（12）制定设计变更管理方法。
、设计管理工作内容分解表（WBS）
序号
管理内容
设计内容
功能
需求
设计
招标
合同
谈判
设计过程协调
设计文件验收
设计文件审查
设计
修改跟踪
设计服务管理
1
建筑安装设计
*
*
*
*
*
*
*
*
方案设计
*
*
*
*
*
*
*
*
总平面规划方案设计（报建）
*
*
*
*
*
*
单体建筑方案设计（报建）
*
*
*
*
*
*
施工图设计
*
*
*
*
*
*
*
*
2
智能建筑设计
*
*
*
*
*
*
*
*
3
钢结构设计
*
*
*
*
*
*
*
高压变配电设计
*
*
*
*
*
*
*
园林绿化设计
*
*
*
*
*
*
*
〔注〕：
*表示某项工程设计内容涉及到某项管理内容
、设计管理主要工作
组织编制功能需求书
协助设计招标
合同谈判
设计过程协调
设计文件验收
设计文件审查
设计文件修改跟踪
设计服务管
、招标管理规划
、项目招标内容分解表（WBS）
序号
分
升级会员 