长沙市房地产十二五规划初稿1009.docx

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长沙市房地产十二五规划初稿1009

长沙市房地产业发展“十二五”规划

（征求意见稿）

长沙市城市建设科学研究院

长沙市房地产开发协会

2010年10月

一、长沙市房地产业发展现状与发展特征3

（一）“十一五”期间房地产业发展现状3

（二）长沙市房地产业发展存在的主要问题9

（三）“十二五”我市房地产业房地产发展区域分析11

二、“十二五”规划的指导思想及总体目标15

（一）指导思想15

（二）总体目标16

三、房地产业发展“十二五”具体内容16

（一）长沙市房地产业现状的区域分析16

（二）房地产市场总体需求预测17

（三）长沙市商品房及保障性住房产业的发展规划20

（四）长沙市房地产业发展的对策措施23

四、房地产业发展规划实施保障措施25

长沙市房地产业发展“十二五”规划

一、长沙市房地产业发展现状与发展特征

（一）“十一五”期间房地产业发展现状

“十一五”以来，长沙市房地产业坚持科学发展观，坚持以人为本，认真贯彻省委、省政府建设长株潭“两型社会”和长沙市大河西先导区的战略构想，落实省政府制定出台的一系列培育、发展住房二级市场的政策措施，坚持“突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导”原则，结合我市实际，采取宏观调控房地产市场、稳定房价措施，扩大住房消费市场，规范市场秩序，逐步建立完善住房供应体系和住房保障制度，形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协调发展的完整的产业链，房地产业在拉动投资增长、扩大居民消费、提高城乡居民生活水平等方面发挥积极作用，为国民经济和社会持续健康发展作出显著贡献。

1．房地产开发投资现状

“十一五”期间全市房地产开发投资增长迅速，至2009年，全市房地产开发完成投资在全省排第1位，房屋交易额相当于全社会商品零售总额35.2％。

在中部六省省会城市长沙、武汉、南昌、郑州、太原、合肥等城市中，长沙市的GDP总量居第2位，全社会固定资产投资居第2位，房地产投资却居第1位。

全市房地产开发投资额2007年增幅最大，达59.4%；2008年由于受到全球金融危机和国家金融政策收紧的影响，房地产开发投资增幅回落；2009年延续了2008年增幅回落的趋势，房地产开发投资总额为541.96亿元，同比增幅-13.91%。

随着我国经济的复苏，全市房地产业也随之复苏，房地产业完成投资额明显回升，仅2010年上半年就达307.93亿元。

表1-1“十一五”期间长沙房地产开发投资额

年份

2006年

2007年

2008年

2009

房地产开发投资额（亿元）

322.38

513.87

629.53

541.96

同比增幅（%）

38.62

59.40

22.51

-13.91

2．土地开发与土地市场分析

随着土地有偿使用制度的全面实施，长沙市土地市场逐步建立起来，土地收益对于地方经济发展的支持力度逐渐加大。

随着土地使用制度的健全，长沙市土地供应实现了主要通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。

2006～2009年，长沙市共出让土地面积5713.94公顷，土地成交金额达398.87亿元，这为长沙市经济社会发展起到了积极的推动作用。

从出让土地的构成来看，主要包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地和公共建筑用地等，在所有用地类型中，住宅用地一直占据重要的位置，并表现出强劲的增长势头。

表1-2长沙市各区县市土地出让情况

年份

长沙市区

三县一区

土地出让

宗数

土地出让

面积（公顷）

土地成交额（亿元）

土地出让

宗数

土地出让

面积（公顷）

土地成交额（亿元）

2006

127

718.77

85.59

308

853.72

36.02

2007

134

803.02

227.62

407

1043.34

77.05

2008

138

565.02

100.02

272

625.04

35.87

2009

85

375.72

61.85

300

975.39

49.35

2010年1-6月

54

243.92

96.61

165

648.03

48.50

从各县市区的土地出让情况来看，长沙县、宁乡县的土地出让较多，尤其是宁乡县，2009年出让338.29公顷，位于各县市第一，呈现出比较强劲的增长势头，望城县的土地出让面积也较大，2007年位居各县市第一。

这些均说明长沙市房地产开发方向逐步向离长沙城区较近的县市延伸。

3．商品房供销及供求结构情况分析

从表1-3可以看出，长沙市商品房施工面积、竣工面积及批准预售面积呈逐年上升趋势。

由于2007年9月中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，严格控制了住房消费贷款制度，并规定二套房贷首付比例不得低于40%，从而导致2008年商品房销售面积的下降。

2008年5月至6月份，世界次贷经济危机爆发，投资商因自救需求而撤资，购房者持币观望、延迟购房，使得资产市场处于萧条境地，成交量大量萎缩。

为保证我市房地产业的健康持续发展，2008年7月22日，长沙市人民政府出台了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》等一系列稳定我市房地产的政策，并收到了较好的成效，2009年我市商品房成交量强势反弹，达1836.21万平方米，同比增长139.8%，较2007年增幅54.3%。

表1-3“十一五”期间长沙商品房供应与销售情况

年份

2006年

2007年

2008年

2009年

施工面积（万平方米）

2946.63

4086.45

4879.21

5457.58

竣工面积（万平方米）

901.56

1234.51

1365.82

1807.35

销售面积（万平方米）

927.88

1189.86

765.64

1836.21

批准预售面积（万平方米）

1050.29

1405.16

1732.7

1425.36

新开工面积（万平方米）

1522.71

2101.66

1976.99

1930.21

年末房屋空置面积（万平方米）

203.48

265.64

505.46

649.17

此外，从统计数据还可以看出，“十一五”期间，我市商品房空置面积也一直呈上升趋势，2008年增幅最大，同比增长90.28%。

究其原因：

首先，近年来房价连年上涨，吸引大量资本的涌入，导致房地产业的投资急剧增长，开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长速度；其次，在房地产开发建设过程中，存在供给结构暂时性失衡现象；再次，2008年我市商品房销售量骤降，导致商品房空置面积相对增幅较大。

4．二手房交易情况

2004年以来，随着二手房市场的启动，长沙市二手房市场得到了较大程度的发展，交易量稳步上升。

“十一五”期间，长沙市二手房成交面积由2005年末的267.80万平方米增长到2009年末的450.06万平方米，年均增幅13.85%。

受世界经济金融危机的影响，2008年的我市房地产市场明显低迷，但是二手房产品凭借其总价低、适合做过渡用房的特点而深受年轻置业者的追捧，成为市场上最畅销的商品。

2009年在国家二手房交易政策鼓励下，我市二手房交易市场迅速回暖，交易面积创历史新高，达450.06万平方米，同比增长69.57%。

表1-4“十一五”期间长沙二手房交易情况

年份

2006年

2007年

2008年

2009年

成交面积（万平方米）

343.75

380.77

265.41

450.06

同比增幅（%）

28.36

10.77

-30.30

69.57

“十一五”期间，我市住房消费全面启动，初步形成了存量与增量联动的局面，基本建立了统一的房地产市场体系。

房地产中介服务业稳步发展，特别是2009年开始，二手房交易实行了网上签约和资金监管，为中介市场的发展提供了很好的平台，整个行业逐渐趋向规范化。

5．商品房价格变化情况

“十五”末，长沙市商品房均价为2411元/平方米，“十一五”期间，全市商品房平均售价一直处于上升阶段，2006年为2671元/平方米，2007年房价上涨较快，达3130元/平方米，同比增长17.19%。

在国家出台了一系列抑制房价上涨的政策之后，2008年涨幅开始放缓，同比增长13.74%。

2009年，全市商品房平均售价3750元/平方米，基本与2008年持平，是“十五”末近1.6倍。

平稳的市场价格表明长沙市目前房地产市场泡沫成分较少，另一方面也是“十一五”期间政府调控效应的展现，价格的平稳上升避免了市场的大起大落，使得整个房地产市场处于健康发展当中。

表1-5“十一五”期间长沙商品房价格情况

年份

2006年

2007年

2008年

2009年

商品房均价（万平方米）

2671

3130

3560

3750

同比增幅（%）

10.78

17.19

13.74

5.32

6．保障性房地产供应情况

“十一五”期间，长沙市的保障性住房主要指廉租房和经适房两类。

经济适用房、廉租房制度的实施，在一定程度上改善了房地产市场的供给结构，为解决中低收入阶层住房困难、平抑房价起到了一定的作用。

总体来讲，“十一五”期间，全市经济适用住房建设稳步发展，城镇廉租住房制度建设发展迅速，住房保障体系成效显著。

经适房完成投资从2006年的4.88亿元，增加到2009年的10.64亿元，增长118.03%。

2008年～2009年全市廉租房筹集到位资金累计7.5亿元，总筹集面积累计43.56万平方米，总保障用户数累计45861。

住房公积金归集额由2006年末的9.93亿元增加到2009年末的121.49%。

然而，由于经适房保障对象从中低收入住房困难家庭调整为低收入家庭，因此与2004年、2005年相比2006年以来我市的经适房投资比重明显减少，约占商品住宅竣工面积的7.5%～8.5%左右。

但在2008年政府出台经适房货币补贴保障方式政策后，全市2009年经适房面积明显下降，直接导致保障性用房的竣工面积比重的下滑，仅占商品住宅竣工面积的3.31%。

表1-6“十一五”期间长沙保障性用房建设情况

年份

完成投资

（亿元）

占房地产投资

比重（%）

竣工面积

（万m2）

占商品住宅竣工面积

比重（%）

2006

4.88

1.51

50.09

7.35

2007

7.12

1.39

72.69

7.60

2008

13.42

2.13

93.35

8.64

2009

10.64

1.96

47.16

3.31

2008年以来，廉租房开始得到飞速发展，作为住房保障的重要组成部分，政府投入了相当大的资金并出台了一系列政策对廉租房进行扶持，规定廉租房通过实物分配、租赁补贴、租金核减等方式，廉租房保障对象由城镇最低收入家庭住房困难家庭扩大到了城镇中低收入住房困难家庭，并取得了显著的成效。

7．房地产金融市场及房地产抵押情况

表1-7“十一五”期间长沙房地产抵押登记情况

项目

2006年

2007年

2008年

2009

2010年1～6月

总起数

59190

89518

77795

128657

78314

其中：

个人住房抵押贷款起数

57846

87690

76313

126208

77417

抵押建筑面积（万平方米）

956.46

1368.09

1365.93

1891.89

1100.2

其中：

个人住房抵押贷款面积（万平方米）

647.66

998.26

884.50

1399.44

873.2

贷款金额（亿元）

192.70

300.29

316.05

513.59

349.93

其中：

个人住房贷款金额（亿元）

108.00

202.80

201.81

375.71

265.94

从表中统计数据可以看出，除2008年世界金融危机影响下，我市房地产金融市场和抵押情况较为低迷外，长沙市在“十一五”期间的抵押登记业务宗数、抵押贷款金额总体上呈上升趋势。

2009年房地产业逐渐冲出金融危机的阴霾后，长沙市房地产抵押业务总数就强势反弹，同比增长65.4%，较2007年增长43.7%，仅2010年上半年就完成交易额78314起，占2009年总额的60.9%，有望再创新高。

总之，“十一五”期间，我市房地产业一直保持健康上升发展趋势，抵押贷款业务也朝着规模化方向发展，有力地反映出金融业对房地产业发展的重大推动作用。

8．城乡房屋拆迁情况

“十一五”期间，是我市全面转型发展的重要时期，这就要求我们不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。

长沙市老城区存在大量棚户区，严重影响城市形象和居民生活质量。

由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。

政府近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并把改造棚户区作为一项重要举措。

表1-8“十一五”期间长沙市城镇房屋拆迁情况统计表

年份

2006

2007

2008

2009

拆迁面积（万平方米）

49.56

97.54

44.98

131.34

拆迁户数（户）

3955

8869

3773

13433

从“十一五”期间长沙市城镇房屋的拆迁情况来看，除2008年外，长沙市旧城改造和棚户区改造力度一直呈加大趋势。

2009年全市城镇房屋拆迁131.34万平方米，拆迁户数达13733户，约为2008年拆迁面积的3倍左右。

此外，政府及相关部门在旧城拆迁和棚户区改造过程中，注重健全法规政策，规范拆迁实施行为制定颁布了《物权法》及一系列配套政策措施文件，推行拆迁公示、信访接待、投诉举报、拆迁承诺、强制拆迁听证和拆迁监管等制度，加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。

拆迁实施行为进一步规范，信访投诉量逐年下降。

9．物业管理行业现状

“十一五”期间，全市着力规范物业管理行为，提高服务水平，构建和谐社会，强化物业管理成效显著，并取得长足进展。

全市物业覆盖面不断扩大，物业服务企业也由2006年的526家发展到2009年的815家。

全市761家企业已依法取得物业管理企业资质，其中一级资质4家，二级资质48家，三级资质（含暂定）664家。

同时，行业规模的扩大为“转制、转岗、转业”和农村转业劳动力提供14000余个就业岗位。

（二）长沙市房地产业发展存在的主要问题

1．土地供应结构矛盾突出，规划调控力度不够

目前，全市土地出让的方向和数量往往由开发建设项目所决定，缺乏执行用地计划和城市规划的严肃性，致使土地供应量往往超出总体规划和年度计划的限度，经营性土地供应过量，利用效率较低，土地供应缺乏竞争活力，市场机制不健全，土地交易市场化程度不高。

2．房地产市场供求存在总量性和结构性失衡

目前，长沙市仍然存在房地产开发结构不尽合理的问题。

房地产投资方向缺乏宏观引导，商品住宅中适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，高价格、大户型的高档商品房偏多，引发部分商品房闲置，潜伏着结构性供求不平衡的问题。

同时，商业营业性用房的比重偏低，相对于投资性需求扩大的趋势，市场可供应的适销对路的商业营业性用房并不多，也存在供给不平衡的问题。

3、住房保障力度欠缺

“十一五”期间，长沙市保障性住房虽然取得了长足的成效，但是由于保障法制不够健全、保障范围较小、资源配置不优、保障资金不足、保障住房保障、金融模式单一等众多问题的存在，使得保障性住房仍有较大继续发展的空间。

此外，由于目前全市保障性住房还多是针对最低收入家庭，但对低收入住房困难家庭、中等偏低收入住房困难家庭及新就业者、外来务工人员等“夹心层”人群尚未纳入保障体系之中。

4．房地产市场秩序不够规范

近年来，我市加强了对房地产市场秩序整顿和治理，并取得了一定的成效，但是在房地产市场进一步深化的同时，又出现了许多新情况和新问题。

目前在我市房地产市场中，还存在偷工减料和不按时作业的情况，虚假广告、面积缩水、物业管理和中介服务等方面问题仍然存在，购房者因房屋质量等问题与房地产开发商的纠纷，住户因物业收费、服务等问题与物业管理公司的冲突，以及房屋中介公司在房屋租售过程中的不规范操作等情况既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成一定心理压力，进而影响到全市房地产业的整体发展。

5．一、二级市场发展仍不平衡，中介服务机构欠规范

住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。

从住房一、二级市场的关系来看，2009年长沙住房一、二级市场交易量之比为4.08:

1，与上海、南京、深圳等经济发达城市相比（其比值为1:

1），仍有较大差距。

因此，长沙住房二级市场发展潜力巨大，但仍存在一些需要解决的问题，如房地产中介服务急需发展与规范。

6．企业规模偏小，综合竞争力需进一步提升

随着长沙房地产市场的快速启动，进入房地产业的企业数量迅速增加，但是项目公司占绝大多数，企业经营规模较小，自有资金实力薄弱，对政策的依赖性强，抗风险能力弱，品牌意识不强，企业机制创新和技术创新步伐不快。

由于分散式、粗放式的开发，造成房地产在开发过程当中出现结构不合理、产品质量不高、投诉多、资源浪费等现象，这与长沙市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需进一步加强。

7、城市房屋拆迁机制不完善

旧城拆迁和棚户区改造因牵涉到非住宅拆迁难、困难企业拆迁难、中央及省属单位拆迁难、社会关系复杂的被拆迁人拆迁难、开发项目拆迁难的“五大难”现象，一直被视为一项十分复杂且极为困难的工程。

近年来，我市在旧城改造中主要采取货币补偿的拆迁安置模式，对被拆迁人来讲，所在区域房价高于购买能力，且政府所提供的安置房源在区域分布上欠合理，从而加大拆迁工作难度。

此外，由于部分项目特别是开发项目拆迁操作透明度不高，暗箱操作问题突出，难以做到真正的公开、公平、公正，从而损害了被拆迁群众的利益，拆迁行为的公信力受损，部分被拆迁群众因而形成了“以闹取利、后走得利”的心理预期，严重影响拆迁工作的顺利实施。

（三）“十二五”我市房地产业房地产发展区域分析

1、宏观社会经济背景

在“中部崛起”和“两型社会”配套改革的经济大潮下，在日益激烈的省际竞争中，湖南省的经济发展成果突出，除去2008年冰灾和经济危机的翘尾因素影响，全省经济一直处于高开稳走的良好态势。

2009年湖南省地区生产总值（GDP）为12930.69亿元，全年GDP增长13.6％,比全国平均水平高4.9个百分点，在中部六省中排名第二。

多项经济指标排名在中部前移，说明湖南经济已经到了一个起飞阶段，综合多方面因素分析，未来几年，湖南将仍持续高速发展的态势。

长沙市湖南省省会城市，占全省1/20的土地面积、占全省1/10的人口，创造了占全省近30%的GDP和财政收入。

长沙市GDP占全省的比重已由2006年的23.8%上升到2009年的29%。

近几年来，长沙在长株潭城市群中的龙头作用也更加突出，GDP的占比由2006年的63.7%上升到68.0%，这充分反映了长沙经济实力和地位的提升，也显示了长沙作为省会城市和长株潭城市群核心城市的经济聚焦、辐射能力。

此外，全市的城市基础设施不断完善，城市品位逐渐提升，有效改善了投资环境，提升了城市的承载能力。

2．长株潭城市群“两型社会”建设背景分析

胡锦涛总书记在党的十七大报告中强调提出，“必须把建设资源节约型、环境友好型社会放在工业化、现代化发展战略的突出位置”。

2007年12月，国家批准武汉城市圈和长株潭城市群作为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。

长株潭城市群“两型社会”的获批，将对长株潭地区经济社会发展及长沙市的房地产业产生以下几个方面的影响：

（1）着眼于长沙市经济发展的良好势头和潜在的巨大市场，国内外众多资质优良的房地产开发企业纷纷把目光投向长沙，这将有利于全面提升长沙市房地产开发市场的档次和格局。

（2）“两型社会”的品牌效应使得消费者对长沙市商品房升值的预期较大，这将会吸引一大批外来投资者来长置业，扩大推动本地房产市场需求，活跃市场交易。

（3）随着长株潭三市城际轻轨的建设运行和半小时生活圈的形成，长沙将会以其省会城市的优势，吸引湘潭、株洲两市的居民来长购房居住产生房产连动效应。

（4）“两型社会”建设初期，政府必然会对服务于区域的重要的基础性设施加大投入，从而为长沙市商业、服务行业、工业、旅游业等地产的发展带来巨大的发展空间。

此外，由于两型社会内涵的特殊要求，别墅型、生态型商品房等新型物业形态将会受到推崇，兼顾高便利性与低密度生态形态的写字楼开发将会受到政府和开发商的重视，这也将有利于长沙市房地产市场产品的创新和品质的提升。

4．长沙市大河西先导区建设背景分析

中部崛起，需要大城市支撑；湖南振兴，需要长株潭城市群扩张；长沙发展，更需要河西壮大。

河西占据长沙版图近三分之一面积，自2008年7月大河西先导区“两型”社会建设启动以来，形成了大河西地区良好的市场预期。

随着区域经济的发展，河西地区的房地产项目以其较高的性价比而成为广大购房者目光焦点。

除省内客户群体外，还有不少广东投资客亦闻风前来，购置住宅及商铺投资。

河西区岳麓区风景秀丽，自然景观与城市景观共生交融，长沙市政府的入驻更使得岳麓区成为长沙市新的行政中心。

随着大河西先导区建设如火如荼的进行，岳麓区又成为打造“两型”长沙城市的关键功能区。

近年来，岳麓区的房地产开发区域主要分为麓北、麓南、麓谷三个板块区域。

（1）麓北板块区域范围包括西二环以东、湘江以西、岳麓山以北，大致以市委、市政府所在地为中心，以其强大的行政中心向心力为依托，发展势头一路向好，麓北板块大盘众多，云集了新兴·北京御园、恒大华府、旭辉·藏郡（旭湘华府）、高信·向日葵等明星大盘，成为长沙供应量最大的区域。

相比其他各大城市土地价格，麓北板块的土地仍有很大的上升空间，也吸引了各方资本的注入。

（2）麓南板块区域范围包括南湘江以西，岳麓山以南。

这一板块的区域价值在于其深厚的文化积淀，依托大学城和国家森林公园的支撑，麓南板块将打造成国内一流的科教文化基地、休闲旅游目的地和高尚人居社区。

随着交通配套设施的逐步完善，以及先导区“两型社会”的成功建设，麓南板块必将赢来更广阔的发展空间。

（3）麓谷雷锋板块的区域范围则包括西二环以西，以雷锋镇—麓谷工业园为中心的广大区域，与麓南板块共同归属于大河西先导区建设的广泛区域。

在全面开展推进大河西先导区建设的同时，梅溪湖等片区开发也稳步推进，麓谷雷锋板块将成为郊区盘投资的“眼球”，麓谷板块房地产业的后续发展潜力仍不容小觑。

总之，大力发展和建设大河西先导区，把大河西先导区建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极，对于长沙发展大平台的形成、城市大格局的构架、改革大突破的实践，都具有举足轻重的作用。

4．产业机构调整对长沙市房地产业的影响分析

2009年，长沙市的经济结构调整实现重大转变，三次产业结构调整由2005年的7.5∶42.2∶50.3调整为2009年的4.8∶50.6∶44.6。

第二、第三产业对经济的带动作用逐步增强，长沙市大力推进新型工业化和新型城市化，以促进产业结构的优化升级。

新型工业化为社会提供了更多的就业岗位，居民收入水平不断提高，购房意愿增加，房地产的市场的有效需求得到更充分的释放；工业园区和工业厂房的建设，以及由工业生产带动商铺、物流仓